オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズについての情報を希望しています。
駅徒歩7分でマンションに隣接するかたちでスーパーもたつようです。
価格もいいですね！
公式URL：https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155437

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.60平米～75.60平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[11: 名無しさん]

はじめから壊す費用を毎月払うんだから間違いなくそれだけで割高スキーム、だからって修繕しない訳ではないから修繕費は毎月掛かるし。。
10年とか本当に短期で売り抜けるくらいしか買ってしまったら逃げられなくなるよ。 都心の駅直結物件ならともかくターミナルでもない郊外駅の実徒歩10分は本当に厳しい査定になると思う。
果たしてそこまで理解したうえで購入出来る人は何人いるか、、、

[12: マンション検討中さん]

隣接するあの巨大な緑ヶ丘霊園をどう思うか。桜が植えられてるので春はキレイですけどね。
ちょっと大きな買い物をするには車が必要なエリアだと思いますが、あの踏切がネックですね。お彼岸の時はなかなか車は出せないでしょうね。　

[13: 通りがかりさん]

踏切待ち入れると徒歩何分か？
営業は橋上化されるから大丈夫等なだめすかすのかな？今時点で時期未定じゃない？

[14: 名無しさん]

橋上化は実質進捗無しだから期待しない方がいい

[15: 名無しさん]

お墓横、線路横、定借、三重苦を見た目価格で乗り切れるか？！
最多価格帯が3000万円台でないと苦しいだろう。

[16: 名無しさん]

https://www.townnews.co.jp/0202/2024/05/03/731505.html
1時間のうち45分は遮断器降りているらしい。

[17: 口コミ知りたいさん]

ここら辺では珍しく大規模だから希少性はあるし隣スーパーは確実に便利。だけどなぜここで定借なのか…
こんなところの定借は賃貸と同じだろうに

[18: 名無しさん]

お彼岸時期じゃなくても朝の様子思うと車出せそうには見えないね、学生も遅刻しそう。道路状況が悪過ぎるこの立地で何故定借…

[19: 匿名さん]

3千万前半あたりなら需要多いと思うが、ここに4、5千万近く払うなら近辺の中古を検討するな。

[20: 通りがかりさん]

定期借地って建て替えってできるの？
自分の土地ではないからね

[21: マンション検討中さん]

>>20
やろうと思えばできるはずだけど（契約時に条件がついていなければ）、借地権が切れるタイミングで更地で返還なので、普通はあり得ない。

[22: 口コミ知りたいさん]

>>20 通りがかりさん
ここの条件にも書いてあるけど、更新は不可で更地戻しが必須。
そもそも建て替えの合意が取れるか自体どこのマンションも不明だけどね(笑)。
これから築古マンションがどんな末路迎えていくか高みの見物している。

[23: マンコミュファンさん]

>>21 マンション検討中さん
普通はそうだろう
ただ途中で建替えざるを得ない事案が発生した場合はどうなのかな？仮に建替え可能としてだ
例えば半期に発生した場合、35年後の更地に大金出して建てるか？通常マンション以上に意思統一が難しいのは明白
土地付きなら建替えれば全てがリセットされるが、定期借地は仮に建替えても時間は戻らない
こういうリスクはないのかな？

[24: マンコミュファンさん]

>>22 口コミ知りたいさん
合意がとれやすく法整備が進むと思いますが建て替えするお金が問題となようです。

[25: 匿名さん]

建替えの問題もさることながら大規模修繕工事も課題がないかな？
築年数が古くなると老朽化が進み大規模修繕工事の費用も高くなるが、残り期限が10数年のタイミングの工事に莫大な費用をかけて工事したいと思うか？
こういうところも意見集約が難しい問題にならないかな？
70年の定期借地権といっても建物が70年そのまま使えるものではないので保守しながら使うということを忘れてはいけない。

[26: 匿名さん]

驚き！もうGoo〇leMapにここが載っている。

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん
更地＝捨てるものとして、それにお金はかけたくないのは心理だろう
かといって古く住みにくいところに住み続けるのも嫌
特に賃貸や売却を検討する人には大きなマイナス
所有権あれば直しながら長く使うということもできるけど定借だとそれができない
使い捨てみたいな印象になるのかな？いいすぎかもですが。。。

[28: 名無しさん]

ランニングコストが3割以上は高くなるから、販売価格が相場より3割以上安くないと旨みは皆無ですよ。
最多中心価格3500万、パンダ部屋2980万円くらいのインパクト無いと厳しい。

[29: 評判気になるさん]

4LDKが5400万～って出てんだけど？
上限がわからんが仮に6000として定借に6000とか正気の沙汰とは思えん
6000払っても自分のものにならないとかありえへん
それにしても完成予想図のインパクトよ
要塞みたいじゃん
前の戸建てはたまったもんじゃいだろうね

[30: 評判気になるさん]

この価格どうかしてるぜ！
マーケティングの値付けだろうがどんな調査なんだろう？
一般的な感覚で久地で駅距離7分で開かずの踏切あって5000万出して毎月高いランニングコスト払ってリセールも難しい定借で

[31: マンション検討中さん]

一期の最高値が6600万台らしいですよ。最多価格帯が5500万。普通に所有権並みの価格ですね。
プレミスト津田山の中古のほうが全然良い気がするんだけど。

[32: 名無しさん]

企画した担当もそうだけど、それを承認して事業化GOした経営陣もヤバいな。
このご時世にしては目に見える部分だけ安いってとこだけでゴリ推しで契約まで持っていけるかだけの案件w
購入検討者に一瞬でも考えさせたら負け。

[33: マンション検討中さん]

最近の新築掲示板のお約束で、買えない人のネガキャン嵐ですね。
ここで文句言う意味がわからない。
高いと思うなら、中古の築40年とかおとなしく買えば良いだけ。
プレミスト津田山の中古も7000万超えてるしし、文句言う人は代替を示して欲しい。

[34: 検討板ユーザーさん]

>>33 マンション検討中さん
あら？関係者かな？とにかくまず落ち着きなよ
誰も文句なんていってないぞ全部事実じゃないの？
それをネガと捉えるのは立場的に誰か？分かり易い
それに検討者にとってネガも大事な情報その為の検討板ですよ


昨年出来たプレミスト駅近く溝の口も近くMAXもあり所有権ありだから7000万も妥当、代替？それでいいじゃん
ここは礼金敷金に6000万払って賃貸住むのと変わらない
管理費修繕費地代だから相場より安いかもしれんけど　笑

[35: 評判気になるさん]

うわ業者もう来た、こわ…
ここでこの値段なら別の駅探すよ

[36: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん

それに前レスでここ買うなら近辺の中古買うって代替示した人いるよ？顔真っ赤で(笑)書き込む前にちゃんと読みなよ

[37: マンション掲示板さん]

>>33 マンション検討中さん
ここの代替なら賃貸にしますよ　笑

[38: マンション掲示板さん]

残念ながら主観的なネガじやないからね
競合もなく人気エリアでないここを何の目的でネガキャンする？

[39: eマンションさん]

>>33 マンション検討中さん
それならここの何が良いの？価格にみあう価値があるから擁護するのだよね？
ネガと切り捨てるならポジティブな点を示しなよ

[40: マンション検討中さん]

わざわざ時間使って、ここに価値は無いって書き込む人って、何目的なんですか？
久地で定借でも6000万する事実で自分が惨めになる必要は無いと思う。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
そうですね。目的は不明ですが検討材料の提供と考えれば有りがたくないですか？
でもね。まだギャラリーすらなく販売情報もない時期でまともな検討者がいるとも思えないのに辛辣にネガを攻撃する方の立場は想像に難くないと思いますが？

[42: マンコミュファンさん]

>>40 マンション検討中さん
事実としても需要にマッチしない供給と言っているのだと思います。だから久地の定借に6000万出すなら他所で買うからと言うことでは？
惨めではなく賢い選択でしょうね。

[43: マンコミュファンさん]

>>33
>>40
買えない人、惨めとか攻撃はやめたらいかが？あなたがネガと言うレスは物件に対してでかり、人への攻撃ではないですね。
削除対象ですよ。どんな立場かわかりませんが品性疑われますよ。

[44: 名無しさん]

この値段を買えない人とか存在しないと思うw
近郊の最安値だよ。この金額が出せないとかどこでも家買えないwww

[45: eマンションさん]

定借6000万とか明らかなミスリードで、最多価格帯は4000後半～5000前半でしょう。この値段を買えない人とかそうそういませんよw

[46: 名無しさん]

>>45 eマンションさん
そちらがミスリードでは？別に最価格帯に言及してない。勝手に最価格帯に話逸らしている。
4000,5000？そうね、定借じゃなければね。
久地の定借に5000も出すか？って話。私的に久地の定借に価値なんて見いだせないので買えないではなく買う価値がない。です。

[47: 名無しさん]

ポジさん、威勢は良いのに定借のこと触れないね。定借絡めて議論してくれなあかな？
ネットでは定借は否定ばかりで一般認識に見えるから何か良いのか知りたい。
人気エリアで買えないから定借と言うニニーズは理解できたけど、久地にはあてはまらないよね。

[48: 通りがかりさん]

>>45
物件概要見ると最多価格帯5500万らしいですよ。

[49: 評判気になるさん]

久地の定借になんの価値があるの…
せっかくの大規模マンションだったのに残念でならない

[50: 匿名さん]

施工、管理、販売が長谷工。持ち込みだね。

[51: 通りがかりさん]

定借のメリット、デメリットを箇条書きで詳しく教えてください！

[52: 匿名さん]

メリット：土地代金分の支払いがないのでイニシャルコストが安い
デメリット：地代や解体積立金を含めるとトータルコストとしては安くはない
　　　　　　その一方でいずれ解体するので資産としては残らない

定借の物件はいくつもあってそれらの板で常に議論される話題だからウォッチすればわかるよ。

個人的には建物だけ所有で持ち家といえるか。土地を借りてるなら、借家で十分じゃないのといったところ

[53: マンション検討中さん]

そのまま買わない判断で居てくれるのが、お互いにメリットですね。

[54: 名無しさん]

久地なら2000万後半から3000万前半でないと食指は動かない。
早晩、値段は変わると想像しているがどうだろうか？

[55: 名無しさん]

5500万で70年とすると7万/月が固定費となるね。管理費と修繕費と解体費と土地代その他が追加されても賃貸料としては相場よりは少し安いくらいかな？
ただ、70年住み続ける前提と修繕費等値上がり考慮してないから。

[56: 通りがかりさん]

みんな買わなければどんどん値下がりしますよ

[57: 名無しさん]

賃貸と異なり70年のサブスク契約だから途中解約がリセールとすると多分大幅な損失額になりそう。なら、少々高くても自由で縛りもなく初期費用不要な賃貸が良い。と結論とならないか？

[58: 名無しさん]

溝の口3分登戸4分とか早朝とかのベストケースでは？なんかずるくないか？

[59: 匿名さん]

７０年ってのがリスク。５０年過ぎると竪排水管の交換が必要になるけど、あと少しで取り壊すことになるのににコストをかけてって議論になるのが落ち。修繕積立って国土交通省のガイドラインに従って３０年ってのが多くて、それ以降は考慮されていない。

[60: 名無しさん]

大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？
今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う