The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[266: 契約済みさん]

２６５さんへ

　　東京の出張説明会と言うのは、どの様な説明会なんでしょうか？
契約済みの方の為なのか残物件の説明なのか解りますでしょうか？教えて下さい。

　　３月２２日にテレビ朝日で紹介されるというのはホームページで書かれていますが、実際の所、あと何戸残っているのかご存じな方居られますか？

　　このマンションを購入された方でこのレスに書き込みされる方が余りにも少なくて参考になりません。

　　きっと、不特定多数の嫌がらせや中傷に左右されない方ばかりなのか、購買者の年齢層が高い為パソコンとは無縁な人が多いからなのかは不明ですが、もっと意見を交換したいですね。

[267: 265]

266さんへ

東京での説明会は販売のためです。
「ザ・北浜レセプション」３／３０　①１３：００〜　　②１５：００〜
「東京方面のお客さまの要望への対応」で開催すると案内状には記載されていました。

完全予約制：問い合わせ先　０１２０−４６５ー２０９

[268: 契約済みさん]

２６６です。
２６５さん、早速のお返事有難うございます。

　東京方面のお客さまへの要望って、今頃、購入したい人っているのかな？　　少し前に週間ダイヤモンドでいい評価もらっていたからかな？　　でも、１位の上本町タワーは余り売れていませんけど。

　ヴィンテージの残１戸以外はいい部屋はなかったと思いますが、キャンセルでも出たのかな？

[269: 265]

同封チラシには５０F　２３２００万　５２F　２７０００万が載ってました。


私なら、実際に住むのであれば現場見ないと少し不安ですね
セカンドハウスか会社購入需要狙いでしょうか？

[270: ２６６]

今ホームページ見たら残４戸になっていて全部ヴィンテージの部屋で後は完売らしくびっくりしました。だから、東京での顧客を探しているのですね。キャンセル住戸だし、この価格帯で大阪人は、買う人は皆買った後だし。うーん、すぐ売れるのかな？　会社なら買う所が有るかも。

[271: 匿名さん]

後４戸。ほぼ完売？
すごいですね。大健闘。

「キャンセルでました」
こんな電話がこれから増えるのかぁ。常套手段。いつもの繰り返しで飽き飽き。

[272: 契約済.]

阪急百貨店　撤回後.　どうもスーパー玉出が入店するらしいです

[273: 購入検討中さん]

スーパー玉出?!ほんまですか？！
そりゃ、みなさんがっかりでは…

[274: 契約済みさん]

スーパー玉出？ありえないでしょう。家賃払えるの。本当ならすぐ売却します。

[275: 改定]

玉出ですって.何処の情報ですか.私が信憑性のあるところから聞きましたがドンキホーテが入店と聞きましたが.　その他に万代又はオオクワが..

[276: 契約]

皆さん　冷静に考えてください.このゴージャスな高級マンションにふさわしいスーパーといえば
大丸ピーコックしかないでしょう

[277: 契約済みさん]

ほんと、信憑性のある情報が欲しいですね。
結局は決まってないということですね。

[278: マンション住民さん]

玉出よりショップ９９の方がうれしいなぁ
量もちょうどな感じだし　やっぱ安いよ。
ショップ９９なら賃貸料安くしてもいいと思う。

[279: 契約済みさん]

いくら高級でもスーパーには入店して欲しくないです。やっぱ、キャンセル・即売却かな。

[280: 契約済みさん]

食洗機が「ＳＡＮＹＯ」→「松下」にかわりましたね。
洗濯機＆ＩＨも他メーカーに変更になればいいのに。。。

[281: 匿名さん]

↑２８０さん同感です。
でもむりでしょーねーー

[282: 契約済みさん]

修繕積立金等、５年目くらいから、かなり上がるシュミレーションです。数十年後のは他に賃貸物件を借りれるくらい払わないといけなくなります。
購入した方は、５年あたりで売却するんでしょうかね？
法人契約が多いとのことですが、投資用が大半なんでしょうか？

[283: 契約済みさん]

その後の販売状況はどうなんでしょうか？ご存知な方居られますか？

　ＴＯＷＥＲ　ＯＳＡＫＡなんかと違ってここは書き込み少ないですね。でも、くだらない書き込みなら、ない方がましかもしれませんね。あちらのスレは神経を疑う様な書き込みが多くてびっくりします。戸数が増えると色んな人が溢れていますね。ここはまともな人が多数である事を切に願います。

[284: 匿名さん]

積み立て金、５年目からどれくらい上がるものなんでしょう。

[285: 契約済]

昨年１０月に契約しました＾＾
結構人気物件で４倍になりましたが、ガラガラの公開抽選で当たりました♪
あと１年！めっちゃ楽しみにしています！
スーパーは確かにどうなってるのか、とても気になりますね。。

[286: 契約済みさん]

ほんとスーパーの問題は一番気になりますね。
コーヨーぐらいならギリギリＯＫですかね。
希望としては大丸ピーコックあたりかな。

[287: 人々]

空き店舗より高級スーパーであるドンキホーテ又は玉出でも出店してほしいですね

[288: 契約済]

２８６さん
大丸ピーコックはそれなりに綺麗ですよね。
ＫＯＹＯも魚などは鮮度がいいし成城石井等の外国系の食品も取り扱ってるので中々良いですよー＾＾イカリスーパーの系列ですよね＾＾

[289: 契約済み♪]

>285さん、抽選会場におられたんですか？
ではお会いしてたかも、ですね。
確かに抽選会場にはあんまりこられてませんでしたものね(笑)。
私も倍率乗り越えて当選しました。うれし〜♪

店舗がまだ未定だったり、管理費がばんばん上がりそうだったり
ガッツリ住む人が少さそうなので、5年おきくらいに管理組合の役員も回ってきそうだし
不安要素もありますが(^_^;)
でも、入居がとても楽しみです。

ここで心ある感じのいい方々と情報交換したいですね。
よろしくお願いいたします。

[291: 契約済み&近所住民]

>285さんのおっしゃる通り、いい加減、心無き部外者はご遠慮いただき心ある皆さんと前向きに語り合いたいですね。
私は近所に住んでいるので自転車通勤の折に少し遠回りをしては時々建築現場を見上げています。
着々と階を積み重ねていくのを見ているとワクワクします。
来年の今頃は入居してるのかな・・・って考えては近場のお店の下見なんかもして楽しい時を過ごしてます。

[292: 契約済み♪]

291さん、289です。

そうですね、私も来年の春のことを考えながら
北浜のあたりをウロウロするの大好きです♪

そうそう、マンションのHPの「建設工事公開中」が2月で止まっているのが残念ですねえ。
日々高くなる建物を俯瞰で見せて欲しいですね。

[293: ☆契約済み☆]

２９２さん！

　ご存知かもしれませんが、外装だけなら（陽は西から昇る！関西のプロジェクト探訪）というスレで毎月画像アップされていますよ。

　私も近く迄来た時は必ず観察している一人ですが、後１年弱で５４階迄完成するのかなあ？って不安になるのですが、私だけでしょうか？

　早くスーパー決まって欲しいですね。何度か話が流れているのは家賃が高すぎて採算が合わないからでしょうか？

　後、残何戸あるかご存知な方居られますか？

[294: 契約済みさん]

来年転勤で大阪に戻る予定で当物件を契約しました。
東京の物件に比べて遥かに格安でした！

都心に住むのは初めての事になりますが、子供の学校が心配になって来ました。
娘２人が中学生、高校生になるのですが、公立だと何処になります？
今年から高校は学区が統合される様ですし、内申の制度なんかは東京と違うのでは？

基本は私立を考えていますが、公立で近くに良い学校ってあります？

[295: 周辺住民さん]

ここだと開閉小学校−東中学ですね。
そのあと大手前高校−京都大学とづづくのがむかしのAコ−スだったのですが。
開閉小学校に通う子供は場所柄そこそこの所得の家庭がほとんどでしょう。
でやはり今は中学受験される方が多いと思います。（といっても2割程度かな？）
でも東中学もかつての名門、今も悪い話は聞きませんね。

[296: 契約済みさん]

わりと近くに住み、契約したものです。
市内のタワーマンションをいくつも検討して、「市内のタワーマンションに住んでみたいならここが最後のチャンス」って考えてついに決心しました。
いろんなホームページを見ましたがあんまり悪く書いていないので安心しています。
ちょっと維持費が高いので何年住み続けることができるか心配ではありますが、とてもいい土地柄なので嬉しくて仕方がありません。
でも高い管理費、固定資産税と駐車料金。
こんなもんかなぁと思いながらも、やっぱ高麗橋は高いなぁって、感じています。
固定資産税は６年後には優遇なくなって倍になるし、心配だなぁ。

[297: 契約済みさん]

売れ残っているのは、２億前後が４戸じゃないでしょうか！？
物件サイトに以下のように書いていました。
最終章の抽選会の時から変わっていないので売れずじまいか、更新されていないか、ですね。

先着順申込み受付概要
販売戸数 4戸
住居専有面積 156.04m²〜186.64m²
間取り 2LDK〜3LDK
販売価格（税込） 19,500万円〜29,000万円

[298: 契約済みさん]

モデルルームで確認した処、全ての物件にバラが付いていました。
恐らく更新していないのでは…

最後まで肥後橋の物件と比較していたのですが結局北浜で契約しました。
立地的には肥後橋が勝っているのでは？と思いましたが豪華さが違いすぎました！
その分管理費は群を抜いていますが…

低層階なもので隣のＭＩＤビルは気になります。
カーテンもしくはブラインドが常時必要？
同時開発なんで、ＭＩＤビルの北側に窓を付けない等配慮が欲しかったです！

[299: 匿名さん]

高層階がいくつも売れ残るのも嫌ですが
ここを買いたい人で、あの金額をあっさり出せる人も
そうはいないでしょう。

[300: 契約済みさん]

５月２日に確認した時はヴィンテージの４戸の中２戸は商談中で後の２戸は先着順と言われたので完売はしていないと思いますが。その上、下の階もローンの審査中の人が何軒かあるみたいで、申し込みだけで未契約なのでキャンセル出そうですね。

　ところで、この物件に関してあちこちで断層の真上とか書かれていますが１００ｍ位は離れているし本当の真上の吹田や松屋町や堺の物件には触れられず変な話ですね。第一、上町断層が動いたら大阪市なんか殆どどこに居ても壊滅状態なのに・・・・・・。でも揺れは怖いですね。私も高層階を契約したので少し不安ですが皆様はどう思われますか？

　２９９さん
この金額だったらキャッシュで出せる人いくらでもいますよ。因みにヴィンテージ契約者は全てキャッシュで購入と聞いています。でも、今残っている物件は一旦キャンセルされた物件ですから、買いたい人は早くに買っているし、残るのなら低層階の方が引き合いはあるでしょうが。

[301: 契約済み♪]

空き住戸の事は、やっぱり気になりますね(^^ゞ

先日係の方から、
「2億超えの物件に2件キャンセルが出て、現在空きはそれだけ」と聞きましたよ。

引渡しがまだ1年ほど先なのでまたキャンセルが出るのかもしれませんが、
めちゃめちゃ空き住戸を抱えている物件が多い中、
やっぱり人気があるんだなぁと思いました。


＞300さん、確かに地震の揺れは低層物件よりは大きいんでしょうねえ。。。
高層マンションでは、上階や下階よりも真ん中あたりの揺れが激しいと聞きましたが
ここもそうなのかなぁ？

[302: 自営業さん]

当方30階ちかくに住んでおります。メンシン装置のため地震の揺れは非常にゆったりとしています。激しいわけではありません。ただ、先日の関東地方の地震でも、微弱なゆれが地盤に伝わるためなのか、を感じましたよ。また、住んで実感するのは、商業地域であれば、固定資産税が高いことです。以前のマンションと比べて驚きました。減免がなくなると、年間30万以上になりそうですから。

[303: 契約済みさん]

大阪市の中之島計画を見ました。
市役所から西は随分整備される見たいです。

住む人にとって、難波橋近辺である北浜には影響大ですね！
公園などあまり期待して無かったのですが正直結構嬉しいです。

あとは下に出来るスーパー！発表出来ないだけで、ある程度決まっている様ですが…
イカリや成城石井程高級でなく玉出程庶民的でなく大丸ピーコック位が丁度良いのでは？

正式な発表期待しています！

[304: 契約済みさん]

No.302 by 自営業さんへ

kitahamaは制震構造なので免振よりは揺れが大きく、低層階は効果が少ない、というのが一般的に言われている特徴ですね。
免震は低層から高層まである程度均一に揺れ抑制が働くらしいですけど、どちらも一長一短らしくって。
（鹿島建設と竹中工務店の設計者が教えてくれました）

それから固定資産税は、新築７０㎡で17万くらいが、６年目からは倍になるように聞きましたが、本当でしょうか？？

[305: 契約済みさん]

前から気になっていたんですが、このスレの当物件の地図の場所が間違っていますよね。これだと阪神高速に面していて堺筋に面していません。だから、上町断層の真上とか言われていたのではと思うと何か少し気分が良くないのですが、どう思われますか？直してもらうのにはどうすればいいのでしょうか？他のスレで断層の真上に住むなんて気が知れないとか断層の真上だから問題外とか買うのを止めたとか今迄、山ほど言われてきたのは、それが多いに原因になっているかも知れません。

[306: 契約済みさん]

>>305さん
真上では無いですが、断層のそばには違い無いので地図の位置ぐらいいいじゃないですか。
それよりも神戸震災の時のこの近辺の被害ご存知ですか？
被害状況を知りながらこの物件を買った私は、友人より変人扱いされていますｗ

[307: 匿名はん]

中国四川省の地震、死者推計で５万人を超えるようです！
やっぱり地震は怖いですよね！

免震構造と制震構造の違いって？
コスト以外の全ての面で免震構造が優れている様に思われますが、
なぜこちらは制震構造なんでしょうか？
営業的にも不利だと思われますが…

でもこれだけ高額な物件なのに構造上ケチった？鹿島が…
制震構造を採用した最大の理由は…？

超高層物件には免震構造は不利なのかも…
同じ鹿島施工の弁天町の物件も確か制震構造でした！

[308: 通りすがり]

>>307
建物が高すぎて免震構造を採用出来なかったじゃないですか。
ただ私には鹿島＝制震のイメージがあるので低くても変わらなかったかもしれないですね。

[309: 不動産購入勉強中さん]

免震構造の場合、大きな地震が来たときに基盤のゴムやスプリングが傷つき余震で耐えきれない可能性もあるそうです。免震に比べて制震は高層部の揺れは強いようですが、免震ほど基盤のダメージを受けないそうです。複数回の大きな揺れに対しては制震の方が安全で修繕費も安くつくと、免震の業者にも制震の業者にも聞きました。

[310: 住まいに詳しい人]

大手ではないですが中堅ゼネコン勤め人です。
309さんの言う通り基盤のダメージが少なく複数回の大小揺れに強いのは制震です。
ダンパーの手入れも免震ゴム修繕の何十分の一で済むのでコストも安いと言えましょう。
しかし高層階の揺れはハンパじゃないですよ、船酔いの感覚に近く慣れるまで辛抱しないと。

[311: 契約済みさん]

もう一つは、建物の形だそうです。長方形の高層ビルの場合、短軸方向の揺れに弱くなり、上層階が短軸方向に揺れ出すと基盤をゴムやスプリングで支えている免震構造の場合、基盤を引っ張る力が強く発生してしまうことから、No.309さんの仰るように基盤のダメージを考えて制震構造を採用したようです。また揺れは地震だけではなく風などでも発生しますが、風による揺れには制震の方が効果がありますね。

[312: 契約済みさん]

309さん　310さん　311さん情報ありがとうございます。皆さん詳しいですね。勉強になりました。

[313: 契約済みさん]

高層階は地震の時、立っていられない程揺れるのでしょうか？風の強い時や台風の時はどうなんでしょうか？
　４０階以上出来れば４５階以上に住まれた方とか経験された方は居られませんか？

　とても心配なんで教えて頂きたいのですが。

[314: 契約済みさん]

確かに中国四川省の地震を見ていると不安になりますね。
直下型やごく震源地に近い強振動を経験した40階建て以上のタワーマンションはまだないはずですから、実際どうなるかを知っている人はいないでしょう。ですから制震か、免震か、どちらがいいかも（地盤、建物の高さ、形状等によりケースバイケースだと思いますが）実際のところはわかりません。一生知らずに済みたいところではありますが。
遠方から伝わる長周期地震動の揺れは経験者もおられるかもしれませんので、ご経験方は是非教えてください。尤も長周期地震動は建物の固有振動の周期との兼ね合いで揺れはかなりケースバイケースになる可能性がありますので、一概にいずれの建物も同じというわけではないと思いますが。

[315: タワーマンション住民]

最近建った免震タワーマンションに住んでる者ですが、
横揺れの地震は地上にいるより感じない事が多いです。
ただ縦揺れの場合、ドン！ドン！っと凄い音がしました。
先だっての関東地方の地震の際は体感はまったくありませんでしたが
壁からギィギィと音が聞こえてきました。

以前、神戸市内に住んでいましたが阪神大震災の際に神戸市役所の１号館（タワー）
は見た目なんともありませんでしたが、低層ビルの隣の古い２号館はかなり崩壊していたのを
よく覚えています。

四川大地震のニュースを見るとゾッとしますね。