オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズについての情報を希望しています。
駅徒歩7分でマンションに隣接するかたちでスーパーもたつようです。
価格もいいですね！
公式URL：https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155437

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.60平米～75.60平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[232: マンコミュファンさん]

>>231 マンション検討中さん
建築費が高いから仕方ない。残念ながら…

[233: マンション検討中さん]

>>231 マンション検討中さん
見学されたんですね！
特にどの辺のスペックが気になったとかあれば教えて欲しいです。

[234: 評判気になるさん]

>>231 マンション検討中さん
デフォルトの床暖房や複層ガラスはありましたか？
この価格帯ならミストサウナやトイレに水洗カウンターくらい付くと思いますがどうでした？
トイレはタンク付きですか？なら賃貸仕様レベル

[235: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん
まず第一に検索すると3800万円台～と広告されているがそんな部屋は貰った参考価格表にはない。
典型的なおとり広告。販売が長谷工アーベストだからか？これは、消費者庁に改善を求める事案。
次に立地は駅から、７分しかも名前のとおり丘の上。坂道がある。駅に行くのに必ず踏み切りを渡る。ピーク時はなかなか開かずに大変だ。快速も停まらない。しかも登戸方面には階段を上がっておりなければならない。非常に不便である。外食しようにも駅周辺には店は無い。建物内のスペックで、気になったのは、まず、Low-eのペアガラスではない、玄関にカメラがない、廊下側の窓部分が縦格子（ルーバー式ではない）、バルコニーが２mない、洋室が引戸ではない、玄関が狭い、ミストサウナがない、スロップシンクがない、一部の棟では、二重サッシで窓は開けられない、などなど。どうですか？ないものばかりです。
これだったら、住友不動産のテラス登戸のほうがフルスペック。駅力も断然上。金額も大差ない。これが、このエリアの新築を一通り見た印象です。

[236: eマンションさん]

>>235 さん
細かなレポートありがたいです。
設備としては今時のこの価格帯では仕方ないのかも。
テラス登戸は3Lで7,000万円くらいで価格は大差ありませんか？

[237: 名無しさん]

>>236 eマンションさん
今なら6500万円で出てました。ここと大差ないですよ。登戸は新宿まで近く駅力は破壊的でこれからの発展目覚資産性抜群であのハイブランド仕様。
土地無しでチープな立地にチープな仕様なこことは比べようがない。

[238: マンション掲示板さん]

>>236 eマンションさん
プレシス登戸ならここより安く仕様もプレシスの方が良い気がします。駅から少し遠いですが所有権有るし、登戸利用出来るならここよりましですよ。

[239: マンション検討中さん]

>>236 eマンションさん
なら溝の口のパークホームズや登戸のシデイテラスは駅力もブランド力も仕様も何もかもここより数段も上なのに土地まで含めてここと大きく価格差が無いの？土地無いから土地代含んでないのね？ならここに土地代含めるとパークホームズやシデイテラスより高くなるけど？それが仕方ないって言えるの？

[240: 匿名さん]

>>235 匿名さん
何らかの理由で価格表に記載していないだけでは？担当者に確認したのですか？
コンプラに厳しい時代です。上場企業がそんな安易なコンプラ違反するかな？

[241: 匿名さん]

>>235 匿名さん
MR見学は一般募集してませんね。クローズで公開してるのがなんだか思惑感じますね。早く広く一般解放した方がビジネス的には有利だと思うけど？

[242: 匿名さん]

長谷工アーベストは最安値の部屋を最後まで温存なんてことする会社。某物件で実際に経験してる。価格表は〇期販売分なので、最後に残す部屋は載っていない。

まあ、おかみにチクってもいいと思うけど、関わらないのが賢明。やらかしてるのはそれだけにとどまらずでしょ。

[243: マンション検討中さん]

>>242 匿名さん
う～ん。もう少し考えてね。
今広告に記載してる予定価格の部屋が、今季の販売対象住戸になっていないことがおとり広告になっているとの指摘ですぅぅ。温存ってなんやねん。

[244: マンション掲示板さん]

>>243 マンション検討中さん
戸塚で今販売してる新築も同じことしてたよ。

[245: マンション検討中さん]

パンダ部屋は最後まで取っとかないとだめでしょ。
せっかくの広告も作り直したりしないといけなくなる。

[246: 評判気になるさん]

>>245 マンション検討中さん
そのパンダがいないんだよ。

[247: 通りがかりさん]

>>246 評判気になるさん
なかなか会えないのがパンダです。

[248: マンション検討中さん]

>>247 通りがかりさん
パンダいますよっていって、客呼んでるのに、
中に入ったら、パンダいない。
これが、おとり広告。

[249: マンション検討中さん]

一応、物件概要には書いてないんだよね。不誠実だとは思うけど、広告ルール的にはどうなんだろうね。どちらにせよこのご時世にパンダ部屋で釣らないと集客できないような物件はやめといたほうが良いと思うけど。

[250: マンション検討中さん]

物件概要には以下記載ありますね
※上記概要は、販売予定の全住戸（231戸）のものを表示しています。
販売住戸を一括して販売するか数期に分けて販売するかは確定していません。販売戸数、価格等は本広告にて表示致します。掲載予定時期/2025年2月上旬予定。
※上記概要は、2024年12月13日現在のもので今後変更となる場合があります。

[251: 周辺住民さん]

パンダ部屋があるか？ないか？そりゃーパンダだけに白黒ハッキリしない！って落ち

[252: 周辺住民さん]

>>235 匿名さん
パンダ部屋がない？驚きで目を白黒させた。ってところですか？

[253: 周辺住民さん]

>>247 通りがかりさん
希少な珍獣だけに手厚く保護されているのでしょう

[254: 周辺住民さん]

と冗談はさておきパンダ部屋の倍率高そうですねー
世間はここの価値を３０００万台が妥当とみているのでしょうか？
予定価格は観測気球で購買層の様子見でこの雰囲気なら値下げもありうるのかもと推測しますがどうなんだろうか。。。だって。。。マンション価格は高止まり、金利は上がるが大手以外は賃金あがらず

[255: 評判気になるさん]

このままの状態なら２０５０年には人口９５００万で高齢化率４０％弱
人が減れば住宅需要も減るし空き家も増えるだろう
７０年の定借か・・

[256: 口コミ知りたいさん]

売れるマンションと売れないマンションは二極化してるからね。立地が良くて便利なところは高くてもパワーカップルが買うけど、不便な郊外物件は長く売れ残るものもちょいちょい見受けられるようになった。ここが売れるかは怪しいところだが、賃貸も更新時の値上げが出始めている中、ずっと同じ家賃で住めるグレードが高い賃貸と考えれば悪くないか。

[257: 口コミ知りたいさん]

>>256 口コミ知りたいさん

最多販売価格5500万。
月々のローンは14.5万(35年ローン)
管理修繕費3万
解体準備金+地代1.5万
で計19万でずっと70平米3LDKの設備仕様がよい分譲マンションに住めると考えるというほと悪くなさそう。
周辺の賃貸価格を見ても3LDKだと20万くらいはするみたいだし。

[258: 名無しさん]

>>257 口コミ知りたいさん
だから、ちゃうやろ。
金利も上がるし、ていしゃくだからいずれなくなる。
君の言うずっとはないのよ。しかも久地で20マンの賃貸なんか少ないよ。

[259: 通りがかりさん]

>>257 口コミ知りたいさん
固定資産税に火災や地震保険は？自治会費等何故これらが含まれないのですか？
既に金利上昇中、管理費修繕費も高騰中、未来永劫その計算にリスクは無いのですか？
賃貸は需要や経済市況に左右されますね。
将来、経済状況や人口減等で賃貸価格が下がることもあり得ますよね？
あなたが賃貸と同じと言うならこれらリスクが全く無い賃貸しか選択できませんけど？

[260: マンション掲示板さん]

>>259 通りがかりさん
固定資産税はともかく、火災と地震保険は賃貸でも一緒だろw
金利は上がるけどインフレ圧力がかかってるから簡単に相場が下がるとは思えないし、賃貸もそれにより価格が上がっていくという予想が大半(むしろ今のまま据え置きと考える方がおかしい)

[261: 評判気になるさん]

>>257 口コミ知りたいさん
マンション購入って月々の返済額か賃貸より安く、支払い後は資産として残るから意味があるのであって、あなたが月々の返済が賃貸と変わらないと言うなら自由度もありリスクのない賃貸で良いじゃん。
高額先払いで無用なリスク背負う必要なんかない。
はい、論破!

[262: マンション掲示板さん]

>>260 マンション掲示板さん
賃貸は火災保険なんて入りませんよ。オーナーじゃないのに何で建物に火災保険かけるのか？それに地震保険は単独では入れません。知ったかぶりは恥ずかしいですね。

[263: 評判気になるさん]

>>260 マンション掲示板さん
それが将来的に保証される根拠は？人口減で賃貸下がらないって保証は？だから、混沌とした次世代にリスク背負って高い賃貸料金先払いするメリット教えてよ。逃げずに答えてね。

[264: 評判気になるさん]

>>260 マンション掲示板さん
それってあなたの予想ですのね？フォーマルなエビデンス出してください。金利上昇は周知、修繕費の高騰は国交省サイトにあります。人口減少も政府サイトにあります。なのであなたもソース示してください。

[265: 評判気になるさん]

>>257 口コミ知りたいさん
へー、そうなの？ではその20万円の賃貸名教えてよ。

[266: 口コミ知りたいさん]

>>260 マンション掲示板さん
なら地代も解体費も上がる可能性もあるのだね？

[267: 通りがかりさん]

>>257 口コミ知りたいさん

設備仕様が良い？笑笑

>>235

[268: eマンションさん]

>>262 マンション掲示板さん
え、賃貸で火災保険入ってないとかマジで言ってる？
まともな物件住んだことがない人がただネガしてるだけなのがバレたね

[269: 口コミ知りたいさん]

ネガさん朝から怒涛の7連投
買えるとこなくなっちゃうよー

[270: 名無しさん]

>>268 eマンションさん
マンションの火災保険なんだから建物にフォーカスするのは明白だよね？文章読めないかな？だから先も読めないって？笑

それよりまず早く聞かれたこと答えてね。

[271: 通りがかりさん]

>>269 口コミ知りたいさん
ここ買うなら賃貸の方がよほどましと結論でました。笑
そのネガに反論できないから弄るのが精一杯

[272: 通りがかりさん]

割引や優待のメリットだから先払い
リスクだけの先払いってナンセンスの極み
つい先日もキレイモがつぶれて先払いが問題になったばかり

[273: 検討板ユーザーさん]

>>270 名無しさん
ネガってもう支離滅裂すぎてお話にならない。
自分が買えない値段だから拗ねてネガやってるの？

[274: 検討板ユーザーさん]

>>272 通りがかりさん
論点がチグハグすぎるw
現物が70年間手に入るから全然違うが
70年間、周辺賃貸よりお安く、スペックが高いところに住めるのは十分なメリットでしょ。

[275: 名無しさん]

>>274 検討板ユーザーさん
周辺相場は15～17万円でしょう？明らかにこ子よ安い
だからー、複層ガラスもなくタンク付きのトイレとか昔の仕様がスペック良いの？
それに70年間新築の価値で賃貸費用として計算するなんて詐欺まがい

[276: 名無しさん]

>>273 検討板ユーザーさん

>>235
さんのレポート見てます？このかたにも同じこと言えますか？その上で反論できますよね？
どうぞよろしくお願いいたします。

[277: 通りがかりさん]

35年ローンの計算と賃貸で比べるのがフェアじゃないですね。
もしこの物件に最後まで住むと考えるなら70年住むわけでしょう。
35年で組むなら、残り35年は管理費修繕費、火災保険地震保険他だけで住めるわけで。
上の人の計算にならって14.5万円をローン支払額とするならば、70年で割れば、7.25万円。
35年間は19万円の計算ならば、70年で計算すれば月当たり平均12万弱になる？

70年もし同じ賃貸に住み続けると仮定するならば家賃×70と更新費用がかかるわけでしょう。

定借のデメリットは途中で売りづらいor売れても価値が低く見積もられて残債割れで損する、ことだと思いますが、永住する前提ならばリスク取る分賃貸よりは金銭面でトータルお得になる可能性は現状高いと思いますよ。

将来的に家の需給バランスが崩れて今より相対的に価値が下がったとしても、インフレが進んでいくと結果的に家賃相場は簡単には下がらないでしょうから。
賃上げ+物価上昇の流れが今確実にあって、日本は諸外国に比べたらインフレが起こってなさすぎたわけで。

今後金利の上がる可能性と家賃相場が上がるor下がる可能性、住居を固定するメリットとデメリット、どちらをとるかは考え方によると思いますが。

[278: 名無しさん]

今後人口減少が進み50年後には人口半減だから70年間同一賃貸価格で試算するのは目安程度かな、建物も経年価値損で70年間同額維持はあり得ない、それに賃貸同等と言うなら快適な居住性維持は必須、末期と言えど高額かけて修繕や管理することが前提だがコンセンサスを取れるか？等課題多し、まあ一番のリスクはリセール、定期借地の難性に立地の悪さと不満足なり

[279: マンション検討中さん]

南武線、朝の溝の口行きの電車の混み具合ってどうなんでしょう。

[280: 名無しさん]

70年間永住前提って欠陥だよね
それ前提の試算が無理無理な話なんですよ
70年間移動がないとは考えられないし、そうだとしても平均寿命を考慮すれば70年間永住は超レアアース
年収中央が400万円ちょっとの日本で若くして5500万円買える人は少ないけど、例えば、30代なら平均寿命からせいぜい50年程度住めるかどうかで残り20年無駄になる、資産として残したとして20年間の久地の定借なんて価値あるか？はご推察だね

[281: 検討板ユーザーさん]

>>280 名無しさん
長くてもダメだよね
70年住んだとしても超高齢でホームレスと言う悲しい結末を迎えるだけかも？20代なら70年後は90代、30代なら100歳越え、そんな歳で住まい探しや引っ越しなんて無謀、新天地暮らしなんて考えただけでぞっとするな
短いなら減損、長く住めばこんな面倒ごと
70年間ぴったりで住まいの手仕舞なんて無理くりな話で人生をマンション寿命に振り回されるなんて痛恨の極み、まさに本末転倒