オーベルグランディオ川崎久地ヒルズについての情報を希望しています。
駅徒歩7分でマンションに隣接するかたちでスーパーもたつようです。
価格もいいですね！
公式URL：https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155437
所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.60平米～75.60平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2024-10-08 09:38:27
現在の物件
- 所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
- 交通：南武線 久地駅 徒歩7分
- 価格：未定
- 間取：1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：64.60m2～75.60m2
- 販売戸数/総戸数： 未定 / 231戸
オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？
| No.1 |
by マンション掲示板さん 2024-10-09 00:19:41
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削除依頼
定借wwwwwwwwwwww
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|---|---|---|
| No.2 |
定借物件ですが、７０年もありますからね。
子供が巣立ったらリセールというのもいいと思います。 最近は不動産を残されても困るという考え方もあるので、 住んでいるときが便利であれば、あまり拘らなくても良いのかもしれません。 |
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| No.3 |
定借でもこの立地で３千万台ならインパクトあるね。
駅までの動線は細道しかないうえ開かずの踏切あるから混乱しそう。いっそ津田山に抜けたほうがいいんじゃないかな。 地域密着型の大型スーパーマーケットってどこだろう？この規模はマックスに匹敵するね。 |
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| No.4 |
定借ほんとだ見落としてた…どおりで安いけどこれはちょっと…
朝は踏切開かないから駅に7分じゃ行けなそうなのも気になる |
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| No.5 |
最近、定借物件が増えてきているように思うのは気のせいでしょうか。
どうせマイホームを買うのであれば、普通の物件がいいかなと思います。 こちらは比較的価格も手ごろですが、リセールしにくいでしょうから 今の価格だけで決めるのは迷ってしまいますよね。 |
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| No.6 |
定借/開かずの踏切/裏が墓地...価格は安いね
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| No.7 |
横浜からの終電、久地駅まで12分で着くことになってる。(10/18現在)
どうしてそうなった。 わらえる。 |
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| No.8 |
定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。 これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。 |
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| No.9 |
固定資産税よりも地代・解体費が低ければいいですが場所によっては固定資産税より支払いが高くなってしまう可能性もあるのでしょうか。
場所が良いところは定借物件のところが多いので、それでも購入したい方向きなのかな。 メリットとしては、物件の契約期間が終了すれば、基本的に土地を返還するだけなので更新しなければそのままでいいというメリットがあります。 ただ、更新する場合は解体費用など費用が必要になってくるのはデメリットかな |
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| No.10 |
地代も固定ではなくあがるとネットにあった
いろいろデメリットはあるが立地も悪くなく結句は売れるだろう ただ、この規模を受け入れるには周辺環境特に駅とそこ周辺は整っていないように感じる 購入検討者は平日ラッシュ時の駅と踏み切りを経験することを奨める |
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| No.11 |
はじめから壊す費用を毎月払うんだから間違いなくそれだけで割高スキーム、だからって修繕しない訳ではないから修繕費は毎月掛かるし。。
10年とか本当に短期で売り抜けるくらいしか買ってしまったら逃げられなくなるよ。 都心の駅直結物件ならともかくターミナルでもない郊外駅の実徒歩10分は本当に厳しい査定になると思う。 果たしてそこまで理解したうえで購入出来る人は何人いるか、、、 |
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| No.12 |
隣接するあの巨大な緑ヶ丘霊園をどう思うか。桜が植えられてるので春はキレイですけどね。
ちょっと大きな買い物をするには車が必要なエリアだと思いますが、あの踏切がネックですね。お彼岸の時はなかなか車は出せないでしょうね。 |
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| No.13 |
踏切待ち入れると徒歩何分か？
営業は橋上化されるから大丈夫等なだめすかすのかな？今時点で時期未定じゃない？ |
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| No.14 |
橋上化は実質進捗無しだから期待しない方がいい
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| No.15 |
お墓横、線路横、定借、三重苦を見た目価格で乗り切れるか？！
最多価格帯が3000万円台でないと苦しいだろう。 |
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| No.16 |
https://www.townnews.co.jp/0202/2024/05/03/731505.html
1時間のうち45分は遮断器降りているらしい。 |
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| No.17 |
ここら辺では珍しく大規模だから希少性はあるし隣スーパーは確実に便利。だけどなぜここで定借なのか…
こんなところの定借は賃貸と同じだろうに |
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| No.18 |
お彼岸時期じゃなくても朝の様子思うと車出せそうには見えないね、学生も遅刻しそう。道路状況が悪過ぎるこの立地で何故定借…
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| No.19 |
3千万前半あたりなら需要多いと思うが、ここに4、5千万近く払うなら近辺の中古を検討するな。
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| No.20 |
定期借地って建て替えってできるの？
自分の土地ではないからね |
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| No.21 |
>>20
やろうと思えばできるはずだけど（契約時に条件がついていなければ）、借地権が切れるタイミングで更地で返還なので、普通はあり得ない。 |
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| No.22 |
>>20 通りがかりさん
ここの条件にも書いてあるけど、更新は不可で更地戻しが必須。 そもそも建て替えの合意が取れるか自体どこのマンションも不明だけどね(笑)。 これから築古マンションがどんな末路迎えていくか高みの見物している。 |
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| No.23 |
>>21 マンション検討中さん
普通はそうだろう ただ途中で建替えざるを得ない事案が発生した場合はどうなのかな？仮に建替え可能としてだ 例えば半期に発生した場合、35年後の更地に大金出して建てるか？通常マンション以上に意思統一が難しいのは明白 土地付きなら建替えれば全てがリセットされるが、定期借地は仮に建替えても時間は戻らない こういうリスクはないのかな？ |
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| No.24 |
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| No.25 |
建替えの問題もさることながら大規模修繕工事も課題がないかな？
築年数が古くなると老朽化が進み大規模修繕工事の費用も高くなるが、残り期限が10数年のタイミングの工事に莫大な費用をかけて工事したいと思うか？ こういうところも意見集約が難しい問題にならないかな？ 70年の定期借地権といっても建物が70年そのまま使えるものではないので保守しながら使うということを忘れてはいけない。 |
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| No.26 |
驚き！もうGoo〇leMapにここが載っている。
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| No.27 |
>>25 匿名さん
更地＝捨てるものとして、それにお金はかけたくないのは心理だろう かといって古く住みにくいところに住み続けるのも嫌 特に賃貸や売却を検討する人には大きなマイナス 所有権あれば直しながら長く使うということもできるけど定借だとそれができない 使い捨てみたいな印象になるのかな？いいすぎかもですが。。。 |
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| No.28 |
ランニングコストが3割以上は高くなるから、販売価格が相場より3割以上安くないと旨みは皆無ですよ。
最多中心価格3500万、パンダ部屋2980万円くらいのインパクト無いと厳しい。 |
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| No.29 |
4LDKが5400万～って出てんだけど？
上限がわからんが仮に6000として定借に6000とか正気の沙汰とは思えん 6000払っても自分のものにならないとかありえへん それにしても完成予想図のインパクトよ 要塞みたいじゃん 前の戸建てはたまったもんじゃいだろうね |
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| No.30 |
この価格どうかしてるぜ！
マーケティングの値付けだろうがどんな調査なんだろう？ 一般的な感覚で久地で駅距離7分で開かずの踏切あって5000万出して毎月高いランニングコスト払ってリセールも難しい定借で |
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| No.31 |
一期の最高値が6600万台らしいですよ。最多価格帯が5500万。普通に所有権並みの価格ですね。
プレミスト津田山の中古のほうが全然良い気がするんだけど。 |
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| No.32 |
企画した担当もそうだけど、それを承認して事業化GOした経営陣もヤバいな。
このご時世にしては目に見える部分だけ安いってとこだけでゴリ推しで契約まで持っていけるかだけの案件w 購入検討者に一瞬でも考えさせたら負け。 |
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| No.33 |
最近の新築掲示板のお約束で、買えない人のネガキャン嵐ですね。
ここで文句言う意味がわからない。 高いと思うなら、中古の築40年とかおとなしく買えば良いだけ。 プレミスト津田山の中古も7000万超えてるしし、文句言う人は代替を示して欲しい。 |
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| No.34 |
>>33 マンション検討中さん
あら？関係者かな？とにかくまず落ち着きなよ 誰も文句なんていってないぞ全部事実じゃないの？ それをネガと捉えるのは立場的に誰か？分かり易い それに検討者にとってネガも大事な情報その為の検討板ですよ 昨年出来たプレミスト駅近く溝の口も近くMAXもあり所有権ありだから7000万も妥当、代替？それでいいじゃん ここは礼金敷金に6000万払って賃貸住むのと変わらない 管理費修繕費地代だから相場より安いかもしれんけど 笑 |
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| No.35 |
うわ業者もう来た、こわ…
ここでこの値段なら別の駅探すよ |
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| No.36 |
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| No.37 |
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| No.38 |
残念ながら主観的なネガじやないからね
競合もなく人気エリアでないここを何の目的でネガキャンする？ |
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| No.39 |
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| No.40 |
わざわざ時間使って、ここに価値は無いって書き込む人って、何目的なんですか？
久地で定借でも6000万する事実で自分が惨めになる必要は無いと思う。 |
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| No.41 |
>>40 マンション検討中さん
そうですね。目的は不明ですが検討材料の提供と考えれば有りがたくないですか？ でもね。まだギャラリーすらなく販売情報もない時期でまともな検討者がいるとも思えないのに辛辣にネガを攻撃する方の立場は想像に難くないと思いますが？ |
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| No.42 |
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| No.43 | ||
| No.44 |
この値段を買えない人とか存在しないと思うw
近郊の最安値だよ。この金額が出せないとかどこでも家買えないwww |
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| No.45 |
定借6000万とか明らかなミスリードで、最多価格帯は4000後半～5000前半でしょう。この値段を買えない人とかそうそういませんよw
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| No.46 |
>>45 eマンションさん
そちらがミスリードでは？別に最価格帯に言及してない。勝手に最価格帯に話逸らしている。 4000,5000？そうね、定借じゃなければね。 久地の定借に5000も出すか？って話。私的に久地の定借に価値なんて見いだせないので買えないではなく買う価値がない。です。 |
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| No.47 |
ポジさん、威勢は良いのに定借のこと触れないね。定借絡めて議論してくれなあかな？
ネットでは定借は否定ばかりで一般認識に見えるから何か良いのか知りたい。 人気エリアで買えないから定借と言うニニーズは理解できたけど、久地にはあてはまらないよね。 |
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| No.48 |
>>45
物件概要見ると最多価格帯5500万らしいですよ。 |
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| No.49 |
久地の定借になんの価値があるの…
せっかくの大規模マンションだったのに残念でならない |
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| No.50 |
施工、管理、販売が長谷工。持ち込みだね。
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| No.51 |
定借のメリット、デメリットを箇条書きで詳しく教えてください！
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| No.52 |
メリット：土地代金分の支払いがないのでイニシャルコストが安い
デメリット：地代や解体積立金を含めるとトータルコストとしては安くはない その一方でいずれ解体するので資産としては残らない 定借の物件はいくつもあってそれらの板で常に議論される話題だからウォッチすればわかるよ。 個人的には建物だけ所有で持ち家といえるか。土地を借りてるなら、借家で十分じゃないのといったところ |
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| No.53 |
そのまま買わない判断で居てくれるのが、お互いにメリットですね。
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| No.54 |
久地なら2000万後半から3000万前半でないと食指は動かない。
早晩、値段は変わると想像しているがどうだろうか？ |
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| No.55 |
5500万で70年とすると7万/月が固定費となるね。管理費と修繕費と解体費と土地代その他が追加されても賃貸料としては相場よりは少し安いくらいかな？
ただ、70年住み続ける前提と修繕費等値上がり考慮してないから。 |
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| No.56 |
みんな買わなければどんどん値下がりしますよ
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| No.57 |
賃貸と異なり70年のサブスク契約だから途中解約がリセールとすると多分大幅な損失額になりそう。なら、少々高くても自由で縛りもなく初期費用不要な賃貸が良い。と結論とならないか？
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| No.58 |
溝の口3分登戸4分とか早朝とかのベストケースでは？なんかずるくないか？
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| No.59 |
７０年ってのがリスク。５０年過ぎると竪排水管の交換が必要になるけど、あと少しで取り壊すことになるのににコストをかけてって議論になるのが落ち。修繕積立って国土交通省のガイドラインに従って３０年ってのが多くて、それ以降は考慮されていない。
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| No.60 |
大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？
今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う |
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| No.61 |
大型スーパーは噂ですがベルクというのを見ましたよ。
定借だと固定資産税払わなくて良いってありませんでした？ |
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| No.62 |
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| No.63 |
>>61
62さんの言う通り土地分は、固定資産税は掛からないけど地代に含まれてるようなものなのでお得な訳でも無い。そしてマンションの固定資産税なんて9割近く建物分なので、固定資産税はほぼ払うと考えておかないと。5年経ったら新築家屋の減免も無くなるし。 |
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| No.64 |
結局地代など月額の詳細が分からないと判断は難しいですね。
初期費用抑えれるのはありがたいです。賃貸でいいやって思える人は、賃貸に住み続けるが幸せでしょう。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
>>64 マンション検討中さん
ここに住み続けるなら賃貸の方が幸せかもしれませんね。賃貸なら修繕費も管理費も土地代も要らないし、家族構成で住み替え、転勤で住み替えと柔軟性に優れてます。 |
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| No.67 |
賃貸の設備が分譲より悪いって意見もありますが、賃貸でもそれなりの金額出せば分譲並みあります。
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| No.68 |
正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。
ただでさえ、朝夕は開かずの踏切… 出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？ |
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| No.69 |
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| No.70 |
>>69 匿名さん
まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。 230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。 花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。 |
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| No.71 |
>>69 匿名さん
どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。 しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。 人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
久地は良い街だと思います。
南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。 |
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| No.76 |
>>74 マンション掲示板さん
口コミって商品やサービスの感想や評価だからまだ出来てもいないマンションに期待で★つけるなんてナンセンス、それこそステマやサクラの類いと同じでは？と思いますけど反論しますか？ 例えば食べてもいない料理に期待で★つけるひといないでしょ？それと同じような理屈ですよ。 |
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| No.77 |
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| No.78 |
ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。
3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか… |
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| No.79 |
>>75 匿名さん
久地がいい街とは時代も変わったなー 周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。 ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。 |
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| No.80 |
>>78 通りがかりさん
故意ですか？解体費、土地代、修繕費、管理費いれていない。これらがプラスされますね。 今後そんな低金利続かないですよね？ そんな都合のよい計算ありえないと思います。 しかも、今はスタグフレーション |
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| No.81 |
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| No.82 |
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| No.83 |
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| No.84 |
定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。 これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。 |
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| No.85 |
立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな
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| No.86 |
大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。
こういう課題も忘れてはならない。 |
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| No.87 |
機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？
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| No.88 |
久地徒歩7分→○
スーパー隣接→◎ 大規模マンション→○ 借地→！？ 久地で何故に借地(笑) 単体と変わらないじゃん。買い換える時マジで売りにくいぞ。ずっと永住予定ならいいのかもしれないが… |
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| No.89 |
>>88 匿名さん
自分も期待より価格が高く恥ずかしながら予算に届かなかったので、考え直してもらえるとありがたいです。 |
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| No.90 |
>>89 匿名さん
定借とはいえ、3LDK3800万～が予算厳しいとなるともっと郊外、それこそ職場までドアドア60分以上のところまでエリアを広げないと厳しいですね。 久地駅で定借なら、パンダ部屋の3300万、最多価格帯3LDK3800万くらいにして欲しいものですが。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
>>90 名無しさん
久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ |
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| No.93 |
モデルルームができてますね。
久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。 |
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| No.94 |
>86
機械式駐車場だけでなく、竪排水管、エレベーターの更新も同じく。新築時に売り主が作成する長期修繕計画の期間より先なので計画には盛り込まれていない。 これはどの物件でも同じくなんだけど、５０年くらいたった時にあともう少しで取り壊すのにってなるリスクが７０年定借にはある。そしてまだ誰も経験していない。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
>>92 名無しさん
高いって何をもって言われてますか？ 文句言って値段を下げたい気持ちは一緒ですが、対抗する情報が無いと厳しくないですか？ 久地まで徒歩10分で築浅の70㎡の相場ってどれぐらいですか？調べてみると、結構強気な市場で驚いてます。 |
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| No.97 |
>>96 通りがかりさん3800万が高いのではなく久地の定借の3800万が高いと言ってるのでしょう。
一般的な庶民感覚から高いですよ。この板の反応ても明白ですよ。ここより少し遠いけど久地ライフなら4000万台で出てたし、プレミスト津田山も4000万代からあったと思う。それであなたの調べた強気な市場ってどういう情報ですか？ |
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| No.98 |
>>96 通りがかりさん
> 高いって何をもって言われてますか？ ここは定借なので比較対象がないですね。所有権マンションの価格に変換してみましょう。一般的にマンション価格は上物と土地が７：３の割合が一般的らしい。これをここの最多価格帯に当てはめると\5,500万/7*10=\7,857万だから約\8,000万となります。パンダ部屋は外れ値だから対象としません。 ちょっと乱暴かもしれませんが、比較対象がなければどちらかに合わせないといけません。この計算が間違っていたら指摘してください。 70平米とすると坪単価380万ですね。他路線もなく快速も止まらない久地駅から7分の用途地域が工業地域で線路横、霊園横で周辺も特に何もない立地でこの値段が高いか安いか理解できませんか？ |
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| No.99 |
>>96 通りがかりさん
文句言えば値段下がるのですか？笑 驚くほど高いのですか？どの物件がいくらですか？でも中古ってネットに出ている値段は売り手の希望であって成約されているわけではないですよね？それ鵜呑みにするのもどうかと。。。 |
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| No.100 |
>>95 匿名さん
駐車場の収入≧管理費用の支出であれば問題ないので独立会計とかどうでもいい話 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>96 通りがかりさん
久地の築浅なんてくじライフくらいですよそれも徒歩10分以上で対象外なら最近のマンションなんてSCOURTくらいしかないですけど？？？SCOURTは5年以上前で築浅でもなくそもそも売り出し物件ない 何をどう調べたのですか？ |
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| No.103 |
マンクラさんたちが定借についてXで議論しているが、概ね超好立地以外は手を出すなでまとまっている
ここ買うなら2000万円代でないと買う価値はなさないだろう |
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| No.104 |
定借は、どんな立地でも買わない方がいいです。もう売ったけど、パークコート渋谷ザ・タワーを魔が差して買ってしまった者より。
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| No.105 |
クジライフで会話が成り立ってしまうあたり秀逸なキャッチコピーだったんだ
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| No.106 |
快速通過する駅から狭い細々とした導線で7分の霊園と線路に挟まれた工場跡地の立地で近くにコンビニもなく開かずの踏切にイライラする
で定期借地 これで5500が安いか高いか？ |
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| No.107 |
徒歩7分は踏切待ちは考慮していない
平日ラッシュのピーク時はカオス 時刻表からもわかるが列車が数分置きに発着するのだから駅横踏切の状態は想像に難くないはず |
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| No.108 |
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| No.109 | ||
| No.110 |
シンプルに高いです。
飛びつかないで値下げ待って買うしかないと思います。 以前定借物件何度か商談したことありますが、売れ行き微妙だったのか一声500万引いてくれたことあります。本気で買うと見せればさらに上乗せ出来たかなとも。 とにかくこの価格で飛びついたら思い切りババ引くことになるかと。 買い価格帯は坪単価200万切ってからがはじめて検討に値するかなと個人的には思います。 |
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| No.111 |
>>110 通りがかりさん
ですね。最近はマンションは値上がりしてて今買わないともう買えないかも！ みたいなことを言う人を見かけるようになったが、それは都心の話。 郊外のマンションは売れ残ってるし、一言目で値引きしますは実際に私も出会ったことがある。 ただそういうマンションって逆に買いにくいんですよね、自分が買った後もさらに値引きされるのではないかとか思ってしまって… |
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| No.112 |
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| No.113 |
実需で中古でも良いならあと5年待てれば人口減の家余りで世田谷辺りでも一気に安くなってきますよ
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| No.114 |
大規模定借ってそれだけでリスクやないの？だって一次購入者が売り出すときにライバルがぎょうさんおるってことやろ？資産価値まあるうちに売ろうおもても同じように売り出すライバルおおてそらもうたいへんやね。
特に減税終わりで大規模前の10年辺りはヤバイちゃうん？それでのうても定借売りづらいのに値崩れリスクないんか？ |
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| No.115 |
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| No.116 |
隣接スーパーかて24時間営業やないんやろ？なら今どきコンビニが駅より遠くにいかにゃならんてめんどくさすぎや
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| No.117 |
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| No.118 |
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| No.119 |
自分には坪180以下にならないと検討にも値しない物件だと思う。
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| No.120 |
そんな１人で頑張っても物件価格は簡単には下がりませんよ。
3Lで3800万台の部屋はパンダかもですが、唯一の可能性ですかね。 頑張ってみてください。 |
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| No.121 |
久地では日常生活はそれほど困らないけどカフェもファミレスもドラッグストアもない
食事処も選択肢少ない。当然、遊ぶところもないが、何気に困るのは金融機関がJAと信金のみ、郵便局は堰まで行かないとない。このマンションなら徒歩10数分先ね。だから、日常の買い物は久地で良くてもそれ以外は基本溝の口等他に依存することになるから、このマンションに5～6千万費やすなら溝の口の中古を検討したほうが将来的にも資産性でも利便性でも有利だと思う。 |
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| No.122 |
久地は溝の口に2駅と比較的近いのに駅近マンションが安いから魅力だった。高ければわざわざ他にメリットも魅力もない久地を選らぶ理由はないよ。久地に地縁があるとかない限り。
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| No.123 |
>>120 マンション検討中さん
駅から7分ですか？道も細く夜は寂しい道ですね？霊園と線路に挟まれた製薬工場跡地と言う立地はイメージ良いですか？出入口には開かずの踏切がありますねよね？コンビニ遠く、駅周りは多少の飲食店とスーパーだけですね？郵便局遠くですね？メジャーな銀行もない？ 自分はほしくもないですよ。昔住んでいたので懐かしいのと地元ながらの情報提供です。 |
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| No.124 |
>>120 マンション検討中さん
孤軍奮闘。あなた一人だけのようです。 ここまでネガティブな要素ばかりなのになぜここのマンション価格を正当化するのですか？必死すぎて少し引きますが、何が良いのか？本当に価格が妥当なのか？妥当なら何をもって妥当なのか教えてもらえたら嬉しいです。ただ、騒ぐだけではなく、ネガの方のようにエビデンスや例を示して議論してほしい。 |
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| No.125 |
>>121 通りがかりさん
私もそう思います。 溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。 子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて、将来に備える考えには賛成です。 |
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| No.126 |
こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？
南武線沿いでファインレジデンス武蔵新城が定借では無く良いですが、少し高いのと近くにスーパーが無いなが悩ましい。 こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。 |
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| No.127 |
>>126 マンション検討中さん
ファインレジデンスは安いので気になっています。 ここと同じような価格帯ですね。所有権の物件であれば破格ですよ。この時代に３４００万～あるのですよ。スーパーは宮内にライフがあり、周りにはコンビニが多数、業務スーパーもある。ここと比較するなら断然ファインレジデンスでしょう。 |
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| No.128 |
> こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？
新築にこだわらなければ選択肢は豊富ですよ。 久地ならくじライフはここより少し遠くなりますが築浅です。 > こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。 スーパーであれば商業施設なのですから子育ての設備等ないのでは？ 子育ての設備ってなにを示しているのかわかりませんがキッズスペースなら共用部にあるようです。 |
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| No.129 |
>>125 検討板ユーザーさん
> 溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。 なぜにバスで２０分なのですか？築浅でなければ５千から６千の価格帯でも溝の口は選択肢ありますよ。 それに２０分のバスってそこはもう溝の口とは言えませんよね？ > 子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて 逆ですよね。子育てなければ家にお金かけられるじゃないですか？ なんだか支離滅裂ですね。 |
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| No.130 |
今後人口減と高齢化の時代なのに定借とか逆行するように思えるね
70年後なんて日本の人口が半減する予想なのに70年定借とか…意味あるんかな？ それこそ数十年先の定借なんて価値があるのか？と考えてもおかしく無いとおもうがね |
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| No.131 |
販売前のしかも正月からネガポジこれだけの書き込みあるのは、期待の大きさを感じますね。
特にネガは、＝欲しい人の力を表すもの。 おかげで、定借のリスクはよく分かったので、自身のメリットがどれだけかで判断すると良いですね。 |
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| No.132 |
こんな立地で定借のマンションとか一番やめたほうがいいよ
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| No.133 |
>>131 マンション検討中さん
人気ならネガが多いのは事実。だがポジも多い。いわゆるの賛否両論ってやつ。人気物件のネガは僻み妬みフェイクが多いが、ここは地元の人や根拠のある否定でネガではなく事実に近いと感じる。方や虚勢ばかりで何も示さないあなたお一人のポジ。否ばかりの物件は世間の反応そのものですよ。 |
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| No.134 |
>>131 マンション検討中さん
ポジ要素がネガ頼りとは失笑ですが、いい加減気付いたらいかが？あなたが無用で幼稚にレスるから簡単に論破されるだけじやなく何倍もデメリットや要らない事実が返ってくる。 結局はあなたがデメリット拡散させている。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
確かにここの予算感だと他にファインレジデンス新城と川崎のハイムスイート位しか無いのか
中古か永住覚悟で建売り選んだ方がまだマシのような… 前ならもうちょっと出してセントラルエアシティあったけどレジデンス2は値上げだろうし |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
急いで買う必要ないならここの中古待って安く買えば？
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| No.140 |
管理費と修繕積立金にプラス解体準備金を払って70年後には更地
土地の所有権はないから建替という選択肢もない 定借期間が短くなれば価値は0に近づく一方で売ろうにも売れない 立地がスペシャルならまだ分かるが、こんなとこ買う意味ある？賃貸で良くねって話 |
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| No.141 |
>>140 eマンションさん
土地代もあるよね？ 価値がゼロに近づくだけなら良いけどそんなところに管理費や修繕費払うのがバカらしくなって滞納等ないかか心配だよ コンセンサス取れる住民ばかりとは限りない |
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| No.142 |
ここはポジのコメントがあると5人とかが瞬時に反応して、興味ないとは言わせませんよ（笑）
興味ない人、買わない人はわざわざ時間を使って書き込まないので、どんな形の愛情表現でもファンの多さはここが証明してます。 |
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| No.143 |
私は70年とお尻が決まっている事には都合が良い部分も有るなと思ってます。
70年後に築70年のマンションにどれだけ価値があるのかや、建て替えや負動産などといった心配を最初から割り切る選択も有りだと思います。 こんな事を言うと、定借を理由に買い叩きたい人から、また定借のデメリットを並べて攻撃されるのでしょうが、前向きに考えている人がいる事を少しでも理解頂けるとありがたいです。 |
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| No.144 |
>>143 マンション検討中さん
やっぱ不動産屋の言うことをそのまま受け売りする人っているんだね… 都心に出られる立地であれば70年のマンションの価値が0ってことはないでしょう。強制的に取り壊される定借よりはよっぽどいい。負動産を心配するなら買わないで賃貸でよいのでは… 負動産リスクを回避するために土地代、管理費、修繕積立金、解体準備金を70年間支払うのはどう考えても合理的ではないでしょう。 それこそドレッセタワー南町田グランベリーパークみたいな超絶スペシャルな物件なら確かに定借だろうと買いだが、久地駅徒歩7分だぜ |
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| No.145 |
>>142 マンション検討中さん
小さな街に大規模建設なら地元民には影響大きく興味はあるでしょう。地元ネタもネガティブばかりだから歓迎されていないだけでは？ 愛情に感じるならよほど変わった思考な方ですね。笑 |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
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| No.151 |
>>143 マンション検討中さん
私も検討材料したく是非とも伺いたい。 そこまでの信念があれば理路整然としたお考えが聞けるはず。まさか擁護したいだけのなりすましじゃないでしょうから、きっと納得性のある理由でしょう。 |
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| No.152 |
>>151 口コミ知りたいさん
よく考えてみてください。 購入検討者がその質問に答えるモチベーションは何でしょう？ 御自身の気持ちの為にも、理路整然とした考えはなく、擁護したいだけのなりすましと思われると良いかと思います。 |
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| No.153 |
↑検討板に来て答えるモチベーション云々とか何言ってんの？検討板で独り言か？
意見交換、情報交換するからレスるんだろ？ 前向きに考えてるならどう考えてるの？と聞いて考察してから物件を見極めて、意味ある検討板になる。言いっぱなしはだめだろ。したいならXで呟けよ。 |
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| No.154 |
前向きに考えていることを理解してほしい
と言うのだから、その考えとやらを示す必要性ありませんか？ |
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| No.155 |
ちゃんと考えられましたか？
そしたら、Ｘで呟けよとはならないと思いますよ。 |
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| No.156 |
スペシャル立地でもない借地権のマンションを買う意味が自分には全くわからないから誰かに教えて欲しい。無駄金を払って70年後に解体される資産にもならない家を買ってどうするの…
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| No.157 |
>>156 さん
定期借地権マンションは、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に検討する必要があります。 「無駄金を払って70年後に解体される資産にもならない家を買ってどうするの…」 とおっしゃるように、将来のライフプランと照らし合わせて、本当に自分にとって最適な選択肢かどうかをじっくり考えてみてください。 もしよろしければ、もう少し詳しくお聞かせいただけますか？ * どのくらいの期間住みたいと考えていますか？ * どのような立地の物件を希望していますか？ * 予算はどのくらいですか？ これらの情報に基づいて、より具体的なアドバイスをさせていただきたいと思います。 |
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| No.158 |
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| No.159 |
魅力的な街の便利な立地の新築が手頃に買えてかつ資産性も維持できるのが定借のメリットでしょ？それ以外何もないと思う。
久地？どこ？と言う街の快速も止まらず開かずの踏切で阻まれ駅からほっそい畦道みたいな道を通って、霊園と踏切を両脇に抱えた薬品工場跡地に魅力感じるか？と言うこと。 ポジさん、久地の定借のどこにメリットがあるか私も聞きたいよ。 |
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| No.160 |
このスレにも荒らし居座ってるのか
完全に機能してないなこのサイト |
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| No.161 |
>>158 マンション掲示板さん
ご質問ありがとうございます。スペシャル立地ではない定期借地権マンションを購入する意味が分からないとのこと、ごもっともな疑問です。所有権マンションと比較して、定期借地権マンションは確かに特殊な性質を持つため、そのメリット・デメリットを理解した上で判断することが重要です。 まず、定期借地権マンションの基本的な仕組みを確認しましょう。 定期借地権とは: 土地所有者から土地を借りて建物を建てる権利です。契約期間満了後は、建物を解体して土地を更地にして返還する必要があります。 所有権マンションとの違い: 所有権マンションは土地と建物の所有権を購入しますが、定期借地権マンションは建物の所有権のみを購入し、土地は借りている状態となります。 ご質問にあるように、「無駄金を払って70年後に解体される資産にもならない家を買ってどうするの」という点は、定期借地権マンションの最大のデメリットと言えるでしょう。しかし、それでも定期借地権マンションが一定のニーズを持っているのは、以下のようなメリットが存在するためです。 定期借地権マンションのメリット 価格が安い: 土地の購入費用がかからないため、所有権マンションに比べて価格が割安です。一般的に、相場の7～8割程度で購入できると言われています。これは、初期費用を抑えたい方にとって大きなメリットとなります。 好条件の物件が見つかる可能性: 通常では購入できないような好立地、例えば都心の一等地などに建てられることがあります。これは、土地所有者が土地を手放さずに活用する方法として定期借地権を選択するためです。 固定資産税・都市計画税が安い: 土地の固定資産税・都市計画税は発生しません（建物の税金はかかります）。ただし、地代を支払う必要があるため、税金が大幅に安くなるというわけではありません。 広い間取りが多い傾向: 所有権マンションより人気が少ないため、差別化として広い間取りの物件が多い傾向があります。 これらのメリットを踏まえると、以下のような方には定期借地権マンションが適している可能性があります。 初期費用を抑えて都心に住みたい方: 予算に限りのある中で、都心などの好立地に住むことを優先したい方。 将来的に住み替えることを考えている方: いずれは住み替えることを前提に、一定期間だけ住む場所を探している方。 広い間取りを希望する方: ゆったりとした空間を求めている方。 逆に、以下のような方には定期借地権マンションは不向きと言えるでしょう。 将来の資産としてマンションを持ちたい方: 長期的な資産形成を考えている方。 住宅ローンを最大限に活用したい方: 定期借地権マンションは住宅ローンが組みにくい場合があります。 老後も安心して住み続けたい方: 契約期間満了後は退去する必要があるため、老後の住まいとしては不安が残ります。 スペシャル立地ではない定期借地権マンションを購入する意味を見出すのは難しいかもしれませんが、上記のように、初期費用を抑えたい、広い間取りを希望するなど、特定のニーズに合致する場合は選択肢の一つとなり得ます。 最終的には、ご自身のライフスタイルや将来設計、経済状況などを考慮し、メリットとデメリットを比較検討した上で判断することが重要です。 もし、ご自身にとってどの選択肢が最適か迷う場合は、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみることをお勧めします。 |
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| No.162 |
↑薬品ではなく製薬かな。駅から7分？ラッシュ時は踏切の時間プラスね。小中学校も近くにないよ。お子さんいるご家庭はいろいろ注意が必要ではないかな？
津田山にすらある交番もない。銀行と郵便局もない。 こんな感じで久地は街としての機能レベルが低いよね。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>160 匿名さん
全然荒れてない。ポジとネガが言い争ってる訳でもなく、ネガが罵ったり暴言吐くこともなくネガティブな事実や一般的な印象をレスしてるだけね。 ポジは反論できないからディベートにもならないから荒れる要素はないね。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
>>161 マンコミュファンさん
161さんのまとめはその通りですね。 久地の駅徒歩7分なのに定借というところがどれくらいの人に響くのかはちょっとわからんというところですが、都内までドアドア1時間のところ×予算4000万円台の人たちにどのくらいささるかですね。 |
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| No.168 |
>>167 名無しさん
ささらないし響かないから否定派ばかり まともな読解力あれば明白じゃない？ 予算4千万台？うそうそ最多価格帯が5500万円なんだからその値段で買える人僅かでしょ？ そんなにわからんなら ユーチューブで定借マンションで検索すれば専門家や著名な先生が詳しく解説してくれるよ まあほとんどが否定してるけどね |
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| No.169 |
どんな人がどんな判断で購入するのか普通に興味ある、私はもちろん買わないが
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| No.170 |
最近のマンションは建築費高騰などで期待より価格が高く、その裏切られた勝手な思いで、掲示板のアンチへと転じます。
ここは久地の定借ということで、より低いレンジで期待をしたが裏切られ、そんな低いレンジに応えれる物件など他になく、ここに居座って活動を続けております。 買わないと結論づけた私たちがなぜここに時間と労力をかけているのか、わかって頂けましたか？ |
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| No.171 |
>>170 さん
やっぱ理解できないんだねw 「買えない」からアンチをしているわけではなく、そもそもこんなところにある定借マンションを「買う対象としてみてない」からコメントしてるんだよね。 こんな条件の定借マンション、本当に誰が買うのか気になる |
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| No.172 |
>>170 マンション検討中さん
面白くないですよ。アンチをディスっているつもりかもしれませんがセンスないですね。 久地の定借に期待している人なんているはずもなく、久地の定借の行く末を案じているだけではないですか？ |
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| No.173 |
>>170 マンション検討中さん
ここの価格に少し追加するだけで”パークホームズ溝の口 ミッドイースト”が買えますよ。高津区随一の人気エリアで7大メジャーブランドのマンションが土地付きで手に入りますよ。それでもレンジがどうのこうの言いますか？ わかっていただけましたか？ |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>170 マンション検討中さん
というように建築高騰などと戯言で苦し紛れに正当化しようとしても無料ゲーっす。 |
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| No.176 |
公式サイトで案内している駅ーマンションのルートは全体的に狭道だけど特に診療所前は坂になってるうえに車通りも多いから危険で車が対向すると通り抜けに滞留するから歩行者は通りにくい。今ですらこんな状況なのにここ大勢の住人が通勤通学に使うとしたらどうなるのか？
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| No.177 |
>>170 マンション検討中さん
スレ主の期待は以下の通りですよん。 必ずしも購入が前提というものではなくてむしろいろんな情報を出したり意見を言うのが大事ですよん。 物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。 資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。 |
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| No.178 |
>>170 マンション検討中さん
雉も鳴かずはなんとやら...はじまりはいつもポジ ここの板はいい想定問集 検討者はここ見てる可能性高いからね ”答”をどう用意して説得できるか営業さんの腕の見せ所ってね しらんけど |
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| No.179 |
>>161 マンコミュファンさん
ChatGPTで作ったような内容ですね。まあそれはどうでもいいとして貴殿の説明が正しいならここも相場の7－8割として最多の5500万円の場合、7857万円ー6875万円が相場ということですか？久地の駅近でもないのに7000万円これが相場ですか？正しいですか？ |
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| No.180 |
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| No.181 |
しらべんでもわかるやろ？
久地で7000とか笑い話にもならんわ |
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| No.182 |
本当にどんなやつが買うんかな？
どうしても久地やってやつ以外考えつかん |
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| No.183 |
１人で１０件以上とか連続で書き込んでたら面白いを超えて恐怖ですよね。
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| No.184 |
どんなマンションも少しくらいは売りがあると思うけどここはひどい言われようだね。
ネガばかりでポジが全くレス出来てないから本当に無いのだろう。 |
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| No.185 |
総菜屋の猫の手も横の居酒屋も閉店後はずっとシャッター降りたまま、最近は、青柳、太郎と花子の昔からのお店も閉店続き、そう言えばいつの間にか花屋もなくなった。
新規開店の善治も開店後、間も無く休業、モッチモパスタはあっけなく閉店、ステーキ屋も店名変わっていた。頑張ってるのはレンゲくらい。 |
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| No.186 |
久地は登戸と溝ノ口に挟まれているからあと少しと言うところで快速待ちで足止め喰らうとイラつく。
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| No.187 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.189 |
[№188と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.190 |
>>187 川崎さん
今の物件はメンテナンス考慮した設計だから70年後も資産性はあると思う。少なくとも土地と言う資産は確実に保証される。ここは70年間土地代解体費払い続けたあげく無価値になる。1500万円の差と将来の資産性と将来にわたって享受できる溝の口の利便性の両方を天秤にかければ良いのではないかな？ |
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| No.191 |
>>190 マンコミュファンさん
https://x.com/toma77dr/status/1844265387065774452 船橋のタワーですら定借だと残り30数年で周辺の半分以下だから厳しすぎる… |
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| No.192 |
>190
５０年過ぎると竪排水管の交換が必要だけど、交換を考えて住戸外に配管を配置する設計って超レアケース。メンテナンス性を考慮して点検口を設けましたなんてのがざら。セールストークには騙されないように。 ７０年定借って、後２０年のために配管交換するのって議論になるリスクがある。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
周辺環境の整備なくして、優良な住宅とはならないのではないかと思います。
開かずの踏切や乗車率の問題を抱える南武線、片道一車線の周辺道路。 学校へのアクセスなど。問題山積み。 |
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| No.195 |
魅力を感じるマンションと思いました。
“大好き” や “これ便利！” に囲まれて毎日がハッピーになる街が新しい久地です。昔の南武線の久地はとは違います。 溝ノ口駅まで3分、渋谷駅まで27分というアクセス、西松屋やトップパルケもあるし、自然に包まれ時代を先取りするウェルビーイングなマンションです。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
こんな小さな駅と狭いエリアにこんな大規模物件建てたら歪みが出るのはわかりきったこと。
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| No.198 |
ウーン、マンション名が17文字とか面倒臭くね？
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| No.199 |
↑その前に何でヒル？知らぬ間に久地は隆起して丘陵地帯になってたとか？笑
ヒルズと言う複数形もイミフだけどポジさん教えてよ。 |
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| No.200 |
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現在の物件
- 所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
- 交通：南武線 久地駅 徒歩7分
- 価格：未定
- 間取：1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：64.60m2～75.60m2
- 販売戸数/総戸数： 未定 / 231戸
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