プラウドシティ池袋本町 part4

[匿名さん]

part 4

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[727: 匿名さん]

同感。ただし東棟に住んでないなら。

[729: 匿名さん]

ラッシュ時とは大体何時くらいから何時までですか？
娘が６時５０分くらいの電車に乗る計算になるのですが、やはりすごい込み具合なのでしょうか？
埼京線の混雑が気がかりのひとつです。

[730: 匿名さん]

>>726
山手線駅に近い方がよくね？

[731: 匿名さん]

＞私は昔小規模マンションの外壁・防水工事で住民の足並みが揃わず
＞嫌な思いをし、それから戸建て派になりました。

ありがちな話ですね。

バブル期に4億円で分譲された高級マンションでも、全館空調の修理費を一時金として徴収する際に揉めたそうです。

1億円弱で中古購入した庶民数名が「数年しか使っていないのに同額を払うのは納得行かない」と抵抗したようですが、大多数のお金持ちからは「修理後に使う年数は同じ。そもそも100万円程度で何をガタガタ言っているのか。」と一笑に付されたそうです。

この物件も80㎡超をキャッシュで購入するお金持ちの方から、年収の5倍や6倍のローンを抱える分不相応な方々まで様々いらっしゃるようですが、どうやら後者の方が多いようですね。

大規模修繕が軒並み先送りされ、物件価値が毀損されなければ良いのですが。

[732: 匿名さん]

>大規模修繕が・・・

説明会・契約会で説明がありました　あなたなどの心配には及びません

[733: 匿名さん]

>>729
６時５０分くらいの埼京線なら女性専用車両がないですよね。
それほど激混みではないからでしょう。
本当に気がかりならば、平日のその時間に実際に乗ってみたらいかがでしょうか。

[734: 匿名さん]

>>729
6:50は大丈夫

[735: 匿名さん]

7時前の混み具合、大丈夫ということで安心しました。
駅に近いということは帰り道の心配があまりないので、大きな要因です。
前向きに検討したいと思います。

[736: 匿名さん]

埼京線の板橋駅が混むって言うのは分かるんですけど、三田線はどうですか？
やっぱり混むんでしょうか？

[737: 匿名さん]

>>736
ラッシュ時は当然混雑しますが、埼京線とは比べものになりません。

[738: 匿名さん]

718さん
中古マンションを購入した経験がなく、疑問に思っていましたが、
やはり年数を経たマンションは修繕費も管理費も高くなっているんですね。
特に5年、10年など修繕費見直しの時期にバッティングすると支払いも厳しくなるので、
買い時を見極めないといけませんね。

[739: 購入検討中さん]

三田線は、三田から目黒方面に延伸になった時にかなり込むようになってしまいました。
都営地下鉄は切符代が高いですね。

ただ、三田線がいいなと思うのは、踏切がなく、地下鉄なので、ほとんどストップがないこと。
天候にも影響されません。

埼京線もあれっと思うくらい空いていることがあります。事故があった時なんか、かなり
込むので、そういうときは池袋から歩くことをおすすめします。まあ、年に数回ですよ。
Google Mapで調べてみたら、2.5Kmほどなので、大人なら、30分はかからないと思います。

[740: 購入検討中さん]

726　730

山手線に近い方がいいけど、その上で住もうと思って検討してるわけで、どこでもよくね？

まあでも、埼京線あれば、新宿池袋渋谷直通だし、自分的には事足りるかも。

[741: 匿名さん]

>722
自転車賛成。
特にこの辺の移動だったら自転車のほうが速い。
梅雨時期真冬はつらいが。

[742: 購入検討中さん]

年賀状出すのは都内の人が多いから「プラウドシティ池袋本町」はちょっと恥ずかしい。
勝手に差出人住所を「プラウドシティ板橋駅前」にしちゃおうかと思うけど、いい？

[743: 匿名さん]

>>742
ご自由にどうぞ。

[744: 匿名さん]

マンション名書いて年賀状出すんだ・・・。

[745: 匿名さん]

>>744
普通書かない？
>>743
後は郵政省さんに任せる。

[747: 匿名さん]

>>745
自分はマンション名書いて出してます。

[748: 匿名さん]

>>746
このスレと豊洲は関係ないかと思うけど。

[750: 匿名さん]

744です。

マンション名を書くことが恥ずかしいと思うのに、マンション名を変えてまで年賀状に記載しようとする人の気がしれないと思いません？

恥ずかしいと思うなら、書かなきゃいいじゃんと思ったんですよ。
まさに743さんの考え方の通りになっちゃうんですが。

ちなみに私もマンション名を書いて年賀状出してます。

[751: 匿名さん]

恵比寿にあっても「代官山」
調布市なのに「成城」
豊島区高田にあっても「目白」

それに比べれば池袋本町にある「プラウドシティ池袋本町」の何が恥ずかしいのか理解できない。

[752: 匿名さん]

２期が始まったんでアンチも増えてきたな
豊洲？話にならんな。あんな土壌汚染が惨いの人が住むところじゃねぇよｗ

[754: 匿名さん]

住宅情報雑誌に、著名住宅評論家による論評が出てたけど、いくらくらいかかるんだ？

[755: 匿名さん]

やっぱ、ここ気になるんだ～？もう巣に帰ったら？
豊洲のスレはどこも〇〇としてるもんねぇ。

[756: 匿名さん]

ここの好調さに比べて埋め立て地はさっぱりですからね。
焦る気持ちもわかります。

[757: 匿名さん]

＞説明会・契約会で説明がありました

デベロッパーは修繕積立金を低く抑え売り易くするため、確信犯で楽観的な修繕計画を作成します。
当然、1回目か2回目の大規模修繕で積立金は底をつく事になります。

その場合管理組合は一時金の徴収を検討する事になりますが、住人の住宅ローンが年収の5倍6倍当たり前の物件では貯蓄ゼロの世帯が珍しくないため計画は頓挫。
後は、大規模修繕を先送りして老朽化を受け入れるか、銀行から高利で借入して大規模修繕を強行し、修繕積立金の高騰を受け入れるかの二者択一です。

何れにせよ、物件価値の毀損に繋がります。


＞あなたなどの心配には及びません

ますます、心配になりました。

[758: 匿名さん]

>>757
ラッキー　ライバル一人減ったネ

[760: 匿名さん]

豊洲物件の方がここより高グレードなのは認めるが埋立地は好きになれない。

[761: 匿名さん]

確かに抑え目の修繕積立金でお金が足りなくなったらお金を集めないといけないですよね。
ここは世帯数が多いから、話し合いできちんとお金を集められるのかちょっと不安ですね。

正直、皆さん途中で修繕積立金を増やすとなったら払いますか？
うち１世帯で決められない事だから気になります。これはどの物件でも一緒ですよね。
世帯数が多いと１世帯の負担が少ないのは魅力だけど多いからこそ決定するまで相当もめるとかあるんでしょうか。

大規模マンションの事例などあったら知りたいです。

[762: 匿名さん]

これだけ大規模だと住民総会は体育館とか貸切ってやるのかな？

[763: 匿名]

757
あなたが理想とするマンションはどこ？

[764: 匿名さん]

プラウドシティ周辺って学校が多いですよね
子供があと2年で小学校なので学校選びに悩みそうです
あの辺で評判のいい小学校ってありますか？

[765: 購入検討中さん]

そもそも学校って選べるんですか？

それとも私学の話？

[766: 匿名さん]

＞751

確かに池袋本町にあるんだから池袋本町という名前がつくのは当然ですね。
まぁ、ネームバリュー的にも「板橋」よりも「池袋」のほうがいいのかもしれませんが。

[767: 匿名さん]

池袋本町というと池袋駅前と勘違いする人もいそう？

[768: 購入検討中さん]

>757さん

営業さんから話聞いてますか？
ネガレスのつもり？
知ったかぶり？
通りすがりですよね。

一般的にはそうかもね。
ここの修理修繕費は同等大規模物件より高いですよ。

[770: 匿名さん]

別に池袋の駅前なんてどこにも書いてない気が・・・

普通高級マンションでも駅前とかいれるか？　プラウド代官山駅前？
あとは>>751がいいたい事を代弁してくれたので省略

自分要町と池袋の駅の間くらいに住んでるけど環境悪いし　池袋駅前なんてファミリーで住む所じゃない。
しかも自慢できる駅でもないし（笑）

[771: 匿名さん]

>>761
基本的に修繕費は上がると考えた方が良いです。
ここも長期修繕計画でそうなっているはず。

[772: 匿名さん]

画数判断的に板橋より池袋本町のほうがよかったんじゃない（笑）

[773: 匿名さん]

>>765
越境入学で調べると色々出てくるけど
目当ての学校に入学するのは大変みたい、住民票の移動とかね

[774: 匿名さん]

>>768
維持積立金が最初から高いのはいいのではないでしょうか。その高い積立金をローンや管理費と併用して支払いができる人だけが購入を決めるのですから。

入居直後にどんどん上がる物件よりよほどいい。

[775: 匿名さん]

ＪＲ板橋駅は歴史があって、東京駅・池袋駅よりも古い駅です。
新宿駅・渋谷駅・赤羽駅と共に明治１８年３月１日に開業しているので、もう１２５年になりますから。
だから何だって言うわけではありませんが、「板橋駅をナメんなよ！」です（笑）

[776: 匿名]

板橋駅をナメてはいませんが、早く南口を作って欲しいです。（｡・_・｡）

[777: 匿名さん]

板橋駅の南口？？
そんな計画ありません。

[778: 匿名さん]

池袋より古いんなら先に池袋って駅名にすれば良かったね。

[779: 匿名さん]

板橋駅古くて歴史あるのはいいんですけど、未だに高架になってないんですよね。
このマンションとても良いと思うんですけど、踏切のある街ってちょっと考えちゃいますね。
あの区間の高架は無理なんでしょうかねえ。

[780: 匿名さん]

板橋駅の踏み切り高架はほぼないと思います。
池袋方面に行くと東上線とも平行しており、この両方をやらなければならないため莫大な土地と費用がかかります。
しかも東上線には北池袋という駅があり、これもなんとかしなければなりません。
もちろん板橋駅前（赤羽寄り）だけやるという方法もなくはありませんが、費用対効果を考えたらないと思います。

[781: 匿名さん]

高架にできないなら地下に埋めちゃうってのはどうでしょう？
騒音問題も解決できるし。

[782: 匿名]

774
後から上げないために高くなってるわけじゃないから、上がるものは上がるよ。最初から高いから上がらないとは言えないのでは？
払える人しか住めないから良いというのは同意。

[783: 匿名さん]

そもそも駅周辺ってそんなに混みます？そういうイメージがあまりないです。
混まないなら高架とか地下バイパスとか作る必要ないですよね。

[784: 匿名さん]

年収1700万自己資金2000万あったら、ここよりもっと上を狙った方がいいですかね。
駅前に魅力を感じますが、板橋駅ってのでちょっと躊躇。やっぱり港区にあこがれます。

[785: 匿名さん]

第一期の前もあったなぁ、
板橋バッシング

結果はご存知の通り即日完売！

[786: 匿名]

でも二期以降は良いへやないよ

[787: 匿名さん]

即日完売＝良いマンションとは限らないからね

[788: 匿名]

近所に住んでますが、駅前はそんなに混まないし、あえて踏切を使わなくてもすぐ横には幹線道路があるし、迂回する方法はありますよ。それにあのマンションに住むなら踏切を使う必要はほとんど無いんじゃないですか？TSUTAYAに行くとしても、マンションすぐ横の道を通って反対側に出られますしから、問題ないと思います。

[789: 匿名]

近所に住んでますが、駅前はそんなに混まないし、あえて踏切を使わなくてもすぐ横には幹線道路があるし、迂回する方法はありますよ。それにあのマンションに住むなら踏切を使う必要はほとんど無いんじゃないですか？TSUTAYAに行くとしても、マンションすぐ横の道を通って反対側に出られますしから、問題ないと思います。

[790: 匿名さん]

固定資産（建屋）税どれくらいになりそう？

[791: 匿名さん]

＞年収1700万自己資金2000万あったら、ここよりもっと上を狙った方がいいですかね。

7000万円の物件を購入した場合、住宅ローンが年収の約3倍ですから、贅沢しなければそれなりに貯蓄や繰上返済が可能な範囲内ではあります。

但し、年収1700万円にボーナスやインセンティブが少なからず含まれるのであれば、予算はもっと抑えるべきでしょう。

[792: 契約済みさん]

> 年収1700万自己資金2000万あったら、ここよりもっと上を狙った方がいいですかね。
駅前に魅力を感じますが、板橋駅ってのでちょっと躊躇。やっぱり港区にあこがれます。

私もだいたい同じくらいの年収、自己資金なのですが、確かにそんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。私は港区とかはあまり趣味じゃないので（価格的にもきついと思いますが）、文京区の物件など（アトラスタワー茗荷谷、ブリリア文京千駄木など）を比較検討していました。

ただ、山手線の辺りまで来ると、ほんの2～3kmくらい都心に進むだけで加速度的に価格が上がるので、コストパフォーマンス的にはかなり疑問が出るところです。確かに通勤時間が少し短くなったり、少し公園などが多くなったり、アドレスの見栄えが少しよくなったりするのですが、そこまでの価格差が出るのか？？というところがどうしてもぬぐえず（貧乏性だからでしょうかね）、地縁も考慮して、結局ここを買うことにしました。

784さんがおいくつかにもよりますが、ウチはこれから子ども達の教育費も考えなければなりませんし（みんなひたすら私立→私大医学部に行きたいとか言うかも？）、旅行とか、趣味とか、1000万円単位の差があれば、そちらにお金を使いたいなと思いました。

単なるネガにマジレスなのかもしれませんが、この物件の希少性・コストパフォーマンスはかなり良いと思いますし、ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。

私のあこがれは千代田区の番町とかですが、それは子どもに目途がついて、そのときも欲しかったらまた考えたいと思います。

（まあ、こんな長々と書く間でもなく、みんな本当は分かっているから大人気なんでしょうが）

[793: 匿名さん]

>単なるネガにマジレスなのかもしれませんが、この物件の希少性・コストパフォーマンスはかなり良いと思います
>し、ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。

周辺相場に比べて割高だと思うけど。

[794: 匿名さん]

高いと思うなら、買・わ・な・きゃ・いいじゃんｗ

[795: 契約済みさん]

> 793さん

え～と、じゃあ、ここと同等の利便性で、ファミリーに適したマンションで、ここより安いところの具体的な物件名を教えていただけますか？（もう買えないけど）

ちなみに実利的視点だと、都心（大手町・丸の内）への通勤アクセスは、大塚駅前や、それこそ目白駅前より便利ですし、ちょっと大きなお買い物は徒歩2分の板橋駅から池袋へ1駅3分のアクセスですからね。（新宿も「直通」9分、渋谷も「直通」14分ですからね）

・・・とムキになるのも大人気ないか（笑）

[797: 匿名さん]

板橋はなあ。

[798: 匿名さん]

>>797
もうわかりましたのでおとなしく港区にでも住んでいてくださいね


アクセスがいいのは電車だけではないかと
首都高入り口まで５分前後　そこから関越、東北、常磐、東名、中央も空いていれば３０分
以内に接続できるし。

[799: 匿名さん]

>>798

東名、中央は無理でしょ。

[800: 匿名]

どうでもいいけどさ、
ここの宣伝ポスターはらせてくれって来たけど、
３カ月で２０００円てどういうわけ？
ばかにしているの？
そもそも、完売御礼のはずなのに、周辺の競合物件近くで宣伝しようと思っているのは
どういうわけ？

[801: 匿名さん]

>>799
滝野川～調布IC　２９分
滝野川～東京IC　２８分　混雑していなければ法定速度で走ってこの時間です
無論駐車場からの時間ではありませんよ？

http://www.traffic-ch.jp/cgi/index.cgi

[802: 匿名さん]

>>801
東池袋ICの方が近いよ。

っていうか、799は山手通りの下のトンネルが、
渋谷までつながったこと知らないんだよ。

[803: 匿名さん]

>802
どう考えても滝野川の方が近い上に、東池袋IC→C2へはいけませんよ（笑）
C1出るとかえって遅くなります。

[804: 匿名さん]

>>802
君は初台～富ヶ谷～池尻～三軒茶屋が終日大渋滞ということを君は知らないようだね。
首都高利用者の間では常識だが。

東池袋ICから山手トンネル行けない事も知らないようだね。

車持ってない人は知らなくても仕方ないか。

[805: 匿名さん]

＞確かにそんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。

年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。
8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。
1億超の物件など、少し無理どころか夢のまた夢だと思いますが…

＞ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。

第1期の契約者の75%以上が年収1000万円以下。
見栄っ張りだとは思いますが、賢い実利主義者だとは…

[806: 匿名はん]

＞＞No.800
２０００円でも喜んではらせていただくという周辺の住民を思うべし。
しょせんそのようなものなんでしょうよ。

[807: 匿名]

>>806
よろこんで貼らせてもらうって、田舎の廃屋の「マルフク」ならいざ知らず、店先に貼らせろと来たんだよ。
非常識すぎるだろ。
しかも、板橋駅近辺ではなく、ほぼ同時に販売する物件のそば。
ひっしなの？

[808: 匿名さん]

>>年収1700万自己資金2000万あったら
>>そんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、
>>少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。

我が家も年収とかあまり変わりないくらいですが1億超の
物件なんてとんでもないです！無理をすれば...なんて絶対無理。
そんな軽く言える金額ではないと思います。我が家なら
8000万円の物件と聞いても躊躇します。6000万円くらい
なら何とか普通に生活できるかなって感じですね。
せっかく新築分譲マンションに住んだのに、ギリギリの
生活なんてしたくないですからね。

[809: 匿名さん]

>即日完売＝良いマンションとは限らないからね

負け惜しみ、オツ！
抽選外れないように頑張ってね！

[810: 周辺住民さん]

>>806
>>しかも、板橋駅近辺ではなく、ほぼ同時に販売する物件のそば。

三井のマンションの事かな？
あっちのスレに気味悪いカキコミがあるけど・・。

[811: 匿名さん]

探偵会社のポスターよりマシなんじゃないの？

[812: ビギナーさん]

いくらするんでしょう？？

[813: 匿名さん]

>あっちのスレに気味悪いカキコミがあるけど・・。

放火のこと？

[814: 匿名さん]

>>802

799だけど山手道り下のトンネルは知ってるよ。
東池袋ICからは通れないけど。

[815: 契約済みさん]

> 805
> 808

いやいやいやいや、それはいくらなんでも年収1700万円をナメ過ぎです。
ちょっとムッときたので、ムキになって反論しちゃいますと、

> 年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。

「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。

> 8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。

私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると（新築マンションの提携住宅ローンの金利は店頭金利よりかなり低いって知ってますよね？）、年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。

確かに変動金利は金利変動リスクがありますが、仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。

私の場合、給料にインセンティブ部分もあって、どうしても年収が200万円～300万円くらいの幅でブレるので安全めに行きたいのと、やはり住宅ローンとはいえ借金なので早く完済したいという思い、それから他のことにもお金を使いたいから、無難な資金計画を組んでいますが、年収1700万円クラスで1億円の物件が絶対不可みたいに言われると、かなり違和感を感じます。

[816: 匿名さん]

>>815
そういう争いはローンスレでやってもらえませんか？
年収1700あれば1億物件には手が届く思います。

[817: 契約済みさん]

ごめんなさい。ついついムキになりすぎました。
これからは検討に役立ちそうな情報を投稿するようにしますね。

[818: 匿名さん]

この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？

[819: 匿名さん]

＞「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。

所得税、住民税だけでなく、社会保険料等も計算に入れていますか？

＞私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。

向こう35年を考える時に、現時点の金利水準や10年限定のローン減税をベースにキャッシュフローを計算するのは、反論のための強弁だとしてもちょっと…

＞仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。

最悪のケースとしてではなく、始めから3%程度の金利を想定して資金計画するのが普通です。

そもそも「契約済み」さんは、35年も借りて大丈夫な年齢なのでしょうか？
「年収1700万円で1億円のマンション、子供は私大医学部」といった金銭感覚だと、計画的な繰り上げ返済や貯蓄など到底難しいような気が…


＞この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？

「年齢は30歳台が全体の47％程度を占め、40歳代が約25％。4分の3以上が年収1000万円以下の層」
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0310&f=business_...

[820: 匿名さん]

第2期って何戸くらい出してくるのでしょうか？
もたもたしてると、ここで完売ってこともあるのかな？

[821: 匿名さん]

>>819
人の懐具合をいちいち算段しなくていいんじゃない。
大きなお世話。うざいよ。

[823: 匿名さん]

>>819
あなたは港区でもどこでも好きなところを買ってください。
年収1700万円あれば預金もそれなりに持っておられるでしょう。
ここの検討者ですらないあなたが心配することではありませんよ。

[824: 匿名さん]

＞822

うん、板橋駅前なのに池袋
でも、住所が池袋本町だから池袋

[825: 匿名さん]

もうアドレスの話はいいって・・・
次のスレ立てる方はトップに書いといてください。

[826: 匿名さん]

>>825
同意　年収とローンの話もね　無駄な自慢とそれを叩く痛い人しかいないし
そんなことはチラシの裏にでも書いておいて下さい　掲示板が荒れる元