オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズについての情報を希望しています。
駅徒歩7分でマンションに隣接するかたちでスーパーもたつようです。
価格もいいですね！
公式URL：https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155437

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.60平米～75.60平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

>>75 匿名さん
活気がある？あんた地元じゃないよね？
多少新店舗は増えたけどね。
相変わらずシャッター店舗はあるし、昔からある老舗は閉店続き、建物も古く、どこをどう見たら活気があるとなるのか？

[82: eマンションさん]

>>78 通りがかりさん
上のひとが書いた通り月々地代諸々だけど、年の固定資産税も要るよね？

[83: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
★5つけてる2アカウントはここだけ口コミしてる
そんなことある？ステアカなのかな？

[84: 通りがかりさん]

定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。

これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。

[85: 通りがかりさん]

立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな

[86: マンション掲示板さん]

大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。
こういう課題も忘れてはならない。

[87: マンション掲示板さん]

機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？

[88: 匿名さん]

久地徒歩7分→○
スーパー隣接→◎
大規模マンション→○
借地→！？

久地で何故に借地(笑)
単体と変わらないじゃん。買い換える時マジで売りにくいぞ。ずっと永住予定ならいいのかもしれないが…

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
自分も期待より価格が高く恥ずかしながら予算に届かなかったので、考え直してもらえるとありがたいです。

[90: 名無しさん]

>>89 匿名さん
定借とはいえ、3LDK3800万～が予算厳しいとなるともっと郊外、それこそ職場までドアドア60分以上のところまでエリアを広げないと厳しいですね。
久地駅で定借なら、パンダ部屋の3300万、最多価格帯3LDK3800万くらいにして欲しいものですが。

[91: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん
駐車場代で賄えるような設定にするでしよう
そこまでリスクないと思いますが、高稼働率が維持できればの前提なので多少リスクはあります

[92: 名無しさん]

>>90 名無しさん
久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ

[93: 名無しさん]

モデルルームができてますね。
久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。

[94: 匿名さん]

>86

機械式駐車場だけでなく、竪排水管、エレベーターの更新も同じく。新築時に売り主が作成する長期修繕計画の期間より先なので計画には盛り込まれていない。

これはどの物件でも同じくなんだけど、５０年くらいたった時にあともう少しで取り壊すのにってなるリスクが７０年定借にはある。そしてまだ誰も経験していない。

[95: 匿名さん]

>91

駐車場独立会計にしているケースは少なくて、駐車場利用料は管理組合の会計に繰り入れるのが一般的。駐車場の更新は修繕積立から。

[96: 通りがかりさん]

>>92 名無しさん
高いって何をもって言われてますか？
文句言って値段を下げたい気持ちは一緒ですが、対抗する情報が無いと厳しくないですか？
久地まで徒歩10分で築浅の70㎡の相場ってどれぐらいですか？調べてみると、結構強気な市場で驚いてます。

[97: マンション検討中さん]

>>96 通りがかりさん3800万が高いのではなく久地の定借の3800万が高いと言ってるのでしょう。
一般的な庶民感覚から高いですよ。この板の反応ても明白ですよ。ここより少し遠いけど久地ライフなら4000万台で出てたし、プレミスト津田山も4000万代からあったと思う。それであなたの調べた強気な市場ってどういう情報ですか？

[98: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
> 高いって何をもって言われてますか？
ここは定借なので比較対象がないですね。所有権マンションの価格に変換してみましょう。一般的にマンション価格は上物と土地が７：３の割合が一般的らしい。これをここの最多価格帯に当てはめると\5,500万/7*10=\7,857万だから約\8,000万となります。パンダ部屋は外れ値だから対象としません。
ちょっと乱暴かもしれませんが、比較対象がなければどちらかに合わせないといけません。この計算が間違っていたら指摘してください。

70平米とすると坪単価380万ですね。他路線もなく快速も止まらない久地駅から7分の用途地域が工業地域で線路横、霊園横で周辺も特に何もない立地でこの値段が高いか安いか理解できませんか？

[99: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
文句言えば値段下がるのですか？笑
驚くほど高いのですか？どの物件がいくらですか？でも中古ってネットに出ている値段は売り手の希望であって成約されているわけではないですよね？それ鵜呑みにするのもどうかと。。。

[100: 匿名さん]

>>95 匿名さん
駐車場の収入≧管理費用の支出であれば問題ないので独立会計とかどうでもいい話

[101: 匿名さん]

>>98 匿名さん
その計算が正しいなら最高価格の6,600万はほぼ億ションとなりますね
久地で億ションとは笑

[102: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
久地の築浅なんてくじライフくらいですよそれも徒歩10分以上で対象外なら最近のマンションなんてSCOURTくらいしかないですけど？？？SCOURTは5年以上前で築浅でもなくそもそも売り出し物件ない
何をどう調べたのですか？

[103: 通りがかりさん]

マンクラさんたちが定借についてXで議論しているが、概ね超好立地以外は手を出すなでまとまっている

ここ買うなら2000万円代でないと買う価値はなさないだろう

[104: 匿名さん]

定借は、どんな立地でも買わない方がいいです。もう売ったけど、パークコート渋谷ザ・タワーを魔が差して買ってしまった者より。

[105: 名無しさん]

クジライフで会話が成り立ってしまうあたり秀逸なキャッチコピーだったんだ

[106: マンション検討中さん]

快速通過する駅から狭い細々とした導線で7分の霊園と線路に挟まれた工場跡地の立地で近くにコンビニもなく開かずの踏切にイライラする
で定期借地
これで5500が安いか高いか？

[107: マンション検討中さん]

徒歩7分は踏切待ちは考慮していない
平日ラッシュのピーク時はカオス
時刻表からもわかるが列車が数分置きに発着するのだから駅横踏切の状態は想像に難くないはず

[108: マンコミュファンさん]

>>106 マンション検討中さん
安くは無いのかもだけど、比較対象が無いので高いとも言えませんよね。
プレミストとかもう販売してないし。
なぜ何回にも分けて書き込まれてるのですか？

[109: 口コミ知りたいさん]

>>108 マンコミュファンさん
>>98
のひとが比較してますよ？なぜ販売してないと比較対象にならないのですか？近隣で最近の価格なら販売有無は関係ないのでは？
>>106
のひとは事実では？事実をリピートしたらルール違反なのですか？それとも事実を何回もかかれるとまずい立場のかたですか？

[110: 通りがかりさん]

シンプルに高いです。
飛びつかないで値下げ待って買うしかないと思います。
以前定借物件何度か商談したことありますが、売れ行き微妙だったのか一声500万引いてくれたことあります。本気で買うと見せればさらに上乗せ出来たかなとも。
とにかくこの価格で飛びついたら思い切りババ引くことになるかと。
買い価格帯は坪単価200万切ってからがはじめて検討に値するかなと個人的には思います。

[111: 匿名さん]

>>110 通りがかりさん
ですね。最近はマンションは値上がりしてて今買わないともう買えないかも！
みたいなことを言う人を見かけるようになったが、それは都心の話。
郊外のマンションは売れ残ってるし、一言目で値引きしますは実際に私も出会ったことがある。
ただそういうマンションって逆に買いにくいんですよね、自分が買った後もさらに値引きされるのではないかとか思ってしまって…

[112: 口コミ知りたいさん]

>>110 通りがかりさん
値下げ待って買うって、夜の惣菜売り場の値引き待ちみたいなイメージですかね。
販売前からそこ狙いってのもさみしい話で、自分は選択肢のあるうちに検討したいですね。

[113: マンション検討中さん]

実需で中古でも良いならあと5年待てれば人口減の家余りで世田谷辺りでも一気に安くなってきますよ

[114: 口コミ知りたいさん]

大規模定借ってそれだけでリスクやないの？だって一次購入者が売り出すときにライバルがぎょうさんおるってことやろ？資産価値まあるうちに売ろうおもても同じように売り出すライバルおおてそらもうたいへんやね。
特に減税終わりで大規模前の10年辺りはヤバイちゃうん？それでのうても定借売りづらいのに値崩れリスクないんか？

[115: 名無しさん]

>>112 口コミ知りたいさん

なんやそんなしょーもない。それこそ高値掴みでさみしー思いせえへんか？この板の反応でわかるやろ？

なんや、ポジトークに必死やな？
なに言うたかてむだやろ？

[116: 名無しさん]

隣接スーパーかて24時間営業やないんやろ？なら今どきコンビニが駅より遠くにいかにゃならんてめんどくさすぎや

[117: マンション掲示板さん]

>>109 口コミ知りたいさん

大事なことは何度言うたかていいんやないか？

[118: 口コミ知りたいさん]

>>110 通りがかりさん
せやな、わいも最低でも200以下や思うがそれでも70m2ほしいなら4000万円超えやん、まだ高いんちゃうかな？

[119: 通りがかりさん]

自分には坪180以下にならないと検討にも値しない物件だと思う。

[120: マンション検討中さん]

そんな１人で頑張っても物件価格は簡単には下がりませんよ。
3Lで3800万台の部屋はパンダかもですが、唯一の可能性ですかね。
頑張ってみてください。

[121: 通りがかりさん]

久地では日常生活はそれほど困らないけどカフェもファミレスもドラッグストアもない
食事処も選択肢少ない。当然、遊ぶところもないが、何気に困るのは金融機関がJAと信金のみ、郵便局は堰まで行かないとない。このマンションなら徒歩10数分先ね。だから、日常の買い物は久地で良くてもそれ以外は基本溝の口等他に依存することになるから、このマンションに5～6千万費やすなら溝の口の中古を検討したほうが将来的にも資産性でも利便性でも有利だと思う。

[122: 通りがかりさん]

久地は溝の口に2駅と比較的近いのに駅近マンションが安いから魅力だった。高ければわざわざ他にメリットも魅力もない久地を選らぶ理由はないよ。久地に地縁があるとかない限り。

[123: 評判気になるさん]

>>120 マンション検討中さん
駅から7分ですか？道も細く夜は寂しい道ですね？霊園と線路に挟まれた製薬工場跡地と言う立地はイメージ良いですか？出入口には開かずの踏切がありますねよね？コンビニ遠く、駅周りは多少の飲食店とスーパーだけですね？郵便局遠くですね？メジャーな銀行もない？
自分はほしくもないですよ。昔住んでいたので懐かしいのと地元ながらの情報提供です。

[124: マンション検討中さん]

>>120 マンション検討中さん
孤軍奮闘。あなた一人だけのようです。
ここまでネガティブな要素ばかりなのになぜここのマンション価格を正当化するのですか？必死すぎて少し引きますが、何が良いのか？本当に価格が妥当なのか？妥当なら何をもって妥当なのか教えてもらえたら嬉しいです。ただ、騒ぐだけではなく、ネガの方のようにエビデンスや例を示して議論してほしい。

[125: 検討板ユーザーさん]

>>121 通りがかりさん
私もそう思います。
溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。
子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて、将来に備える考えには賛成です。

[126: マンション検討中さん]

こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？
南武線沿いでファインレジデンス武蔵新城が定借では無く良いですが、少し高いのと近くにスーパーが無いなが悩ましい。
こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。

[127: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん
ファインレジデンスは安いので気になっています。
ここと同じような価格帯ですね。所有権の物件であれば破格ですよ。この時代に３４００万～あるのですよ。スーパーは宮内にライフがあり、周りにはコンビニが多数、業務スーパーもある。ここと比較するなら断然ファインレジデンスでしょう。

[128: 匿名さん]

> こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？

新築にこだわらなければ選択肢は豊富ですよ。
久地ならくじライフはここより少し遠くなりますが築浅です。

> こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。

スーパーであれば商業施設なのですから子育ての設備等ないのでは？
子育ての設備ってなにを示しているのかわかりませんがキッズスペースなら共用部にあるようです。

[129: 匿名さん]

>>125 検討板ユーザーさん

> 溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。

なぜにバスで２０分なのですか？築浅でなければ５千から６千の価格帯でも溝の口は選択肢ありますよ。
それに２０分のバスってそこはもう溝の口とは言えませんよね？

> 子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて

逆ですよね。子育てなければ家にお金かけられるじゃないですか？

なんだか支離滅裂ですね。

[130: 匿名さん]

今後人口減と高齢化の時代なのに定借とか逆行するように思えるね
70年後なんて日本の人口が半減する予想なのに70年定借とか…意味あるんかな？
それこそ数十年先の定借なんて価値があるのか？と考えてもおかしく無いとおもうがね