プラウドシティ池袋本町 part4

[匿名さん]

part 4

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[793: 匿名さん]

>単なるネガにマジレスなのかもしれませんが、この物件の希少性・コストパフォーマンスはかなり良いと思います
>し、ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。

周辺相場に比べて割高だと思うけど。

[794: 匿名さん]

高いと思うなら、買・わ・な・きゃ・いいじゃんｗ

[795: 契約済みさん]

> 793さん

え～と、じゃあ、ここと同等の利便性で、ファミリーに適したマンションで、ここより安いところの具体的な物件名を教えていただけますか？（もう買えないけど）

ちなみに実利的視点だと、都心（大手町・丸の内）への通勤アクセスは、大塚駅前や、それこそ目白駅前より便利ですし、ちょっと大きなお買い物は徒歩2分の板橋駅から池袋へ1駅3分のアクセスですからね。（新宿も「直通」9分、渋谷も「直通」14分ですからね）

・・・とムキになるのも大人気ないか（笑）

[797: 匿名さん]

板橋はなあ。

[798: 匿名さん]

>>797
もうわかりましたのでおとなしく港区にでも住んでいてくださいね


アクセスがいいのは電車だけではないかと
首都高入り口まで５分前後　そこから関越、東北、常磐、東名、中央も空いていれば３０分
以内に接続できるし。

[799: 匿名さん]

>>798

東名、中央は無理でしょ。

[800: 匿名]

どうでもいいけどさ、
ここの宣伝ポスターはらせてくれって来たけど、
３カ月で２０００円てどういうわけ？
ばかにしているの？
そもそも、完売御礼のはずなのに、周辺の競合物件近くで宣伝しようと思っているのは
どういうわけ？

[801: 匿名さん]

>>799
滝野川～調布IC　２９分
滝野川～東京IC　２８分　混雑していなければ法定速度で走ってこの時間です
無論駐車場からの時間ではありませんよ？

http://www.traffic-ch.jp/cgi/index.cgi

[802: 匿名さん]

>>801
東池袋ICの方が近いよ。

っていうか、799は山手通りの下のトンネルが、
渋谷までつながったこと知らないんだよ。

[803: 匿名さん]

>802
どう考えても滝野川の方が近い上に、東池袋IC→C2へはいけませんよ（笑）
C1出るとかえって遅くなります。

[804: 匿名さん]

>>802
君は初台～富ヶ谷～池尻～三軒茶屋が終日大渋滞ということを君は知らないようだね。
首都高利用者の間では常識だが。

東池袋ICから山手トンネル行けない事も知らないようだね。

車持ってない人は知らなくても仕方ないか。

[805: 匿名さん]

＞確かにそんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。

年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。
8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。
1億超の物件など、少し無理どころか夢のまた夢だと思いますが…

＞ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。

第1期の契約者の75%以上が年収1000万円以下。
見栄っ張りだとは思いますが、賢い実利主義者だとは…

[806: 匿名はん]

＞＞No.800
２０００円でも喜んではらせていただくという周辺の住民を思うべし。
しょせんそのようなものなんでしょうよ。

[807: 匿名]

>>806
よろこんで貼らせてもらうって、田舎の廃屋の「マルフク」ならいざ知らず、店先に貼らせろと来たんだよ。
非常識すぎるだろ。
しかも、板橋駅近辺ではなく、ほぼ同時に販売する物件のそば。
ひっしなの？

[808: 匿名さん]

>>年収1700万自己資金2000万あったら
>>そんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、
>>少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。

我が家も年収とかあまり変わりないくらいですが1億超の
物件なんてとんでもないです！無理をすれば...なんて絶対無理。
そんな軽く言える金額ではないと思います。我が家なら
8000万円の物件と聞いても躊躇します。6000万円くらい
なら何とか普通に生活できるかなって感じですね。
せっかく新築分譲マンションに住んだのに、ギリギリの
生活なんてしたくないですからね。

[809: 匿名さん]

>即日完売＝良いマンションとは限らないからね

負け惜しみ、オツ！
抽選外れないように頑張ってね！

[810: 周辺住民さん]

>>806
>>しかも、板橋駅近辺ではなく、ほぼ同時に販売する物件のそば。

三井のマンションの事かな？
あっちのスレに気味悪いカキコミがあるけど・・。

[811: 匿名さん]

探偵会社のポスターよりマシなんじゃないの？

[812: ビギナーさん]

いくらするんでしょう？？

[813: 匿名さん]

>あっちのスレに気味悪いカキコミがあるけど・・。

放火のこと？

[814: 匿名さん]

>>802

799だけど山手道り下のトンネルは知ってるよ。
東池袋ICからは通れないけど。

[815: 契約済みさん]

> 805
> 808

いやいやいやいや、それはいくらなんでも年収1700万円をナメ過ぎです。
ちょっとムッときたので、ムキになって反論しちゃいますと、

> 年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。

「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。

> 8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。

私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると（新築マンションの提携住宅ローンの金利は店頭金利よりかなり低いって知ってますよね？）、年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。

確かに変動金利は金利変動リスクがありますが、仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。

私の場合、給料にインセンティブ部分もあって、どうしても年収が200万円～300万円くらいの幅でブレるので安全めに行きたいのと、やはり住宅ローンとはいえ借金なので早く完済したいという思い、それから他のことにもお金を使いたいから、無難な資金計画を組んでいますが、年収1700万円クラスで1億円の物件が絶対不可みたいに言われると、かなり違和感を感じます。

[816: 匿名さん]

>>815
そういう争いはローンスレでやってもらえませんか？
年収1700あれば1億物件には手が届く思います。

[817: 契約済みさん]

ごめんなさい。ついついムキになりすぎました。
これからは検討に役立ちそうな情報を投稿するようにしますね。

[818: 匿名さん]

この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？

[819: 匿名さん]

＞「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。

所得税、住民税だけでなく、社会保険料等も計算に入れていますか？

＞私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。

向こう35年を考える時に、現時点の金利水準や10年限定のローン減税をベースにキャッシュフローを計算するのは、反論のための強弁だとしてもちょっと…

＞仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。

最悪のケースとしてではなく、始めから3%程度の金利を想定して資金計画するのが普通です。

そもそも「契約済み」さんは、35年も借りて大丈夫な年齢なのでしょうか？
「年収1700万円で1億円のマンション、子供は私大医学部」といった金銭感覚だと、計画的な繰り上げ返済や貯蓄など到底難しいような気が…


＞この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？

「年齢は30歳台が全体の47％程度を占め、40歳代が約25％。4分の3以上が年収1000万円以下の層」
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0310&f=business_...

[820: 匿名さん]

第2期って何戸くらい出してくるのでしょうか？
もたもたしてると、ここで完売ってこともあるのかな？

[821: 匿名さん]

>>819
人の懐具合をいちいち算段しなくていいんじゃない。
大きなお世話。うざいよ。

[823: 匿名さん]

>>819
あなたは港区でもどこでも好きなところを買ってください。
年収1700万円あれば預金もそれなりに持っておられるでしょう。
ここの検討者ですらないあなたが心配することではありませんよ。

[824: 匿名さん]

＞822

うん、板橋駅前なのに池袋
でも、住所が池袋本町だから池袋

[825: 匿名さん]

もうアドレスの話はいいって・・・
次のスレ立てる方はトップに書いといてください。

[826: 匿名さん]

>>825
同意　年収とローンの話もね　無駄な自慢とそれを叩く痛い人しかいないし
そんなことはチラシの裏にでも書いておいて下さい　掲示板が荒れる元

[827: 匿名さん]

そろそろ本題に戻しましょうよ・・・ってことで
第2期のMR行った人います？
価格とか、戸数とか、どんな感じなんでしょう？

[828: 匿名さん]

＞年収とローンの話もね

背伸びした分不相応な住人が多いと、以前にも書いたように大規模修繕が頓挫して真っ当な住人まで迷惑を被りますし、破綻して任意売却や競売でもされた日には中古価格にも悪影響を及ぼします。

＞掲示板が荒れる元

掲示板より、将来マンションが荒れる方が心配です…

[831: 匿名さん]

SUUMOの最新号に「注目のマンション研究」ということで
ココが紹介されてますね。
内容は褒めっ放しで、まるで広告のようですが。

[832: 匿名]

それも当然広告でしょ。Yahoo!のトップ画面ではいつも宣伝してるし、この間、駅前でティッシュ配りまでしてたような。立派な折り込み広告は毎週。どんだけ宣伝費かけるねんって感じ。

[833: 匿名さん]

大規模だから営業費は大きいんだろうね。
とっちゃった予算は使わないといけないし、広告を出すのは意味があることだし、効果のほどは別としても。
折り込み広告だって発注しちゃったものは配るのが仕事だし。まあ、予定より早く物が完売しちゃったら印刷したチラシを配ることができないだろうから、チラシも残らないように盛んに折り込みも入れてるんでしょうね。
プロジェクト計画時の販売計画と、市況の回復状況にずれが出ているように見える。

[834: 匿名さん]

役所じゃないんだから、広告費を押さえることも評価されて良さそうなもんだけどね。
まあでも、芸能人使ってTVCMバンバン打つのに比べたら、チラシなんてゴミみたいな費用しかかからんかもしれないが。

[835: 匿名さん]

全然売れてなかったら検討中の身としては心配になるし
大袈裟すぎる広告もそれはそれで心配になるし
気にせず自分の目で判断すればいいんだけど
大きい買い物だから些細な事でも気になっちゃう

[836: 匿名さん]

野村の販促費用は総事業費の3.5%くらいかな

仮にここの全部の平均価格を5500万としたら
785戸で総事業費は430億
販促費は15億使えることになる

販促費は広告に使うだけじゃなくてギャラリーの設営費や
土地の賃料など他のコストも含むことになるが
これだけ財布がでかいということは大規模な広告も
できることに変わりはないわけだ

契約者はこのコストも支払っていることになるが仕方がない

[837: 匿名さん]

モデルルームだのギャラリーだのの経費は、必ずしもマンションの規模に比例しないからね。
50邸や100邸のマンションでもモデルルームなしでの販売なんてありえない。
もちろん多くなればいくつかのパターンは用意することになるけど、
邸数が多い分だけ、1邸当たりの負担は少なくなるね。
ただし販促用資料やチラシなんかはある程度、規模に比例するね。


経費が見積もりにくいのは売れ残ってしまった場合だね。
いつまでもいつまでも駅前やら周辺でチラシ配って、新聞に折り込み広告入れて、
建物内モデルルームはそのまま保持して、営業は張り付いて･･･
それにしても全部が売れるのは難しいみたいだから、どこで見切りをつけるかどうかでしょうね。

[838: 匿名]

なるほど・・。ガーデンソサエティの折り込みが、最近小さくなったのも広告費がなくなってきたからかな。

[839: ご近所さん]

我が家から建設現場が良く見えますが、今日は作業していますね

３連休は無しかな？

[840: 匿名さん]

全く横だけど、ガーデンソサエティ、ときわ台駅徒歩8分でここと同じような値段じゃ、プチバブル期でも割高だし、今となっては売れるはずがないだろうに。
広告でどうにかなるもんじゃないから、潔く値引きすればいいのにねえ・・・。

[841: 匿名]

＞840さん ですよね～。完成して一年経つし、相当値引きしてもいいんじゃないかな。でもここの利便性にはかなわないから買わないけどね。

[842: 匿名さん]

>>840
利便性だとそうかも知れないけど、
「板橋駅」と「ときわ台駅」だと格が違うと思う。

まあ例の物件は「なんちゃって常盤台」の前野町だけどね。