The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[1012: 匿名はん]

ライフの客入り等を調査が真実かはわからんが、普通、お店を出店する場合は、
人の流れや周辺の世帯数を考えて出店計画を立てます。
ライフが出来たことにより、ライフ周辺の世帯はライフに流れるので、
その事を想定して、商業施設に入るスーパーは1日の来店者数を割り出します。
あとは来店者の層によって客単価を想定するので、それで黒字を見込めるか、
どんな店の形態にするかを判断するのが普通です。
対象はマンションだけにすると来店対象の世帯数から考えると厳しいと思いますので
周辺の勤める会社員も取り込む形にするのが妥当。
そうなると、生鮮食品だけではなく、ある程度総菜や弁当を多く揃える事は十分予想されます。
そうしないと来店者数を増加出来ない。

[1013: 匿名はん]

あとはあえて、ライフと違ったコンセプトで出店して、競合を避けるって方法もある。
例えば高級食材とかの品揃えの強化やお酒・ワインを充実するとか。
しかし、それだと、規模が大きい場合は、黒字化は微妙かもしれない。

[1014: 匿名さん]

みなさん本当にスーパーの話が好きですね。
予想が当たったら何かもらえるとか？

[1015: 物件比較中さん]

都心部のタワーマンションの平均居住人数は１．１人。このマンションの住人５００人ほどでスーパー１店の経営は支えられない。

[1016: 匿名さん]

↑わかっていない人だなあ
スーパーはThe Kitahamaの人だけが利用するんじゃないんだよ。
一度北浜周辺の朝から晩までの人の流れと周りのタワーマンションを含む様子を見てみたら？

[1017: 匿名さん]

マンション外からスーパーへ来る客がいても僅かな徒歩圏内だろうし。
離れたところからも自転車で来てそのへんの路上にとめるのかな。
オフィスワーカーがわざわざ北浜で生鮮品買い物して帰るとか？
（買い物に立ち寄るとしても地元のほうの深夜スーパーじゃないかと）

[1018: 匿名さん]

このマンションの住戸を500としても半数が常時住む住人として、購買総数は200〜300人
周辺のマンション等を合わせても、購買数がたかがしれている。
さらに近隣にライフが出来るので、１０１３の指摘通り、購買層の拡大が必要。
オフィス街なので、近隣に勤める会社員と購買層を若干上を狙うコンセプトなら
採算は取れる可能性はある。
これが当たるかは、どうなるかは、待つしかない
仮に、スーパーが期待はずれでも、オフィス街の超高級タワーレジデンスで
あることには変わりなし、ホテルライクな生活をするのだと割り切ればいいのだ。
日常のスーパーへの買い物が不便でも、実は、そんな物は不要で、
ここの住民は、ネットやコープ等の配達業者から食料品を買えば良いことだし、
生鮮食品も今やネットで注文しても翌日には配達される。
それくらいの余裕での生活でいいのです。
つまり、日常での生活もホテルライクだと思って楽しむのがステータスなのだ。
庶民的な発想は不要だし、なければないで代替えはいくらでもある。

しかし、ここの掲示板は、資産性の話題は面白かったが、それ以外は答えのない書き込みが多い。
N4の掲示板も批判ばかりで、ためになる情報が少なく、無駄なレスが多い気がするな。

[1019: 匿名さん]

どんなけスーパーネタが好きやねん。

[1020: 匿名はん]

自炊などされない方が多いのかな。
小さい子がいるとスーパーはかなり重要です。
宅配じゃなく目で見て選びたいから。
ますますファミリーには住みづらいマンションになっていきますね。
大人の利便性を優先して無理に住んでも子を犠牲にしてる感じ。
こんなんで賃貸に借り手がつくのかな？
都心にいながら日常生活も便利に充実！というのがコンセプトだったはずなのに。

[1021: 匿名さん]

スーパーマニアの集まりかもね。
それか、予想が当たったら何かもらえたりして（笑）

予想や妄想の話は勝手な事を書けるから盛り上がるんですよ。
しかし、物件の質とはほど遠い話題ですけどね。

ほとんどは部外者の書き込みのような気がする(俺もそうだけど）
でも、先日、冷やかし半分で見に行ったが、見て、実はまじめに購入しようかと思っている。

今の空き住戸を考えるか、完成後の空き住戸(なくなる可能性もあるが)か
転売物件狙うかを考えています。

[1022: 匿名さん]

1020さん
ここの物件に限らず正直、ビジネス街の高層物件を検討するなら、
家族構成を考えて購入を検討すべきかと思います。
梅田・中之島周辺でビジネス街に位置するタワーマンションはキタハマ、NY、N4等がありますが、
どれも、ファミリー層には適しているとは言い難いです。
徒歩圏で買い物が出来る店はコンビニくらいだし、
小学校は歴史はあるが児童数は減少(過疎状態。)
また、子供視点で考えると日常の遊び場を確保するのも厳しいのが現状です。
唯一、キタハマはスーパーが併設されますが、子供の生活の確保とは違います。
「都心にいながら日常生活も便利に充実」は大人の目線の事だと思います。
ビジネス街の高層に住むことはホテルライクな生活を追求する事が一番楽しいと思います。
便利な都市部に最新設備とホテルライフな仕様のマンションに住む醍醐味が
このマンションではないかと思います。
だから、都心部のタワーマンションの平均居住人数は１．１人となるわけです

その生活をファミリーで過ごせるならそれで問題ないかと。
でも、子供中心に考えると敷居が高いのではと思います。

[1023: 物件比較中さん]

子供がいるなら、私立に入れないときついと思う。

[1024: 入居予定さん]

超高層の住人は心おきなくホテルライクに暮らせるだろうけれど、ローンや家賃の負担がのしかかる低層の一般サラリーマンクラスは少しでもきりつめていかないとつづかない世帯もあったりして、ほんとに余裕があるかどうかは階層の上下でかなり事情がちがうのでは。

[1025: 匿名さん]

一般サラリーマン含めてローンで都市部の超高層タワーマンションを
買われるケースはあるかと思いますが、多くはある程度の資産か年収、
もしくは返済の目処があるとは思います。

もしギリギリの生活でローンを組まれて、Kitahamaを購入されており、
生活が厳しいのであれば、5分先のライフに買い物行き、
不自由かもしれないが公立の学校に徒歩で通えばいいと思います。

でも、折角、このような豪華レジデンスのマンションを買うなら、
ホテルライクな生活を堪能するゆとりは持つべきかと思います。
せめて心のゆとりは持ちましょう。
でなければ、何のためにここに住むの？ってなりませんかね。

もし、それをを忘れるくらいの毎日の生活に窮屈さがあるなら、
反対に、ここに住む理由ってあるのかなと思いますよ。

ただ、普通に考えれば、購入者はある程度の余裕は持っているのではないでしょうか。
もし、本当にギリギリの生活でここの住もうと思っているなら、個人的にはお勧めしませんけど。

理由はいくつかありますが、Kitahamaは他物件より維持コストが高い。
また、企業の取り巻く環境を考えれば、給与の右肩上がり、ボーナス保証なんて
あり得ない時代に突入しています。
ですので、将来年収が確実に上がるなんて妄想は今の日経株価や円高、
企業の倒産を考えたらないでしょう。
どの職業でも絶対はありませんが、折角、ここに住めるなら、楽しむべきかと思うのですがね〜

[1026: 匿名さん]

まあ、私の勝手な考えですが・・・・
異論は色々あると思います。
勝手な事を書きすみません

[1027: 入居予定さん]

下階層でローンですが、景色を堪能したいときはのんびりラウンジでお酒飲んで過ごします。
休日は北浜ライフで過ごします。
ここを買ってよかったと今も思っていますので。

[1028: 物件比較中さん]

モデルルームがなくなった後、商談はどこでやるんでしょうね。

[1029: 買いたいけど買えない人]

近くの長谷工のオフィス？だったと思いますが、詳しくは覚えていません

[1030: 契約済みさん]

商業施設、実際に決まってたら大々的に発表しますよね？
キャンセル物件の販売にも繋がるし、そもそも売出中中でもプラスに働くし。
出し惜しみするメリット何も無い。

つまり、決まって無いという事か？？？
もしくは借り手が居ない・・・？？？

客観的に考えて、この立地で、どんな商業施設が誘致出来るのか疑問…。

という事で、全く期待しない事にしました。

[1031: 物件比較中さん]

＞商業施設
一応地価は高いところなので、テナント料も安くはないですから、この時勢
非常に厳しいでしょうね。　ところで施設を購入したファンド会社とは何と
いう会社ですか？