中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

[ビギナーさん]

教えてください。大田区の築21年のライオンズマンション　52㎡を1850万円で検討しています。この辺は物件の数が少なくまだ、購入を考え始めたばかりで何も勉強しないまま、購入を決めてしまいました。このエリアは物件が少ないので値引きは、難しいでしょうか？
それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます。総個数が少ないマンションなので仕方がないのでしょうか？

[1: 匿名さん]

まず、売主さんの言い値で購入する必要はないです。
あくまでも売り出し価格は売主さんの希望価格なので。
中古で内装に手を入れなくてはならないような物件の場合、「リフォーム代もかかるのでその分値引きしてください」と言えば結構通る場合もありますよ。でもあまり大幅な値引きを持ちかけると話が潰れるかも知れないので注意が必要です。
内装の手入れも必要なく、物件価格も相場と同じくらいか低めに設定してある場合は値下げの希望は却下される場合もあります。

また、管理費４万円は築21年ともなれば仕方ないでしょう。
物件の価値を維持するにはそのくらいの出費は必要です。
大京の管理は評判の良い方ですしね。
菅理の悪いマンションはスラム化します。

[2: １]

失礼。
「管理費＋修繕費で月４万円」でしたね。
可能ならばその内訳も書いていただけます？

[3: 匿名さん]

管理費＋修繕費＝4万円は高すぎる。
この物件が、リゾートマンションなら仕方ないですが・・・
マンション内に、どんな共有施設があるのですか？

[4: 匿名さん]

>>3
築21年だし、修繕金はしっかりと貯める必要あるでしょ。
月々の積立金が安いと一時金で何十万円も取られること必至ですよ。

[5: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。築21年とのことですので、大規模修繕が御済でなければ数年以内に大金を支払うことになりそうですね。

[6: 匿名さん]

どうしても買いたければ、スレ主さんが管理組合の役員になって、管理会社の変更も視野に入れた管理委託費の減額交渉をするしかないんじゃないかな？

[7: 匿名さん]

大田区で本体価格が1850万なら安いでしょ。
それに築21年も経ってるんだから積立金が値上がりしているのはむしろ当たり前だし。
他の築21年の物件に比べて管理費・積立金が特に高いとはいえないんじゃないの？
総戸数が少ないのなら尚更ですね。

[8: 匿名さん]

スレ主さんが言ってるのは恐らく下の物件でしょう。
管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
バブルの頃の築なので、管理会社に支払う委託費は高止まりしていると思われます。
委託内容を見ないと正確なことは分かりませんが、見直して減額する余地は恐らくあるでしょう。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/shosai.cgi?SEARCH_BKN=MH...

[9: 8]

リンクが繋がらなかったので、別のを引っ張ってきました。

http://www.re-guide.jp/estate/um/124768/

[10: くろねこ]

ビギナーのくろねこです。ご意見ありがとうございます。
今日、不動産屋さんへ確認したところ、値引きはキツイみたいで、気持ち程度のようです。
居間と台所の間の壁を抜くリフォームをお願いしようかと検討してますが、その費用を交渉してくれるとのことでした。
匿名さんたちが、おっしゃるように管理費は、築年数の大規模修繕を考えれば妥当なんですね。。。。
今の賃貸の家賃を下げたく、思い切って購入を考えましたが、ローンと管理＆修繕費で同じくらいになってしまいました。この他に固定資産税が掛かるんですよね。後、何か掛かってくるものがあったら教えてください。
これ以上になるなら、断念するか他の物件を検討しようと思います。

[11: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。
マンションをお持ちになるので資産をお持ちになります。古くなっても1850万であれば近い将来も資産価値があります。
なので、支払が今のお家賃と同等であるなら所有する価値はあると思いますよ。
どちらかといえばお得なマンションのようにみえます。

[12: 匿名さん]

単に家賃を下げたいのが目的なら購入はしないことです。
長期修繕計画書と照らし合わせた上で、
将来の修繕に必要な修繕積立金が十分にストックされているかどうか確認する必要があります。
ストックが十分でなければ、将来の管理組合財政破綻は目に見えています。
更なる修繕積立金のアップや修繕の際に一時金徴収が行われる可能性があるので注意が必要です。
また、専有部分の修繕費用も全て自分持ちであることも考えると、
オーナー負担となる賃貸よりもお得とは限らない可能性が高いと思います。
空き家が増えて賃料も下がっている時代に、築20年超・駅遠・小規模・工業地域立地・コスト割高の
５重苦の物件を、賃料が下がるなら…という理由で購入しようとは思いませんね。

[13: 匿名さん]

あと、52㎡なので「狭小」という要素も加えたら、六重苦になりますかね。

[14: くろねこ]

みなさん匿名さんなので、どなたかわかりませんが、厳しいご意見有難うございます。
確かに５重苦ですかね。。。このエリアだと中古物件ではいい方かと・・分け合って近隣から離れられないので、なかなか選びにくいんです。正直、×イチ子持ち、年収３００万弱、４０歳オーバーで現在１０万強の家賃は辛いので、母子手当てがあるうちに購入できればと思って検討をはじめました。探しはじめてまだ２～３週間で出会った物件なので、購入してやっていけるのか思案中です。身の丈以上だとは思っていますが、先々を考えるなら買える範囲で一番いい物件をと思いました。フラット３５で仮審査は通っているので、来週には結果がわかると思います。それまで決断しなくてはならないのですが、他に確認しておいた方がいいこと何かあるんでしょうか。

[15: 匿名さん]

バツイチさんとのことでお子さんと二人暮らしならば52㎡でも狭すぎるということはないでしょう。
私は大田区で1850ならたとえ築21年でも安いほうかと思いますよ。
管理費・修繕費が月４万なのを「高い」とおっしゃる向きもあるが大京であれば管理は一応安心かと思いますし・・。
ご購入されても損はしないと思いますが。

毎月10万以上家賃を払い続けるの確かにもバ　カらしいですよね。

[16: 買いたいけど買えない人]

理事長とかにアポとってみて、管理組合が機能していれば安心。
あまり運営に詳しくないとか、熱心でないとかそんなかんじだったらよくないかも。
修繕積立基金とか心配な点か。でも、金額聞いてもピーんとこないだろう。物件によるけどすごい金額になってたりして。大規模修繕が行われた直後であればしばらくは安心か。
その辺、古いマンションだととしろーとじゃ分かりにくい。

[17: 匿名さん]

東南の角だし、バルコニーも広いので良いのではないでしょうか。
最寄り駅よりはチト遠いけどね。

[18: 匿名さん]

管理費は明らかに高いです。
管理費の内訳を確認すべきです。十分値下げ余地はありますよ。

修繕費も高いと感じます。
築２１年なら大規模修繕は一度終わっています。その際に次の修繕計画をたてますが、
管理会社のいいなりになっているかも。
そして管理組合が機能していないと思われます。

[19: 匿名さん]

21年物だと、管理費の前に耐震性能を確認したほうがいいと思うんだが．．．．買うんでしょ？

[20: 匿名さん]

私も管理組合は機能していないと思います。
この管理費の金額設定でだと、大京アステージにとってはさぞかしオイシイ商売でしょうね。

[21: 匿名さん]

スレ主さん
>>それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます

管理費修繕費は今よりも安くなることはないです。むしろ値上がり注意です。
躊躇しているのなら、見送ることも必要かと。

[22: 匿名さん]

>大田区中央３丁目

住宅が密集している地域ですね。
大規模災害のことも考えたほうがよろしいのでは。
賃貸ならあとのことはすべて大家さんが心配すればよいけど、自宅なら全部自己責任となります。

[23: 匿名さん]

台所、風呂、洗面など水回りは改修済みですか？
外装や共通部分は修繕費で賄いますが、内部は自費ですから、
別途、お金が必要になるかもしれませんね。
賃貸なら大家持ちだから、その点は楽ですよね。

[24: 匿名さん]

戸数が少なければ修繕費が高目なのは当たり前。
管理費は値下げの余地があるかどうか、スレ主さんが入居後に管理組合の理事にでもなって
検討していただくも一考。理事になりたくなければ管理費値下げの要望書を組合に出してみるのはどうでしょう。
議案として上がってくれば採決になり多数決で議案は決定しますので。
組合員も下がれば嬉しいと思うでしょうから良い方向に動く可能性があります。
あと、スレ主さんは事情があってこの近辺にしか引越せない。
そういう事情を無視していろいろ言うのは間違っていますね。

[25: 匿名さん]

年収300未満なら都営住宅の入居資格に該当すると思うので申し込んでみては？
つまらぬ見栄やプライドを捨てて都営住宅に入居して、将来の為に金を貯めといた方が賢いと思うよ。

[26: 匿名]

スレ主さんはマンションの区分所有者の経験はないんでしょう。その人が管理組合の理事になって管理会社のフロントと渡り合えますかね？
理事になりたくないからって要望書をあげ、現在の理事に丸投げって身勝手な話も通るかどうか。
まあ、はたがいろいろ言うのは確かにおかしいのかもしれませんが。

[27: 匿名さん]

>>26
居住者も組合員の一員であり改善すべきと思われる事柄について要望書を提出するのは身勝手などという話ではないはずです。

[28: 匿名]

理事になりたくないのでっていうところが身勝手

[29: 匿名さん]

>>28
スレ主さんが理事になりたくないと言ったわけでも何でもないでしょ。
勘違いしないようにね。

[30: 匿名さん]

そもそも母子手当を当てにして購入すること自体、大丈夫なのですか。
半永久的にもらえるものではないのに。

[31: 匿名]

>>29
横から口を出すな。
おれもスレ主が言ってるとは思ってないよ。

[32: 匿名さん]

スレ主さんの年収からいくと本当は家賃の低い都営あたりの方が暮らしは楽になるのではないでしょうか。
年収から考えるとローンと管理費・積立金で月約10万かかるのはきついような気もしますが。

[33: くろねこ]

昨日は、パソコン見られず、たくさんのレスありがとうございます。
ずっと社宅住まいだったのでマンションには、住むのも初めてで理事会とかも分からないので、もし住めたら周りの住民の方にも聞いてみます。
母子家庭で年収が低いので、もちろん公団にも応募しています。ただ親のことがあり近場でなくてはいけないのと、公団の優先順位が３８番のため、なかなか入居は難しいです。私もそれが一番の希望でしたが・・・

現在の住まいも築３０年以上の２DKのアパートですが家賃１０万以上です。
更に安いアパートも探しましたが、それこそ古くてあまりキレイとは言い難い部屋しかありません。この辺は、古くから住んでる方が多く、あまり大きなマンションや新しい中古物件がなく（あっても手が出ません）古くても現在の家賃より安くなるならと購入を考えました。
無謀なのは、分かっています。でも、母子手当てを頂けるうちに自分の給与だけで生活が出来るようにしたいと考えて苦肉の策なんです。・・・正直、本当にやっていかれるのか不安です。
支払いだけなら、家賃より安いですが、管理費が入ると少ししか変わりませんし、他に固定資産税や火災保険、団体信用保険などで、どの程度の負担になるか不動産屋さんにも確認してもらっています。
内装なんかは、古くても母子が生活できれば十分なので、考えていません。
大規模修繕とかは、修繕費が高い分、一時金とかを集めることはないとのことでした。
他にもまだ、負担になりそうなことありますか？

[34: くろねこ]

初歩的すぎて申し訳ありませんが、出来れば管理組合の内容教えて頂けませんか。
１６世帯しかないマンションでも組合活動あるんでしょうか？管理費には、何が含まれているんでしょうか？管理の内容で、どんなことを聞いてみる必要がありますか？それは、不動産屋さんじゃなくて住民のかたにお聞きすれば良いのでしょうか？
ちなみに管理人さんは、月水金の通いの方らしいです。あんまり片づいているようには見えませんでしたが・・。

金曜までに決断しないといけないのですが、不安ばかりが先だって誰に何を聞いていいのか。。。

[35: 匿名さん]

管理費が通常より１万は高いと思いますが、この規模では通いでもこの金額になってしまうのかな？
駐車場の収入がないような場合には高めに設定されているマンションもありますね。
修繕積立金は今後もだんだん上がってくるはずです。長期修繕計画を見せてもらってください。
ちなみに何戸のマンションであろうと管理組合は存在します。

[36: 匿名さん]

契約時に管理規約集を渡されると思います。
管理組合の内容・目的・活動等に関してはそれに詳細に記載されているはずです。
世帯数にかかわりなく、どのマンションにも管理組合があります。
管理費については、管理会社と管理組合との間で締結された管理委託契約書及び管理組合総会議案書の収支決算報告を見ればわかります。
管理人（管理員）が月水金しかいないのはちょっと不思議ですし、整理整頓がよくないのは管理の質の悪さを物語ります。管理組合から管理会社に改善を申し入れねばならない事柄です。なぜ、実行されていないのかは、わかりませんが。

[37: 匿名さん]

戸数も少ないので管理人さんも毎日は来ないのでしょう。
人件費もかかりますしね。
「あまり片づいては見えない」というのは管理員室のことでしょうか？
それともエントランスや廊下などの共用部分のことでしょうか？

[38: くろねこ]

早速のレス有難うございます。
管理費は、安くなればうれしいですが、物件的には良いみたいなので、前向きに検討します。
あまり考えすぎると不安で冷静になれないので、何とかなると考えてみます。何とかならなければ内職やバイトでも増やして頑張ります！！
本当にいろいろ有難うございます。また、分からないこと教えてください★・・・

[39: 匿名さん]

「買う」という選択をする場合でも、もう少し待った方がいいと思います。

管理組合理事長になって管理会社と交渉するのも中々大変ですし、
知識も経験もない人がやろうと言っても無理があるでしょう。
自分の意見だけでなく他の住民の方の意見もありますし、一筋縄ではいかないのが管理組合です。
入居して間もなく色々言い始めたのでは、他の住民の方達がどう思うかというのもあるでしょうし…。

焦らず待てば、もう少し条件に合った物件は出てくると思います。

[40: 匿名さん]

管理費（月額）24,300円で管理員が週に３日の日勤って高くない？
それに、この地区はゴミの収集が週に可燃２回、資源１回、不燃隔週、粗大申し込みのはずなので週に３日では対応できないと思うんだけど。清掃員はまた別に来てるんですかね？
しかし、それじゃマンション内が片づいているようには見えないのはどうしてだろう？
管理費の内容を精査しなきゃならないんじゃないかな。

[41: 匿名さん]

でも、いろいろ言いながらもスレ主さんは「購入する」ことになっちゃったんでしょう？
だったら購入後によく勉強して自分が積極的に管理組合にかかわることですよね。
マンション管理のスレもありますのでそちらも参考にされては？

[42: 入居済み住民さん]

築21年。
今母子手当をあてにして購入しても還暦までに建て替え等があったりして・・・。
それぞれのマンションでいつ建て替えるかは異なりますが。
立地をもう少し考えて購入なさる方がいいですよ。
まだまだ不況は続くので焦ってみてもね。
政権も変わってますからね。

[43: 匿名さん]

>>42
「買いたい時が買い時」とも言いますね。
このスレ主さんにとっては今が買い時、この物件こそが買い時だと思っていらっしゃるということなのでしょう。
還暦まで住まなくても途中で売却しても勿論いいわけですし・・。
ただ、ご年収からは結構厳しいものがあるようにも思われますが。
ローンを差し引いた後の月収でお子さんと生活されるわけですから。

[44: 匿名さん]

フラット35なら最初の10年くらいはほとんど利子だけの支払いでは？
10年住んで売却しても借金の元金そのまま残って、売価は今よりも下がるから
売却損がでて、売るに売れない状態になると思う。
ここを現金で購入するなら買いかもしれないが、借金で購入するなら
途中売却は考えてはいけないと思う。
20年住んで、その間に支払いが終わっても、築40年はいくらで売却できるのかな。

[45: くろねこ]

返済のシュミレーションしてみました。固定資産税や保険料等も入れると現実的にかなりキツそうです。
基本的に売却、買い替えなどは、考えていません。自分が一生家賃を払っていくことに不安があるので、購入を考えました。だから、古くても私が死ぬまで永くても３０年～４０年もてばいいんです。私に何かあっても自分のものなら生命保険で完済になるので子供が暮らせるかと・・・賃貸じゃ何も残せないですし。
今の家賃でも十分生活はキツイです。少しは支払いが安くなるなら購入を・・と、どちらがいいんでしょうね？
焦っている訳ではないのですが、年々若く成るわけでは無いので、そろそろ購入なら限界かと。物件もこの辺りじゃ似たり寄ったりです。物件価格では掘り出し物の方なんですよ！
でも、やっぱり無謀でしょうか・・・賃貸でずっと暮らすか思い切って購入するか、どちらも条件悪いので選びにくいですね。ここがまた人生のターニングポイントですかね。・・・

[46: 匿名さん]

物件価格が安いのは、管理費・修繕積立金が高いことや管理状態の悪さによるマイナス査定が影響しているからです。安い物には安い訳がちゃんとあるのですよ。

[47: 匿名さん]

年収３００万弱で母子家庭なら家賃の低廉な公営住宅に入れてもらえるのではありませんか。
（公団には応募されているとのことですが、公団の家賃はさほど安くありません。）
一度、地元の民生委員のかたにでも相談されてはいかがでしょう。
立地や管理の悪い狭小マンションが資産になるとは考えにくいし、といって高い家賃を払い続けるのも無理がありそうです。

[48: 匿名さん]

でも、再婚を考えず、男性の経済力をあてにせず自力でマンションを買おうとしているところは偉いと思います。
頑張って欲しいな。

[49: 入居済み住民さん]

自分でなんとか・・・と考えるのは子を持つ親であれば正直当たり前です。
偉い云々ではありません。

くろねこさんはご自身の親のことを考えて大田区近辺をお考えのようですが、
少々離れたところまで検討されてはいかがでしょうか？
マンションなんて立地によってだいぶお値段が変わりますよ？
極端なことをいえばその程度の値段でご両親と同居できるマンションもあるかもしれません。
そのかわりかなりローカルかもしれませんが・・。
お子さんに何かしらの資産は残せる（というか、万が一のことがご自身にあってもお子さんの住む場所はありますね）かも。

他の方も民生委員の話をされていますが、相談されるのも良いかもしれません。
このご時世、手に職ないと女手一つで育てるのはかなり厳しいですが、
お子さんのためにも頑張ってください。

[50: 匿名さん]

まず、戸数が少ないと管理費は割高になる。
そして古ければ古いほど、修繕積立金が高くなる。
この両方のマンションなら、高くても仕方ないんじゃないの？
購入代金が安いんだから、我慢しましょう。