マンション価格と家賃相場の関係について

[爆弾おにぎり]

はじめての投稿で失礼します。欧州出身で日本語が母国語ではありません。日本語に誤りがあればご容赦ください。

東京のマンション価格は10年以上高騰し続け、坪単価は2倍近く上昇してきました。しかし、私が現在住んでいる東京都江東区某駅徒歩2分の賃貸マンションは、引っ越してきた時から家賃が全く上がっていません。この10年間で私の給料が倍くらいになりましたので、家賃の家計負担がどんどん減少しています。そのおかげで、マンションを購入する必要性をあまり感じませんでした。

皆様にお聞きしたいのですが、家賃が上がらない都市で物件価格が上昇するのはなぜでしょうか？家賃が上がらないと表面利回りや実質利回りも悪化するだけです。不動産の価値は基本的に生み出せる賃料に基づいていると思います。利回りが悪化している一方で価格が上昇しているということは、バブルが起きているように見えますが、いかがでしょうか？