中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

[ビギナーさん]

教えてください。大田区の築21年のライオンズマンション　52㎡を1850万円で検討しています。この辺は物件の数が少なくまだ、購入を考え始めたばかりで何も勉強しないまま、購入を決めてしまいました。このエリアは物件が少ないので値引きは、難しいでしょうか？
それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます。総個数が少ないマンションなので仕方がないのでしょうか？

[1: 匿名さん]

まず、売主さんの言い値で購入する必要はないです。
あくまでも売り出し価格は売主さんの希望価格なので。
中古で内装に手を入れなくてはならないような物件の場合、「リフォーム代もかかるのでその分値引きしてください」と言えば結構通る場合もありますよ。でもあまり大幅な値引きを持ちかけると話が潰れるかも知れないので注意が必要です。
内装の手入れも必要なく、物件価格も相場と同じくらいか低めに設定してある場合は値下げの希望は却下される場合もあります。

また、管理費４万円は築21年ともなれば仕方ないでしょう。
物件の価値を維持するにはそのくらいの出費は必要です。
大京の管理は評判の良い方ですしね。
菅理の悪いマンションはスラム化します。

[2: １]

失礼。
「管理費＋修繕費で月４万円」でしたね。
可能ならばその内訳も書いていただけます？

[3: 匿名さん]

管理費＋修繕費＝4万円は高すぎる。
この物件が、リゾートマンションなら仕方ないですが・・・
マンション内に、どんな共有施設があるのですか？

[4: 匿名さん]

>>3
築21年だし、修繕金はしっかりと貯める必要あるでしょ。
月々の積立金が安いと一時金で何十万円も取られること必至ですよ。

[5: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。築21年とのことですので、大規模修繕が御済でなければ数年以内に大金を支払うことになりそうですね。

[6: 匿名さん]

どうしても買いたければ、スレ主さんが管理組合の役員になって、管理会社の変更も視野に入れた管理委託費の減額交渉をするしかないんじゃないかな？

[7: 匿名さん]

大田区で本体価格が1850万なら安いでしょ。
それに築21年も経ってるんだから積立金が値上がりしているのはむしろ当たり前だし。
他の築21年の物件に比べて管理費・積立金が特に高いとはいえないんじゃないの？
総戸数が少ないのなら尚更ですね。

[8: 匿名さん]

スレ主さんが言ってるのは恐らく下の物件でしょう。
管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
バブルの頃の築なので、管理会社に支払う委託費は高止まりしていると思われます。
委託内容を見ないと正確なことは分かりませんが、見直して減額する余地は恐らくあるでしょう。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/shosai.cgi?SEARCH_BKN=MH...

[9: 8]

リンクが繋がらなかったので、別のを引っ張ってきました。

http://www.re-guide.jp/estate/um/124768/

[10: くろねこ]

ビギナーのくろねこです。ご意見ありがとうございます。
今日、不動産屋さんへ確認したところ、値引きはキツイみたいで、気持ち程度のようです。
居間と台所の間の壁を抜くリフォームをお願いしようかと検討してますが、その費用を交渉してくれるとのことでした。
匿名さんたちが、おっしゃるように管理費は、築年数の大規模修繕を考えれば妥当なんですね。。。。
今の賃貸の家賃を下げたく、思い切って購入を考えましたが、ローンと管理＆修繕費で同じくらいになってしまいました。この他に固定資産税が掛かるんですよね。後、何か掛かってくるものがあったら教えてください。
これ以上になるなら、断念するか他の物件を検討しようと思います。

[11: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。
マンションをお持ちになるので資産をお持ちになります。古くなっても1850万であれば近い将来も資産価値があります。
なので、支払が今のお家賃と同等であるなら所有する価値はあると思いますよ。
どちらかといえばお得なマンションのようにみえます。

[12: 匿名さん]

単に家賃を下げたいのが目的なら購入はしないことです。
長期修繕計画書と照らし合わせた上で、
将来の修繕に必要な修繕積立金が十分にストックされているかどうか確認する必要があります。
ストックが十分でなければ、将来の管理組合財政破綻は目に見えています。
更なる修繕積立金のアップや修繕の際に一時金徴収が行われる可能性があるので注意が必要です。
また、専有部分の修繕費用も全て自分持ちであることも考えると、
オーナー負担となる賃貸よりもお得とは限らない可能性が高いと思います。
空き家が増えて賃料も下がっている時代に、築20年超・駅遠・小規模・工業地域立地・コスト割高の
５重苦の物件を、賃料が下がるなら…という理由で購入しようとは思いませんね。

[13: 匿名さん]

あと、52㎡なので「狭小」という要素も加えたら、六重苦になりますかね。

[14: くろねこ]

みなさん匿名さんなので、どなたかわかりませんが、厳しいご意見有難うございます。
確かに５重苦ですかね。。。このエリアだと中古物件ではいい方かと・・分け合って近隣から離れられないので、なかなか選びにくいんです。正直、×イチ子持ち、年収３００万弱、４０歳オーバーで現在１０万強の家賃は辛いので、母子手当てがあるうちに購入できればと思って検討をはじめました。探しはじめてまだ２～３週間で出会った物件なので、購入してやっていけるのか思案中です。身の丈以上だとは思っていますが、先々を考えるなら買える範囲で一番いい物件をと思いました。フラット３５で仮審査は通っているので、来週には結果がわかると思います。それまで決断しなくてはならないのですが、他に確認しておいた方がいいこと何かあるんでしょうか。

[15: 匿名さん]

バツイチさんとのことでお子さんと二人暮らしならば52㎡でも狭すぎるということはないでしょう。
私は大田区で1850ならたとえ築21年でも安いほうかと思いますよ。
管理費・修繕費が月４万なのを「高い」とおっしゃる向きもあるが大京であれば管理は一応安心かと思いますし・・。
ご購入されても損はしないと思いますが。

毎月10万以上家賃を払い続けるの確かにもバ　カらしいですよね。

[16: 買いたいけど買えない人]

理事長とかにアポとってみて、管理組合が機能していれば安心。
あまり運営に詳しくないとか、熱心でないとかそんなかんじだったらよくないかも。
修繕積立基金とか心配な点か。でも、金額聞いてもピーんとこないだろう。物件によるけどすごい金額になってたりして。大規模修繕が行われた直後であればしばらくは安心か。
その辺、古いマンションだととしろーとじゃ分かりにくい。

[17: 匿名さん]

東南の角だし、バルコニーも広いので良いのではないでしょうか。
最寄り駅よりはチト遠いけどね。

[18: 匿名さん]

管理費は明らかに高いです。
管理費の内訳を確認すべきです。十分値下げ余地はありますよ。

修繕費も高いと感じます。
築２１年なら大規模修繕は一度終わっています。その際に次の修繕計画をたてますが、
管理会社のいいなりになっているかも。
そして管理組合が機能していないと思われます。

[19: 匿名さん]

21年物だと、管理費の前に耐震性能を確認したほうがいいと思うんだが．．．．買うんでしょ？

[20: 匿名さん]

私も管理組合は機能していないと思います。
この管理費の金額設定でだと、大京アステージにとってはさぞかしオイシイ商売でしょうね。

[21: 匿名さん]

スレ主さん
>>それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます

管理費修繕費は今よりも安くなることはないです。むしろ値上がり注意です。
躊躇しているのなら、見送ることも必要かと。

[22: 匿名さん]

>大田区中央３丁目

住宅が密集している地域ですね。
大規模災害のことも考えたほうがよろしいのでは。
賃貸ならあとのことはすべて大家さんが心配すればよいけど、自宅なら全部自己責任となります。

[23: 匿名さん]

台所、風呂、洗面など水回りは改修済みですか？
外装や共通部分は修繕費で賄いますが、内部は自費ですから、
別途、お金が必要になるかもしれませんね。
賃貸なら大家持ちだから、その点は楽ですよね。

[24: 匿名さん]

戸数が少なければ修繕費が高目なのは当たり前。
管理費は値下げの余地があるかどうか、スレ主さんが入居後に管理組合の理事にでもなって
検討していただくも一考。理事になりたくなければ管理費値下げの要望書を組合に出してみるのはどうでしょう。
議案として上がってくれば採決になり多数決で議案は決定しますので。
組合員も下がれば嬉しいと思うでしょうから良い方向に動く可能性があります。
あと、スレ主さんは事情があってこの近辺にしか引越せない。
そういう事情を無視していろいろ言うのは間違っていますね。

[25: 匿名さん]

年収300未満なら都営住宅の入居資格に該当すると思うので申し込んでみては？
つまらぬ見栄やプライドを捨てて都営住宅に入居して、将来の為に金を貯めといた方が賢いと思うよ。

[26: 匿名]

スレ主さんはマンションの区分所有者の経験はないんでしょう。その人が管理組合の理事になって管理会社のフロントと渡り合えますかね？
理事になりたくないからって要望書をあげ、現在の理事に丸投げって身勝手な話も通るかどうか。
まあ、はたがいろいろ言うのは確かにおかしいのかもしれませんが。

[27: 匿名さん]

>>26
居住者も組合員の一員であり改善すべきと思われる事柄について要望書を提出するのは身勝手などという話ではないはずです。

[28: 匿名]

理事になりたくないのでっていうところが身勝手

[29: 匿名さん]

>>28
スレ主さんが理事になりたくないと言ったわけでも何でもないでしょ。
勘違いしないようにね。

[30: 匿名さん]

そもそも母子手当を当てにして購入すること自体、大丈夫なのですか。
半永久的にもらえるものではないのに。

[31: 匿名]

>>29
横から口を出すな。
おれもスレ主が言ってるとは思ってないよ。

[32: 匿名さん]

スレ主さんの年収からいくと本当は家賃の低い都営あたりの方が暮らしは楽になるのではないでしょうか。
年収から考えるとローンと管理費・積立金で月約10万かかるのはきついような気もしますが。

[33: くろねこ]

昨日は、パソコン見られず、たくさんのレスありがとうございます。
ずっと社宅住まいだったのでマンションには、住むのも初めてで理事会とかも分からないので、もし住めたら周りの住民の方にも聞いてみます。
母子家庭で年収が低いので、もちろん公団にも応募しています。ただ親のことがあり近場でなくてはいけないのと、公団の優先順位が３８番のため、なかなか入居は難しいです。私もそれが一番の希望でしたが・・・

現在の住まいも築３０年以上の２DKのアパートですが家賃１０万以上です。
更に安いアパートも探しましたが、それこそ古くてあまりキレイとは言い難い部屋しかありません。この辺は、古くから住んでる方が多く、あまり大きなマンションや新しい中古物件がなく（あっても手が出ません）古くても現在の家賃より安くなるならと購入を考えました。
無謀なのは、分かっています。でも、母子手当てを頂けるうちに自分の給与だけで生活が出来るようにしたいと考えて苦肉の策なんです。・・・正直、本当にやっていかれるのか不安です。
支払いだけなら、家賃より安いですが、管理費が入ると少ししか変わりませんし、他に固定資産税や火災保険、団体信用保険などで、どの程度の負担になるか不動産屋さんにも確認してもらっています。
内装なんかは、古くても母子が生活できれば十分なので、考えていません。
大規模修繕とかは、修繕費が高い分、一時金とかを集めることはないとのことでした。
他にもまだ、負担になりそうなことありますか？

[34: くろねこ]

初歩的すぎて申し訳ありませんが、出来れば管理組合の内容教えて頂けませんか。
１６世帯しかないマンションでも組合活動あるんでしょうか？管理費には、何が含まれているんでしょうか？管理の内容で、どんなことを聞いてみる必要がありますか？それは、不動産屋さんじゃなくて住民のかたにお聞きすれば良いのでしょうか？
ちなみに管理人さんは、月水金の通いの方らしいです。あんまり片づいているようには見えませんでしたが・・。

金曜までに決断しないといけないのですが、不安ばかりが先だって誰に何を聞いていいのか。。。

[35: 匿名さん]

管理費が通常より１万は高いと思いますが、この規模では通いでもこの金額になってしまうのかな？
駐車場の収入がないような場合には高めに設定されているマンションもありますね。
修繕積立金は今後もだんだん上がってくるはずです。長期修繕計画を見せてもらってください。
ちなみに何戸のマンションであろうと管理組合は存在します。

[36: 匿名さん]

契約時に管理規約集を渡されると思います。
管理組合の内容・目的・活動等に関してはそれに詳細に記載されているはずです。
世帯数にかかわりなく、どのマンションにも管理組合があります。
管理費については、管理会社と管理組合との間で締結された管理委託契約書及び管理組合総会議案書の収支決算報告を見ればわかります。
管理人（管理員）が月水金しかいないのはちょっと不思議ですし、整理整頓がよくないのは管理の質の悪さを物語ります。管理組合から管理会社に改善を申し入れねばならない事柄です。なぜ、実行されていないのかは、わかりませんが。

[37: 匿名さん]

戸数も少ないので管理人さんも毎日は来ないのでしょう。
人件費もかかりますしね。
「あまり片づいては見えない」というのは管理員室のことでしょうか？
それともエントランスや廊下などの共用部分のことでしょうか？

[38: くろねこ]

早速のレス有難うございます。
管理費は、安くなればうれしいですが、物件的には良いみたいなので、前向きに検討します。
あまり考えすぎると不安で冷静になれないので、何とかなると考えてみます。何とかならなければ内職やバイトでも増やして頑張ります！！
本当にいろいろ有難うございます。また、分からないこと教えてください★・・・

[39: 匿名さん]

「買う」という選択をする場合でも、もう少し待った方がいいと思います。

管理組合理事長になって管理会社と交渉するのも中々大変ですし、
知識も経験もない人がやろうと言っても無理があるでしょう。
自分の意見だけでなく他の住民の方の意見もありますし、一筋縄ではいかないのが管理組合です。
入居して間もなく色々言い始めたのでは、他の住民の方達がどう思うかというのもあるでしょうし…。

焦らず待てば、もう少し条件に合った物件は出てくると思います。

[40: 匿名さん]

管理費（月額）24,300円で管理員が週に３日の日勤って高くない？
それに、この地区はゴミの収集が週に可燃２回、資源１回、不燃隔週、粗大申し込みのはずなので週に３日では対応できないと思うんだけど。清掃員はまた別に来てるんですかね？
しかし、それじゃマンション内が片づいているようには見えないのはどうしてだろう？
管理費の内容を精査しなきゃならないんじゃないかな。

[41: 匿名さん]

でも、いろいろ言いながらもスレ主さんは「購入する」ことになっちゃったんでしょう？
だったら購入後によく勉強して自分が積極的に管理組合にかかわることですよね。
マンション管理のスレもありますのでそちらも参考にされては？

[42: 入居済み住民さん]

築21年。
今母子手当をあてにして購入しても還暦までに建て替え等があったりして・・・。
それぞれのマンションでいつ建て替えるかは異なりますが。
立地をもう少し考えて購入なさる方がいいですよ。
まだまだ不況は続くので焦ってみてもね。
政権も変わってますからね。

[43: 匿名さん]

>>42
「買いたい時が買い時」とも言いますね。
このスレ主さんにとっては今が買い時、この物件こそが買い時だと思っていらっしゃるということなのでしょう。
還暦まで住まなくても途中で売却しても勿論いいわけですし・・。
ただ、ご年収からは結構厳しいものがあるようにも思われますが。
ローンを差し引いた後の月収でお子さんと生活されるわけですから。

[44: 匿名さん]

フラット35なら最初の10年くらいはほとんど利子だけの支払いでは？
10年住んで売却しても借金の元金そのまま残って、売価は今よりも下がるから
売却損がでて、売るに売れない状態になると思う。
ここを現金で購入するなら買いかもしれないが、借金で購入するなら
途中売却は考えてはいけないと思う。
20年住んで、その間に支払いが終わっても、築40年はいくらで売却できるのかな。

[45: くろねこ]

返済のシュミレーションしてみました。固定資産税や保険料等も入れると現実的にかなりキツそうです。
基本的に売却、買い替えなどは、考えていません。自分が一生家賃を払っていくことに不安があるので、購入を考えました。だから、古くても私が死ぬまで永くても３０年～４０年もてばいいんです。私に何かあっても自分のものなら生命保険で完済になるので子供が暮らせるかと・・・賃貸じゃ何も残せないですし。
今の家賃でも十分生活はキツイです。少しは支払いが安くなるなら購入を・・と、どちらがいいんでしょうね？
焦っている訳ではないのですが、年々若く成るわけでは無いので、そろそろ購入なら限界かと。物件もこの辺りじゃ似たり寄ったりです。物件価格では掘り出し物の方なんですよ！
でも、やっぱり無謀でしょうか・・・賃貸でずっと暮らすか思い切って購入するか、どちらも条件悪いので選びにくいですね。ここがまた人生のターニングポイントですかね。・・・

[46: 匿名さん]

物件価格が安いのは、管理費・修繕積立金が高いことや管理状態の悪さによるマイナス査定が影響しているからです。安い物には安い訳がちゃんとあるのですよ。

[47: 匿名さん]

年収３００万弱で母子家庭なら家賃の低廉な公営住宅に入れてもらえるのではありませんか。
（公団には応募されているとのことですが、公団の家賃はさほど安くありません。）
一度、地元の民生委員のかたにでも相談されてはいかがでしょう。
立地や管理の悪い狭小マンションが資産になるとは考えにくいし、といって高い家賃を払い続けるのも無理がありそうです。

[48: 匿名さん]

でも、再婚を考えず、男性の経済力をあてにせず自力でマンションを買おうとしているところは偉いと思います。
頑張って欲しいな。

[49: 入居済み住民さん]

自分でなんとか・・・と考えるのは子を持つ親であれば正直当たり前です。
偉い云々ではありません。

くろねこさんはご自身の親のことを考えて大田区近辺をお考えのようですが、
少々離れたところまで検討されてはいかがでしょうか？
マンションなんて立地によってだいぶお値段が変わりますよ？
極端なことをいえばその程度の値段でご両親と同居できるマンションもあるかもしれません。
そのかわりかなりローカルかもしれませんが・・。
お子さんに何かしらの資産は残せる（というか、万が一のことがご自身にあってもお子さんの住む場所はありますね）かも。

他の方も民生委員の話をされていますが、相談されるのも良いかもしれません。
このご時世、手に職ないと女手一つで育てるのはかなり厳しいですが、
お子さんのためにも頑張ってください。

[50: 匿名さん]

まず、戸数が少ないと管理費は割高になる。
そして古ければ古いほど、修繕積立金が高くなる。
この両方のマンションなら、高くても仕方ないんじゃないの？
購入代金が安いんだから、我慢しましょう。

[51: 匿名さん]

>>49
その近辺じゃなきゃ困るって言ってるんでしょ。
金額が安くても今住んでいる地域から離れたら駄目なんだからその線に沿って考えてあげなきゃ。

[52: 匿名さん]

購入代金の1850万円って、スレ主さんの年収の６倍以上なんですよね。
その年収もこれから増える見込みは不確定でしょう。
また、ローンを返してる途中でなにもなければよいけど、病気とかで働けなくなるといったアクシデントがあるかもしれない。そうなった時にはマンションは手放すとしても、４４さんのおっしゃるように売却損が出てしまう。
キツイというより危険なのでは。

[53: 匿名さん]

都営とかってそんなに入りにくいんですかね？
特に23区内は。

[54: くろねこ]

ご意見ありがとうございます。年収は、低いですが、母子で普通に生活していかれているので（子供にお稽古や塾も通わせています）母子手当てを貰っている間は、民生委員へ相談してもあまり優遇はしてもらえないと思います。
それと公団じゃなくて、都営とか区営でした。すみません、大田区の募集数は、少ないのでポイント制の募集でも倍率高いです。
この辺りは、昔からの土着民の人が多いみたいです。私の同級生も大体が近場にいます。
母も地元ですから、年をとってから知らない土地は厳しいです。私ももう少し離れた場所へ行くことも考えましたが、子供が病気の時などは、母に頼ることも多く、こんな値段の高い場所に住むのは大変だと、それで母ともケンカしたこともあります。
このマンションは、大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない。とのことでした。次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはないとのことです。明日、不動産屋さんに会って、もう一度、詳細を確認して再検討してみます。

[55: 匿名さん]

残高１０００万では、築２０年では苦しいかも。
管理費・修繕積立金は下がることはないので、再検討されたほうがいいかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

今後は建築だけでなく設備の更新にもお金がかかってくる時期ですからね。
私も現状で修繕積立金の残高が1,000万では厳しいと思います。
そこそこの額を設定をしていて滞納もないのに残高がたったの1000万円だとは、
今までの修繕工事で大京アステージが元請になってガっポリ金を取られ続けた結果なのでしょう。
やはり管理組合は機能していないのでしょう。

[57: 匿名さん]

旅行が思うようにできないとか、旨いものが腹いっぱい食えないとかほざく生活保護者がいる一方で、自力で何とかマンションを買おうとする努力家もいる。ほんとうに人はさまざまですね。
不動産もさまざまで、これしかないなんてものはありません。待ってたり、探したりするうちに、買おうとしたものより、さらに良いものが見つかることもまれではありません。
スレ主さんも、どうしようかと迷われるのでしたら、再検討の道を選ばれたほうがよろしいかもしれませんね。

[58: 匿名さん]

>>55
>>56
大規模が終って間もない時期であれば修繕積立金の残金の額はその程度で全然問題ありませんね。

[59: 匿名さん]

ずれにしても一度は大規模修繕を乗り切ったというのは評価すべきことだと思う。
管理組合は、大規模修繕を乗り切るために今まで何度も話し合いを行って
修繕積立金の値上げを行ってきたと思われるからね。
修繕積立金の値上げというのは、管理組合にとっては、それを総会で住民に対して
議案として提案して合意を得なければならないわけで、ある意味難事業。
もちろん大京アステージの助言はあったと思うが、最終的に票を投じるのは住民自身であるので
管理組合がきちんとした説明・議案提案を行って住民みんなが納得して
賛成票を投じたのではないかな。

そもそも、16戸のマンションであれば、５年に１回程度は管理組合理事の仕事が回ってくると思う。
小規模の方が住民全員の管理組合に対する意識が高くなる傾向はある。

[60: 匿名さん]

>>58

次の大規模修繕まであと３～４年だと言っているのに、終わったばかりのはずがないでしょ。あなたの住むマンションでは３～４年おきに大規模修繕やってるんですか？(笑)

築20年では外壁や屋根やらの建築関係だけじゃなくて、給排水管やらエレベーターやらの設備関係の更新工事も控えているんですよ。その間にも鉄部塗装やら設備の故障による部品交換もあり得ることも考えると、次の大規模修繕まであと３～４年で積立金1000万じゃどう考えても少ないですよ。

ましてや、ろくろく比較見積もせずに、割高なことで有名な大京アステージに任せきりにしていたのでは、なおさらのことです。

[61: 匿名はん]

＞次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない
と書いてあるんだから、うまく予算管理してるんじゃね。
大規模も終わったばっかりとあるし。これいじょうのマンションを探すほうが手間かかるかもね。

No.60 by 匿名さんの所有では何かもんだいが発生したのかな？
取りあえず1個1個ものが違うから、少ないとか多いとまではいえるけどそれ以上のことは？だね。

[62: 匿名さん]

管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
これ以上ぼったくられたらたまりませんわなｗ

[63: 匿名さん]

>>60
え？大規模修繕終ったばかりじゃないの？
大規模修繕って10年に一度程度しかないものでしょ？
そんなに度々あったんじゃそれこそ大変だ。
総戸数16戸じゃとっくに潰れてるよ。

[64: 匿名さん]

スレ主さんの話を整理してみましょう。

・大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない
・次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない

どうもスレ主さんの大規模修繕の意味が判然としないので混乱が生じているようです。

[65: くろねこ]

不動産屋さんに詳しく話を聞いてきました。
１９９９年４月と２００５年３月に屋根と鉄部塗装の工事をしています（１９９９年には大規模修繕）
今後は、バルコニーの水はけ等の工事があるかもしれないけど未定です。
残高は、１８００万円弱で滞納者は無し。かなり優秀なマンションだと言われました。
ライオンズマンションは、大京アステージで全て管理しているので、管理会社を変更することや管理費を下げるのは難しいとのことでした。

近くで築１６年位で２２００万円で売出しが出ていました。見た目も綺麗でフルリフォームしてあり管理費も安く駐車場もある・・・やはり２０００万円を境に凄くいい物件があるようです。
本当は、そういう所が買いたいのですが、私の年収では無理なので、諦めて、ここに決めようかと思います。
値段の割には広いので、万が一、支払えない時は、賃貸に出しやすいとのことでしたので、チャレンジしてみます。
皆様のご意見、凄く参考になりました。今後もいろいろ問題ありそうですが、少しずつ勉強していきます。

[66: 匿名さん]

>>65
支払えない場合は賃貸って、無謀ですよ

スレにあるように、管理費修繕費が高過ぎですよ。
ちなみに高いのは築年数のせいじゃないと思いますね。
普通狭ければ安いはずで50平米程度でこの額は異常です。
例をあげると1988年築のライオンズマンション大森中央いま売りにでてますが
50平米で管理費13900円、修繕積立9130円です。部屋が狭いなら普通はこんなもんです。

月額いくらでローン組むつもりか知りませんが
ローン月額+管理修繕費+税金月割が家賃を超えるなら貸してもいずれ破綻しますよ

ちなみに2階の31平米が管理費無しで7.5万円で賃貸に出ている事から
1850万円の部屋の想定家賃は12万円です。同家賃で貸して赤字にならないかよくよく考える事です。

管理修繕費用費が他のライオンズマンションの二倍弱であることを考えれば
強気に価格交渉していいと思いますよ
(と言いつつも比較にあげたライオンズが2680万円な事を考えるとすでに十分安いのかも知れませんがね)

[67: 匿名さん]

>かなり優秀なマンションだ
>支払えない時は、賃貸に出しやすい

不動産屋さんは商売なので、問題はあるマンションだ、時季によっては何ヶ月も借りる人がみつからない場合もあるとは言いません。
不動産の売買はあくまでも自己責任です。なにがあっても後で不動産屋さんを恨んじゃいけませんよ。

[68: 匿名さん]

私も管理費の設定は異常に高いと思います。
大京アステージに価格交渉したり管理会社を変更するのも、組合員のやる気次第ですよ。
現にそのようにしている大京物件などこの世に沢山あります。
物件価格が安いのは管理費＋修繕積立金が高い分を見込んで、買い叩かれるからですよ。
安い物には安い訳があるのです。
支払えない場合は賃貸って言いますけど、借り手がつかないことも考えて下さいね。
今時分は空室期間が長引く傾向にありますので。
家賃の値引き交渉がることもあります。
そうした時のローン＋管理費・積立金の負担を考えると、目も当てられません。
その他に居住者が交代する度に仲介手数料やハウスクリーニング代、
畳の表替えやらクロスの交換やらの手入れにお金がかかることも考えておいて下さい。

[69: 匿名さん]

このマンションに限って言えば、管理修繕費の値下げ交渉は不可能だと思います

理由は、このマンションが、実質、投資賃貸用物件と思われるためです。

オーナーはマンションに住んでおらず大半が賃貸人だとしたら、
まともに管理組合なんか機能しませんよ。だから管理修繕費下がらない想定です。

ちなみに管理組合がまともに機能しているかは、不動産屋に管理組合議事録を取り寄せてもらって読めば一発でわかります

暇つぶしに2000万円未満、50平米前後の条件で大田区マンション検索してみましたが
確かにこの条件だと他にめぼしい物件が無いですね
ちなみに賃貸中のオーナーチェンジマンションならここよりよさそうなのが2～3件あるんけど、
スレ主さんは自分で住みたいんだから、それは無理だしね

[70: 匿名]

大体、支払えない時は賃貸に出すといっても、それじゃスレ主さんはその時どこに住むのですか？

[71: 匿名さん]

管理費が余れば修繕積立金の方に回してるとかであればいいんですが。
16戸しかないので積立金はできるだけ貯めておきたいでしょう。
総会のときの資料のコピーとか貰えないのかな？

[72: 匿名さん]

滞納も今の時点ではないとしても、将来発生する可能性は十分ある。少戸数だと、少しでも滞納が発生すると組合運営が苦しくなるリスクもあるね。

[73: くろねこ]

昨日、不動産屋さんに会って来ました。悩んでいたんですが、とりあえず、手付金と実印を持ってきて下さい。言われていたので、用意して行ったら既に売主さん（所有会社の方）もいて断りづらく・・・契約をしてしまいました。
ローン審査の書類等は、まだなのですが・・・正直、後悔してます。
初めてのことで緊張しすぎて冷静に考えられなくなっていましたが、今、考えると当初の月々に掛かる家賃を下げたいという目的から外れてしまいました。支払いは、今と代わりませんが、リフォームや引越しなどを考えたら、ちっとも楽にはならないし、もう出費が下がることはなくなってしまいました。

皆さんにいろいろ、ご意見を頂いたのに、契約した次の日に後悔するようなことになってしまいました。。。
もう契約解除は出来ない（違約金が掛かる）みたいなので、諦めます。有難うございました。
あ～、管理費少しだけでも安くならないかな・・・もう少し管理組合の勉強してみます。

[74: 匿名さん]

値引き交渉もせずに印鑑押したんですか？

不動産屋への支払い手数料は規定の上限を払うのですね？

[75: 匿名さん]

売主さん、法人だったんですか？
やはり投資賃貸用マンションで確定ですね

管理費下げるにはまず貴方が管理組合の役員に立候補して、議題提案の必要がありますが
管理組合は今回の売主のような海千山千の賃貸オーナーだらけだと思いますよ
そんな人達相手に管理組合で値下げ交渉なんてキツいですよ

管理費下げるのはさっさと諦めて、ローンを使った節税対策を詳しい人に知恵を借りて検討してください。
ローン控除とかいろいろ調べる事がありますよ

ちなみに固定資産税等の税金が年間いくらかかるのかも、
不動産屋に調べてもらってないならすぐに調べて年間出費を把握してください

また不動産購入により1850万円のローンを組むと言うことは、1850万円の生命保険に入ったのと同じ事になります

貴方が死んだら子供に不動産が残るので、生命保険は、数年、子供の生活費が払える額だけで良いでしょう

もし生命保険に月額1万円以上入っているならそれは家計の大無駄なので、
月々5千円以下の掛け捨て保険に切り替える事をオススメします。
掛け捨て保険は、東京都民共済や全労済などの共済型が掛金の割りに保障が手厚いのでオススメです
コマーシャルをばんばんうってる大手生命保険はぼったくり稼業で保障がしょぼいので、もし加入してるならこのさい乗り換えですね
仮に積立型の生命保険でいま解約したら保険が満額還らないタイプでも躊躇してはいけません
その解約金を不動産の頭金にして月々のローン額を減らすほうがよほどお金の有効な利用法ですよ

[76: 匿名さん]

ここ投資賃貸用マンションなのかな？
１８５０万を取り戻して、収益をあげるまでには建て替え時期になってしまう。
投資家なら手は出さないでしょう。

[77: 匿名さん]

76さん
その考えで正解ですよ
今回の売主はこの部屋を賃貸募集に出していたような痕跡もあり
自分が貸したい賃料で借り手がつかなかったから処分売りに出したように私には見えました

老朽化した今から手を出す投資家はいないと思います。
売主は売り逃げ成功で昨晩は祝杯あげてると思いますよ

[78: 匿名さん]

投資用じゃないでしょう。
駅から徒歩14分と遠いし、管理費・積立金も高いので利回りがぐっと低くなる。
投資家に旨みはないでしょう。
ここは少人数（１～２人）の家族が自宅用に住むのに適した物件です。

ただ、スレ主の方も契約をしたからにはしっかりやってください。
２人で住む分には狭すぎることもなくバルコニーも広い角部屋のようなので値段を考えれば
そう悪い物件じゃないと思いますよ。
何よりもその地域から離れられないとなれば地域内で選ぶしかないのですから。

いちいちこんな匿名サイトの意見に気持ちを左右されずこれからご自分でしっかり勉強されて
快適なマンションライフを送ってくださいね。

[79: 匿名さん]

管理費修繕費は最初から高かった訳でなく、段階的にあがるものでしょう

だからこれまでは十分投資に見合ってたと思いますよ

しかしマンションが老朽化して資産価値が低下し、管理費修繕費もあがった今は割に合わないでしょうね

物件価格、もう少し値切るべきでしたが、いい買物したかしないかで言えば
大田区に1850万円で52平米、損はしない買物だと思います

しかし本来ならば、30～50平米位が集まった分譲でなく、50～90平米位が集まった分譲マンションを
じっくり狙い撃ちで時間をかけて探すべきだったでしょう。
その理由は、管理費修繕費が専有部面積に比例するためで、
90平米まである大きなマンションなら50平米の狭い部屋の人は少ない管理費で最大限の恩恵を受けられるためです。
今回のマンションではスレ主さんは逆にみなさんに恩恵を与える側に回ってしまっていますからね。

ま、なんにせよ、契約したんですから、前向きがんばってくださいね、主さん

[80: tokumei]

もともとは投資賃貸目的がメインのマンションだったのではないでしょうか。
しかし、近年、思うように収益があがらなくなった。そこで処分換金売りを図った。
言い値で売れたので、売主たちは喜んでるでしょうが、35年のローンを抱え込んだスレ主さんはこれから厳しい日々が続くでしょう。
税金の控除とかは納税額の少ない人には恩恵はないに等しいですが、母子手当のほかに子供手当が支給されることになるのはプラス材料です。御身体に留意されて無事支払いを終えられますように。

[81: 匿名さん]

だからさ～、最寄り駅徒歩14分で中途半端な広さの物件を最初から投資用に考える人は少ないっつ～の。
不動産投資のイロハを知らない人たちだね、全く。

[82: 匿名さん]

このあたりはな、町工場が多い地域で通勤不要の賃貸の需要はしっかりとあったの。
駅近で広いものしか投資物件はないなんて考えるのは、それこそ不動産投資のイロハを知らない人だぞ。

[83: くろねこ]

いつもたくさんレス有難う御座います★

私、貧乏ですが、とても人には恵まれています。
ネットのカキコで、こんなに知恵を頂けて、支援や応援して頂けると思ってなかってので、とても嬉しいです。
ネットで探しただけの不動産屋さんの営業さんもすごく良い方で管理会社に何故こんなに管理費が高いのか確認いただいて、下がる余地がありそうなので入居したら交渉できるように協力して下さると言ってくれました。ローンも何軒か当たり金利・手数料の一番安い所を探してくれたり、諸費用がたらないので社長さんに手数料を安く出来るように交渉してみてくれるとも言ってくれました。何もわからずに漠然と考えて頂けのものが、皆さんや不動産屋さんの営業さんのお陰で現実にすることが出来そうです・・・まだ、ローン申請通って無いので・・（汗）

これからも厳しい生活が続くと思いますから、初めて自分の家を手に出来る実感よりローンの重圧の方が大きいですが、子供が元気で笑顔で居られるように頑張ります！！

ちなみに固定資産税は、古いので４万円くらいで、団体保険には加入しません。大昔、保険の仕事をしていたので、自分で設計して入りました。昔は、利回りも良かったし払い込みもあと１０年位なので老後資金や何かの為に続けています。会社も契約社員ですが福利厚生は、しっかりしているので団体の割安の保険に入っているので大丈夫です。ここは、得意分野なので大丈夫かと思います。

ローンで税金対策ですね！これは、更に勉強してみます。・・もともと、そんなに税金払っていませんが、少しでも節約しないとですね。

[84: 匿名さん]

主さん 今 現状、手付金は払ったけど、頭金どころか諸費用さえ出すの苦しいのですね。

で物件価格はフルローン

シンママさんで仕事は契約社員．もし事故にあったり大病などして長期間勤めに出れなくなったら会社からは収入０、戻る席はもうないのでは、、、

団信加入はなんとかローンを組むための必須条件のような気がしますが。

私がもしシンママで住宅ローンを組むなら、２割以上の頭金は当然しっかり貯めた上で団信加入、ローン疾病特約も入ります。

今 子供さんは小さいようですけど、大きくなるにつれて生活費や教育費はうなぎ登りですよ。

主さん ローン審査通ったなら
病気にならないようしっかり自己管理して、仕事では成績上げて定年まで契約更新してもらえるよう頑張ってください。

[85: 匿名さん]

不動産営業が言う「〇〇できるかもしれません」「あたってみます 聞いてみます」を都合のいいようにとるのは危険でしょう。

・入居したら管理費交渉できるように協力‥‥管理組合の理事になればできるよというアドバイス　実際に営業マンが交渉できる立場にはない
・手数料安くならないか不動産屋社長にかけあう‥‥あなたの物件成約により営業の自分に入る成功報酬のうちの少額を譲歩 もしくは値引き交渉もなかったし、売買両手で手数料儲かる不動産屋社長が少額を譲歩

実際こんなところですよ。
書面で約束したわけでもなし、善処してみますの言葉だけで
全てが自分にとってとても良い方向に進むと思い込むのは危険。
不動産営業はあなた相手に金儲け商売しているのです。
現段階では確信ない都合のいいことを沢山言ってきます。

[86: 匿名さん]

その営業さんがスレ主さんのおっしゃるように良いかただとしても、営利事業に従事し、しかも雇われている立場ではおのずからその善意に限界はあります。
あまり期待をもたれないほうがよろしいかと存じます。

[87: 匿名さん]

悪いですけど、2,000万弱とは言え、そんな経済状況でマンションを購入しようという感覚が分かりません。
都営や公団への入居が難しいなら、質が悪くてももっと家賃の安い所に移るのが妥当だと思います。
ろくろく値引き交渉も出来ず、ひたすら不動産屋の甘言に騙され続けているスレ主さんの姿が浮かびます。

[88: 匿名さん]

リフォームの分くらいは値引きしてもらえそうだとおっしゃっていたようですが。
あとは仲介手数料（通常物件価格の３％＋６万円）を２％もしくは1.5％にまけてもらえるといいですね。

[89: 匿名さん]

くろねこさんは契約社員で年収300未満、40歳オーバーでシンママ、ですよね。
仕事は60歳定年、長くとも65歳定年で、契約社員ですから退職金などはでないですよね。
フラット35の仮審査は通過しているとありましたが、75歳までなんてとても働けないでしょう。
今後20年未満で、これからお金がかかるお子さんを育てながら、年収の6倍以上のローンを完済できますか。
住宅ローンを完済しても、管理費や修繕積立や固定資産税は区分所有者であるかぎりずっと支払う必要があるものです。
60歳70歳になり、微々たる年金生活になった時に、月額5万になるかもしれない管理費＋修繕費などが払えますか。
ローン審査が通っても、今後きちんとした生活が維持できるかどうかや老後の生活設計を考えると
くろねこさん一人がしょい込むにはあまりの重責だと思います。

[90: 匿名さん]

スレ主さんのお子さんが働きだしてローンをバトンタッチできれば良いのですけどね。
しかし、先のことは誰にもわからない。
８９さんたちが御心配なさってる点は既に過去レスで指摘されており、スレ主さんも考えての上での決断でしょう。
とにかく、もう買うことに決められたようなので、後は運を天にまかすしかないのでは。

[91: 匿名さん]

ローン・家賃・管理費・メンテ費そして老後
しっかり検討して後悔・破綻のないように。

意外と考えてない老後資金

家計の基本的な数値として、総務省統計局家計調査H18年によれば、
高齢無職世帯の家計収支は、年金を含む総収入額が224,753円/月、
総支出額は278,849円
{非消費支出(税や社会保険料)が30,981円+
消費支出は278,849円}で月間の不足額は54,096円でした。
(ちなみにH19年の調査では不足額は46,541円)
この数値を基に60歳から90歳までの不足額を貯蓄すると、
54,096円×12ヶ月×30年
＝19,474,560円になります。(資産運用での収益は考慮せず・実費医療費保険含まず。)
従いまして、ご夫婦で退職後30年間、平均的な生活を
維持する老後資金は年金含まず約2000万円と推定されます。
また、勤労世帯の平均と比べ、
ゆとり度の上乗せ額を月間＋3万円の場合は更に1,080万円、
＋5万円であれば1,800万円、そして＋7万円では2,520万円
として追加上乗せをご検討ください。

[92: 匿名さん]

スレ主さん

老後資金とか数字にされてしまうと恐ろしいですよね。
子育て中健在夫婦でも数字を見ると腰が引けます。
先のことを考えるのは大切なことですが、家を買うときはある程度勇気をもって発進！！的な感覚も必要です。
進むことを選んだのだから、「大丈夫」と念じながら前進してください。
そしてもし無理・・と感じることがあったら、止まること、引き返すことも躊躇しないでください。
進む勇気と立ち止まる勇気と両方を持って下さい。
この先、お子さんとの素敵な人生が待っていることを祈っています。
ちなみに私の実家の近くのようです。
どこかでお会いするかもしれませんね。
ご近所さん、名乗り合うことはないと思いますが、宜しくお願いします♪

[93: 匿名さん]

親身の応援書き込みがたくさんあって、よかったですね。

現在、子育て中で契約社員とのことですが、安定した仕事に変えるという手もあるのでは。
たとえば、区役所や区に関係する仕事（図書館や福祉関係）などがあれば一番いいと思うの
ですが。ハローワークなどに通い正社員の仕事を探してみるのもいいかもしれません。

体力と気力に問題がなければ、私ならば、そのまま契約社員でアルバイトを週に２日３〜４
時間程度こなして、返済か貯蓄にあてるかもしれません。ただし健康第一ですけれども。

そういえば、昔、離婚した主婦の人が公立の簿記学校に通い（確か職業訓練学校のような所
だったと思いますけれど）、６カ月で簿記１級（だったと思いますが）の資格を取り、立派
に子育て自立されている方がいましたよ。今ふと思い出したので、書いてみました。

[94: 匿名さん]

そうですよね、正社員を目指すのも一つの手です。
いろいろ意地悪な意見や耳の痛い意見も散見されるけれども、必死で生きているクロネコさん親子を応援しているよ！

[95: 匿名さん]

>>93です。補足です。
体力や健康に問題があったり、生活資金にあまり余裕がないのなら、短期間だけバイト
して稼ぎ、資格を取った後に転職するということも考えられます。

私立の専門学校や通信教育もさまざまありますし、都や区でも、職業訓練校やいろいろ
なコース（無料もしくは格安）を紹介してくれますから、興味があるならば、区の窓口
で相談してみてはいかがでしょうか。特に母子家庭などは優遇されていたと思いますよ。
がんばってくださいね。

[96: 匿名さん]

忠告よりカンパしてあげたほうが早いんじゃないですか？

[97: 匿名さん]

>>96

「忠告」ではなくて、アドバイスです。
他の人のように有意義な書き込みができないのなら、あなたがカンパしてあげてください。

[98: 匿名]

もめてないで、二人で寒波したらｗ

[99: 匿名さん]

マンションはどうしても管理費と修繕積立金を払い続けなければならないのがデメリットだよね。
かと言って大田区じゃ一戸建てで2000万以下の物件はまずないだろうしね。
やっぱり都営住宅みたいのが住居費は一番安い方だろうね。

[100: くろねこ]

仕事が多忙な時期になり、ＰＣ触れない間に私の仕事の件まで心配頂いているみたいで・・・（汗）
確かに無謀ですが、そこまで何も考えていない訳では無いのですが・・・
仕事は、正社員への転職も視野に入れて考えていますが、今は、子供を中心に考えて時間や行動が自由に出来るので契約社員になっています。この辺は、町工場も多いので正社員になっても安定していませんし。
病気やケガで仕事出来なくなったときは、所得が１部保障の保険にもはいっています。そういうところは、大手の方が安心だと・・・融資も会社の名前もあると聞きましたので、いる間に買ったほうがいいかと。

何も考えてないわけじゃないですが、そこまで先ばかり考えても人生何が起こるかわかりませんしね！
基本的には、人間起きて半畳、寝て一畳・・・一畳じゃ暮らせませんが！！

それと、ご心配は有難いですが、民生委員に相談したり、見知らぬ方にカンパをして頂かなくてはならないほど、生活に支障は、ありませんので大丈夫です。もちろん貯金もありますし。
不動産には、無縁だったので詳しい方達のご意見は、参考になりましたが、それ以上は、自分でやっていかなくてはいけないものなので、ご容赦下さい。

でも、応援いただいている方々も居てくれるので、メゲずに頑張ります！周りのシングルママにも夢が与えられるといいな★