クリオ桜新町ザ・クラシックってどうですか？

[マンション検討中さん]

クリオ桜新町ザ・クラシックについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/932_Sakurashimmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155515

所在地：東京都世田谷区新町三丁目309番1、他（地番）
交通：東急田園都市線「桜新町」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：72.33平米～160.39平米
売主：明和地所株式会社
施工会社：未定
管理会社：明和地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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11月に気になる物件３つ（キットキャット）
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[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
野村の上用賀三丁目ってどの辺りでしょうか？

[162: ご近所さん]

既分譲、建設中の弦巻エリアのプラウドは、いわゆるファミリータイプ。上用賀３丁目は低層なので、立地にふさわしくグレードも差別化されるでしょうね。

[163: 購入経験者さん]

>>161さん
上用賀3丁目はキリスト教系の老人ホームの跡地ですが、分譲か老人ホームの建て替えかは発表されていなかったと思います。
土地面積 約10,000㎡ですから、分譲マンションになればブランズシティ世田谷中町の半分ぐらいの規模感で120戸ぐらいが入るのでしょう。

[164: 匿名さん]

>>161さん
有難うございます。
かなりの規模ですね。
弦巻四丁目を狙ってましたが
用賀三丁目め大アリですね。

[165: 周辺住民さん]

関係者に聞きました。上用賀は、分譲マンションです！

[167: 匿名さん]

雨ざらしの外廊下の劣化は進む。修繕工事でカネもかかる。

[168: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[169: 匿名さん]

正解！！

[170: 匿名さん]

大手仲介の世田谷中古マンションは、「新価格」のオンパレード。チャレンジ価格の誤算で、下げざるを得ない。猫も杓子も、マンションバブルで１億超で売ろうたって、買い手も愚かではない。備蓄米ならともかく。

[171: 検討板ユーザーさん]

>>168 名無しさん
坪800ないわー。
桜新町にそんな高級層いらんて。
庶民のトップ層が揃うエリアだから、ブランディング間違えてる。

[172: 匿名さん]

成城駅徒歩３分の新築パークコート、＠１０００は、まだ理解できるが、桜新町ではネ

[173: 通りがかりさん]

坪800万は草ですね　さすがクリオブランドって感じ

[174: 口コミ知りたいさん]

>>170 匿名さん

スケベ調子乗り過ぎの中古売り手に痛い目を合わせてやりたい

[175: 匿名さん]

売り物件の取り合いで、仲介会社がつり上げている一面も。

[176: 検討板ユーザーさん]

>>175 匿名さん

リノベ再販する度に1000万ずつ上乗せされて、最後に誰がそのババを引くのだろうか。

[177: 通りがかりさん]

>>174 口コミ知りたいさん

買う側も賢くならないと行けないしたかが住むためだけの家になぜそこまで一生分の借金してまで不当に高くて狭い家に住まないと行けないのかとより多くの人が考えるようになれば自ずと相場は下がるのだろうに、今はフクミエキに目が眩んでとにかく買う買うみたいな状況に。

[178: 匿名さん]

>>171 検討板ユーザーさん
バブル期より高騰しているがバブル期に比べて日本の国際的な影響力や経済力は上がったのだろうか、と思うと今の時代高級だと思っているのも幻想に近い。

[179: 匿名さん]

ここの立地で新築で坪800なら売れると思うぞ。

[180: 匿名さん]

>>167 匿名さん
内廊下の方が維持コスト高いですよ。外廊下の方がランニングは軽くなる。

[181: 匿名さん]

七丁目で800万から八丁目の650万の方が良いかな

[182: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん
ジオとブリリアの話？
書き込み先間違えてませんか？

[183: eマンションさん]

>>182 マンション検討中さん
失礼、仰る通り
ただ桜新町界隈の坪単価
よくわからなくなってます…

[184: デベにお勤めさん]

もしファミリー層をターゲットにしているなら、実需価格として欲しい。教育費を考えると住居にそんなにお金をかけられるファミリー層なんて限られる。金利上昇傾向もあり、値付けに期待。

[185: マンション掲示板さん]

>>171 検討板ユーザーさん
それは少し昔の話
今はファミリー層には中途半端な港区とか中央区の物件より
桜新町用賀あたりのほうが住みやすくて人気再燃って感じだよ

[186: マンション検討中さん]

坪800なんて金額で売り出したら流石に検討できないなぁ。

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 マンション検討中さん
いくらなら検討しますか？

[188: マンション検討中さん]

坪750なら検討の余地あります

[189: 匿名さん]

PC成城６丁目　＠１０００
プラウド二子玉川　＠８００～９００
ブリリア自由が丘　＠８９０
PH三軒茶屋一丁目　＠７４０
DC用賀　　＠６８０

[190: 匿名さん]

坪800なら早期完売だと思う。

[191: 匿名さん]

現地確認。陽当たり良し、とにかく静か。駅近で、こんないい土地、よく取得できたと思います。しかも大手やモリモトでなく…。桜新町は、一種低層ハイグレードのマンションがないので、かなり思い切った価格設定でも売れそうな気がします。深沢物件を絶賛する向きも理解できなくはありませんが、やはり、駅近で閑静なココは、断然希少性あり。７２㎡でも買えそうにありませんがw

[192: マンション検討中さん]

パークホームズ深沢７丁目の平均が坪550万円。
そこから約一年半の都内の相場上昇と駅に6分近くなること、桜新町の中古マンションは都心と比較してかなり緩やかな上昇にとどまること、定借とはいえかなり所有権に近い価格だ販売中のブリリア深沢８丁目が坪600万円台で苦戦していること、明和地所さんには申し訳ないが、三井、三菱、住友、野村、モリモトなどのデベと比較して、都内物件の実績は少なく、又ブランド力に差があること、それ故に仕上がりへの不安をぬぐいきれないこと、大手デベのスペシャル物件や飛び抜けた条件を兼ね備えた物件を除く平均的な物件の世田谷区内の物件の現在の上限単価は坪650万円から坪700万円程度と思われること、都心の物件のように買えば儲かる精神で購入する層が殆どいないこと、日銀の強気の利上げ姿勢による購買層の慎重な態度が表面化してきていること、郊外の物件の成約価格が下がり始めていること、日経平均株価も上昇し切れず下がり始めていること、米国株もかなり不安定な状況になっていることなどの要素を総合的に判断すると、あくまで平均で坪700万円程度が妥当な値付けのような気がします。勿論、スペシャル住戸はこれを大きく上回ることが予想されますが、70平米から90平米についてはその程度ではないでしょうか。

[193: 匿名さん]

プラウド二子玉川は、堤防内の建て替え物件のため、低めの値付けでしたね。

ここは坪750なら、瞬間蒸発するでしょう。

[194: マンション検討中さん]

ここって壁ポコだっけ？

[195: マンコミュファンさん]

>>194 マンション検討中さん
確認が必要ですが、全熱交換は付いてないと思いますよ。

[196: マンション検討中さん]

クリオの姿勢は分かったけど、相場的に妥当な値付けはいくらくらいなの？

[197: マンコミュファンさん]

>>192 マンション検討中さん
こちらの内容はとても整理されていて、アグリーです。

[198: マンション検討中さん]

80㎡が1.8億なら買います

[199: 匿名さん]

機械式換気は清掃工場の横とかの空気が悪いエリアで採用される設備ですよ。桜新町なら自然換気の方が良いと思う。

[200: 匿名さん]

ここまでだと
私は住宅ローン限度超えで無理です。
サラリーマンは桜新町は無理な時代になりましたね

[201: 検討板ユーザーさん]

>>192 マンション検討中さん
私も同じ感覚です。平均で坪750万円を超えてくるとかなり苦戦すると思います。

[202: 匿名さん]

坪750なら安すぎるよ。全戸即日完売じゃないか？

[203: 匿名さん]

>>199 匿名さん

機械式換気が空気が悪いエリアで採用される設備？そんな珍説初めて聞いたわ。

[204: 購入経験者さん]

第1種換気、幹線道路や高速道路沿いの物件では25年ぐらい前から標準装備でした（東急不動産など）。最近は住宅街でも省エネのために導入しているところがありますね。
この近辺ではブリリア弦巻、ブリリア深沢8丁目など。

[206: 匿名さん]

モノとしての重要な情報がほとんど出てこない。坪単価ばかりのコメント、飽きた。

[207: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん
同感。新町3丁目アドレス、駅近、綺麗な土地形状で、今の市場感で、その値段で出たら奇跡だわ。

[208: 評判気になるさん]

坪850-900が妥当でしょ。
ちなみに桜新町用賀エリアは共働きでどちらも一流企業勤めの世帯年収1500-2000の家庭が多く、皆落ち着いてて緑も多く空も広くていいところよー

[209: 匿名さん]

>>208 評判気になるさん
年収1500万だと1.2億位しかローン組めないから、
皆さんの想定価格であっればターゲットはもう少し上ですかね

[210: マンション検討中さん]

ここは実需層は解散だな。超パワーカップルで世帯3000-4000くらいの人達がいてもここ買わなそう。
あと壁面に木が使用されてるのがどうしても気になる。どっかの市役所みたいにすぐ劣化するだろうし。

[211: 匿名さん]

>>200 匿名さん
新築マンションは桜新町に限らず無理な時代になりました。現金用意してリフォーム前の中古の良物件をリフォーム再販業者より早く買うしかない時代です。

[212: 匿名さん]

2年前なら1～1.1億円でプラウド、ブリリア、ヴィークステージの中古を買えたんですが、今その予算だと築年数（10年以内）、広さ（70㎡以上）、ブランド、立地（駅から極端に遠くない、246に面していない）、階数（1階以外）を2つ3つ捨てないと難しいですね。
中古、新築を問わずここまで高騰するとファミリー層が減って高齢化しそう･･･。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>210 マンション検討中さん
サザエさんの庶民的な街だったのに、いつのまにか高騰して実態が見合わない価格だけ高級住宅街になってしまった。
壁面の木は知らないけど人工木の可能性は？あと液体ガラス処理すれば全く変化しなくなるので。

[214: 口コミ知りたいさん]

>>208 評判気になるさん

坪850-900で子育てできる広さだと世帯1500-2000ではキツキツになるのでは。

[215: 匿名さん]

桜新町7分～12分　あたりの土地坪単価が
450～490位。
仮に25坪の土地を買い、
中～やや上級グレードの25坪の家を建てたとして、
総額　1億5000万～1億6000万

それを考えると、実需向きのここは
坪750を超えると引き合わなくなってくるね。

[216: 周辺住民さん]

>>213 検討板ユーザーさん
サザエさんの庶民的な街だったのに、いつのまにか高騰して実態が見合わない価格だけ高級住宅街になってしまった。

このエリア、坪単価と高級住宅街が全くマッチしませんね。
学芸大学のように「東横ブランド」が揺るぎないと、築年がかなり古くても２億の価値を認めざるを得ないが…。用賀より相場が高めぐらいが桜新町の本来のポジションでしょう。

[217: 匿名さん]

>>212 匿名さん

プラウド、ブリリア、ヴィークステージ…、背伸びしなければ、同レベルのマンションは、どこにでもありますね。

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
芦花公園や千歳船橋でよければ今でも買えるでしょうが、用賀～駒沢大学あたりでは1.3億出さないと無理でしょう。

[220: 匿名さん]

3月利上げ説 (年内 1%?) もあり、来年1.5%の可能性もある中で、
年収2000万ぐらいでは坪750でも危ないのではと思います

[221: 匿名さん]

1.5億借りるとして、金利0.5%なら月々39万円、1.5%なら月々46万円。
となれば、住宅検討者の購入希望価格が1割～2割下がっても不思議ではありませんね。
来年以降発売の物件は住友のようにゆっくり売っていくのか、それともマンション相場自体が調整局面に入っていくのか。

[223: 名無しさん]

今回坪800、野村の上用賀で900、てな感じか。
恐るべし田都沿線。ら

[225: 匿名さん]

上用賀3丁目は、マンション用地としては抜群だか、最寄り駅用賀から徒歩15分。いくらバブルとはいえ、@900は、法外でしょ。上用賀をわかってる人なら、あのあたり、ホント歩くと長い長い。

[226: 匿名さん]

上用賀3、住環境がとてもよいのは否定しませんが
街区が整っているわりに狭小戸建てが多くて、いわゆる邸宅街とも違うんですよね。
新町3や深沢7・8のように計画的に分譲された土地ではなく、個人所有の農地が虫食い状に宅地化した場所だからでしょうが･･･。地価も10～15%安いです。
むやみに高値追求するのではなく、大きな公園のある暮らしが刺さる人向けにおとなしく売っていくのかなと。

[227: マンション掲示板さん]

新町3丁目と桜新町2丁目は同じような住宅地ですか？どちらが格上とか地元の方にはあるんでしょうか？

[228: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん
用賀と成城だと、成城の方が豪邸多くて高級住宅街というイメージありますね。

[229: 匿名さん]

地元民ですが、開発の経緯と土地利用が異なるので、どっちが上というより別の街って感じですね。
もともと格上、格下を気にする住民も少ないですし。

新町3丁目は大正時代につくられた分譲地で戸建て中心。松丘小学校。
桜新町2丁目は農地⇒町工場⇒マンションに移り変わった土地で50～100戸のマンションもちらほら。桜町小学校。（一部は松丘小学校）

[230: マンコミュファンさん]

>>223 名無しさん
ほんと恐ろしや…二子玉川の高島屋の別館跡地はマンションらしいくて、毎日富士山眺められる立地で、坪1000だ1100だという話を聞くからね。東急沿線バブルなのかしら…。

[231: 匿名さん]

>>224 匿名さん

清掃工場の両隣なんかに住まないから余計なお世話。一体何が言いたいのかね？

[232: 匿名さん]

桜新町マンション民としては中古価格を引き上げていただき感謝

[233: 匿名さん]

ガーデンアイランド跡地、ブランズ第二弾かしら。

[234: マンション検討中さん]

ここ半年くらいの価格上昇、さすがに異常。
金利上昇で相場下がる前に各デベがスっ高値で売り抜けようとしているとしか思えない。

売り抜けて一時賃貸に逃げて様子見するか…
このマンションもモノはいいけど、さすがに800以上で買って価格維持できるとは思えないんだよなぁ～

[235: 匿名さん]

> 金利上昇で相場下がる前に各デベがスっ高値で売り抜けようとしているとしか思えない。

同意。
ただ、相場が下がる理由が金利上昇のみだとすると、せいぜい10%ぐらいの下落にしかならず、何年か賃貸でやり過ごしても大きな得にはならないかも知れませんね。

[236: 匿名さん]

令和のコメ騒動で、米価が２倍に跳ね上がるのは一時的にせよ、世田谷のマンション価格が、みるみるうちに2倍になったのは驚愕。新築はまだしも、リフォームなし“便乗値上げ”の中古億マンションが何と多いこと。査定も何もあったものではない。

[237: 匿名さん]

築15～20年リフォームなし9,000万の物件、駒沢～桜新町～用賀でも時々出ますが
不動産業者に一瞬で買われてリフォーム付き1.3億に化けるので、一般消費者はほぼ購入できないんですよね。
築浅は築浅で媒介欲しさにめちゃくちゃな査定を出すし、業者が市場を壊しているといっても過言でないです。

[238: 匿名さん]

同感です。仲介物件そのものが品薄だから、虎の子の仲介手数料を伸ばすには、勢い、超超超チャレンジ価格になる。一向に申し込みが入らず、仕方なく、ほんの少し、プライスダウンのパターンが目立ってますね。

[239: 名無しさん]

桜新町住んでますが、売却打診のチラシが本当に多い。
住んでいるマンション系列の仲介業者ならともかく、それ以外からも名指しで封筒が届くのはどう言う仕組みなのでしょうか。
まだ住んで3年くらいなのに売却しないって。

[240: 匿名さん]

>それ以外からも名指しで封筒が届くのはどう言う仕組みなのでしょうか

登記情報サービスを利用してるんでしょう。

[241: 匿名さん]

駒沢給水塔のあたりがこの地域で一番丘の上になると地元の年寄りに聞いたな
だからあの場所に給水塔あるらしい
そう考えると地理的には世田谷区内でも稀有な一等地

[242: 匿名さん]

このあたりでは馬事公苑～ラ・コルダ弦巻～246号のあたりと新町三丁目の旧分譲地が一番高いところにあります（標高45m）。
荏原台と呼ばれる古くて強固な地盤の上に乗っているので、わりと安心感はあるかなと。

[243: マンション検討中さん]

残念ながらどんな値付けでも抽選になると思う

[244: 匿名さん]

ラ・コルダは内装古いし、パークシティは周辺アクセス道路が狭くて不便だし。デべの説明会でも、弦巻のセールスポイント（？）は標高の話、、、

[245: 匿名さん]

>>242 ですが、ラコルダがいいと言ってるわけではありませんよ。あくまで地形の話。
標高はあくまでオマケで、桜新町駅前の雰囲気や閑静な住環境、大きな公園のある郊外暮らしがこの街を選ぶポイントになるかと思います。
その点、パークシティは道路に恵まれてないのが痛いですね。

[246: 匿名さん]

どっちも、直床式だったかな。

[247: 購入経験者さん]

なんでラコルダの内装と床の話を延々してるんだろう？

[248: 通りがかりさん]

>>237 匿名さん

仲介業者の転売は規制すべきだと思いますね。何もせずに転がすだけで毎回利益乗せるだけで価格がどんどん上がって、買いたい実需層が買えなくなるし、勝手に人様のマンションに売却しないかと不躾な手紙入れるし、最後買う人居なくなったらバブルの時みたいに痛い目にあってバタバタ消えていくのでしょうか。

[249: マンション検討中さん]

>>248 通りがかりさん
そうです、そうです。
痛い目見て終わりなので、そっとしておくのが良いかと。

[250: 匿名さん]

瀬田のプロジェクトが＠１０００という話は、聞いています。

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 匿名さん
なんでしょう？その話？

[252: マンコミュファンさん]

>>250 匿名さん

瀬田は案内会行きましたが、平均だと坪1200万円ぐらいでしたね。

[253: マンション掲示板さん]

>>252 マンコミュファンさん

瀬田のプロジェクトとは何でしょうか？教えてください。

[254: 購入経験者さん]

>>248 さん
>>249 さん
最近は湾岸のタワマン転がしに精を入れているそうで、内陸エリアではあまり積極的に仕入れていないと聞きました。
自分たちで相場を壊した結果、顧客がついてこなくなったわけですから自業自得ですね。

[255: 評判気になるさん]

瀬田の話はよく知りませんが、高島屋別館の話がアンダーで進んでるんでしょうね。
公にできない話でしょうし、荒らしと同じなので放っといた方がいいですよ。

[256: マンション比較中さん]

今の価格で購入を検討している客層が知りたいですね
実需なのか投資なのか
サラリーマンの年収が大手企業で40歳1000万円ほど
年収が高い一部の企業で40歳1500万円くらい。この層が桜新町を選ぶか微妙
10年前に買った客層と今の客層では違うでしょうね

[257: 購入経験者さん]

このエリアで築10年以下の中～大規模マンションに住んでますが、最近入居された方や内見に来られる方は30代後半ぐらいで未就学児を連れた子育て世帯が多いですね。次に多いのが老夫婦。
新築当初は新婚さんが多かったと思いますが、さすがにアラサーでは手が届かなくなったのでしょう。

中古相場1.0～1.2億円ぐらいの物件でこれですから、これからの新築は40代以上 かつ 二次取得が前提になるでしょうか･･･。

[258: 名無しさん]

35歳世帯 年収2600万円 買い替えなし前提で狙ってます。実需と投資、両面で考えます。

[259: 購入経験者さん]

投資効率を重視するなら近郊の小規模マンションはおすすめしにくいです。
街の好みや居住性に全振りして、資産性は気にしない（売却時に残債割れしなければOKとする）ような人が住む物件だと思います。

[260: 匿名さん]

駐車場は12/16台が機械式か
富裕層が乗る大型SUVは入るのかな？