The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[387: 契約済みさん]

インターネットについて質問があります。

クオリティブックを見る限り、フレッツ光プレミアムマンションタイプと
Fiberbitが利用出来る事になっていますが、
前者では今使っているプロバイダーが利用出来るが
後者を選択するとプロバイダーが変わる事になるので、
今使っているメールアドレスも変更される事になるのですか？

月額利用料や加入料で選択可能なのでしょうか？

又すでに素敵スタイルが採用されモバイル端末があると言うことは、
Fiberbit以外のプロバイダーを選択すると二重契約（利用料の二重払い）になるのでしょうか？

[388: 物件比較中さん]

北浜は、上層階と下層階の２つの管理組合ができるそうですが、問題は起こらないんでしょうか？
１つの建物に、管理組合が２つあるということは、管理規約が２つあるわけですし。
全体の管理組合があり、それとは別に上層階だけの管理組合がある、と言うのならさほど問題は起こらないと思いますが。
どうなのでしょう？

スカイエントランスの比較は、完成していない北浜と実物が見れる西梅田とを比較するのは、厳密には無理だと思います。

価格は、48階以上の住戸を除けば北浜の方が有利だと思います。（単純に、坪単価の比較ですけど。）

いい意味で好みの分かれる西梅田と価格的魅力の北浜、詰るところ、私が比較するなら、決め手はそのへんでしょう。

ところで、西梅田では、しきりに北ヤード開発とそれによる資産価値の上昇をうたい文句にしますが、本当にそのようになるでしょうか？？単純に・・・うまいこと・・・

[389: 契約済みさん]

上層階と下層階の２つに管理組合があるタワーマンションは
他にありますか？

[390: 契約済みさん]

大概の人が４８階以上のヴィンテージの全ての住戸のほうが、それより下の階層より価格が上と思っておられるみたいですが、違いますよ。

　坪単価でみると１１４㎡のヴィンテージの部屋より高いのが、４４階以上の１０７㎡の部屋に数戸あります。

　会員分譲から一般分譲の一期までを知っている方はご存知かもしれませんが・・・・・。　　　　　
ここは４４階の角部屋から急に価格が高くなっています。風呂に窓がある事と駐車場が確保されていてフリープランが選べるという理由だけで、仕様も設備も普通の中層階と同じなのに４３階から４４階に上がるだけで１２００万から２０００万程、高くなっています。

　本来４４階から高層階にすべきだと思います。エレベーターの台数が不公平ですしね。

ところで、管理組合が２つというのは、区切りはヴィンテージとそれ以外なのか、何階までと何階から分かれているとかご存知なら教えて下さい。

[391: 契約済みさん]

＞３８９さん
＞上層階と下層階の２つに管理組合があるタワーマンションは他にありますか？


東京都内で、上層階と下層階の管理組合が別れている物件がいくつかありました。

関西では初かもしれませんね。

[392: 契約済みさん]

>388さん

北浜の管理組合は４種類ありますよ。

PremiumとImperialの中層階の方が対象の管理組合、Vintageにお住まいの方が対象の高層階
管理組合はもちろんですが、
11階までにＳＯＨＯの方が入る住戸があるので、その方々対象の管理組合もあります。
そしてそれら全住民の方が、全体管理組合にも入ることになります。

それぞれの方が、２種類の組合に同時に属する事になりますね。

[393: 契約済みさん]

＞３９２
補足します。
正確には、管理組合は５つもあるのです。
Ａ：建物全体
Ｂ：住宅全体（ｓｏｈｏ含む）
Ｃ：ＳＯＨＯ部分
Ｄ：分譲住宅部分（高層階も含む）
Ｅ：高層階専用部分

関係者はそれぞれ関わりのある組合に入ります
商業部分：Ａ
ＳＯＨＯ：Ａ＋Ｂ＋Ｃ
低・中層分譲住戸（１２〜４７Ｆ）：Ａ＋Ｂ＋Ｄ
高層住戸（４８〜５４Ｆ）：Ａ＋Ｂ＋Ｄ＋Ｅ

まあですから、低中層ｖｓ高層という構図にはなりにくいと思います。
管理組合５つの調整？　想像も付きませんね〜。逆に興味深いですな（笑）
ある意味合理的ですが、不安要素もありますな。

[394: 物件比較中さん]

388です。

ありがとうございます。
複雑そう？で、すぐには頭の中でまとまりがつきません（苦笑）
とりあえず、貴重な詳細な情報ありがとうございます。

管理組合の件で、特に問題が起こらないなら、北浜に魅力を感じます。
価格と、やはり、何と言っても、素直に駅直結・直上は魅力です。間違い無いポイントかと。

[395: 物件比較中さん]

早くに完売したと聞きましたが、キャンセル住戸はありますか？

[396: 匿名さん]

キャンセル住戸、数日前に１０数軒ありましたよ！モデルルームに行かれたら空き部屋を紹介していただけますよ！

[397: 物件比較中さん]

396さん
ちなみにどのような価格の部屋が空いていましたでしょうか?

[398: 他物件購入済み]

北摂に住む通りすがりの者ですが．．．
昨日の新聞だと思いますが、ちょっと豪華な折込チラシが入ってきましたよ。（N4のチラシも入ってました）表紙には48階・170.79㎡23,700万、52階・185.65㎡27,000万、33階・70.08㎡5,180万、
32階・71.05㎡4,780万、17階・55.16㎡3,660万、25階55.28㎡3,840万となってます。
駅に直結って通勤などにはとても便利そうですね。

[399: 契約済みさん]

高額だけど４８階はいいですよ。
高級スカイラウンジのティアラと同じ階ですね。

[400: 買いたいけど買えない人]

どんな人が購入するんでしょう？

[401: 購入検討中さん]

かなり検討して進めたいなと思ってるんですが、、
今の販売している物件はすべてオプションが出来ない
とのことなんです。
せっかく、購入するのにオプションが出来ないって
自分色に染めれないのってなんだかショックなんですが
みなさんは、オプションは結構つけましたか？
基本販売から、オプションつけるとかなり値があがりましたか？

ちなみに、お風呂場のテレビがすごく重要視してる
私なんですが、、いくらでオプションつけたから
教えて欲しいのですが。。

[402: 契約済みさん]

私は高層階(Vintage)を購入しましたが、
当初はオプションやフリープランもいろいろ考えました。
結局は洋室のダウンライト以外のオプションはつけませんでした。
お風呂場のテレビも考えましたが、
ビューバスであり、また鏡も縦型になるのでやめました。
ただ手数料が高く、知り合いの工務店にお願いした方が安くついたみたいです。
当初はフリープランを計画している人も多かったようですが、
結局発注に至った方は少なかったと聞いています。
しかし数千万円かけて改装された方もおられるようです。

[403: 匿名さん]

上町断層の直上というのは正確ではない。断層は高速にそっているから。
きわめて近い事は近いけれども。

[404: ココ]

ホイっ動画あったよ。
ttp://club-cc.com/?50

[405: 購入検討中さん]

キャンセル住戸が次々売れていると聞きました。
さすがに資産価値の高い物件と思います。
完売間近ですね。

[406: ななし]

所詮　大阪駅前から歩いて30分もかかるローカルマンションは話題にもなりません.朗報として水面下でドンキホーテーにアタックしている見たいです　大阪駅までは
地下鉄で一回乗り換えですね.阪急百貨店がなで撤退したか　ミステリーです

[407: 匿名さん]

>>406

そうですね。やはり大阪駅前から徒歩１０分以内でないと意味ないでしょう。
まさにおっしゃるとおりです。となると、現在売り出し中の物件では
ローレルタワー梅田だけですね。

[408: 購入者]

406.407さん
業者の方か存じませんが、部外者の人間があまりしゃしゃりでて冷やかすのはやめてもらえませんか。
ここのところこの手の投稿が少なかっただけにとても残念です。

[409: 契約済みさん]

角部屋が高額なのは、広さからいっても日当たりや風通しの面からも分かるのですが、
中間の部屋について少し疑問に思う事があります。

東向きと西向きの住戸では、同じような階数・同じような広さでも
数百万から一千万近くの差がありますよね。
西と東でそんなに価格に差があるのは何故なんでしょう。

個人的には、西向きにそれ程デメリットを感じないのですが。

[410: 匿名はん]

>>407

ごちゃごちゃした梅田に住むのはイヤです。近鉄の物件に住むのはもっとイヤです。
玄関でて２分もあるけば風俗街なんてシャレになりません（笑）

[411: 契約者]

私も噂で聞きましたが.ドンキホーテーですか.コテコテの庶民スーパーですね.阪急撤退は痛いです
日本第二位の大阪駅周辺に行くのに地下鉄ですか　徒歩ですと30分ぐらいです　テナントはまだ未定ですか

[412: 契約済みさん]

レス荒らしがでてますね。
不適切なレスは削除お願いします。
４０６　４０７のレスは削除の対象と思いますが如何でしょうか？
４１１さんも本当に契約者ですか？
ドンキホーテが来ることは絶対ありません。どこの噂で聞かれたのですか？
中傷としか思えません。
レス荒らしに対しては早めの対応が必要です。
ただローレルタワーは完売していると聞いています。
レス荒らしは近鉄の業者あるいは近鉄ファンを装った他業者に思えます。
（○○と違って、近鉄は紳士的な会社と思います。）

[413: 無題]

北浜〜梅田まで4キロです.歩くとやっぱり30分ぐらいですね.たいした距離ではないです

[414: 契約済みさん]

４０８さん　４１２さんの言われるとおりです。
健全なレスを買い込みましょう！
レス荒らし反対！

[415: 契約済みさん]

>４０９さんへ
私は値段のことを気にせず、西側を選びました。
大阪湾が見える方向がほしいと思ったからです。
夏の西日は気になりますが、確かに西側の物件は少しお得ですね。
シティタワー大阪の３４階くらいでも明石海峡大橋が見えました。
北浜の高層階の西側はもっとよく見えると期待しています。
またシティタワー大阪のスカイラウンジは東向きですが、
大阪城と大阪城公園が見下ろせます。
そちらを好まれる方も多いかも知れません。
どちらにしても夜景が楽しみですね。

[416: 契約済みさん]

411と413は406でしょ。
区点に小数点を使うし、伸ばす記号が〜だし、
ドンキホーテ「ー」なんて伸ばしませんよ普通。
特徴的な改行といい、荒らすなら文体くらい変えましょうね。

[417: 契約済み＆ご近所さん]

＞４０９さん
高層階で西日がもろに差し込むと結構きついものがありますので
少々高くつきますが直射日光の当る窓やサッシにはＵＶ加工をされた方がいいと思います。
恐らく近々にその手の斡旋も販売主あたりから案内されると思いますよ。
以前、南向きの部屋に住んでいたときにサッシ部分にＵＶ加工していたら紫外線の刺激や暑さがかなり軽減されました。
私は大阪城が大好きという理由で東向きの部屋を申し込みましたが・・・

[418: 物件比較中さん]

415さんへ

東向き住戸から、天神祭りの花火は見えますか？
見えるなら、どのくらいの大きさか想像つきますか？

[419: 契約済みさん]

>４１８さんへ　４１５ですけど天神祭りを見たことがないのでわかりません。

＞４１７さんへ　UV加工のサッシはスペーシアのことですか？

[420: 契約済みさん]

４０９さん＞

　西側と東側の価格差は、４４階から４７階までの１０７㎡の部屋で１２２０万から１７２０万の差が出ていますが、他の階数や間取りではそんなに変わらないと思いますが。
　

ヴィンテージのフロアでも西側と東側の価格差はそんなにありません。

西側と東側の価格差だったら、４４階から４７階の１０７㎡の価格設定の高さが、不思議に思いますが、殆ど１期迄に完売したんですよね。

営業の方は、購買層の年齢が高いので大阪城の見える東南側に人気が集中したと言われてましたが
・・・。

現在、残っている部屋は１７１１号・２５０９号・３２０３号・３３１０号・４８０４号・５２０３号でヴィンテージは商談中みたいですね。

[421: 契約済みさん]

１８戸あったキャンセル住戸が一週間で６戸になりましたか。
いよいよカウントダウン！！
ヴィンテージを買える人がうらやましいですね。

[422: 入居予定さん]

>415さん、>417さん、>420さん

409です。色々なご意見ありがとうございました。
私は東側の中高層階に入居予定です。
管理組合の話し合いなどでお会いするかもですね、よろしくお願いします。

西側は特に、淀屋橋方面の夜景が綺麗そうですね。
東西で迷いましたが、現在大阪城周辺に住んでおりますので、
あのお城の緑が視界からなくなるのがちょっと寂しかったので。

窓ですが、ＵＶカットの他に冷暖房の効率も上がると聞いたので、
オプションでスペーシアに変更しました。
複層ガラスの効果があればよいのですが。

ＣＧを見た限りでは大川は北側寄りの隅っこに少し見えるくらいのようですが、
夏にはベランダから花火が見られたらなぁ、と楽しみにしています。

[423: 契約済み＆ご近所さん]

>419さん
私が以前住んでいた部屋の場合は、スペーシアとは違いますが、液状のＵＶ防御シールドをサッシ表面に塗布してもらっていました。
大きな窓２枚につき４万円程度だったような記憶をしています（信憑性薄いですが・・・）。
さすがに直射日光を受けても紫外線を痛く感じることなく冷房効率も損ないませんでしたので
気になる方は入居後にでも実際に日差しを確認してからＮｅｔなどで安い業者を探せばいいと
思います。

>418さんへ
以前にも書き込みしましたが、天神祭りの花火はかなり高層階でないと見えないと思いますし、見えたとしてもかなり小さくしか見えないと思います。花火が見えて少し遅れて爆発音が聞こえてきますよ。

[424: 物件比較中さん]

423さん、ありがとうございます。
418です。

・・・花火対決は、西梅田の勝ちですね（笑）・・・
たった一日のことですが、滋賀県生まれの私は気になりました。

北浜で不安なのは、48階以上と47階以下の管理組合など、複数の管理組合が出来ることです。
心情的に、わかりやすくいえば「上 vs 下」みたいに。
ご契約者の方の中で、不安に思われる方はおられないのでしょうか？

[425: 無題]

高級スーパートンキーホンテが入店ですか嬉しいですね　又大阪駅まで徒歩で３０分ぐらいで行けるんですか　朗報です

[426: 契約済みさん]

↑↑レス荒らしです。管理者の方、是非消してください。

[427: 契約者]

北浜駅真上ですか星五つのハイクラスのマンションです　完売ですか　後は商業施設にスーパーが
まだ未知数です　私はスポーツジムに期待しています

[428: 契約済みさん]

>>424さん
花火なんて周囲の環境で見えなくなったりすることもありますから
購入時には、一切考慮しませんでした。まあ見えたらラッキーですが。
そんなんで、物件の勝ち負け決められてもなあ。。

管理組合の件は、以前>>393でも触れましたが、別々になってます。
一方で組合理事の定員は規約では、高層階：中層階で１：２となってますね。
（詳しくは省略しますがそんな感じ）
戸数の割合からすると、幾分高層階の定員が多いような気もします。
戸数ではなく、分譲価格の総額から割り出されてるのかもしれません。
フトコロ具合のレベルが違えば、管理組合への要求レベルも違うこともあるかもね。
しかし、どの物件でも色々な方が住むわけでしょう？私はさほど心配してません。

この物件は、一般的には好条件が揃っており、突っ込みどころの少ない物件と思います。
過去にも、買い物ゾーンと、断層のことで中傷されたことがあるぐらいです。
物件の本質に影響ありません。過剰反応せず大人な気持ちでスルーしましょうよ。

でも梅田徒歩圏て？３０分くらいかかるかもね。そんなん、気にしたことも無かった。
他に、突っ込みどころがあれば教えてくださいね。荒らしさん。

[429: 契約済みさん]

４２８さんの言われるように、当物件は荒らされたとしても
でっちあげと
冷やかしと
妬み(ねたみ)
ばかりですね。
荒らされたレスを見るのはいやだけど、
４２８さんのようなレスを見るとうれしいですね。
ただ私たちもくれぐれも他の物件購入者に対して
気を悪くしないようなレスを書くように心がけましょう。

[430: 契約済みさん]

もうほぼ完売なわけだし、だれかわかりやすくここの長所短所のまとめを書いてくれい。
みんな気になってる物件なわけだし^^
私じゃ地元じゃないから書きたくても書けんのよ。

[431: 契約済みさん]

429さんのおっしゃること、よくわかりますしそのとおりだと思います。荒らしのレスがあったとしても、それに反応して他の物件を批判するようなレスは悲しくなります。（最近も「ローレルタワー梅田はありえない」とかありましたものね。）

荒らしがあっても堂々としておきましょうね。

[432: 契約済みさん]

428さん
424の人は、N4スレで空気も読まず北浜を買うと延々日記を書いていた
恐妻家の『物件比較中さん』ですよ。

『物件比較中』さん、マンションの比較検討は勝ち負けじゃありませんよ。
自分の重要視する条件に合致し、仕様も気に入った物件なら
他人が何を言おうと構わないと思いますけど。
私にとってそれがここだっただけです。

NG4も西梅田も、よい物件だと思いますよ。

[433: 購入検討中さん]

>>428
価格比ではなく面積比では？

[434: 匿名はん]

近所に住む者です。北浜周辺は静かで大人の街の風情があって、おいしいお店もいろいろあって最高なのですが、唯一の難点が普段使いスーパーがないことなんです。時間に余裕のあるときは黒門で買い物をするのは楽しいのですが・・・ショッピングゾーンのテナント（スーパー）はどこか決まったのでしょうか？

[435: 物件比較中さん]

４２８さん、４３２さん

私は、「花火対決」は西梅田の勝ち、と書きましたが、勝手に「物件」の勝ち負けに、変えないで下さい。
勝手に誤解なされた上に、よほど気に障ったのか、「空気が読めない」「恐妻家」等と言われる筋合いはありません。４３２さん、謝罪しなさい。

管理組合のことにつき、コメント頂きまして、４２８さんありがとうございます。

[436: 契約済みさん]

物件のみならず、個人的な批判・中傷もやめましょう。いろいろ比較して、自分にとってどこが一番気に入るか。それが大事なんですし、それは人によって違いますから・・・

さて、テナントですが、まだ決まらないようです。「かなり決まりつつある」らしいのですが、完全に確定するまでは公表しないみたいです。秋から冬になるかも？しれませんね。
ちなみにこのスレでも以前情報が出ていましたが、大林ビルの南にライフができるようです。
このあたりも居住人口が今後増えるので、スーパーやお店などの状況は今後変わるかもしれません。今はビジネス街で土日は飲食店も閉まっているところも多いですが、今後は開けてくれないかな・・・と期待もしています。

ここのテナントはちょっと高級路線で入ってくれると使い分けもできていいかな、と思いますが、いかがでしょうか？