グランスイート茨木について

[匿名はん]

いつ頃、詳細が明らかになるのでしょう？
かなり興味があります。
駅に近いので、価格はかなり高いかもしれませんが。。。

ただ、線路から近いのだけは気になりますが。。。

所在地：大阪府茨木市松ケ本町16-3（地番）
交通：東海道本線（JR西日本）「茨木」駅から徒歩2分

【マンション名を変更しました（管理担当）2010.1.21】

[2: 匿名はん]

場所は何処ですか？

[3: 匿名はん]

ＪＲ茨木駅の前にあるホテルクレセント後ろ（？）の駐車場のところに建つ予定のマンションです。
マイカルもすぐです！！（専用歩道みたいなのを通るので、ほんとにすぐです）

[4: 匿名はん]

看板がたってましたね。分譲なんですね？賃貸かと思っていました。
駅にも近くて便利だけどちょっと線路に近すぎですね。。。JRは夜間の貨物列車がうるさいから。
でもその分そんなには高くはならないのでは？

[5: 匿名はん]

要は、一方通行の地下道の出口のところですよね？
あんな駅近で便利なところは、とびっきり高くなりますよ、絶対
坪220万超と予想（70m2で4600万円くらい）
賃貸目的でも売れそうですしね

[6: 匿名はん]

そうです。
一方通行の地下道出口のところ。（いつもめちゃめちゃ混んでるところです）

たぶん、すごく高いですよね。
駅からすぐですし。
交通の便を考えれば、自転車を使えば、宇野辺も茨木市駅も近いし。
でも、賃貸目的でもいけますよね。たしかに。
早く詳細が発表されないかなあと思ってます。

[7: 弁天小僧]

車をほとんど使わない人なら、いい立地でしょうね。
駅近でマイカルすぐし。でも買い物ではマイカルは高いか（！）
まぁ買い物なら近所にイズミヤもあるし、ガードをくぐれば、ニッショー、
業務スーパーも使えるし。利便性をとるならココ、静かな環境をとるなら
東芝跡地かな？

この物件で一番気になるのが、JR貨物の音。
線路すぐそばっていうわけではないけど、あれだけ近いと二重サッシでも、
神経質な人は線路の音が気になるかもしれませんね。

ご近所の方、この件についてご意見頂けると助かります。

[8: 匿名はん]

>JR貨物の音
このマンションの線路側にはビジネスホテルが建つ予定だし，それが防音壁になるのでは
ないでしょうか。現存のホテルと二つ並ぶし。
その分東側の眺望や光は望めないですけど。

[9: 弁天小僧]

08さま
貴重なご意見ありがとうございます。
商業地なので、眺望は望まない方がいいようですね。
東側じゃなくて、西側なら、西日対策にもなってうれしかったのですが。
でも西側もこの場所なら、上階の方なら夏の弁天花火が見られるのかな。
花火を見ながら、冷えたビールをぐいっ！っていうのもいいですねぇ。
うん！ちょっと気持ちが傾いてきました。あとは金額だけ。。。

[10: 匿名はん]

工事始まりましたね。

[11: 匿名はん]

近所に住んでいるものです。
線路の音は南側からも当然入ってきますが、窓を閉めれば私はそう気になりません。
それよりも朝方の駅のアナウンスの音のほうがよっぽど気になりなります。
マイカルは最高です！歩いて3-4分、1日いても飽きませんし、ニッショーよりも安いです。映画も最新の作品でも夜九時からの回ならば楽々座れます。
図書館もマイカル横にありますし、近くにちいさな公園もあります。超大型のエグザスもあります。
日照も問題ないでしょう。
駅の音と、いつも渋滞している前の道路の問題を除くと立地は最近の茨木物件では最高ではないでしょうか？
高くなると思います。坪200は超えそうですね・・・

[12: 匿名はん]

２００て市内の一等地並の評価してない？茨木なんで１５０てとこじゃない？

[13: 匿名はん]

茨木で坪単価１５０は、最寄り駅がＪＲ茨木・阪急茨木市以外でしょう。
ＪＲ茨木・阪急茨木市の徒歩５分以内で１６０万以下は無いのでは？
確かに摂津富田や千里丘・モノレール徒歩圏内は１４０万くらいでもありますね。

[14: 匿名はん]

No.13　さんへ

大阪地区は、市内よりも北摂の方が高いんですよ。
ご存じなかったですか？

[15: 匿名はん]

そうなんですか？田舎だから土地が余ってるんですかね〜？

[16: 匿名はん]

あげときます

[17: 匿名はん]

事前登録の案内も来ましたねー。楽しみです。

[18: 匿名はん]

値段いくらくらいなんでしょう？
高そう〜

[19: 匿名はん]

多分高いで〜

[20: 秘密松ヶ丘]

案内きました。
線路横って大丈夫ですか？

[21: 匿名さん]

昨日から案内会のようですが、どなたか行かれた方いますでしょうか？
お値段はどのくらいなのでしょうか？

[22: 匿名]

案内会はまだ行っていませんが、資料は取り寄せました。
いくつか部屋タイプがありますが、半分ぐらいが西向きですね。
西向きってどうですか？
私は日当たり重視で、絶対南か東向きと思っていたんですが。
イメージで「西向きは暑い」とか「日中は暗い」ってカンジなんですが・・・。
最近のマンションは設備かすすんでるから、その辺改善されているんでしょうか？

[23: 物件比較中さん]

資料を拝見し、営業の方から電話もありました。
ルーバル付だと6000〜7000万あたりとの事でした。
手が出ません・・・。

[24: ご近所さん]

東も南もビジネスホテルですから西向きになってしまうのはしょうがないのでしょうか。
線路すぐですし、ペアガラスでしょうから少しはましなのではないでしょうか。
ただ、西側にある古いアパートがありますが、あれが壊されてマンションもしくはホテルが
建つということはないのでしょうか？

[26: ご近所さん]

すぐ近くの賃貸マンションに住んでいます。
駅前だと便利なのはいいのですが、電車が来るときに鳴るサイレン
（チャラララーンっていう音）
がとても気になります。
朝のラッシュ時や夕方は１分に１回は聞こえます。
駅前は建物が密集しているせいか、これが響きます。
今ではすっかり慣れましたが、生活音って住んでみないとわからないものですね。

[27: 匿名はん]

案内会行って来ました。
正式発表価格ではありませんが、
南向き　４階　３ＬＤＫ　中住戸　４７００万でした。
ちょっと高過ぎませんか？

[28: 物件比較中さん]

南向き　４階　３ＬＤＫ　中住戸　４７００万って何㎡ですか？
ここの南側ってなにか遮るものありましたっけ？

[29: ２７]

Ｇタイプ　７１㎡少々です。
南側は道路を挟み、マンションが建っています。

[30: 匿名さん]

待たんでよかった。
いくら駅が近くても、71m3、南向き中住戸、4FL程度の条件で4700万なんてとてもじゃないが買う気になれない。

[31: 近所をよく知る人]

無茶苦茶高いな。
とうとう、茨木市でも坪＠215万超え（71平米＝4700万円として）？

全体の平均価格でも＠２１０万円以上は確実か・・・
いくら駅近とは言え、線路横だし、
周辺には空き地もあり、まだまだマンションできそうなんだけどね。
（JRの北側マイカル寄りは駐車場、田んぼ多い）

茨木の環境でわざわざ駅近と言え、
線路横をそんな高値で買う人いるんかね？
デベの丸紅も目茶目茶強気の価格設定（と言うか、土地の取得が高すぎなんだろうね）。

[32: 物件比較中さん]

線路脇で確実に騒音が酷いマンションにこの値段って、すごい強気ですね。
サッシの等級には配慮してるでしょうが、春秋の良い季節に窓を開けて風を通すことも出来ないし、貨物も通るから夜もうるさいし。

上穂積がすごく安く感じるし、上中条の2件も高くないかも…と思えてきますね。
売り方としていちばん成功しているのは上穂積ですね。

[33: 匿名さん]

この前ＭＲに行ってました。駅近なので、電車の音は覚悟していましたが、
南向きの部屋の真下が、例の’渋滞道路’ですね。
朝10時過ぎから渋滞し、夜8時頃（それ以降は？）見たところ、まだ渋滞してました。
マイカルにも近いのが気にいってたんですが...残念です。

[34: 購入検討中さん]

サッシは普通のサッシのようですね。
価格は駅近価格なのかもしれませんが，マンション自体があまりにも
しょぼすぎる。。。建具にしても設備にしても。。。。

[35: 周辺住民さん]

近所に住んでました。というか皆さんの指摘どおりＪＲの騒音がひどいので逃げ出しました。

ＪＲの騒音は私鉄とはちょっと意味が違います。私鉄の線路沿いにお住まいの方が「いまと同じくらいならいいだろう」と勘違いされると後悔します。

①貨物列車の騒音がとにかくひどい。とくに茨木駅で一旦停車した貨物列車の再発車時の連結器の騒音（数十の連結器が順番に「ガシャ〜ン！ガシャ〜ン！！」と鳴り響き続ける）は地獄。
②ＪＲは２４時間営業で貨物だけでなく九州や中国、四国からの寝台列車もかなりうるさいです。
③最近は列車の遅れが日常茶飯事になり、アナウンスが私鉄の数倍うるさいです。
④この物件は新快速列車が高速で通過するカーブのすぐ外側です。もし事故があったらと思うとゾッとする（あまり考えたくないですが）。
⑤駅が近いので自転車の違法駐輪が酷い。一度近所の「○日丘高校」の生徒と口論になった。

他にもありますが、とにかく「駅に近い良さ」は「駅に近い悪さ」と背中合わせです。私だったら、自分の居住用というより、貸して家賃収入を得るために買う物件だと考えます。

[36: 匿名さん]

南向き　東南角（JR側）平均＠２１０万台　　86.6㎡　　５３００万位〜５８００万位
　　　　中住戸　　　　平均＠２２０万台　　71.3㎡　　４５００万位〜５０００万位
　　　　西南角　　　　平均＠２４０万台　　94.1㎡　　６６００万位〜７０００万超

西向き　中住戸　　　　平均＠２０２万台　大半は70㎡前後
　　　　角住戸　　　　平均＠２０７万台　　　　　　　　　

構造的には逆梁・アウトポール・ハイサッシの点は◎だが、
この価格クラスで直床・二重天井は×、さらにPS（パイプスペース）も専有内部で×。
さらにEVは9人乗り一基のみ（64戸で、この物件の構成南棟と西棟で各１基が普通だと思う）×。

設備面も全戸トランクルーム・タンクレストイレにしてながら、ディスポーザーは無い。

パンフレットも構造面をかなりコストダウン化してるので、詳しい情報を記載してない。

正直、茨木駅徒歩２分の立地のみしか「ウリ」は無い。
また、西側隣地は田んぼになっており（それも同じような縦長）、
将来的に同じような建物が建てられる可能性はかなり高いでしょうね。

しかし、正直相当な割高感の物件ですね。
昨年販売されたユニチカエクシア（ＪＲ徒歩３分）の方が
構造・内外装・設備面で全てかなり上であったのに、
その物件より価格は平均で２０％以上高い。

さて、どの程度の売れ行きを示すのでしょうか？

[37: 近所をよく知る人]

どのマンションも高いとは思うけれど、納得できない値段。
駅近だったら、マルヤスの上の中古の方が5000万円払う価値があるよ。
ここの物件を待ってた人が、他の物件に流れるんじゃないかな。

[38: 不動産購入勉強中さん]

このマンションは皆さんご指摘どおり、結構高いマンションのように思います。

周りの物件と比較して約1000万円は高いでしょう。

しかし、最近のマンションは値段も上昇し、豊中・西宮・六甲などの物件も、駅近であれば同程度の価格帯のようなので、現状はこのくらいの値段は致し方ないのかもしれません。

ただ、騒音に関しては、現在私もこの物件の線路を挟んだ向かい側のマンションに住んでいますが、防音サッシであるためかそれほど気になりません。

また、機械式の駐車場は6000円程度らしいので、かなり安いかと思います。

[39: 近所をよく知る人]

残念ながらこの物件は防音サッシでもないようですよ。

また，この世帯数で機械式なのに6000円では，長期修繕が恐ろしいことになるのではないでしょうか。しかも駅近ということで，借りる方も減るでしょうし。

[40: 匿名さん]

しかしこんな価格設定になるとは驚きました。価格発表を焦らす折込チラシをみて、周りの状況を見て安い価格設定で早めに売り切るのかと思っていました。

機械式の駐車場で6000円だと近い将来、住民の間で大変な争いになるでしょうね。故障や大規修繕の場合は修繕積立金を取り崩すことになるはずですが、使用していない住人がすんなり受け入れるはずはありません。
仮に利用者全額負担として２万円位にしたとしても、空きが出てしまっては残った利用者の負担が増すだけです。
機械式は過去に事例が少ないだけに、丸紅にしっかり確認してみたほうがいいでしょうね。住民の対立がきっかけで資産価値が失われるのは珍しくは無いですから。

[41: 周辺住民さん]

価格を聞いてびっくり！
グランの計画知ってから、価格発表まで長かったです。もしグランで考えるなら予算4500万で、75㎡くらいは最低欲しいと思ってたのですが、人気築浅中古物件が定価（定価より上の例も）で売れるこの茨木市の現在の異常なほどの値上がりで到底無理だろうとあきらめました。
２〜５年前に購入されてる方がうらやましいです。
シティハウス茨木春日のとき、当時は高い！と思ったのがグランススィートに比べればまだ圏内でした。
住友銀行横のエスバイエルクラスタは超安値だったのに逃しました。
駅から３分の距離でたしか低層会の部屋では坪単価150くらいだったような。
当時、即完売でしたね…。

[42: 賃貸住まいさん]

NO.36の　
’中住戸 平均＠２２０万台 71.3㎡　４５００万位〜５０００万位’
の物件は１次では、１戸を残して完売のようですね。
先着順で残りの１戸募集のダイレクト・メールが来ていました。

[43: 物件比較中さん]

１戸を残して完売ですか？あまりにも意外で驚きました。
いったい１次では何戸売り出されたのでしょうか？

どうもこの物件は、賃貸で出すには家賃が現実的ではなさそうですし、駅近をウリとしても普通のサラリーマンには手が出る価格ではありませんね。
普通の人が実需入居で購入するとしたら、茨木に長く住んできた高齢者くらいでしょうね。

[44: 物件比較中さん]

以前モデルルームを見学に行きました。
２５戸を即日完売したようです。
南向きＧタイプ（階数不明）１戸募集のＤＭが来ていました。

[45: 住まいに詳しい人]

まあ、希望が南向き中住戸に集中してから、そう驚きは無い。
南向きの両角住戸は㎡数も広いから、販売総額は高額となる。
こちらがどの程度売れるかでしょうね。

あと、西側の住戸がどれほど売れるか。
同じよう南北横長のマンションが建つ可能性は
かなり高いでしょうから、そうなれば至近距離で向かい合う事と
なる（恐らく、東側にバルコニーを持ってくるでしょうから）。

そう考えると、JR茨木駅徒歩２分に引かれ、
買うなら南中住戸という選択になっちゃうからね。
（比較的高年収で団塊ジュニア世代か、シニア世帯なら）

[46: 物件比較中さん]

この前グランのモデルルームに見学に行った時の話によると、第一次の販売で20戸のみを売ったそうです。

これからは８月以降に順次販売のようです。

マンション過剰供給時期になってきたので、このような売り方では、売れ残りが出るんではないでしょうか。

駅近マンションで茨木周辺では、賃貸が大部分なので（このマンションの西側200 mの所にも賃貸マンションが建つようです）、売り切る自信があるのかもしれませんが・・・。

[47: 匿名さん]

最近書き込みありませんが、売行きはどうなのでしょう？

[48: 匿名さん]

極めて高いマンションなのに、ディスポーザーが無いんですよね。深夜の貨物列車は、強烈な騒音となるし。売り切るのは、厳しいのでは？

[49: 匿名さん]

高い、高いよ。７０㎡台だっけ？でも４０００万以上もした気がする。
まわりじゅうホテルやマンションで日当たり悪いし駅に近すぎで騒音もありそう。
それと耐震とかの構造についてさっぱり説明がなかったのもなんか嫌。
営業さんの当り運が悪かったのかもしれないが、自分語りも多くて
うんざりした。

[50: 周辺住民さん]

最近毎週グランスイートの広告が入っています。
広告を見たところ、第一期の販売が9戸で第二期が5戸の販売のようです。
ちょっとづつ売り出すのですね。
茨木周辺は新築ラッシュで、毎週マンションの広告が4〜5枚入るので、このマンションは、ひょっとしたら売れ残る可能性もありそうですね。