ハウスメーカとの交渉で気を付けること

[購入検討中さん]

戸建て新築を検討しています。


新築一戸建てを検討しています。

ハウスメーカとのやり取りのなかで気をつけること(注意点ややっておくべき行動)を教えてください。
例えば↓のようなことです。

・間取りが決まった程度で出てくる見積もりはハウスメーカが想像で設備などを入れているわけだが、かなり低グレードなので注意(後でグレードを上げたくなる)
・営業「最終金額はほとんどのみなさんは今回提示した概算見積り内で収まりますよ」
　→おさまらない！
・キャンペーンには乗らないほうがいい
　→いつ買っても総額は同じ。キャンペーンはどこかで取り返される
・営業「今月までの特別価格です」
　→毎月特別価格
・予算は伝えないほうがいい
(伝えないと難しいと思うんですが、、、これは三井ホーム企画住宅スレに書いてありました)
・とにかく言い切る営業
　べた基礎だからすごいんです！
　太陽光の効果もあわせて光熱費は年間で3万円くらいです！
　絶対に結露しません！(実際言われたことあります。絶対しないことはないだろう。。)
・要望することは書面で残して判を押させる

[1: 検討してやめたさん]

キッチン・トイレ・風呂の設備をショールームで決めておいて同じ条件で相見積りを5社以上とるといいです。最初は少し高めの最新のグレードにしておくといいですよ。
あと、粗品や昼飯をしっかりいただいてください。

[2: 匿名さん]

言いたいこと、ほとんどスレ主さんに言われてしまいました。
言った・言わないとモメるので録音した方がいいです。
営業マンは良い事しかいわないので、「例外はありますか？」とか、「どんな条件でもですか？」と念入りに聴いた方がいいです。
あまり営業マンに頼らないで、自力で調べた方がいいですよ。

[3: 購入検討中さん]

・はじめから他社との競合であることを伝えておく

これを言っておかないと断りにくくなりますので。
ただ、他社の名前を出すかはケースバイケース。
高いＨＭにローコストＨＭの名前を出すと
かえってバカにされる場合もあるから注意を。

[4: 購入経験者さん]

HMには予算で大いにだまされました・・・・・・
「○○の予算でおさめますよ」は嘘です！鵜呑みにすると後でえらい目にあわされますよ！
これから建てる方にアドバイスです。

・なるべく建築条件付きの土地には手を出さない。
　⇒HMにペースを握られて思うつぼです。逃げられないわけですから。

・まず土地をおさえる。
　⇒立地は命です。どうせ１５年も住めば上物は価値がなしですから。

・土地をおさえたら気に入りの数社を見つけて図面を考えさせる。そして提案コンペをさせる。
　⇒要は入札ですね。ただし営業やHMとの相性や信頼関係もありますから価格オンリーじゃ
　　ありません。気に入った間取りを決めてある程度の仕様・設備で統一してから入札開始です。
　　コンセントの数、暖房方法、水周りのグレードですぐにアップ要因になりますから
　　よく話を詰めてから始めたほうが良いです。

[5: 匿名さん]

>・営業「最終金額はほとんどのみなさんは今回提示した概算見積り内で収まりますよ」
>　→おさまらない！
そりゃ高望みすれば収まらないよ。

>・予算は伝えないほうがいい
なぜ伝えないのか不思議だ。伝えて不利になることがあるんだろうか？
寧ろ伝えた方が相手は作り易いと思うんだけどな。

営業に注意したいのは兎に角その場凌ぎのいい加減な説明だね。私達はそれを信じてしまうから
始末に悪い。

[6: 匿名さん]

営業が自分から当社の家は寒いですと言った話を聞いたことがあるが、信じられるか？

[7: 購入検討中さん]

予算は想定の80%以内で伝えたほうがいいな。
予算伝えないと、HMも最終到達地点見えなくて
理想ばっかり追いかけ、無意味に無駄な
提案ばかりするようになるし。

[8: 匿名はん]

予算は伝えないとプランは作りようがないですから
私もある程度の予算は伝えた方がよいと考えます。
唯　馬鹿正直に伝えるのではなくある程度低めの額でですね。
ただ余りに低い額を言うと営業さんのほうでこの客は無理だと
まともに取り合ってもらえない可能性もあるのである程度の
相場を調べてから考えて伝える予算を設定する必要はあるでしょうね。

[9: 匿名]

うちは インテリア代として７０万を予算で入れて契約しました。余ったら外構とかに回せばいいですよ♪と営業の人に言われて そうしましたが その後の打ち合わせの時に ７０万全て使わないっていうことになると 全額返金出来ないと 言われました。
３分の２くらい使っていただければ 残りは返金出来るとの事でした。

インテリアを持参する予定があるなら少なめの予算の方がいいかも。

ＨＭによって違うかもしれませんが・・・

[10: 匿名]

契約書の印鑑は 最後の最後まで引っ張るかなぁ

[11: 匿名さん]

どこまでが標準で何がオプションなのかなど
不明点はひとつひとつ確認して記録に残す！
契約に思い込みは厳禁です。

[12: 匿名さん]

そうだね、記録は業者がするもの、と言うのはもっともダメなやり方ですね。
客の方からカーボン用紙を用意するは真面目にやれとのメッセージになる。

[13: 匿名さん]

>>9
何それ？
インテリア代ってのは概算でいれといて他のオプションと調整するもんでしょうが。
だめだめな営業だな。
それとも、９さんなめられてる？
いずれにせよ、そんな営業じゃ何やらかしてるか判らんから全部見直した方がよい。

[14: 匿名]

いくつかの業者の見積もりを見ないと、予算取りの幅はわからないですよ。

[15: 購入検討中さん]

>>9
そもそも「インテリア代」って何？？

[16: 匿名さん]

照明とかカーテンとかだろ？あほなの？

[17: 匿名はん]

>>9
9　さんのようなHMは初めて聞きました。
それは納得できない扱いだと思います。
最初から説明があったのでしょうか？

[18: 匿名さん]

9
どうしてそうなるのか、まったく理解できない。
会社の主張や内規に、購入者が従う必要は無い。

[19: 匿名さん]

契約をしてから、コストダウンを図ることが、彼らの商売だ。

兎にも角にも、設計図書で、建物を細かく特定することです。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/62304/

[20: 匿名さん]

戸建新築といっても、建築条件付で、建売住宅とまったく同じレベルのものが多い。
不景気につき、儲けたいのはどこも同じ。
注意されたし。

[21: 匿名さん]

営業も人間なんだからモンスター何とかみたいなのはなるべく相手にしたくないんだよ。

運悪くそんな客がきたら上手いこと言ってお引き取り願う。

例えば当社の家は床暖房は補助ですと、寒いんですと暗に伝えてね。オケ？

[22: 匿名さん]

住宅営業って、真剣さがないな。
一生に一度の買い物をどう考えているんだか。

[23: 購入検討中さん]

>>16
だったら、「照明」と「カーテン」って別に見積るだろ。
「インテリア一式」で納得できる>16はズボラ人間だな。

「一式」見積はHMのどんぶり勘定の象徴なんで注意しようね。

[24: 匿名]

照明とカーテンは間取りか決定してからでないと額が確定しませんので平均的な額で予算取りしますね。概算で計上することが多いのではないか？
だから最初はインテリア一式となっていてもおかしくはないと思うけど。

[26: 購入検討中さん]

>>24
概算見積じゃなくて、契約時の話だぞ。
間取り決定しないで>9は契約したのか？？
「契約してから詳細詰めましょう」ってのは
HMの常套句だからな。
カーテンは難しいかもしれないが、照明はメーカー・品番
個数まで契約時には確定させているけどな。
造作家具も然りだ。
（もちろん、契約後の変更有りという条件付で）

[27: 匿名さん]

業界の知人から教わった
自分でラフプランを作る、フリーソフトが使えるなら間取り図が適当に書けるから
それで同時に断面図・伏図・平面図くらいは出来上がる。

面倒臭い人は、それだけを設計事務所に頼むのもいい
相談すれば１０～３０万位でやってくれる所もある。

これを叩き台にしてHMを廻ってみると、基本は一緒でスタート出来るので
そこから先の提案力の違い、使用材や設備グレードの差と価格差が明確に。
あくまで叩き台に作ったプランは、もっと良いかたちになるなら捨ててしまうつもりでいい。

特に叩き台から先の、提案力と設計力の差は如実に現れると思う
何しろストックプランを適当に提示する事が出来ないので、営業がマイペースで押し込めない。
そもそも相手の押し込んできたプランを、どれだけ値引きしてくれるかで選びたいなら
注文住宅なんていらない、規格モノで十分だし、そっちの方が安い。

[28: 通りすがり]

ハウスメーカーに自分の書いた図面を持って行くのって、絶対に悪い事じゃないけど
担当の心証を害する事もあるでしょ。

だって、お医者さんに行く前に色々調べて、
「先生自分なりに調べて病状はこうなのでこんな治療方法で直して下さい」
とはならないでしょう。

住宅の設計も同じで、自分が考えている事をいかに伝えるか（それが間取りになる場
合もある）に重点を置いた方が、相手にも理解されて良いものが出てきたメーカーを
候補に挙げると言う方がいいかと。

金額重視なら少し話は別ですが。

ちなみに、間取り持って行ってもその通り建ててほしいお客さんもいれば、違う提案を
期待している人もいるだろうから、事前に同じ条件のプラン出して競わせるって言って
も、その伝え方によってだいぶ相手の取る意味合いが違うと思いますよ。

やはり真剣になって話を聞いてくれる担当や、話の合う設計を見つけることに時間をか
けた方が良いと思うんですけど。

フリーソフト導入しても餅は餅屋です。
もちろんダメな餅屋もいるとは思いますが。

[29: 匿名さん]

家は『注文住宅』だったりするが、医者は違くないか、せめて床屋とか美容室と比べたらどうかな。

自分が考えている事を頭の中からアウトプットしたのが、間取りとか外観になりはしないかい？
何故、頭の中を覗いてくれる人を望むんだろうか、こっちから見せてあげた方がよっぽど
判りやすいと思うのだが。
住宅営業マンにカウンセラーまで求めるのも悪くないけど、ちょと酷ってもんだよ

より判り易く伝えて、そこから先は提案力に期待すればいいんじゃないの
でも自分の希望を伝えるのでさえ面倒なら、全部黙ってお任せすればいい。

もし自分の作った希望プランを嫌がるなら、それは縁が無かった相手
確かに自分の話を聞いてくれる相手と話すのは基本だと思う。
正に<28さんの言っている事は正しい、それを判り易くする為の自前プラン提示ですね。

[30: 匿名]

心証を害するって・・・

[31: 匿名]

そんなもんで心証悪くするなんて単なるエゴじゃんｗ
本当に施主様の事考えてるなら「ありがとうございます」だろｗ

[32: 匿名さん]

そんなにHMのレベルは高くない。
建築士に依頼するなら、図面を出すのは避けたほうがいいと思うが。

[33: 入居済み住民さん]

間取りを自分で作るれるってことは、それだけ自分たちの生活を具体的に考えられているということだと思います。そのまま見積もりをしてもらうか、あくまでもイメージとして各社に提案・味付けしてもらうかはそれぞれの使い方次第だと思いますが。
おそらく建てる家、そこでの生活ののイメージが出来ていない施主に比べて、叩き台の間取りもしくは、具体的なイメージを言葉で伝えられるまでに考えの固まっている施主とでは、打ち合わせの期間はかなり変わるでしょうし、成功の確率は後者の方が高いんじゃないでしょうか！？（データはないのであくまで主観で）

私の場合は、せっけい倶楽部で間取り、敷地への配置などを奥さんと話ながら何十通りも描いて、自分たちのイメージに一番近いものを持って各社を回りました。間取りは叩き台で、提案を盛り込んで欲しいと伝えて話を進め、最終的には自分の描いた間取り以上にピンとくるものがなかったのでそれをベースに、ニッチや窓の位置などそれぞれの良いと思ったアイデアを入れて完成形にしました。
各社の提案があるのでまったく同一ではないですが、基本的には広さ、部屋数、形状などは共通していたため見積もりの内容も比較しやすかったです。
住んで３年くらいになりますが、家を建てる前の生活のイメージとのギャップが小さいので、細かいとこではこうしたらどうだったかなというのが一切ないといえば嘘になりますが、かなり満足度は高く、自分たちで作った間取りがベースになっているので愛着も大きいです。

間取りを作るかは別にして、建てた家での生活、例えば動線や、細かいコンセントの位置、スイッチの位置などまでどれだけ具体的にイメージできるかで、ギャップは埋まり、自分たちの生活に即した、間取り面での失敗の可能性は大幅に軽減できると思います。
業者選びについてはまたの機会にレスしてみたいと思います。

[34: 匿名さん]

自分が気を付けたことです。
家を建てるだけでなく、仕事の上で取引をするのと共通なテクニックでもあると思います。

・まず、自分が建てたい家の要件をはっきりさせておく事
　耐震性能とか、断熱とか、コストだとか、設備だとか外観だとか、こだわるところがそれぞれありますよね。
　その為には、自分がまずしっかり勉強すること。自分がどういう家を建てたいのか明確なイメージを持ち、
　それを確実に伝える事。

・その要件に対して、どういう工法、設備、資材を用いて実現させるのかきっちり確認する（書面にする）事

・まず自分で納得のいく間取りをとことん考えてみる。あるいは絶対に譲れない間取り要件を固めておく

・その間取り要件やその他必要な要件とを前提に見積を数社から取る。予算は少なめに伝えておけば良い。
　同時進行で見積を取る必要はない。どこかにまずプランを出させて、そのプランをベースに各社の見積を
　比べても良い訳で。あまり期待していないようなところ（要するに当て馬）からも、
　プランニングの上で参考になるアイデアは多々得られるので必ず複数と話を進める。
　これで自分の中でのプランニングをどんどん洗練させていく。

・候補が２～３社くらいに絞れてくると自ずと間取りプランニングも固まってくる。
　プランニング／仕様を変更したらその都度、それに合せた見積を各社に出させる。
　後は、各仕様を同等にした場合にどこが一番金額的に有利か。
　あるいは自分の思うとおり（要件どおり）に建ててくれそうか、判断する。

・見積金額を比較する際は、使用する設備、仕様など各社細かく比較して差額を調整する。
　金額に現れない項目も重要なところは評価する。
　自分は最終的に各要件、要素に対しての加点要素／基準を予め決めておき、それに比して
　各社の得点をつける形で提案を評価し、総合得点の高いところを選びました。
　とにかく客観的に比較して自分が納得できた段階ではじめて判子を押すことですね。

・契約後も、仕様変更などが必要な場合は、きちんと金額面まで納得した上で変更するかどうかを決断する。
　ここをあやふやにしたまま進めるとドンブリ勘定な最終見積が来かねない。

まあはっきり言って、HM／工務店側からすると面倒な客だったかもしれませんが、
それに付き合うのが営業の仕事ですから気にする必要は全く有りません。
（ちなみに自分も業種は違いますが営業です）
私のはほんの一例ですが、どういうやり方をするにしても、営業がきちんと対応出来ないところとは
付き合わない方が身の為です。

他にも色々細かい事はあると思いますが、これから建てる人、頑張って下さい！

[35: 購入経験者さん]

70社ほどの見積もりを取り、経験からこれは気をつけたほうがいいこと
◆予算は８０％で伝える（但し予算内で終わらせる契約をすること）
◆見積もりは、なるべく多く取る　妥協しない　設備間取りは共通にして、詳細で出してもらう　合い見積もりという事を伝える
◆本体価格以外も全部出してもらう。
◆値引きは一切無しで最初からワンプライスでお願いしますと伝えてください。
◆工法などは事前に決めておく

自分の参考例です。
最初にいかに明確にイメージを伝えるかが大切です。特に間取りは自分で決めたほうが良いでしょう、そこからＨＭの提案でもっとよい物ができることが大事です。優秀なＨＭは素人の間取りをこうしたほうが良いと提案できるはずです。
特にＨＭは各社独自のお勧めの最新工法があるので、よく吟味して安いだけではなくてこの中での先方からの提案が必要です
ＨＭの営業は、いやな顔をするかも知れませんが、一生に一度の高価な買い物です。
後悔したくなければ、このぐらいたいしたことはありません。これに付き合ってくれるＨＭを探すことが大事です
いかによく勉強するかです。

色々なＨＭで見積もりを取りましたが、細かくこちらから提案しておくと、慣れれば一時間ぐらいでここの会社では無理だなとすぐ判別できます。


見積もり依頼例　（もっと詳しければなおさら良い）
木造軸組み工法２Ｆ　（天井高2500ｍｍ　）（玄関　親子断熱ドア　カザスキー付き）　（フロ　1.25坪サイズ）　（キッチン　対面フラット2550ｍｍ　食洗器　ＩＨ）　（トイレ　タンクレストイレ）　（内装仕上げ　クロス）（断熱　セルロースファイバー）　（外壁　サイディング光セラクラス相当）　（床　フローリング無垢材利用）　（ポーチ部分　タイル施工）（サッシ　ＹＫＫ　エイピアＪクラス相当）（照明　蛍光灯型電球使用）（階段　幅１０００ｍｍ以上）（屋根形状　切り妻　5寸勾配）　

[36: いつか買いたいさん]

７０社から見積もりですか。
スーパーで試食しまくって、おなかいっぱいになる人を想像してしまいました。
あくまでも想像してしまっただけで、大意はありません。

ただ、７０社って工法がバラバラじゃないと集まらない数ですよね。
工法は決めておくって、無理なのでは？

少し夢のない話かと・・・
私にはなじめそうにありません。

フィーリングとかどうでも良さそうな感じだし。ドライすぎますね

[37: 入居済み住民さん]

７０社に見積もりをするパワーはないし、正式な見積もりをしなくても価格帯や、対応、工法、仕様などなどの理由ではずすＨＭ、工務店もたくさん出てくるので、私の場合は２５社くらい話を聞いて、次のステップに進んだのが１０社以下、さらに構造見学や完成見学などをしながら見積もりまで進めたのが３社＋どうしても参加したいという１社の計４社でした。手当たり次第に見積もりではなくても、本命、対抗、プラス数社程度でいいと思うし、絶対にここには頼まないという会社に敢えて見積もり依頼するのはさすがにお勧めはできないですね。せめて多少なりとも可能性がある会社にお願いするのが最低限の礼儀かなとは思います。

私もＮｏ．３４さん同様に営業的な仕事もするので、基本は仕事と同じように選別したり、交渉したりとあまり苦にはなりませんでしたね。逆にそういう交渉ごとに慣れてない人は、相手に駆け引きされたり、交渉のポイントがずれてしまったり苦労するかもしれないと思いました。

[38: 匿名さん]

ＨＭに手書きの希望間取りを書いて行っても、営業は設計士ではないし
なんとも思わないと思いますが・・・
ただ客になってほしいだけだから感じ良く話も聞いてくれると思います。
ＨＭはどんぶり勘定な気が。
広告費とか、展示場維持費っていうのは本体価格のナンパーくらいでしょうかね。

[39: 匿名さん]

70社ですか・・・すごいです。
あまり食指を延し過ぎると、今度は断る時の労力が大変です。
こちらが詳細な見積を依頼するということは、そこまで相手を
本気にさせないと出てこないわけで。
本気にさせればさせるほど断る時が大変なんですよね。
測量だの、地盤調査までただでやってくれるHMもありましたし。

[40: 匿名さん]

25社でも相当すごいと思う。
ウチは木造系に絞ったが4社でもうんざり…

交渉のコツはあわてず、じっくりと！
○月までに入居したい、などと時期を言うと
負けたも同然、足下見られますよ。

[41: 匿名さん]

＞70社

そういう手間の代行を商売にすると儲かるような気がするな。

[42: 匿名さん]

70社じゃなく7社の間違いなのでは。70社なんて年7社のﾍﾟｰｽでも十年掛かりますわ。
>ＨＭの営業は、いやな顔をするかも知れませんが、一生に一度の高価な買い物です
冷やかしのような態度なら嫌な顔をされるかもしれませんが、候補に上げている旨伝えておけばそんな態度は取らないでしょ。尤もお馬鹿先輩に洗脳された新人営業はその傾向がありそうだが。

私も34さんは模範解答と思えます。
>営業がきちんと対応出来ないところとは付き合わない方が身の為です。
これはよく当然なことと言われていますが、この当然なことが出来ていない会社は多い。恐らく当の本人達には分からないと思いますね。客だと思っている営業は尚更これで失敗するでしょう。

[43: 購入経験者さん]

70社の見積もりは工法が自分の希望の工法と違うところもありましたが、一応全部聞きました。何故ならば他社との差別化が提案できるような会社ならば話は聞こうと思った為です。
頭をやわらかく、色々偏った情報に流されずに行こうと判断した為です。

ＨＭは最初の打ち合わせ終了時に断ったところもありますが、約2ヶ月間ぐらいかかりました。（逆にＨＭ側から最初に断られた所もあります）
これを商売にすれば確かに儲かるかもしれません。それぐらい必死に勉強してコストパフォーマンスのみを追及しました。
断るのには一苦労だと思っていたので、最初から役所からの地籍測量図や水道管、ガス管などすべての資料も用意しＨＭの営業には一切現場に行か無くても見積もりできるように資料を用意しました。先程も書いた希望の設備と工法も実際はもっと細かいです。
指示書とメーカーの仕様書まで、作成しました。
結果同業者と思われるぐらいでした。
又、最初から合い見積もりですと話していたのでそんなに大変では無かったです。

よく皆さんがいう営業マンとの相性といいますが、それよりも大工の相性を気にしたほうが良いと思います。
営業マンは自分の個人的感想ですが、ＨＭの営業はみな優秀で信頼の置ける方ばかりでしたが契約が終わったら
結局施工監督に引継ぎされます。
結構ここでのトラブルが多いです。

但し結局家を作るのは大工です、下請けなのか、自社の大工なのかそれによっても全然違います。
いい大工はこちらのしつこい質問にもいやな顔をせずに、わかりやすく説明してくれました。
営業は契約が終わったら、ほとんどの会社でさよならです。

そこも大切ですよ・・・・

[44: サラリーマンさん]

４３さん
方法論に終始していますが、果たしてその結果はいかがでしたか？

[45: 賃貸住まいさん]

たんなる話好きの気さくな大工さんだったら、その腕の確かさって見抜けますか？
職人さんのイメージって、腕が立つ人ほど頑固で寡黙なイメージがあります。

ノミは見せてもらいましたか？

電動工具が主流の昨今だけど、どんな大工でも２×４だけしか造った事のない大工
以外はまずノミをぶら下げてる。

自分で丹念に砥がないといい仕事ができない。
つまり腕に自信のある大工は、道具も大事にしているので、細かい造作の要になる
ノミの切れ味と砥いだ痕跡を見せてもらえれば、腕が分かる。

[46: 購入経験者さん]

＞＞４４
結局見積もりこんなにとって勉強して工務店になってしまいました。


＞＞４５
腕がよくても新しい建材の工法を間違えていたら、まったく意味が無いので腕がよくて気さくでまじめな、新しい建材にも研究熱心な、大工が私には必要でした。

[47: サラリーマンさん]

つまり７０社めぐって大工さんを探したと・・・
しかし、時間をかけてそこにたどり着いたのでしょうから、ご自身の納得感は
高いですよね。

あとは満足できているかどうかが問題ですが。

[48: 物件比較中さん]

私がＨＭに確認すること

・人体に有害な物質はどことどこに使用していますか。

[49: 物件比較中さん]

70社はすごいですね。
嫁と子供がいなければ70社は無理でも20社くらいは行けるんだろうなぁ。。
週に1社がやっと。

以下については私もそう思っていました。
・キャンペーンには乗らないほうがいい
　→いつ買っても総額は同じ。キャンペーンはどこかで取り返される

3年ほど前に大手ハウスメーカを退職された方が友人の友人に居たので
友人経由で質問してもらったところ、
「キャンペーンは会社として別予算であるので値引きの枠とは別である。よって使った方がいい」
という回答が得られました。

本当でしょうか。

[50: 匿名]

本当のキャンペーンと見せかけのキャンペーンガあるように思う。