中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

[ビギナーさん]

教えてください。大田区の築21年のライオンズマンション　52㎡を1850万円で検討しています。この辺は物件の数が少なくまだ、購入を考え始めたばかりで何も勉強しないまま、購入を決めてしまいました。このエリアは物件が少ないので値引きは、難しいでしょうか？
それと管理費と修繕費で月に４万円も掛かるので躊躇していますが、不動産屋さんは、中古は、管理費が高くても管理がしっかりしている方がいいと言われましたが、ずっと変わらないものなので負担が大きく感じます。総個数が少ないマンションなので仕方がないのでしょうか？

[1: 匿名さん]

まず、売主さんの言い値で購入する必要はないです。
あくまでも売り出し価格は売主さんの希望価格なので。
中古で内装に手を入れなくてはならないような物件の場合、「リフォーム代もかかるのでその分値引きしてください」と言えば結構通る場合もありますよ。でもあまり大幅な値引きを持ちかけると話が潰れるかも知れないので注意が必要です。
内装の手入れも必要なく、物件価格も相場と同じくらいか低めに設定してある場合は値下げの希望は却下される場合もあります。

また、管理費４万円は築21年ともなれば仕方ないでしょう。
物件の価値を維持するにはそのくらいの出費は必要です。
大京の管理は評判の良い方ですしね。
菅理の悪いマンションはスラム化します。

[2: １]

失礼。
「管理費＋修繕費で月４万円」でしたね。
可能ならばその内訳も書いていただけます？

[3: 匿名さん]

管理費＋修繕費＝4万円は高すぎる。
この物件が、リゾートマンションなら仕方ないですが・・・
マンション内に、どんな共有施設があるのですか？

[4: 匿名さん]

>>3
築21年だし、修繕金はしっかりと貯める必要あるでしょ。
月々の積立金が安いと一時金で何十万円も取られること必至ですよ。

[5: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。築21年とのことですので、大規模修繕が御済でなければ数年以内に大金を支払うことになりそうですね。

[6: 匿名さん]

どうしても買いたければ、スレ主さんが管理組合の役員になって、管理会社の変更も視野に入れた管理委託費の減額交渉をするしかないんじゃないかな？

[7: 匿名さん]

大田区で本体価格が1850万なら安いでしょ。
それに築21年も経ってるんだから積立金が値上がりしているのはむしろ当たり前だし。
他の築21年の物件に比べて管理費・積立金が特に高いとはいえないんじゃないの？
総戸数が少ないのなら尚更ですね。

[8: 匿名さん]

スレ主さんが言ってるのは恐らく下の物件でしょう。
管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
バブルの頃の築なので、管理会社に支払う委託費は高止まりしていると思われます。
委託内容を見ないと正確なことは分かりませんが、見直して減額する余地は恐らくあるでしょう。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/shosai.cgi?SEARCH_BKN=MH...

[9: 8]

リンクが繋がらなかったので、別のを引っ張ってきました。

http://www.re-guide.jp/estate/um/124768/

[10: くろねこ]

ビギナーのくろねこです。ご意見ありがとうございます。
今日、不動産屋さんへ確認したところ、値引きはキツイみたいで、気持ち程度のようです。
居間と台所の間の壁を抜くリフォームをお願いしようかと検討してますが、その費用を交渉してくれるとのことでした。
匿名さんたちが、おっしゃるように管理費は、築年数の大規模修繕を考えれば妥当なんですね。。。。
今の賃貸の家賃を下げたく、思い切って購入を考えましたが、ローンと管理＆修繕費で同じくらいになってしまいました。この他に固定資産税が掛かるんですよね。後、何か掛かってくるものがあったら教えてください。
これ以上になるなら、断念するか他の物件を検討しようと思います。

[11: 買いたいけど買えない人]

そそそうですね。
マンションをお持ちになるので資産をお持ちになります。古くなっても1850万であれば近い将来も資産価値があります。
なので、支払が今のお家賃と同等であるなら所有する価値はあると思いますよ。
どちらかといえばお得なマンションのようにみえます。

[12: 匿名さん]

単に家賃を下げたいのが目的なら購入はしないことです。
長期修繕計画書と照らし合わせた上で、
将来の修繕に必要な修繕積立金が十分にストックされているかどうか確認する必要があります。
ストックが十分でなければ、将来の管理組合財政破綻は目に見えています。
更なる修繕積立金のアップや修繕の際に一時金徴収が行われる可能性があるので注意が必要です。
また、専有部分の修繕費用も全て自分持ちであることも考えると、
オーナー負担となる賃貸よりもお得とは限らない可能性が高いと思います。
空き家が増えて賃料も下がっている時代に、築20年超・駅遠・小規模・工業地域立地・コスト割高の
５重苦の物件を、賃料が下がるなら…という理由で購入しようとは思いませんね。

[13: 匿名さん]

あと、52㎡なので「狭小」という要素も加えたら、六重苦になりますかね。

[14: くろねこ]

みなさん匿名さんなので、どなたかわかりませんが、厳しいご意見有難うございます。
確かに５重苦ですかね。。。このエリアだと中古物件ではいい方かと・・分け合って近隣から離れられないので、なかなか選びにくいんです。正直、×イチ子持ち、年収３００万弱、４０歳オーバーで現在１０万強の家賃は辛いので、母子手当てがあるうちに購入できればと思って検討をはじめました。探しはじめてまだ２～３週間で出会った物件なので、購入してやっていけるのか思案中です。身の丈以上だとは思っていますが、先々を考えるなら買える範囲で一番いい物件をと思いました。フラット３５で仮審査は通っているので、来週には結果がわかると思います。それまで決断しなくてはならないのですが、他に確認しておいた方がいいこと何かあるんでしょうか。

[15: 匿名さん]

バツイチさんとのことでお子さんと二人暮らしならば52㎡でも狭すぎるということはないでしょう。
私は大田区で1850ならたとえ築21年でも安いほうかと思いますよ。
管理費・修繕費が月４万なのを「高い」とおっしゃる向きもあるが大京であれば管理は一応安心かと思いますし・・。
ご購入されても損はしないと思いますが。

毎月10万以上家賃を払い続けるの確かにもバ　カらしいですよね。

[16: 買いたいけど買えない人]

理事長とかにアポとってみて、管理組合が機能していれば安心。
あまり運営に詳しくないとか、熱心でないとかそんなかんじだったらよくないかも。
修繕積立基金とか心配な点か。でも、金額聞いてもピーんとこないだろう。物件によるけどすごい金額になってたりして。大規模修繕が行われた直後であればしばらくは安心か。
その辺、古いマンションだととしろーとじゃ分かりにくい。

[17: 匿名さん]

東南の角だし、バルコニーも広いので良いのではないでしょうか。
最寄り駅よりはチト遠いけどね。

[18: 匿名さん]

管理費は明らかに高いです。
管理費の内訳を確認すべきです。十分値下げ余地はありますよ。

修繕費も高いと感じます。
築２１年なら大規模修繕は一度終わっています。その際に次の修繕計画をたてますが、
管理会社のいいなりになっているかも。
そして管理組合が機能していないと思われます。

[19: 匿名さん]

21年物だと、管理費の前に耐震性能を確認したほうがいいと思うんだが．．．．買うんでしょ？

[20: 匿名さん]

私も管理組合は機能していないと思います。
この管理費の金額設定でだと、大京アステージにとってはさぞかしオイシイ商売でしょうね。