The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[891: 物件比較中さん]

立地はもちろん将来性もあるかと・・・・
キタハマにはそれが期待出来ない。
投資目的なら、考えを改めよ。
ただし、住む、ステータスだけを考えなら、良い物件だ

[892: 契約済みさん]

北ヤードは確かに立地は最高ですが、販売価格はkitahamaの２，５倍から３倍になるそうです。買った所が同じ三菱地所なので間違いないと。

その価格でどれだけの人が買うのでしょうね・・・・。会社ならいいと思いますが住むだけの為にそこまで出しますか？答えは見えています。

[893: 物件比較中さん]

＞販売価格はkitahamaの２，５倍から３倍になるそうです。

これ本当ですか？　一体どういった根拠での話でしょう？

[894: 契約済みさん]

８９３さん

本当の話です。三菱地所が北ヤードを購入した土地の坪単価がkitahamaの約３倍だそうです。

だから、販売価格もそれ位になると言われてました。それでもkitahamaのヴィンテージの購入者は北ヤードを売り出す時は声をかけてほしいと多数の方が言われています。

[895: ヴィンテージ契約者]

具体的な話は出ていませんが、北ヤードの購入価格については概ね皆さんの言われているとおりに私も聞いています。
また駅直結直上は他物件に比べて明らかに価値が落ちにくいと考えて良いでしょう。
中之島や北ヤードは価値が上がると噂されるところは土地購入時より価格はすでに上がっています。元が高くなっているので、販売時より飛び抜けて上昇する可能性は低いでしょう。株やファンドに対する考え方と同じです。上がっている時や上がってから購入したのではもうけにはなりません。

[896: 物件比較中さん]

タワーマンションですよね？　土地が３倍したからって、そのまま各部屋が３倍になることは
ありえないでしょう。　幾ら高いとはいえ大して広くない土地を３００〜４００世帯で分担す
るのだから、kitahamaより高くなるとはいえ、２．５〜３倍はないでしょう。　より仕様を豪
華にしても、１．５倍〜２倍がいいとこでは？
もしkitahamaの営業マンがそんなこと言ってたのだとしたら、それは北ヤードを待たせずに
kitahamaで契約してもらうためのセールストークだと思う。。。 営業マン自身も騙されて
言わされてるのかもしれませんが。
それとも、本当に３倍になる？　それだと世界一高いマンションになりません？

[897: 物件比較中さん]

北ヤードの土地が高いのは既に周知済みの事です。
ただし、北ヤードはマンション開発のためだけにあるのではなく、
メインはオフィス、商業地区開発なんですよ。
そこに付帯して中津よりにマンション計画があります。
The Kitahamaより価格が高くなるのは事実ですが、そのまま3倍にはなりません。
普通のサラリーマンには手が出ないかもしれませんが、売れる価格で販売はされるでしょう。
つまり、一体型開発なので、開発地区によって投資を分散するために、マンションについては
そのまま土地収得価格は反映されません。
少し話がそれますが、ヨドバシカメラが途方もない金額で土地を収得したにも関わらず、
梅田店の売上げが予想以上に大きく、大阪の家電購入勢力が変わった事をご存じですか？
すでに、梅田のヨドバシは土地収得以上の利益を出しています。
つまり、トータルで利益を生む仕組みを作る事を念頭に開発を進めているのです。
（一部は六本木ヒルズのような賃貸専用になるかもしれませんが。)

なぜ、北ヤードが注目されるかは、既に書かれている方がおられますが、地域全体の一体型開発だからです。
この手の都市開発は必ず人気スポットになり、注目を浴びます。
商業エリアで言えば、梅田駅も合わせると新宿以上になります。
また、北ヤードはN4が位置する中之島と違って民間主導なので、
開発が遅れても完成する見込が非常に高い(事実、遅延はしていますが、進んでいます)
四つ橋線の延長は決定もされています。
つまり、商業・オフィス・交通がもっとも整備された開発地域になるので、価値があるのです。
当然、人も集まり、発展もするのです。


一方、The Kitahamaは現時点で大阪市内でも屈指のタワーマンションです。
ただし、上記のような再開発地区ではなく、既に出来上がった街に建てられたマンションなので、
その価値には限界があり、さらに、北浜という立地上、人気スポットになりえる可能性が低いのです。
なぜ、タワー大阪がしょぼい割りには未だに話題になるのか、
マンション以外の一体で開発された他の施設を見ればわかると思います。

投資を考えての購入なら、交通の便や生活環境だけではなく、街の成長性や、
人気地区になり得るかも考えて検討すべきかと思います。

私も上記の書き込みで書かれている人がいますが、The Kitahamaなら賃貸で利回り運用を考えますね。
その方が確実です。
賃貸が多く出るとの書き込みがありますが、たぶんその通りだと思いますが、
それでもオフィス街とマンションに併設されるフィットネスやそれなりのお店・クリニックを
考えれば、賃貸なら問題はないと思います。

あと、5年後の転売ですが、現在の金融・不動産の不透明差が解消されていれば、
ある程度の価格では転売出来ると思います。
ただし、投資転売となると、上記北ヤードに影響されて、望みは低いと思います

[898: 物件比較中さん]

ヨドバシカメラの話題を出したのは、土地収得が高かったからと言って、
売っている家電を高く売ったり、賃貸料が相場以上に途方もない金額で出していな事を
考えればわかるでしょうと言いたかったのです。
商売するなら、どのように利益を生むかは事前に練っています。
北ヤードもしかりです。

[899: 北浜住民]

資産価値とか、街の発展とかという話になってますが、北ヤードのような都心の喧騒の真っ只中で住み心地はいいんですかね？ 建物のグレードっていっても後から出てくるものの方がいいものがでてくるに決まってるし。

北浜に住んでいますが、夜と週末はほんとに静かで、歴史のある建物や周りの雰囲気もあいまって、いい感じの都市の静寂が楽しめてすごく気に入っています。結局、マンションの資産価値って、どれだけ発展した町の真ん中にあるのかというよりも、そこを気に入ってる人がいかにたくさんいるのか、住民のコミュニティ意識がいかに高いかによって決まるような気がします。

[900: 匿名さん]

そこを気に入ってる人がいかにたくさんいるのかは重要だと思いますが、
それが資産価値につながるとは言えない。
資産価値は客観性に評価されるので、住む人の思いだけでは投資性があがるとは言えないのです。

北浜もいいと思いますが、北ヤード比較すべき場所でもないと思います。
北ヤードが資産性として魅力があるのは事実だと思いますし、そんな場所と比べてもね。

北浜が5年後どうなるかは全く予測がつかないでしょうね。
多少の目減りはするだとうが今の段階で言えるくらいではないでしょうか。
今の予測がつきにくい状況だとそれくらいしか言えないですよ。
トントンで売れたらいいんじゃないかな。
ただ、他のタワマンよりは資産性がめちゃ下がらないとは思います。
理由は駅直結とマンションの仕様がいいと言うことです。

今の建築中、建築済みの中でタワーマンションを選ぶなら、
キタ方面なら、北浜、タワー大阪、NY、梅田周辺をお勧めします。

[901: 周辺住民さん]

このまま景気が低迷していけば、購入価格の−5%〜−15%
景気が回復すれば、−5%〜＋10%ってぐらいでしょうね。
大阪なので、大きくは期待出来ないでしょう

[902: 物件比較中さん]

モデルルームが閉鎖されますが、来月以降見たいと思ったらどうなるのでしょうか？
まだ、住戸も残っているのに、完成後に現物をモデルルームにするんでしょうか？
それまでは、カタログ検討？？？

[903: ご近所さん]

↑ そこを気に入ってる人が「たくさん」いる＝人気物件＝資産価値でしょ？

[904: 匿名さん]

ここで気に入った、良い物件だと言い合っても仕方無い。
一番、わかりやすいのは完売すること。
完売しなければ意味がない。
さらに、人気になるには買うのを待つ人が出る事。
そうなれば価値が上がる。
空きがあるうちは駄目。
仮に、価値を狙うなら高層階。
出来ればVINTAGEを買うことだ

[905: マンコミュファンさん]

でも、完売しても、数年経てば人気物件は変わりますよね？
タワー大阪も当時の人気から考えると下降気味ですよね。
このままいくと、タワー大阪も価格が落ちる気配もありますよね。
ここが維持できる保証はないと思うのですが、如何でしょうか？

[906: 周辺住民さん]

↑
あなたの指摘通りです。保証はありません。
可能性だけです。
これだけ議論がでるのも、今の市場不安定が影響しているからです。
市場が伸びている時であれば、間違いなく期待して良い物件だと思いますよ。
その時は北ヤードが出来たとしても、
引っ張られて、ここの価値もさらに上がる可能性もあるでしょうね。

北ヤードのような都心の喧騒は大丈夫みたいな意見もありますが、
その喧噪でも人気になる可能性があります。
マンション内は快適だし、設備もいいでしょう。
さらに一歩出れば、便利なんだから。

もし、買うならローンを考えないでキャッシュで買うべき。
貸し方借り方のバランスが崩れる可能性のある時期に無理はしないことだ

[907: 物件比較中さん]

確かに完売だけで決められないですよ。
ずっと書かれていることだが、完売できないのは景気が主な理由でしょう。
だって、数年前までは市内のタワマンは結構完売してましたもん。
もちろん再開発地区等を狙って購入するのがいいが、マンション購入の常識として、
地名のブランド力・駅近・日常のショッピングの便・教育（学校区）や医療施設等を考えて選べば、そんなに値崩れしないのでは？
そういう意味で、kitahamaは周辺の発展性のうんぬんを語る前に、そんなに価値が下がらない物件と思いますが。

[908: 匿名さん]

私はここが想像以上に下がるとは思いません。
ましてや5000万が3000万になるなんてあり得ません。
ただ、想像以上に上がるとも思いません。
今の状況を考えたら、多少の目減りは覚悟しなさいと言うだけです。
それでも、他のタワーマンションよりは下がるとしても軽微でしょう。
その幅は景気に影響されます。
心配なら、キタ方面なら、北浜、タワー大阪、NY、梅田周辺をお勧めするのです。
選ぶ中にはここも入っていますよ。安心しなさい。
ただ、価値が上がるとは言えないのが今の状況です

[909: 物件比較中さん]

淀屋橋まであるけば問題はないですけど、
ここの難点は地下鉄1本で梅田に出られないこと。
それが一番の盲点です。
北浜と言う場所柄、マンションの質、周辺状況はいいのですが・・・・・

淀屋橋が北浜のような環境で、そこにこのマンションが建っていればベストですが(笑)

[910: サラリーマンさん]

淀屋橋は悪くはないぞ。
御堂筋で交通量は多いが、一歩裏にはいれば静かだし、
それなりにお店もある。
最近はお洒落なお店も増えつつある。
ただ、タワーマンションが建つような土地がないだけだ。