The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[901: 周辺住民さん]

このまま景気が低迷していけば、購入価格の−5%〜−15%
景気が回復すれば、−5%〜＋10%ってぐらいでしょうね。
大阪なので、大きくは期待出来ないでしょう

[902: 物件比較中さん]

モデルルームが閉鎖されますが、来月以降見たいと思ったらどうなるのでしょうか？
まだ、住戸も残っているのに、完成後に現物をモデルルームにするんでしょうか？
それまでは、カタログ検討？？？

[903: ご近所さん]

↑ そこを気に入ってる人が「たくさん」いる＝人気物件＝資産価値でしょ？

[904: 匿名さん]

ここで気に入った、良い物件だと言い合っても仕方無い。
一番、わかりやすいのは完売すること。
完売しなければ意味がない。
さらに、人気になるには買うのを待つ人が出る事。
そうなれば価値が上がる。
空きがあるうちは駄目。
仮に、価値を狙うなら高層階。
出来ればVINTAGEを買うことだ

[905: マンコミュファンさん]

でも、完売しても、数年経てば人気物件は変わりますよね？
タワー大阪も当時の人気から考えると下降気味ですよね。
このままいくと、タワー大阪も価格が落ちる気配もありますよね。
ここが維持できる保証はないと思うのですが、如何でしょうか？

[906: 周辺住民さん]

↑
あなたの指摘通りです。保証はありません。
可能性だけです。
これだけ議論がでるのも、今の市場不安定が影響しているからです。
市場が伸びている時であれば、間違いなく期待して良い物件だと思いますよ。
その時は北ヤードが出来たとしても、
引っ張られて、ここの価値もさらに上がる可能性もあるでしょうね。

北ヤードのような都心の喧騒は大丈夫みたいな意見もありますが、
その喧噪でも人気になる可能性があります。
マンション内は快適だし、設備もいいでしょう。
さらに一歩出れば、便利なんだから。

もし、買うならローンを考えないでキャッシュで買うべき。
貸し方借り方のバランスが崩れる可能性のある時期に無理はしないことだ

[907: 物件比較中さん]

確かに完売だけで決められないですよ。
ずっと書かれていることだが、完売できないのは景気が主な理由でしょう。
だって、数年前までは市内のタワマンは結構完売してましたもん。
もちろん再開発地区等を狙って購入するのがいいが、マンション購入の常識として、
地名のブランド力・駅近・日常のショッピングの便・教育（学校区）や医療施設等を考えて選べば、そんなに値崩れしないのでは？
そういう意味で、kitahamaは周辺の発展性のうんぬんを語る前に、そんなに価値が下がらない物件と思いますが。

[908: 匿名さん]

私はここが想像以上に下がるとは思いません。
ましてや5000万が3000万になるなんてあり得ません。
ただ、想像以上に上がるとも思いません。
今の状況を考えたら、多少の目減りは覚悟しなさいと言うだけです。
それでも、他のタワーマンションよりは下がるとしても軽微でしょう。
その幅は景気に影響されます。
心配なら、キタ方面なら、北浜、タワー大阪、NY、梅田周辺をお勧めするのです。
選ぶ中にはここも入っていますよ。安心しなさい。
ただ、価値が上がるとは言えないのが今の状況です

[909: 物件比較中さん]

淀屋橋まであるけば問題はないですけど、
ここの難点は地下鉄1本で梅田に出られないこと。
それが一番の盲点です。
北浜と言う場所柄、マンションの質、周辺状況はいいのですが・・・・・

淀屋橋が北浜のような環境で、そこにこのマンションが建っていればベストですが(笑)

[910: サラリーマンさん]

淀屋橋は悪くはないぞ。
御堂筋で交通量は多いが、一歩裏にはいれば静かだし、
それなりにお店もある。
最近はお洒落なお店も増えつつある。
ただ、タワーマンションが建つような土地がないだけだ。

[911: 匿名さん]

そもそも、北浜にこのような豪華高層タワーマンションが出来ること自体、
大阪の景気状況の低迷を物語っている。
普通はオフィスビルが出来るはずですよ。
大阪の景気がよくならないと、この先もしんどいでしょうね。
頑張れ大阪といいたいですわ

[912: 匿名さん]

梅田、中之島の再開発で景気が少しでも上向きになるといいなー

[913: 匿名はん]

ここは元の値段が金融危機前の一番高い値段だから、このご時勢で
中古で出回ったときに分譲時の価格より高く売れることはまずないでしょう。
中古や賃貸が殆どでないならプレミアムが付きますが、無理でしょうね。
ザ・タワー大阪のように中古物件や賃貸物件が多数出るでしょうね。

確かに価格自体は下りにくいとは思いますが、
なかなか買い手も居ないでしょう。

北浜の立地はというと、直結ですが良いとはいえません。
北ヤードの四つ橋線延長や状況を考えると、どうせ市内中心部の物件なら、
御堂筋線や四ツ橋線に近い所が有利です。堺筋線はどうでしょう？

[914: 周辺住民さん]

909さん、913さんのご指摘通り、
御堂筋線、四つ橋線(北ヤードまで延びる前提)、堺筋線はいいと思います。
後は意外性で東西線(環状の中に限る)ですね

[915: 匿名さん]

堺筋線だったらまだ谷町線のほうが市内交通としての利用価値は高いかと（愛隣方面の人以外は）

[916: 周辺住民さん]

914です。
勘違いしました。
堺筋線ではなく、谷町線です。

ですので、御堂筋線、四つ橋線(北ヤードまで延びる前提)、谷町線がいいと思います。
後は意外性で東西線(環状の中に限る)です。
理由は、ニュートラム路線図をよく見ればいいと思います

915さん、ご指摘ありがとう

[917: マンション投資家さん]

純粋な不動産資産とは当たり前の話だが、大抵は土地部分を考慮し指す。
マンションはその上に建つ人の住む上モノ。力は知れてる。
現在ではその土地（環境含）がいかにお金を生むかや、ファンダメンタル的な要素も含め、値が決められる。
そこを気に入っている”人”よりも”法人”、住民のコミュニティより取引価格、この辺りがまず響く。
８９７氏は当然のことを言ってるがよく的を得ている。
マンションを都市部で新規購入し資産価値として考えるなら、普通投資部分抜きはまず有り得ない。
要は割高になりそうなものをいかに割安でということ・・・。
北ヤーにしても１戸当たりの価格は抑えるが坪単は上がる。
資産価値で見るとkitahamahaは現在の中ではトップクラス。
皆分かって買っているでしょ・・・。

[918: 匿名はん]

913さんのいうとおりでしょうね。
これだけの大規模物件で高騰した値段だと買い手を見つけるのが大変でしょうね。
あとここの価値の一つにテナントがあるけど、今の景気じゃいずれ撤退がないとは限らない。
北浜という土地に一般の集客力があるのかどうか。
あちこちの商業施設が数年で穴開き状態になるのを見てしまうとね。
そうなった時には元々が高い分、下がり幅は他の物件より大きいかも。

[919: マンション投資家さん]

橋下知事大丈夫？　太田さんより商売下手そうなんだけど。
官公庁WTC移転させて大手前までおかしくなるんじゃない？
運動場に芝植えてる場合じゃないよ。
財政が豊かになんなきゃ土地代上がんないわ。

[920: 物件比較中さん]

どうしてもすぐ売りたいという状況になれば、かなり下げないと売れないでしょう。
それは他の大阪のタワーマンション全般にいえる話ですけど。

[921: 物件比較中さん]

＞橋下知事大丈夫？　

ただのコストカッターだけで終わらないで欲しいですね。

[922: 不動産購入勉強中さん]

市内で３線でほぼ直結直上のマンションを持っていました。
築８年になりますが、周りの物件に比べて値下がりはしていません。
むしろ高い階数で向きが良ければ購入当時よりも高額で売買されています。
周りの物件より高めでもすぐに賃貸でもすぐに借り手がつきます。
主要駅２線以上の駅直結直上は価値が落ちにくいと実感しています。
京阪はもちろんですが、堺筋線も便利ですよ。
北千里方面からモノレールに乗れば伊丹に行けます。
天下茶屋からラピートの乗れば関空に行けます。
淡路で乗り換えれば特急で茨城、高槻、四条河原町まで行けます。
扇町や天六もたまに行くにはいいところですよ。
みなみで飲んでも日本橋駅や長堀橋駅から一本で帰れます。
堺筋線もまんざらでもないと思います。

[923: 匿名はん]

マンションが安かった8年前の駅直上なら
価格が高騰したちょっと前はさぞ高値で売れたんでしょうね。
羨ましいです。
ここは一番高値の時代の物件だからな…。
値下がりは免れないだろうな。
でも千里タワーよりは下がり幅少ないのでは？
あそこの坪単価を聞いた時は驚きましたから。

[924: 物件比較中さん]

このthe kitahama、賃貸に出すとしてもかなり高くすることになるのだと思いますが、
それでもすぐに借り手見つかるのでしょうか？　高額の部屋って梅田周辺でも有り余
ってるようなのですけれども…

[925: 匿名さん]

橋本知事はどうしようもないですね
WTCに移転なんて、普通に考えてあり得ないでしょう
安いとか高いで府庁舎を決めるなんておかしいですよ。
行政府などの拠点は、地盤の優れた場所かつ地理的に便利かつ安全な場所でないいけません。
災害が起こった時に最後の砦であり、指示系統になる府庁が南港なんて、
考えただけでぞっとする。

[926: 購入検討中さん]

問題は店舗部分。集客力がない立地ならテナントは入らないし入ってもすぐつぶれる。デベが一流でないだけにきちんとしたテナントで着地できるか疑問。そのときこのマンションを買ったのが正解だったかどうかおのずと明らかになる。

[927: 匿名さん]

店鋪発表が、遅すぎるね。
これで食品関係の店が無いか、もしくは
生鮮の品揃えのあまりない店でも入ると、毎日あるいて４、５分のスーパーへ
通うのはきつい。

[928: 匿名はん]

北浜にスーパーはないでしょ。ひとがいないもん。

[929: 匿名さん]

このマンションの住人頼みじゃ、生鮮の品揃え豊富な店は無理でしょう。　４００世帯位じゃ
話にならない。　４〜５分歩けばスーパーがある？　それで十分では？

[930: 購入検討中さん]

代表的な周辺のタワマンとして、シティータワー大阪、アップルタワー淀屋橋のマンションの方も
kitahamaに入るスーパーは期待されてますよ。これで合わせて1000世帯強ぐらいかな。
スーパーが入る可能性は十分にあります。全ては発表されてからですよ。

[931: 匿名さん]

予定されてるスーパーの床面積が広すぎる（賃貸料高額）のだと思う。
それで、どこもが敬遠。
もっと小規模（1/3程度）にするのなら、入るところもあるのではないでしょうか？

[932: 購入検討中さん]

確かに広いと思います。
分けてスーパーとなにか別のお店でも入らないと維持出来ないでしょうね。

[933: ビギナーさん]

引越し会社や電話屋さんがテナントではシャレにならん。

[934: 匿名はん]

↑なんのこっちゃ？　スレ間違ってるんじゃない？
ここはThe Kitahamaのスレだよ。
ビギナーにもほどがある。

[935: 匿名さん]

>930
概算で1000世帯強でも、場所柄から意外に多くなりそうなのが、投資用で未入居かSOHO・セカンドハウス、入居してもシングルかカップルで外食メインなど（アップルは完売すらおぼつかないし）
住戸内でほとんど自炊しない率がかなり高いだろうから、ペイできるだけの生鮮食品類の需要があるかはかなり微妙

[936: 周辺住民さん]

>935
この地区に対するイメージは少し違うと思いますよ。
確かにファミリーは決して多くはないですが、シニアの方も多いですし、そこまで外食に
シフトしているわけではない。あくまで、手軽にオシャレな飲食店に行けることをうれしいと思っているだけ。あるいは今まで食料品店が近場になかったから、こういう結果になったとも言えます。
私が知っているだけでも（kitahama以外のマンションの方）、kitahamaの食料品店に対する期待をもたれている方は多いですよ。

[937: ご近所さん]

↑
希望的観測、というやつですね。
蓋をあけてみるまでどれだけ実際に入居するかさえわからないのに。

[938: 匿名さん]

＞kitahamaの食料品店に対する期待をもたれている方は多いですよ

たしかに期待を持ってる人は多い、しかしそれが食料品店にとって儲けになるほどの
多さかどうかが問題なのですよ。　予定されてる店舗面積では到底採算が合わないと
思えるから決まらないのでしょう。　予定の食料品店は３フロアでしたっけ？　テナ
ント料払う為にどれだけの売上をあげなきゃいけないか…　早くビルの所有者が店舗
面積の変更をするか、大幅な賃料の割引をしない限り決まらないでしょう。

[939: 近隣住民]

マンションには、無駄な商業施設や豪華なだけで利用率の低いこけおどしの共用施設は必要ないと思う。自分の家でショッピングセンターのリスクまで背負い込むのはゴメンです。管理費がかさむだけだし、たとえテナントが埋まらなくてもかかるコストはかかって結局管理費を圧迫するし、テナントが埋まらなかったり、ショボい銘柄だったりすると逆に安っぽいイメージがついてしまう。

近隣のタワー住人ですが、期待はしてるけどスーパーができなきゃできないで全然問題なし。冷静に考えてこの周辺はスーパーのメイン顧客のファミリー層が極端に少なく、スーパーの商圏としては全く魅力がないと思う。

デベの発表がこんなに遅くなってることが誘致に難航してる何よりの証拠だと思います。

[940: 購入検討中さん]

フィットネスクラブも正直長続きしないと思う。the kitahamaの住人が積極的に会員に
なってくれないと相当厳しいと思います。

[941: ビギナーさん]

↑フィットネスクラブというものはまわりの住民だけををターゲットにしているわけではないんですよ。
堂島や梅田や茶屋町のコナミが周りに住んでいる人を対象にしていると思いますか？

[942: 購入検討中さん]

＞フィットネスクラブというものはまわりの住民だけををターゲットにしているわけではないんですよ。

当然ですよ。それは分かってます。北浜で割高なフィットネスクラブの会員が十分に
集まるとは思えないので、the kitahamaの住人にたくさん会員になってもらわないと
厳しいと思えるのです。

[943: 契約済みさん]

↑
確かに
でも、オフィス街だし、ビジネスマンやOLが入会するのも多いのでは？
継続するかは不明だが・・・・

[944: ビギナーさん]

割高のフィットネスにするかどうかは市場を見て決めるはずです。
私の予想ではグランザイズのコナミスポーツのような高級なフィットネスにはならないでしょう。
おそらく４つ星か５つ星レベルのものでオフィス街の人もターゲットに入れるでしょう。

[945: 契約済みさん]

賃料を考えれば、オフィス街の勤める方もターゲットにしないと
いずれ撤退になるでしょうね。
スーパーは期待したいけど、今の状況では、決まっても、継続できるかは厳しいかな。

[946: 購入検討中さん]

フィットネスは３フロアに及ぶものと報道されてましたが、実際そのようになるのか？
それとも規模縮小はあるのか？　白紙撤回もありえるのか？　コナミサイドからの
発表はもうあったのでしょうか？

[947: 契約済みさん]

白紙撤回はないと思いますよ。
ただ、ビジネスですから収支が悪ければ、縮小もあり得るかもしれないですね。
コナミも考えているでしょうから、ターゲットを広げてなんとかすると思いますけどね

[948: 契約済みさん]

みんな落ち着けや。
テナント情報が未発表なのは確かに不気味だけど、
それだけで良くもまあ、いろいろ妄想できるもんだな。
さては、梅干ひとつで酒盛ができるタイプなんか？＾＾；

今の流れは
テナントが未発表→立地が悪すぎて未だ業者が見つからない？という勘繰
→事業縮小だの撤退だの云々　てな感じだよね。
商圏分析なんかもあって、おもしろい意見だと思うけど。
今の時点で、テナント発表しないのって、そんなにダメなことなのか？

タワー大阪は今年７月末入居で、４月に入ったぐらいからテナント情報が出始めた。
肥後橋ＮＹは今年１２月末入居で、最近になって１Ｆテナントの情報が出始めた。
（いずれも、他物件の掲示板過去ログのベースですが。。。）
北浜は来年３月末入居予定だから、１０月現在未発表でも
なーーんにも気にする必要なし！

契約者各位は、どっしり構えておけば良いのだし
外野は、どうせヒトゴトなんでしょ？余計な煽りをしないで頂きたい。

[949: 契約済みさん]

別にスーパーもフィットネスもなくても困らないですけど(笑)
買い物はどうせ休日にするので、車でお出かけか梅田に買いに行きます。
平日は、コンビニがあれば十分。
フィットネスはプール以外興味ない。
なくなっても別に困らないが、あった方が魅力的だと周りに思われるので維持してほしいとは思う。
縮小や閉鎖になっても別に生活には困らないけど、そうなって維持費が高くなるのは勘弁してほしいかなとは思う。

[950: 買い換え検討中]

＞別にスーパーもフィットネスもなくても困らないですけど(笑)
＞買い物はどうせ休日にするので、車でお出かけか梅田に買いに行きます。

そうなんですよね。実際はこうゆう人、こういったライフスタイルの人が多いので
テナント側も渋ってるのだと思う。

フィットネスなんて会員になる人の方がずっと稀。コナミとしては既に会員になって
る人が新しく出来るところに来られても嬉しくない。ここの開設で会員が純増になっ
てくれないと嬉しくない。難しいところです。

一方、スーパーやフィットネスに大いに期待してる人にとっては気が気でないのでし
ょう。でも実はそんな人はそう多くはないのですよね。

ここのマンションは隣の商業施設も所有することになるのですか？　全然関係ない会社
が所有するのでは？　商業施設がガラ隙でもマンション住人の管理費が上がるってこと
はないのでは？