中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

[ビギナーさん]

教えてください。大田区の築21年のライオンズマンション　52㎡を1850万円で検討しています。この辺は物件の数が少なくまだ、購入を考え始めたばかりで何も勉強しないまま、購入を決めてしまいました。このエリアは物件が少ないので値引きは、難しいでしょうか？
それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます。総個数が少ないマンションなので仕方がないのでしょうか？

[21: 匿名さん]

スレ主さん
>>それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます

管理費修繕費は今よりも安くなることはないです。むしろ値上がり注意です。
躊躇しているのなら、見送ることも必要かと。

[22: 匿名さん]

>大田区中央３丁目

住宅が密集している地域ですね。
大規模災害のことも考えたほうがよろしいのでは。
賃貸ならあとのことはすべて大家さんが心配すればよいけど、自宅なら全部自己責任となります。

[23: 匿名さん]

台所、風呂、洗面など水回りは改修済みですか？
外装や共通部分は修繕費で賄いますが、内部は自費ですから、
別途、お金が必要になるかもしれませんね。
賃貸なら大家持ちだから、その点は楽ですよね。

[24: 匿名さん]

戸数が少なければ修繕費が高目なのは当たり前。
管理費は値下げの余地があるかどうか、スレ主さんが入居後に管理組合の理事にでもなって
検討していただくも一考。理事になりたくなければ管理費値下げの要望書を組合に出してみるのはどうでしょう。
議案として上がってくれば採決になり多数決で議案は決定しますので。
組合員も下がれば嬉しいと思うでしょうから良い方向に動く可能性があります。
あと、スレ主さんは事情があってこの近辺にしか引越せない。
そういう事情を無視していろいろ言うのは間違っていますね。

[25: 匿名さん]

年収300未満なら都営住宅の入居資格に該当すると思うので申し込んでみては？
つまらぬ見栄やプライドを捨てて都営住宅に入居して、将来の為に金を貯めといた方が賢いと思うよ。

[26: 匿名]

スレ主さんはマンションの区分所有者の経験はないんでしょう。その人が管理組合の理事になって管理会社のフロントと渡り合えますかね？
理事になりたくないからって要望書をあげ、現在の理事に丸投げって身勝手な話も通るかどうか。
まあ、はたがいろいろ言うのは確かにおかしいのかもしれませんが。

[27: 匿名さん]

>>26
居住者も組合員の一員であり改善すべきと思われる事柄について要望書を提出するのは身勝手などという話ではないはずです。

[28: 匿名]

理事になりたくないのでっていうところが身勝手

[29: 匿名さん]

>>28
スレ主さんが理事になりたくないと言ったわけでも何でもないでしょ。
勘違いしないようにね。

[30: 匿名さん]

そもそも母子手当を当てにして購入すること自体、大丈夫なのですか。
半永久的にもらえるものではないのに。

[31: 匿名]

>>29
横から口を出すな。
おれもスレ主が言ってるとは思ってないよ。

[32: 匿名さん]

スレ主さんの年収からいくと本当は家賃の低い都営あたりの方が暮らしは楽になるのではないでしょうか。
年収から考えるとローンと管理費・積立金で月約10万かかるのはきついような気もしますが。

[33: くろねこ]

昨日は、パソコン見られず、たくさんのレスありがとうございます。
ずっと社宅住まいだったのでマンションには、住むのも初めてで理事会とかも分からないので、もし住めたら周りの住民の方にも聞いてみます。
母子家庭で年収が低いので、もちろん公団にも応募しています。ただ親のことがあり近場でなくてはいけないのと、公団の優先順位が３８番のため、なかなか入居は難しいです。私もそれが一番の希望でしたが・・・

現在の住まいも築３０年以上の２DKのアパートですが家賃１０万以上です。
更に安いアパートも探しましたが、それこそ古くてあまりキレイとは言い難い部屋しかありません。この辺は、古くから住んでる方が多く、あまり大きなマンションや新しい中古物件がなく（あっても手が出ません）古くても現在の家賃より安くなるならと購入を考えました。
無謀なのは、分かっています。でも、母子手当てを頂けるうちに自分の給与だけで生活が出来るようにしたいと考えて苦肉の策なんです。・・・正直、本当にやっていかれるのか不安です。
支払いだけなら、家賃より安いですが、管理費が入ると少ししか変わりませんし、他に固定資産税や火災保険、団体信用保険などで、どの程度の負担になるか不動産屋さんにも確認してもらっています。
内装なんかは、古くても母子が生活できれば十分なので、考えていません。
大規模修繕とかは、修繕費が高い分、一時金とかを集めることはないとのことでした。
他にもまだ、負担になりそうなことありますか？

[34: くろねこ]

初歩的すぎて申し訳ありませんが、出来れば管理組合の内容教えて頂けませんか。
１６世帯しかないマンションでも組合活動あるんでしょうか？管理費には、何が含まれているんでしょうか？管理の内容で、どんなことを聞いてみる必要がありますか？それは、不動産屋さんじゃなくて住民のかたにお聞きすれば良いのでしょうか？
ちなみに管理人さんは、月水金の通いの方らしいです。あんまり片づいているようには見えませんでしたが・・。

金曜までに決断しないといけないのですが、不安ばかりが先だって誰に何を聞いていいのか。。。

[35: 匿名さん]

管理費が通常より１万は高いと思いますが、この規模では通いでもこの金額になってしまうのかな？
駐車場の収入がないような場合には高めに設定されているマンションもありますね。
修繕積立金は今後もだんだん上がってくるはずです。長期修繕計画を見せてもらってください。
ちなみに何戸のマンションであろうと管理組合は存在します。

[36: 匿名さん]

契約時に管理規約集を渡されると思います。
管理組合の内容・目的・活動等に関してはそれに詳細に記載されているはずです。
世帯数にかかわりなく、どのマンションにも管理組合があります。
管理費については、管理会社と管理組合との間で締結された管理委託契約書及び管理組合総会議案書の収支決算報告を見ればわかります。
管理人（管理員）が月水金しかいないのはちょっと不思議ですし、整理整頓がよくないのは管理の質の悪さを物語ります。管理組合から管理会社に改善を申し入れねばならない事柄です。なぜ、実行されていないのかは、わかりませんが。

[37: 匿名さん]

戸数も少ないので管理人さんも毎日は来ないのでしょう。
人件費もかかりますしね。
「あまり片づいては見えない」というのは管理員室のことでしょうか？
それともエントランスや廊下などの共用部分のことでしょうか？

[38: くろねこ]

早速のレス有難うございます。
管理費は、安くなればうれしいですが、物件的には良いみたいなので、前向きに検討します。
あまり考えすぎると不安で冷静になれないので、何とかなると考えてみます。何とかならなければ内職やバイトでも増やして頑張ります！！
本当にいろいろ有難うございます。また、分からないこと教えてください★・・・

[39: 匿名さん]

「買う」という選択をする場合でも、もう少し待った方がいいと思います。

管理組合理事長になって管理会社と交渉するのも中々大変ですし、
知識も経験もない人がやろうと言っても無理があるでしょう。
自分の意見だけでなく他の住民の方の意見もありますし、一筋縄ではいかないのが管理組合です。
入居して間もなく色々言い始めたのでは、他の住民の方達がどう思うかというのもあるでしょうし…。

焦らず待てば、もう少し条件に合った物件は出てくると思います。

[40: 匿名さん]

管理費（月額）24,300円で管理員が週に３日の日勤って高くない？
それに、この地区はゴミの収集が週に可燃２回、資源１回、不燃隔週、粗大申し込みのはずなので週に３日では対応できないと思うんだけど。清掃員はまた別に来てるんですかね？
しかし、それじゃマンション内が片づいているようには見えないのはどうしてだろう？
管理費の内容を精査しなきゃならないんじゃないかな。

[41: 匿名さん]

でも、いろいろ言いながらもスレ主さんは「購入する」ことになっちゃったんでしょう？
だったら購入後によく勉強して自分が積極的に管理組合にかかわることですよね。
マンション管理のスレもありますのでそちらも参考にされては？

[42: 入居済み住民さん]

築21年。
今母子手当をあてにして購入しても還暦までに建て替え等があったりして・・・。
それぞれのマンションでいつ建て替えるかは異なりますが。
立地をもう少し考えて購入なさる方がいいですよ。
まだまだ不況は続くので焦ってみてもね。
政権も変わってますからね。

[43: 匿名さん]

>>42
「買いたい時が買い時」とも言いますね。
このスレ主さんにとっては今が買い時、この物件こそが買い時だと思っていらっしゃるということなのでしょう。
還暦まで住まなくても途中で売却しても勿論いいわけですし・・。
ただ、ご年収からは結構厳しいものがあるようにも思われますが。
ローンを差し引いた後の月収でお子さんと生活されるわけですから。

[44: 匿名さん]

フラット35なら最初の10年くらいはほとんど利子だけの支払いでは？
10年住んで売却しても借金の元金そのまま残って、売価は今よりも下がるから
売却損がでて、売るに売れない状態になると思う。
ここを現金で購入するなら買いかもしれないが、借金で購入するなら
途中売却は考えてはいけないと思う。
20年住んで、その間に支払いが終わっても、築40年はいくらで売却できるのかな。

[45: くろねこ]

返済のシュミレーションしてみました。固定資産税や保険料等も入れると現実的にかなりキツそうです。
基本的に売却、買い替えなどは、考えていません。自分が一生家賃を払っていくことに不安があるので、購入を考えました。だから、古くても私が死ぬまで永くても３０年～４０年もてばいいんです。私に何かあっても自分のものなら生命保険で完済になるので子供が暮らせるかと・・・賃貸じゃ何も残せないですし。
今の家賃でも十分生活はキツイです。少しは支払いが安くなるなら購入を・・と、どちらがいいんでしょうね？
焦っている訳ではないのですが、年々若く成るわけでは無いので、そろそろ購入なら限界かと。物件もこの辺りじゃ似たり寄ったりです。物件価格では掘り出し物の方なんですよ！
でも、やっぱり無謀でしょうか・・・賃貸でずっと暮らすか思い切って購入するか、どちらも条件悪いので選びにくいですね。ここがまた人生のターニングポイントですかね。・・・

[46: 匿名さん]

物件価格が安いのは、管理費・修繕積立金が高いことや管理状態の悪さによるマイナス査定が影響しているからです。安い物には安い訳がちゃんとあるのですよ。

[47: 匿名さん]

年収３００万弱で母子家庭なら家賃の低廉な公営住宅に入れてもらえるのではありませんか。
（公団には応募されているとのことですが、公団の家賃はさほど安くありません。）
一度、地元の民生委員のかたにでも相談されてはいかがでしょう。
立地や管理の悪い狭小マンションが資産になるとは考えにくいし、といって高い家賃を払い続けるのも無理がありそうです。

[48: 匿名さん]

でも、再婚を考えず、男性の経済力をあてにせず自力でマンションを買おうとしているところは偉いと思います。
頑張って欲しいな。

[49: 入居済み住民さん]

自分でなんとか・・・と考えるのは子を持つ親であれば正直当たり前です。
偉い云々ではありません。

くろねこさんはご自身の親のことを考えて大田区近辺をお考えのようですが、
少々離れたところまで検討されてはいかがでしょうか？
マンションなんて立地によってだいぶお値段が変わりますよ？
極端なことをいえばその程度の値段でご両親と同居できるマンションもあるかもしれません。
そのかわりかなりローカルかもしれませんが・・。
お子さんに何かしらの資産は残せる（というか、万が一のことがご自身にあってもお子さんの住む場所はありますね）かも。

他の方も民生委員の話をされていますが、相談されるのも良いかもしれません。
このご時世、手に職ないと女手一つで育てるのはかなり厳しいですが、
お子さんのためにも頑張ってください。

[50: 匿名さん]

まず、戸数が少ないと管理費は割高になる。
そして古ければ古いほど、修繕積立金が高くなる。
この両方のマンションなら、高くても仕方ないんじゃないの？
購入代金が安いんだから、我慢しましょう。

[51: 匿名さん]

>>49
その近辺じゃなきゃ困るって言ってるんでしょ。
金額が安くても今住んでいる地域から離れたら駄目なんだからその線に沿って考えてあげなきゃ。

[52: 匿名さん]

購入代金の1850万円って、スレ主さんの年収の６倍以上なんですよね。
その年収もこれから増える見込みは不確定でしょう。
また、ローンを返してる途中でなにもなければよいけど、病気とかで働けなくなるといったアクシデントがあるかもしれない。そうなった時にはマンションは手放すとしても、４４さんのおっしゃるように売却損が出てしまう。
キツイというより危険なのでは。

[53: 匿名さん]

都営とかってそんなに入りにくいんですかね？
特に23区内は。

[54: くろねこ]

ご意見ありがとうございます。年収は、低いですが、母子で普通に生活していかれているので（子供にお稽古や塾も通わせています）母子手当てを貰っている間は、民生委員へ相談してもあまり優遇はしてもらえないと思います。
それと公団じゃなくて、都営とか区営でした。すみません、大田区の募集数は、少ないのでポイント制の募集でも倍率高いです。
この辺りは、昔からの土着民の人が多いみたいです。私の同級生も大体が近場にいます。
母も地元ですから、年をとってから知らない土地は厳しいです。私ももう少し離れた場所へ行くことも考えましたが、子供が病気の時などは、母に頼ることも多く、こんな値段の高い場所に住むのは大変だと、それで母ともケンカしたこともあります。
このマンションは、大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない。とのことでした。次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはないとのことです。明日、不動産屋さんに会って、もう一度、詳細を確認して再検討してみます。

[55: 匿名さん]

残高１０００万では、築２０年では苦しいかも。
管理費・修繕積立金は下がることはないので、再検討されたほうがいいかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

今後は建築だけでなく設備の更新にもお金がかかってくる時期ですからね。
私も現状で修繕積立金の残高が1,000万では厳しいと思います。
そこそこの額を設定をしていて滞納もないのに残高がたったの1000万円だとは、
今までの修繕工事で大京アステージが元請になってガっポリ金を取られ続けた結果なのでしょう。
やはり管理組合は機能していないのでしょう。

[57: 匿名さん]

旅行が思うようにできないとか、旨いものが腹いっぱい食えないとかほざく生活保護者がいる一方で、自力で何とかマンションを買おうとする努力家もいる。ほんとうに人はさまざまですね。
不動産もさまざまで、これしかないなんてものはありません。待ってたり、探したりするうちに、買おうとしたものより、さらに良いものが見つかることもまれではありません。
スレ主さんも、どうしようかと迷われるのでしたら、再検討の道を選ばれたほうがよろしいかもしれませんね。

[58: 匿名さん]

>>55
>>56
大規模が終って間もない時期であれば修繕積立金の残金の額はその程度で全然問題ありませんね。

[59: 匿名さん]

ずれにしても一度は大規模修繕を乗り切ったというのは評価すべきことだと思う。
管理組合は、大規模修繕を乗り切るために今まで何度も話し合いを行って
修繕積立金の値上げを行ってきたと思われるからね。
修繕積立金の値上げというのは、管理組合にとっては、それを総会で住民に対して
議案として提案して合意を得なければならないわけで、ある意味難事業。
もちろん大京アステージの助言はあったと思うが、最終的に票を投じるのは住民自身であるので
管理組合がきちんとした説明・議案提案を行って住民みんなが納得して
賛成票を投じたのではないかな。

そもそも、16戸のマンションであれば、５年に１回程度は管理組合理事の仕事が回ってくると思う。
小規模の方が住民全員の管理組合に対する意識が高くなる傾向はある。

[60: 匿名さん]

>>58

次の大規模修繕まであと３～４年だと言っているのに、終わったばかりのはずがないでしょ。あなたの住むマンションでは３～４年おきに大規模修繕やってるんですか？(笑)

築20年では外壁や屋根やらの建築関係だけじゃなくて、給排水管やらエレベーターやらの設備関係の更新工事も控えているんですよ。その間にも鉄部塗装やら設備の故障による部品交換もあり得ることも考えると、次の大規模修繕まであと３～４年で積立金1000万じゃどう考えても少ないですよ。

ましてや、ろくろく比較見積もせずに、割高なことで有名な大京アステージに任せきりにしていたのでは、なおさらのことです。

[61: 匿名はん]

＞次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない
と書いてあるんだから、うまく予算管理してるんじゃね。
大規模も終わったばっかりとあるし。これいじょうのマンションを探すほうが手間かかるかもね。

No.60 by 匿名さんの所有では何かもんだいが発生したのかな？
取りあえず1個1個ものが違うから、少ないとか多いとまではいえるけどそれ以上のことは？だね。

[62: 匿名さん]

管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
これ以上ぼったくられたらたまりませんわなｗ

[63: 匿名さん]

>>60
え？大規模修繕終ったばかりじゃないの？
大規模修繕って10年に一度程度しかないものでしょ？
そんなに度々あったんじゃそれこそ大変だ。
総戸数16戸じゃとっくに潰れてるよ。

[64: 匿名さん]

スレ主さんの話を整理してみましょう。

・大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない
・次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない

どうもスレ主さんの大規模修繕の意味が判然としないので混乱が生じているようです。

[65: くろねこ]

不動産屋さんに詳しく話を聞いてきました。
１９９９年４月と２００５年３月に屋根と鉄部塗装の工事をしています（１９９９年には大規模修繕）
今後は、バルコニーの水はけ等の工事があるかもしれないけど未定です。
残高は、１８００万円弱で滞納者は無し。かなり優秀なマンションだと言われました。
ライオンズマンションは、大京アステージで全て管理しているので、管理会社を変更することや管理費を下げるのは難しいとのことでした。

近くで築１６年位で２２００万円で売出しが出ていました。見た目も綺麗でフルリフォームしてあり管理費も安く駐車場もある・・・やはり２０００万円を境に凄くいい物件があるようです。
本当は、そういう所が買いたいのですが、私の年収では無理なので、諦めて、ここに決めようかと思います。
値段の割には広いので、万が一、支払えない時は、賃貸に出しやすいとのことでしたので、チャレンジしてみます。
皆様のご意見、凄く参考になりました。今後もいろいろ問題ありそうですが、少しずつ勉強していきます。

[66: 匿名さん]

>>65
支払えない場合は賃貸って、無謀ですよ

スレにあるように、管理費修繕費が高過ぎですよ。
ちなみに高いのは築年数のせいじゃないと思いますね。
普通狭ければ安いはずで50平米程度でこの額は異常です。
例をあげると1988年築のライオンズマンション大森中央いま売りにでてますが
50平米で管理費13900円、修繕積立9130円です。部屋が狭いなら普通はこんなもんです。

月額いくらでローン組むつもりか知りませんが
ローン月額+管理修繕費+税金月割が家賃を超えるなら貸してもいずれ破綻しますよ

ちなみに2階の31平米が管理費無しで7.5万円で賃貸に出ている事から
1850万円の部屋の想定家賃は12万円です。同家賃で貸して赤字にならないかよくよく考える事です。

管理修繕費用費が他のライオンズマンションの二倍弱であることを考えれば
強気に価格交渉していいと思いますよ
(と言いつつも比較にあげたライオンズが2680万円な事を考えるとすでに十分安いのかも知れませんがね)

[67: 匿名さん]

>かなり優秀なマンションだ
>支払えない時は、賃貸に出しやすい

不動産屋さんは商売なので、問題はあるマンションだ、時季によっては何ヶ月も借りる人がみつからない場合もあるとは言いません。
不動産の売買はあくまでも自己責任です。なにがあっても後で不動産屋さんを恨んじゃいけませんよ。

[68: 匿名さん]

私も管理費の設定は異常に高いと思います。
大京アステージに価格交渉したり管理会社を変更するのも、組合員のやる気次第ですよ。
現にそのようにしている大京物件などこの世に沢山あります。
物件価格が安いのは管理費＋修繕積立金が高い分を見込んで、買い叩かれるからですよ。
安い物には安い訳があるのです。
支払えない場合は賃貸って言いますけど、借り手がつかないことも考えて下さいね。
今時分は空室期間が長引く傾向にありますので。
家賃の値引き交渉がることもあります。
そうした時のローン＋管理費・積立金の負担を考えると、目も当てられません。
その他に居住者が交代する度に仲介手数料やハウスクリーニング代、
畳の表替えやらクロスの交換やらの手入れにお金がかかることも考えておいて下さい。

[69: 匿名さん]

このマンションに限って言えば、管理修繕費の値下げ交渉は不可能だと思います

理由は、このマンションが、実質、投資賃貸用物件と思われるためです。

オーナーはマンションに住んでおらず大半が賃貸人だとしたら、
まともに管理組合なんか機能しませんよ。だから管理修繕費下がらない想定です。

ちなみに管理組合がまともに機能しているかは、不動産屋に管理組合議事録を取り寄せてもらって読めば一発でわかります

暇つぶしに2000万円未満、50平米前後の条件で大田区マンション検索してみましたが
確かにこの条件だと他にめぼしい物件が無いですね
ちなみに賃貸中のオーナーチェンジマンションならここよりよさそうなのが2～3件あるんけど、
スレ主さんは自分で住みたいんだから、それは無理だしね

[70: 匿名]

大体、支払えない時は賃貸に出すといっても、それじゃスレ主さんはその時どこに住むのですか？