オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズについての情報を希望しています。
駅徒歩7分でマンションに隣接するかたちでスーパーもたつようです。
価格もいいですね！
公式URL：https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155437

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.60平米～75.60平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: マンション検討中さん]

大型スーパーは噂ですがベルクというのを見ましたよ。
定借だと固定資産税払わなくて良いってありませんでした？

[62: 匿名さん]

>61

地主が払っているので地代にオン。

[63: マンション検討中さん]

>>61
62さんの言う通り土地分は、固定資産税は掛からないけど地代に含まれてるようなものなのでお得な訳でも無い。そしてマンションの固定資産税なんて9割近く建物分なので、固定資産税はほぼ払うと考えておかないと。5年経ったら新築家屋の減免も無くなるし。

[64: マンション検討中さん]

結局地代など月額の詳細が分からないと判断は難しいですね。
初期費用抑えれるのはありがたいです。賃貸でいいやって思える人は、賃貸に住み続けるが幸せでしょう。

[65: eマンションさん]

>>64 マンション検討中さん
ここは初期費用なら5500万必要ですよね？最多価格帯なら。ここは土地は賃貸ですよね？

[66: 口コミ知りたいさん]

>>64 マンション検討中さん
ここに住み続けるなら賃貸の方が幸せかもしれませんね。賃貸なら修繕費も管理費も土地代も要らないし、家族構成で住み替え、転勤で住み替えと柔軟性に優れてます。

[67: マンション検討中さん]

賃貸の設備が分譲より悪いって意見もありますが、賃貸でもそれなりの金額出せば分譲並みあります。

[68: 通りがかりさん]

正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。
ただでさえ、朝夕は開かずの踏切…
出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？

[69: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん
近くに住んでますが、そこまででないですよ。
隣に大型スーパーあるのは、踏切渡らず完結するので、かなり魅力。

[70: マンコミュファンさん]

>>69 匿名さん
まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。
230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。
花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん
どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。
しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。
人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。

[72: 匿名さん]

>>26 匿名さん
1つ星付いてなかった？消された？見間違い？
どっちにしてもいま5つ星が数件付いてるがこの時期に5つ星なんてサクラ以外いるのか？他のひとはどう感じるのだろうか？

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
この板からは★★★★★が付く理由が見当たらないが、他によほど良い理由があるのだろうか？

[74: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
今から期待しているひとは居ると思います、自分もそうなので。
納得できないなら、検討から外せばいいだけだと思います。

[75: 匿名さん]

久地は良い街だと思います。
南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。

[76: 検討板ユーザーさん]

>>74 マンション掲示板さん
口コミって商品やサービスの感想や評価だからまだ出来てもいないマンションに期待で★つけるなんてナンセンス、それこそステマやサクラの類いと同じでは？と思いますけど反論しますか？

例えば食べてもいない料理に期待で★つけるひといないでしょ？それと同じような理屈ですよ。

[77: 評判気になるさん]

>>75 匿名さん
府中街道があるのがどう便利なのですかね？
円筒分水は久地駅からはバス案内がでる距離感では？
小洒落たれ飲食店とは具体的に店名ください。

[78: 通りがかりさん]

ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。
3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか…

[79: マンコミュファンさん]

>>75 匿名さん

久地がいい街とは時代も変わったなー
周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。
ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。

[80: 口コミ知りたいさん]

>>78 通りがかりさん
故意ですか？解体費、土地代、修繕費、管理費いれていない。これらがプラスされますね。
今後そんな低金利続かないですよね？
そんな都合のよい計算ありえないと思います。
しかも、今はスタグフレーション

[81: 匿名さん]

>>75 匿名さん
活気がある？あんた地元じゃないよね？
多少新店舗は増えたけどね。
相変わらずシャッター店舗はあるし、昔からある老舗は閉店続き、建物も古く、どこをどう見たら活気があるとなるのか？

[82: eマンションさん]

>>78 通りがかりさん
上のひとが書いた通り月々地代諸々だけど、年の固定資産税も要るよね？

[83: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
★5つけてる2アカウントはここだけ口コミしてる
そんなことある？ステアカなのかな？

[84: 通りがかりさん]

定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。

これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。

[85: 通りがかりさん]

立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな

[86: マンション掲示板さん]

大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。
こういう課題も忘れてはならない。

[87: マンション掲示板さん]

機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？

[88: 匿名さん]

久地徒歩7分→○
スーパー隣接→◎
大規模マンション→○
借地→！？

久地で何故に借地(笑)
単体と変わらないじゃん。買い換える時マジで売りにくいぞ。ずっと永住予定ならいいのかもしれないが…

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
自分も期待より価格が高く恥ずかしながら予算に届かなかったので、考え直してもらえるとありがたいです。

[90: 名無しさん]

>>89 匿名さん
定借とはいえ、3LDK3800万～が予算厳しいとなるともっと郊外、それこそ職場までドアドア60分以上のところまでエリアを広げないと厳しいですね。
久地駅で定借なら、パンダ部屋の3300万、最多価格帯3LDK3800万くらいにして欲しいものですが。

[91: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん
駐車場代で賄えるような設定にするでしよう
そこまでリスクないと思いますが、高稼働率が維持できればの前提なので多少リスクはあります

[92: 名無しさん]

>>90 名無しさん
久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ

[93: 名無しさん]

モデルルームができてますね。
久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。

[94: 匿名さん]

>86

機械式駐車場だけでなく、竪排水管、エレベーターの更新も同じく。新築時に売り主が作成する長期修繕計画の期間より先なので計画には盛り込まれていない。

これはどの物件でも同じくなんだけど、５０年くらいたった時にあともう少しで取り壊すのにってなるリスクが７０年定借にはある。そしてまだ誰も経験していない。

[95: 匿名さん]

>91

駐車場独立会計にしているケースは少なくて、駐車場利用料は管理組合の会計に繰り入れるのが一般的。駐車場の更新は修繕積立から。

[96: 通りがかりさん]

>>92 名無しさん
高いって何をもって言われてますか？
文句言って値段を下げたい気持ちは一緒ですが、対抗する情報が無いと厳しくないですか？
久地まで徒歩10分で築浅の70㎡の相場ってどれぐらいですか？調べてみると、結構強気な市場で驚いてます。

[97: マンション検討中さん]

>>96 通りがかりさん3800万が高いのではなく久地の定借の3800万が高いと言ってるのでしょう。
一般的な庶民感覚から高いですよ。この板の反応ても明白ですよ。ここより少し遠いけど久地ライフなら4000万台で出てたし、プレミスト津田山も4000万代からあったと思う。それであなたの調べた強気な市場ってどういう情報ですか？

[98: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
> 高いって何をもって言われてますか？
ここは定借なので比較対象がないですね。所有権マンションの価格に変換してみましょう。一般的にマンション価格は上物と土地が７：３の割合が一般的らしい。これをここの最多価格帯に当てはめると\5,500万/7*10=\7,857万だから約\8,000万となります。パンダ部屋は外れ値だから対象としません。
ちょっと乱暴かもしれませんが、比較対象がなければどちらかに合わせないといけません。この計算が間違っていたら指摘してください。

70平米とすると坪単価380万ですね。他路線もなく快速も止まらない久地駅から7分の用途地域が工業地域で線路横、霊園横で周辺も特に何もない立地でこの値段が高いか安いか理解できませんか？

[99: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
文句言えば値段下がるのですか？笑
驚くほど高いのですか？どの物件がいくらですか？でも中古ってネットに出ている値段は売り手の希望であって成約されているわけではないですよね？それ鵜呑みにするのもどうかと。。。

[100: 匿名さん]

>>95 匿名さん
駐車場の収入≧管理費用の支出であれば問題ないので独立会計とかどうでもいい話

[101: 匿名さん]

>>98 匿名さん
その計算が正しいなら最高価格の6,600万はほぼ億ションとなりますね
久地で億ションとは笑

[102: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
久地の築浅なんてくじライフくらいですよそれも徒歩10分以上で対象外なら最近のマンションなんてSCOURTくらいしかないですけど？？？SCOURTは5年以上前で築浅でもなくそもそも売り出し物件ない
何をどう調べたのですか？

[103: 通りがかりさん]

マンクラさんたちが定借についてXで議論しているが、概ね超好立地以外は手を出すなでまとまっている

ここ買うなら2000万円代でないと買う価値はなさないだろう

[104: 匿名さん]

定借は、どんな立地でも買わない方がいいです。もう売ったけど、パークコート渋谷ザ・タワーを魔が差して買ってしまった者より。

[105: 名無しさん]

クジライフで会話が成り立ってしまうあたり秀逸なキャッチコピーだったんだ

[106: マンション検討中さん]

快速通過する駅から狭い細々とした導線で7分の霊園と線路に挟まれた工場跡地の立地で近くにコンビニもなく開かずの踏切にイライラする
で定期借地
これで5500が安いか高いか？

[107: マンション検討中さん]

徒歩7分は踏切待ちは考慮していない
平日ラッシュのピーク時はカオス
時刻表からもわかるが列車が数分置きに発着するのだから駅横踏切の状態は想像に難くないはず

[108: マンコミュファンさん]

>>106 マンション検討中さん
安くは無いのかもだけど、比較対象が無いので高いとも言えませんよね。
プレミストとかもう販売してないし。
なぜ何回にも分けて書き込まれてるのですか？

[109: 口コミ知りたいさん]

>>108 マンコミュファンさん
>>98
のひとが比較してますよ？なぜ販売してないと比較対象にならないのですか？近隣で最近の価格なら販売有無は関係ないのでは？
>>106
のひとは事実では？事実をリピートしたらルール違反なのですか？それとも事実を何回もかかれるとまずい立場のかたですか？

[110: 通りがかりさん]

シンプルに高いです。
飛びつかないで値下げ待って買うしかないと思います。
以前定借物件何度か商談したことありますが、売れ行き微妙だったのか一声500万引いてくれたことあります。本気で買うと見せればさらに上乗せ出来たかなとも。
とにかくこの価格で飛びついたら思い切りババ引くことになるかと。
買い価格帯は坪単価200万切ってからがはじめて検討に値するかなと個人的には思います。