part 4
前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/
所在地:東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-5(地番)
交通:埼京線 「板橋」駅 徒歩2分 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取:2LDK~4LDK
面積:58.07平米~87.45平米
売主:野村不動産
物件URL:http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社:長谷工コーポレーション
管理会社:野村リビングサポート
[スレ作成日時]2010-03-18 22:29:09
プラウドシティ池袋本町 part4
814:
匿名さん
[2010-04-30 22:37:11]
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815:
契約済みさん
[2010-05-01 01:01:46]
> 805
> 808 いやいやいやいや、それはいくらなんでも年収1700万円をナメ過ぎです。 ちょっとムッときたので、ムキになって反論しちゃいますと、 > 年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。 「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。 > 8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。 私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1%で借りると(新築マンションの提携住宅ローンの金利は店頭金利よりかなり低いって知ってますよね?)、年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。 確かに変動金利は金利変動リスクがありますが、仮に優遇金利でも年3%辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。 私の場合、給料にインセンティブ部分もあって、どうしても年収が200万円~300万円くらいの幅でブレるので安全めに行きたいのと、やはり住宅ローンとはいえ借金なので早く完済したいという思い、それから他のことにもお金を使いたいから、無難な資金計画を組んでいますが、年収1700万円クラスで1億円の物件が絶対不可みたいに言われると、かなり違和感を感じます。 |
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816:
匿名さん
[2010-05-01 01:15:16]
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817:
契約済みさん
[2010-05-01 01:27:13]
ごめんなさい。ついついムキになりすぎました。
これからは検討に役立ちそうな情報を投稿するようにしますね。 |
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818:
匿名さん
[2010-05-01 08:53:58]
この物件検討しているんですが、年収から見ると30才台後半~40台の方が多いのでしょうか・・・?
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819:
匿名さん
[2010-05-01 09:42:27]
>「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。
所得税、住民税だけでなく、社会保険料等も計算に入れていますか? >私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1%で借りると年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。 向こう35年を考える時に、現時点の金利水準や10年限定のローン減税をベースにキャッシュフローを計算するのは、反論のための強弁だとしてもちょっと… >仮に優遇金利でも年3%辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。 最悪のケースとしてではなく、始めから3%程度の金利を想定して資金計画するのが普通です。 そもそも「契約済み」さんは、35年も借りて大丈夫な年齢なのでしょうか? 「年収1700万円で1億円のマンション、子供は私大医学部」といった金銭感覚だと、計画的な繰り上げ返済や貯蓄など到底難しいような気が… >この物件検討しているんですが、年収から見ると30才台後半~40台の方が多いのでしょうか・・・? 「年齢は30歳台が全体の47%程度を占め、40歳代が約25%。4分の3以上が年収1000万円以下の層」 http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0310&f=business_... |
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820:
匿名さん
[2010-05-01 10:19:07]
第2期って何戸くらい出してくるのでしょうか?
もたもたしてると、ここで完売ってこともあるのかな? |
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821:
匿名さん
[2010-05-01 10:44:53]
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823:
匿名さん
[2010-05-01 14:41:12]
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824:
匿名さん
[2010-05-01 15:27:35]
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825:
匿名さん
[2010-05-01 15:46:51]
もうアドレスの話はいいって・・・
次のスレ立てる方はトップに書いといてください。 |
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826:
匿名さん
[2010-05-02 00:35:56]
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827:
匿名さん
[2010-05-02 00:54:47]
そろそろ本題に戻しましょうよ・・・ってことで
第2期のMR行った人います? 価格とか、戸数とか、どんな感じなんでしょう? |
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828:
匿名さん
[2010-05-02 01:17:10]
>年収とローンの話もね
背伸びした分不相応な住人が多いと、以前にも書いたように大規模修繕が頓挫して真っ当な住人まで迷惑を被りますし、破綻して任意売却や競売でもされた日には中古価格にも悪影響を及ぼします。 >掲示板が荒れる元 掲示板より、将来マンションが荒れる方が心配です… |
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831:
匿名さん
[2010-05-02 10:02:52]
SUUMOの最新号に「注目のマンション研究」ということで
ココが紹介されてますね。 内容は褒めっ放しで、まるで広告のようですが。 |
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832:
匿名
[2010-05-02 10:46:50]
それも当然広告でしょ。Yahoo!のトップ画面ではいつも宣伝してるし、この間、駅前でティッシュ配りまでしてたような。立派な折り込み広告は毎週。どんだけ宣伝費かけるねんって感じ。
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833:
匿名さん
[2010-05-02 10:59:05]
大規模だから営業費は大きいんだろうね。
とっちゃった予算は使わないといけないし、広告を出すのは意味があることだし、効果のほどは別としても。 折り込み広告だって発注しちゃったものは配るのが仕事だし。まあ、予定より早く物が完売しちゃったら印刷したチラシを配ることができないだろうから、チラシも残らないように盛んに折り込みも入れてるんでしょうね。 プロジェクト計画時の販売計画と、市況の回復状況にずれが出ているように見える。 |
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834:
匿名さん
[2010-05-02 12:11:34]
役所じゃないんだから、広告費を押さえることも評価されて良さそうなもんだけどね。
まあでも、芸能人使ってTVCMバンバン打つのに比べたら、チラシなんてゴミみたいな費用しかかからんかもしれないが。 |
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835:
匿名さん
[2010-05-02 18:17:45]
全然売れてなかったら検討中の身としては心配になるし
大袈裟すぎる広告もそれはそれで心配になるし 気にせず自分の目で判断すればいいんだけど 大きい買い物だから些細な事でも気になっちゃう |
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836:
匿名さん
[2010-05-03 03:30:41]
野村の販促費用は総事業費の3.5%くらいかな
仮にここの全部の平均価格を5500万としたら 785戸で総事業費は430億 販促費は15億使えることになる 販促費は広告に使うだけじゃなくてギャラリーの設営費や 土地の賃料など他のコストも含むことになるが これだけ財布がでかいということは大規模な広告も できることに変わりはないわけだ 契約者はこのコストも支払っていることになるが仕方がない |
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837:
匿名さん
[2010-05-03 09:24:32]
モデルルームだのギャラリーだのの経費は、必ずしもマンションの規模に比例しないからね。
50邸や100邸のマンションでもモデルルームなしでの販売なんてありえない。 もちろん多くなればいくつかのパターンは用意することになるけど、 邸数が多い分だけ、1邸当たりの負担は少なくなるね。 ただし販促用資料やチラシなんかはある程度、規模に比例するね。 経費が見積もりにくいのは売れ残ってしまった場合だね。 いつまでもいつまでも駅前やら周辺でチラシ配って、新聞に折り込み広告入れて、 建物内モデルルームはそのまま保持して、営業は張り付いて・・・ それにしても全部が売れるのは難しいみたいだから、どこで見切りをつけるかどうかでしょうね。 |
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838:
匿名
[2010-05-03 11:33:58]
なるほど・・。ガーデンソサエティの折り込みが、最近小さくなったのも広告費がなくなってきたからかな。
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839:
ご近所さん
[2010-05-03 11:58:18]
我が家から建設現場が良く見えますが、今日は作業していますね
3連休は無しかな? |
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840:
匿名さん
[2010-05-03 14:54:24]
全く横だけど、ガーデンソサエティ、ときわ台駅徒歩8分でここと同じような値段じゃ、プチバブル期でも割高だし、今となっては売れるはずがないだろうに。
広告でどうにかなるもんじゃないから、潔く値引きすればいいのにねえ・・・。 |
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841:
匿名
[2010-05-03 16:42:54]
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842:
匿名さん
[2010-05-03 17:05:53]
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843:
匿名
[2010-05-03 17:16:56]
842
そもそも格を語るような場所じゃないでしょ。笑われますよ。 |
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844:
匿名さん
[2010-05-03 17:43:48]
この辺で「格」云々いえるのは目白駅くらい?
他はどんぐりの何とやらでは。 でも、目白も大して便利でもないのに値段ばかり高くて、 団塊世代の憧れの住宅地、って感じがしますが。 |
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845:
匿名さん
[2010-05-03 18:01:16]
山手線の中とか、いわゆる都心部であればともかく、
東京北部なんだから、あまり「格」とか言わないほうがいいかと思われ。 たしかに「JR、数路線、駅近」は利便性は優れているとはいえような。 新宿、渋谷、新木場まで直通で行けるし、地下鉄を使えば大手町、日比谷、三田に目黒まで行けるんだから・・・ 「例の物件」は周辺に大型スーパーや量販衣料店があって、決して悪い物件じゃないんだよ。 ただ駅から遠いのと、ちょっとばかりお値段が高いのが残念な結果につながっているんじゃないかな? 目白は利便性はともかく、環境はいいよね。 |
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846:
匿名さん
[2010-05-03 22:30:21]
目白も「格」ありますかね?
なんか、名前だけじゃないですか? |
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847:
匿名さん
[2010-05-03 22:34:00]
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848:
匿名さん
[2010-05-04 00:43:49]
このあたりの教育環境はどうなんですか?
ここを購入したら、公立小、中になりそうなのですが、 文成小学校のホームページの授業改善プランをみたら、 国語も算数も都の平均を下回っているようなのですが。。。 小学校を見たら、校庭開放で子供達が遊んでいて、 のんびりした感じでした。 文成小学校、池袋中学校の評判を教えて下さい。 |
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849:
匿名さん
[2010-05-04 01:11:25]
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850:
匿名さん
[2010-05-04 01:25:04]
>>848さん
文成小は普通の小学校だと思います。 というか、現在文成小は1学年2クラス組めるかどうかの生徒数なので(なので二小との統合による廃校が予定されています)、ここの子供達が全校生徒の半分くらい(またはそれ以上)になるはずです。ですので、小学校のレベルは、プラウドの子供達のレベルでかなり決まるので、特に心配することはないのではないでしょうか? (プラウドの子供達のレベルがどうなるかは分かりませんが、自分も一員ですからそれには文句言えないでしょう) 池袋中は以前は荒れていたように思いますが、現在はどうでしょう? ウチは中受予定なので、あまり興味はありませんが・・・。 |
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851:
匿名さん
[2010-05-04 01:37:18]
>>850
小学校、このマンションの子供たちが半数近くを占めるんなら、かなりの高レベルになると思うよ。 所詮は小学生なんだから、今がどうであれ、期待できるね。 もちろん悪かったっとして文句いえないが、実際には相当期待できると思う。 中学は確かに私立だね。 |
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852:
匿名さん
[2010-05-04 09:19:02]
でも年収1000万以下が4分の3のマンションででしょう
ローン払って中学受験は厳しいねえ |
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853:
匿名さん
[2010-05-04 09:35:21]
>ここを購入したら、公立小、中になりそうなのですが、
>小学校のレベルは、プラウドの子供達のレベルでかなり決まるので、特に心配することはないのではないでしょうか? >小学校、このマンションの子供たちが半数近くを占めるんなら、かなりの高レベルになると思うよ。 世帯年収高いほど高学力 結果によると、知識の活用力を問う算数Bの平均正答率は年収による差が最も大きかった。年収700万円未満では平均の55・8%を下回り、「700万円以上800万円未満」は57・1%。「1200万円以上1500万円未満」は65・9%と平均を10・1ポイント上回り、「200万円未満」の42・6%とは23・3ポイントの開きがあった。 http://www.47news.jp/CN/200908/CN2009080401000722.html このマンションの第1期の契約者の75%以上が年収1000万円以下。 残念ながら「かなりの高レベル」にはなりそうもないような… |
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854:
匿名
[2010-05-04 10:58:06]
近所に住んでますけど、子供は中学からは文京区の私立に行かせました。近隣には名門校もたくさんありますから、選択肢に入れないのはもったいないです。子供の学力や親の経済力にもよりますが、頑張ってみたら?公立に入れても高校・大学受験で相当塾代かかりますよ。中学受験せず公立中→高に行った友達は中退したり、大学進学しなかった友達も多くいます。もちろん子供がしっかりしてれば良いのですが、我が家は私立に入れて良かったと思っています。
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855:
匿名さん
[2010-05-04 12:33:48]
>>853
あくまで統計の話。机上論です。 |
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857:
匿名さん
[2010-05-04 12:36:04]
>>851
小学校は実際期待大だと思う。 かつては繁華街近くのごちゃごちゃした家アパートばかりでレベルも?だったかもしれないが、シスナブ(600戸弱、築13年)、ファミール(約100戸、築13年)の子たちによるレベル引き上げがあって、その効果がまだ残っているうちに、このマンションの子たちがドカッと入れば、かなり期待できると思う。 今でも中学受験塾にクラスの半分くらいが通うと聞くし、中学受験はかなり当たり前な感じになるのでは。 |
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859:
匿名さん
[2010-05-04 13:25:40]
繁華街の外れというより歓楽街の外れ。
小学生とはいえ、底辺の子たちはかなり厳しいよ。 もちろん子供に罪は無いが。 |
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860:
匿名さん
[2010-05-04 14:36:51]
近くの公園には浮浪者がいたし、一体子供達はどこで遊ぶんだろうね?
マンションの中庭かな?(笑) 大人には、便利すぎて言うことの無い物件だけど、 子供の育つ環境としては、???なのかもね。 |
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861:
匿名さん
[2010-05-04 15:39:11]
まともな公園が近所にないのは、この物件の弱点だろうね。
まあ、小学生なら校庭開放で遊ぶのかな。 踏み切りわたってすぐの線路沿いにある清掃事務所跡地が公園(防災広場)になる話があるけど、どうなるんだろう? 結構広い土地だから、ここが公園になればかなり良いのだが。 |
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862:
匿名さん
[2010-05-04 16:01:12]
確かに子供が自転車乗って遊ぶところは見当たらないねえ
まあ浮浪者が多いということは住み心地はいいんだろうね |
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863:
匿名さん
[2010-05-04 20:56:51]
公園なら滝野川側に谷端公園や南谷端公園があるよ。
小学生以上なら子供同士で行くには困らない距離だし、小学校やスーパーも近いから治安もいいよ。 板橋の公園は確かに若干問題がありそうな気配だな。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
799だけど山手道り下のトンネルは知ってるよ。
東池袋ICからは通れないけど。