パークホームズ大倉山ザ・テラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ大倉山ザ・テラスについての情報を希望しています。
大倉駅と菊名駅の間に新しくパークホームズがたつようです。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2343/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155452

所在地：神奈川県横浜市港北区菊名6丁目175-1（地番）
交通：東急東横線「大倉山」駅　徒歩8分
東急東横線「菊名」駅　徒歩11分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.82㎡～80.76㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・日本郵政不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年10月）【2LDK】
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[40: マンション検討中さん]

上の方で「通路が狭い」とおっしゃってるのは、歩道橋降りたところの綱島街道の歩道の幅が狭いという意味だと思います。確かに部分的に1ｍ弱しかないので。
代替案として、数十ｍ距離が延びてしまいますけど南側の水路上(歩道)を西側に出て環状2号、新幹線をくぐり大倉山まで行く、住宅街を抜ける平らな道ならあります。最初の水路上は狭いですが、それでも1.5ｍ幅ぐらいはありますのでベビーカーのすれ違いぐらいはできます。さらに20ｍ遠周りになりますが北側の通路(歩道)から周り込めば道はもっと広いです。
これらも試してみてください。1分ぐらいの距離の差なら歩道橋を上り下りするよりは楽かと。ただ、上でも言われているようにバイクの通り抜けに会うことはあるかもしれません。車はあまり通りません。

[41: 名無しさん]

>>39 匿名さん
東横線沿いではないですが、鶴見のシェフルールがかなり価格抑えられていたので、金利上昇を考慮してこちらも7000万円台の部屋も多く出てくるのかもしれないですね。

[42: 通りがかりさん]

ここ、モデルルーム見学はいつ頃からですかね

[43: マンコミュファンさん]

↑の人が詳しく説明してくれて助かりました。

本当に歩道橋降りてすぐが狭すぎてびっくりしました。
迂回路を通ればいいんでしょうけど、諸々込みで、歩道橋にエレベーターないのもキツイなぁと。
自転車用の坂はあるけど、結構急なのでベビーカーとかは怖い印象です。

綱島街道沿いは日中どの時間に通っても渋滞してるし、プレミストと同様に排気ガスや音は気になりそう。

あと大倉山、とてもいい街なのに、なんで駅近くの道が狭いんだろうか。
傘さしてるとすれ違うのもストレスなぐらい。。

[44: 検討板ユーザーさん]

結局は価格次第。立地はよくないので、その辺を織り込んであるかどうか

[45: eマンションさん]

>>44 検討板ユーザーさん
立地が良くないというのは、具体的にどのように良くないのでしょうか。
このあたりの地縁があまりないので、教えて頂きたいです。

[46: 通りがかりさん]

>>45 eマンションさん
これまで指摘されてる通り、主に道路関係です。駅近ではないこと、大通り沿いで車通りが多いこと、歩道の道幅が狭いこと、などですね。ちょっといけばサミットもあるし生活利便性自体はそこまで悪くないと思いますが

[47: eマンションさん]

>>46 通りがかりさん
ありがとうございます！
お子様がいる家庭だと確かにちょっと不安要素かもですね、、

[48: 検討板ユーザーさん]

皆さんはこのマンションの価格はいくらぐらいで出されると予想されますでしょうか？

[49: 評判気になるさん]

>>48 検討板ユーザーさん
坪450くらい

[50: マンション掲示板さん]

>>48 検討板ユーザーさん
3LDKは350くらいかなと

[51: 評判気になるさん]

>>48 検討板ユーザーさん

>>2 で投票結果出てますよ

[52: マンション検討中さん]

430くらいかな

[53: 匿名さん]

４ＬＤＫの８０㎡って狭いのかなと思ったのですが
間取りをみるとそうでもないのかな。
洋室２のサービススペースってどう使えるのでしょうね。
この部屋からの扉となっているのですが、クローゼットみたいに使えそう？

[54: マンション検討中さん]

>>53
これ外じゃないです？普通にエアコンの室外機置く場所何じゃないかと。掃き出し窓でなくて、腰窓だからサービスバルコニーじゃなくてサービススペースになってるんじゃないかな、と思います。

[55: 名無しさん]

ディスポーザ付いてるんですねここ！
この規模感のマンションだと無いかと思ってました。

[56: 匿名さん]

>54

エアコン、設置する業者さんが大変そう。

[57: 匿名さん]

>55

この規模でディスポーザー、管理費設定が適切か確認かな。

[58: 匿名さん]

第1期の販売予定時期は2025年3月上旬、まだまだ先ですね。
なんて言ってると、あっという間に3月になってしまうのでしょうけど。

具体的な検討や計画や準備をするためにも、早く詳細が公開されると良いのですが。
物件エントリーしてどれだけの情報が入手できるものか、価格はまだわからないような気もしますが。

なかなか良く考えらているなと思える間取りとか、立地などから考えると高そうな気がします。

[59: 名無しさん]

ここ外廊下なんだろうか？

[60: 周辺住民さん]

外廊下ですね

[61: eマンションさん]

立地が悪いから，そこまで高い値段にならないと予想
坪430-450ぐらいかな？

[62: 周辺住民さん]

さすがに1億以下でしょうね

[63: マンション検討中さん]

ホームページに設備仕様が出ています。

郊外の三井らしく普通といったところでしょうか。
防音に関する記載が見当たらないのが気になります。

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
三井も三菱も郊外だとコストダウンの徹底に励んでいるように思います。それでもセーブできる金額はたいしたことなさそうなので、多少高くなっても充実した設備仕様で購入検討者の気持ちをつかんだほうがいいと思うのですがどうなんでしょうね。

[65: 匿名さん]

明日、予定価格発表なんだね

[66: 匿名さん]

坪370万円台！まあまあ高いなぁ
プレミストより坪20万位上がったか

[67: 評判気になるさん]

2階でこの価格…やはり安くなかったですね

[68: 匿名さん]

プレミストも販売に苦戦していたのに、それより更に値上げでは一層厳しそうな感じです。

[69: 購入経験者さん]

値上げしていたし大規模で竣工前完売
苦戦というレベルでもないでしょう

[70: 匿名さん]

「専用庭」を謳ってるけど、これってどうなんだろうね。管理は１階の住民にゆだねられるので、手入れせずに草ぼうぼうになったり植えた木が２階まで伸びて問題にも。

[71: 匿名さん]

モデルルーム予約もう埋まってるみたいだし、
うだうだ言ってたら完売しそうだね
これ2次以降値上げするんじゃない

[72: 口コミ知りたいさん]

安くはないけど高くもない感じかな？
大倉山駅からのアクセスと立地が悪いから、悩みどころ

[73: 匿名さん]

大倉山駅徒歩8分なら悪くないのでは？
菊名や新横浜も歩こうと思えば歩ける距離なので、意外と便利だと思います。
3駅ともほぼ平坦な道のり。これは坂の多い横浜市では貴重なこと。
ただ、大豆戸の交差点近くの綱島街道沿いなので、微妙な立地ではある。

[74: 検討板ユーザーさん]

>>73 匿名さん
確かに大倉山駅からは8分ですが、
歩道橋がデフォですが、エレベーターが無い上に、降りる場所も極狭ですからねぇ、、

菊名に行くにしても、道幅が狭いので通勤時間は帰宅時間はかなり歩きづらそうな印象です。。

ここ買うなら日当たりに目を瞑ってリビオ新横浜の方が良さそうな..

[75: ケルベロス]

大倉山住まい、現地も普通に見に行きました。
■メリット
大倉山も菊名も徒歩圏内
はま寿司近い
高速道路の出口近そう
■デメリット
メイン道路が目の前
歩道橋にエレベーターが無い

別に悪くは無い物件かと思いました

[76: 匿名さん]

駅からの経路がバリアフリーでないって結構なマイナスポイントだと思うけど。

[77: 匿名さん]

>>75 ケルベロスさん
はま寿司という特に変哲もなくありふれた回転ずしチェーン店が近くにあることをメリットとしているのは面白いです。
はま寿司フリークの方ではま寿司をこよなく愛している方なのかと想像しましたが、一般的にははま寿司が近くにあるからといってマンションの価値が高くなるわけでもないと思います。

[78: 匿名さん]

>>駅からの経路がバリアフリーでないって結構なマイナスポイント
ということは、ベビーカーを使うプレミスト大倉山に住むママたちは菊名駅を使っているのでしょうかね。

[79: 匿名さん]

プレミスト側は歩道橋使わなくても大倉山駅いけますね

[80: 契約者さん3]

ここも歩道橋なしで行けます。無印パークホームズの線路側から環2をくぐることができます。

[81: eマンションさん]

南に広い駐車場があるから、そこにマンション建ちそうな気がしますね。もし建つとほぼ日当たりなしの距離になるかと

[82: マンション検討中さん]

プレミストとの比較だと少し値上げくらいかもしれないですが、周辺の中古相場とはかけ離れてませんか？これでも新築至上主義で売れてしまうんですかね。

[83: マンション検討中さん]

値上げ、価格維持、大っぴらに値下げ、こっそり値下げの何れになるかは分かりませんが、最終的には売れるかと。
ファミリータイプは何だかんだ文句言いながらも買う人はいそうだけど、この立地・価格の広めの1LDKってどんな人が買うのか想像もつかない。

[84: 検討板ユーザーさん]

>>81 eマンションさん

そうですね、駐車場の用途が住居地域ではなく近隣商業であることもポイントだと思いました。プレミストやこのマンションの西側と違って日陰規制も若干緩くなりますし、高度地区の細かい規制も変わってしまうのはデメリットかと。

[85: 検討板ユーザーさん]

連投すみません。逆に4LDKの列や74E-1,2あたりまでは向かいが戸建てなので、かなり買いだと思いました。

[86: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
昨今の市況を見る限り、値上げはあっても値下げは無いと思われます。
特に東横線沿線の新築はここ何年かでは高い高いと文句言われながら難なく完売してますのでデベは強気です。
（少なくとも築浅で）中古で割安なものがそんなにある印象は無かったですが、あれば中古を買った方がコスパはいいと思います。

[87: 匿名さん]

レスポンスが悪すぎる

[88: マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン菊名の中古が坪316万円で苦戦しているところを見ると、坪370万円そこそこのここはどうですかね。坂道とフラットアプローチで2割の価値の価値があると見るか。

[89: 匿名さん]

こちらは大綱中学区に加え、フラットな徒歩圏内に飲食店やスーパー、ドラスト、保育園など多数あり便利に暮らせると思います。
ヴェレーナとの価格差が3割でも、子持ち共働き家庭ならこちら一択じゃないでしょうか。