ザ・パークハウス武蔵野レジデンスは？

[買い替え検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashino-r/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155396

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社： 川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

住所:東京都武蔵野市中町3丁目1624番5(地番)
交通:ＪＲ中央線「三鷹」駅（北口）徒歩12分
間取り:1LDK～3LDK
面積:48.52m2～88.60m2

【物件概要を追記しました。2024/09/20 管理担当】

[109: ご近所さん]

駐車場の入口の写真を撮ってみました。

[110: 検討板ユーザーさん]

武蔵野市は面倒な自治会が無いのが良い所

[111: 通りがかりさん]

武蔵野市の良いところはバランス。都会感と郊外感が混ざり、暮らしやすい
悪いところは高速道路の入り口が遠い

[113: eマンションさん]

中野のシティテラスは比較対象としてよさそうです。
中野はジリジリ値上げして坪500万。東中野すみふVS三鷹三菱だと三鷹のほうが安そうですが、坪450万だとすると周辺中古と比較すると安く感じるような。やはり400後半を予想。

[114: 匿名さん]

坪400台、まずないと思う。一階の陽当りの悪い部屋とかはあり得るかもしれないけど。

[115: 検討板ユーザーさん]

>>109 ご近所さん

右端は臨時駐車場かな。緊急車両のほかにゴミ収集車や宅配車も止めていいスペースになる？

奥まった駐車場だけど写真のコーンのバーが2mなら、幅は4メートルくらいありそうだし、行き違い可能そうだね。

平均坪435だと思う。400台はありえないと言っていた人たちは全員ハンコ用意しておけよ！

[116: マンション掲示板さん]

>>115 検討板ユーザーさん

三菱はウマシカじゃない。
郊外の駅遠で、車寄せも無い低スペックマンションに、500以上の単価設定するはずがない。

だからこそ、高価格設定するなら、最上階だけプレミアムフロア設定するはずだが、それもない。
つまり、この立地では、そもそも高単価では無理だと判断したんだろう。

まあ、せいぜい450が上限だよ。
逆にそれ以上なら他のマンションに逃げる客が多数出るよ。

[117: 匿名さん]

同感なんだけど昨今の価格上昇を甘く見ない方が良いかなと。もはや一般人想像や希望の斜め上を行くような値付けばかり。。

[118: マンション検討中さん]

>>86 マンション検討中さん
＞もはや一般人想像や希望の斜め上を行くような値付けばかり。。

この点は同感。そもそも、三鷹の駅から10分超で、1億超える部屋があるというだけで、既に、いっちゃってる。笑

[119: ご近所さん]

2018年施工のシティハウス吉祥寺北町(徒歩17分)の新築価格が坪単価350～380万で、今中古でだいたい同じ位。
シティハウスはスミフ&公園隣接だけど、こちらの方が駅には近い。380～430万辺りのレンジかなぁ。

[121: ご近所さん]

>>115 検討板ユーザーさん
ここは駐車場ではなく進入路ですね。
１Fの住戸１軒分ですから、幅は行き違いできると思いますが、ゴミ収集車や宅配車のような車高２mを超えるような車は無理かな。

[122: ご近所さん]

>>119 ご近所さん
建物自体や歩道の提供、セットバックの大きさ、植栽や外構の作りなど、シティハウス吉祥寺北町の方が断然高級だと思います。駅からの距離が1.5倍あるのだけは気にする人にはマイナスでしょうけど。

[123: 通りがかりさん]

SUUMOの住戸配置図が更新されて見やすくなってますね。Krの間取り好きだなー

[124: 評判気になるさん]

>>119 ご近所さん
2018年と今では建築コストが大きく異なるだろうと言うことと駅前のシティハウスがどんどん値上げしてるから北町が果たしてどこまで参考になるのか。実質バス便物件だしね。地所は十中八九駅周辺相場を基準にしてくるんじゃなかろうか。ああやだやだ

[125: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[126: マンション検討中さん]

駅前シティハウスは坪600超えか、えらいこっちゃ

[127: マンション掲示板さん]

>>125 名無しさん

武蔵野市だよ

[128: eマンションさん]

見てきた。外構がほぼ仕上がって、エントランス付近は路駐上等！になってた
それ以外はあまり気にならないかな。

デザインを吉祥寺北町のシティハウスと比べるとキツいけど、この辺の他のマンションとはドッコイだし

価格にしても地所は売れ行き次第で交渉できるから売り手の額面通りで見る必要ないよ

[129: マンション比較中さん]

シティハウス吉祥寺北町って地下階アリで外廊下のあそこでしょ？

[130: マンション検討中さん]

バルコニーを腰壁にしたのは、中学校への配慮なのではなかろうか。
北町シティテラスをGoogleマップで見て思った。

[131: 検討板ユーザーさん]

>>130 マンション検討中さん

ガラス手摺の乳白色でも良いわけで、建て替える学校の設計までは気にしていないと思うなあ

むしろバルコニーの配置的に90度向かいになる部屋があるから、そっちに配慮しつつ統一感のためにコンクリート多めにしたように思ったけど

[132: 通りがかりさん]

>>131 検討板ユーザーさん
理由は気になりますよね。
私はこの建物が道路ギリギリなので、車火災を考慮した防火性能確保が理由かなと思ってました。

[133: 匿名さん]

単純に建物の工法上そうなっただけとかないの？

[134: マンション掲示板さん]

>>132 通りがかりさん

仮にそうだとしても、防火なら前面に豪華なタイル位は貼れたはず。

ま、多少でもコストケチってんだよ。

[135: マンコミュファンさん]

>>132 通りがかりさん

なるほど防火か。ほかにも地震や事故で公道にガラスが飛散しないように、とかもありそう

[136: マンコミュファンさん]

こういう駅遠マンションは、デザインに尖ったセンスが無いと厳しい。ただでさえ、目立たないから。
それはセオリーなんだが、敢えて逆を狙ったか。

さて、吉と出るか凶と出るか来月には明らかになるだろう。

ところで、リセールバリューを期待する人もいると思うが、買い手は駅10分以内で検索する人が圧倒的に多いからら、何か尖った魅力がないと、そもそも対象に挙がらない。

このマンション買うなら一生自分が住み倒すつもりがないなら、辞めた方がいい。

[137: ご近所さん]

大正通り、トラックが止まるとこんな感じです。

[138: マンション検討中さん]

>>137 ご近所さん

分かりやすい参考情報有難うございます。

小さめの宅配車なら、一時停車で何とかなりそうですね。
ま、それでも、近所の人は迷惑でしょうけど。

大型の引っ越しトラックとか停まったらどうなりますかね！？
横を大型トラックは通貨出来ないでしょうね。

[139: eマンションさん]

>>138 マンション検討中さん

大正通りは2トン以上通行禁止だからそんな場面ないよ
もう引っ越しの話いいよ、一時駐車スペースもあるし

[140: 匿名さん]

駅前シティハウスも駐車場スペースなくて普通に路駐でやってたよ。世の中そんなの幾らでもある。

[144: 通りがかりさん]

ここは、
入口と裏口は、どちらもエントランス二段階ロックだろうか？
エレベーターは着床制限あるのだろうか？
また、非常階段は、出る時は鍵無しで、入る時は自身の鍵で自分の階とロビー階だけ入室可能になっているだろうか？これが欠けると着床制限は意味がない。

駐車場の入り口は、自動ゲート着いているだろうか？
ゲートが無いと誰でも入れるから、特に平置駐車コーナーに停める車は盗難や傷つけのリスクが否定出来ない。

このマンション、仮に、これらのセキュリティが満足いくレベルなら、私は、価格がバカみたいに高く無い限り、是非前向きに買いたいと考えている。

見た目のデザインは、自分も吹付よりはタイル貼りが好きだが、ま、絶対条件では無い。

宅配トラックが狭い道路を塞いでしまう問題は、近所には申し訳ないが、お互い様で勘弁して頂きたい。

さて、来月のMR案内会が楽しみだ。

[145: マンション検討中さん]

>>143 通りがかりさん
142さんが書いてるのはマンションとして配送車などの荷捌きスペースなどの運用をどう考えているかって事でしょう。それはデベロッパーとして運用を想定すべき事ですから。

[146: eマンションさん]

>>144 通りがかりさん

「確かに、」さん、
駅距離、外観、道幅、の次はセキュリティに文句なのですね。
セキュリティに関しては、情報得たとしてもこんな掲示板につらつら書かないほうが良いかと思いますよ

[147: マンション検討中さん]

この物件気になってるけど、坪単価600超えたら無しだな… 500前後が平均でないと割に合わん…

[148: 匿名さん]

シティハウス武蔵野の中層東向き中古が坪600万強で売りに出てるね。いくら新築で地所だからってそこに近づけすぎると客付かない気がするね。

[149: マンション検討中さん]

横河グラウンド前のパークハウス武蔵野中町の中古とどちらが高くなりそうでしょうか。ただ、あそこの中古はなかなか出てこないですよね

[150: 通りがかりさん]

>>149 マンション検討中さん
あちらは名前は似てますが数段上のクラスの物件ですね。

[151: 匿名さん]

パークハウス武蔵野中町は全戸70平米以上でファミリー中心だからあまり動かないよね。長く住むつもりで買ってる人が大半かと。仮に転勤とかあっても立地的に売らずに賃貸運用とかしやすいし。もし同じ時期に中古が出たら仮に多少高かったとしても武蔵野中町の方がいい気がする。

[152: 匿名さん]

プラン、見ました

住戸一覧から詳しく間取りを見ることができるからいいですね。2LDK、3LDKがあります。一部1LDK。74.07㎡の間取りが多いのかなと思いますが、505の85.63㎡マンションもあったりしてかっこいいですね。
玄関横が吹き抜けというのも素敵だし、角部屋でルーフバルコニーがひろいところもいい。収納も広くてゆったりしていると思いました。

[153: 匿名さん]

ここ買うなら駅前シティハウス買った方がいいのでは？

[154: 匿名さん]

価格帯が同じならそうだろうけど、さすがにこっちのほうが安いのでは。シティハウス買えない層の受け皿になるのかなと。それでも坪500万超で億前後とかになるとどれだけ検討者残ってるのか。注目だね。

[155: 名無しさん]

平均坪500くらいらしいです。70平米で億は余裕で超えます。

[156: 匿名さん]

吉祥寺のオプレジよりは安い

[157: マンション検討中さん]

>>146 eマンションさん
＞セキュリティに関しては、情報得たとしてもこんな掲示板につらつら書かないほうが良いかと思いますよ

誰も、何も情報を記載していなくて、どうなっているのかMRで確認したいと言ってるだけのようですが、逆に、何かよほど問題点で隠蔽したいことを貴方は知っているのですか？

[158: マンコミュファンさん]

三鷹駅の反対側でブリリアが発売。駅徒歩7分。定借かと思ったら普通借地。
比較したいけど入居時期が一年も遅いから、ブリリアを待てるかどうか。

[159: マンション検討中さん]

>>157 マンション検討中さん
普通にセキュリティ関係の情報をこうした外野が見る匿名掲示板に書かない方がいいんじゃないって話しでしょ。どこをどう勘繰ったらそんな考えに至るのやら…。

[160: eマンションさん]

>>159 マンション検討中さん

だから、MRで確認したいと言ってるのだから、何の問題がある？何もやばい話が出る素地はないよ。

[161: 名無しさん]

>>158 マンコミュファンさん
ブリリアの場所悪くないね。目の前の道路車の通りも少ないし。最短ルートだと三平だけどオオゼキコラル地下東急も大きな遠回りにならない。
とは言え竣工が先なので借地と言えどその頃の価格が果たしてどうなっていることやら。

[162: マンション掲示板さん]

>>155 名無しさん
何で知ってるんですか？

[163: eマンションさん]

>>158 マンコミュファンさん
普通借地だと取壊し費用がかからないし、永住できるってこと？

[164: 検討板ユーザーさん]

>>163 eマンションさん

取り壊しまで織り込むかは地主との契約による、けど普通借地だとまず含められないわな。いわんや賃貸借契約の地で永住せんとするような輩は地主側からお断りだがw

[165: 評判気になるさん]

>>161 名無しさん

南口で2年待てるなら他に野村・阪急・フジタが、それぞれ三鷹の徒歩圏で中規模のマンションを建てるみたい。でももうその頃には再開発も具体化するだろうし、一次取得層は買えないんじゃないかな。

ここも坪500なら、大人しく周辺中古にするべきと思うけどさ。

[166: 評判気になるさん]

>>155 名無しさん
>平均坪500

その情報はまじですか？
というと、７０平米の最上階は、1億ウン千万になるのかな。ここ買うなら、もう希望の部屋まで決めていたんだけど、そりゃ。高いなあ。諦めて撤退するかな。

[167: 名無しさん]

>>163 eマンションさん

普通借地は永住できますよ。土地分の固定資産税がない代わりに地代を支払うイメージです。地代の契約がどうなっているかは要確認です。あと、土地を担保にしないと契約できない住宅ローンがあります。ネット銀行系に多いです。

[168: 匿名さん]

>>166 評判気になるさん
ローレルコート下連雀の方のMR見学しに行った時に、他社情報の相場を教えてもらいました。同業他社だとある程度の相場は知っているらしいです。あと、2025年に三鷹駅周辺で立つマンション情報とかも。ここ以外にもジオ、プラウド、ブリリアができるはずです。

[169: eマンションさん]

>>168 匿名さん
近鉄の方が、徒歩12分のこの物件を坪500と言ったんですか？

[170: 口コミ知りたいさん]

シティハウスの価格考えたら坪500は妥当だし売れるだろうね

[171: マンション掲示板さん]

他社商品を高く見積もってくれれば相対的な魅力は高まるから価格表を見るまでは何とも…

[172: 匿名さん]

吉祥寺徒歩9分のオプレジが坪600超、三鷹駅徒歩3分のシティハウス武蔵野も坪600超。駅距離がもっとあるとは言えぎりぎり徒歩圏内のパークハウスが坪400台で設定されるとは思えない。15年前ならタワーズの上層階が坪400台で買えてたと思うと恐ろしい世の中だ。でもこれが現実なんだよね。

[173: マンション検討中さん]

ここって小学校の隣だから、グラウンドの土煙の影響受けそう…

[174: 口コミ知りたいさん]

>>173 マンション検討中さん
中学校だよ

[175: マンション検討中さん]

>>172 匿名さん
名前がパークハウスだからと言って、そりゃ、ピンキリでしょ。
ここは、誰がどう考えてもピンではなくて、キリに近い部類でしょ。

[176: マンション検討中さん]

>>172 匿名さん
10年前の西久保3丁目のパークハウスで坪250だったと思う。ほぼ地ぐらいは同等だけど、倍もいくか？

[177: 匿名さん]

シティハウスが相場を大きく変化させちゃったからな。。

[178: マンコミュファンさん]

>>172 匿名さん
徒歩３分築4年のパークハウスが坪490万がしばらく売れてないけど。12分のここが500オーバーで売れるのかな？

[179: 検討板ユーザーさん]

>>169 eマンションさん
はい。ブランシエラの方も400くらいだったので、武蔵野市、小規模、駅距離12分で考えると500は相場だそうです。

[180: 名無しさん]

相場なのでしょうね。2年前の御殿山のリストレジデンスが坪500万平均くらいで早めに完売してたね。

[181: 通りがかりさん]

>>178 マンコミュファンさん
同じ最寄り駅とはいえ、三鷹アドレスより武蔵野アドレスの方がなぜか高いのは昔からですね

[182: 評判気になるさん]

>>181 通りがかりさん
駅まで距離が同じなら行政の影響でそうかもね。
ただ武蔵野市全体ではなく、吉祥寺や御殿山アドレス等の影響では？

[183: 口コミ知りたいさん]

まあ2年前の価格なんて参考にならないくらい相場上がっちゃたよね...都心がさらに上がればこちらに流れてくるだろうし、下がることも期待薄い。辛いね。

[184: eマンションさん]

>>178 マンコミュファンさん

ということは、ここは、５００未満でしょう。

[185: マンション検討中さん]

>>184 eマンションさん
徒歩12分ですからね。
小規模かつ内廊下なので管理費および修繕費もかなり重たくなるでしょう。

[186: マンション検討中さん]

でも、共用設備はほぼゼロだし、コンシェルジュも無いし、各フロアゴミ置き場もないし、それほど高くならないのでは？

[187: マンコミュファンさん]

小規模は高くなりがちですよね

[188: 評判気になるさん]

>>178 マンコミュファンさん
新築売り出し時の価格知らないけど、西側で眺望の抜けもあるしそんなに酷い物件でもなさそうだけどね。上連雀で坪499万はさすがにダメなのか。

[189: 検討板ユーザーさん]

>>188 評判気になるさん
洋室がオールリビングインだし好き嫌いは別れそう

[190: マンション検討中さん]

坪500なら東中野徒歩9分のシティハウス中野、プラウドの世田谷物件など選択肢は沢山あるね。
広域検討者は撤退かと。

[191: eマンションさん]

>>190 マンション検討中さん

同感です。

ここは、プレミアムフロアが無い、1階から5階まで同じいわゆる団地仕様の庶民向けマンションで、駅12分。共用設備無し。
そりゃ、アピールするとしたら、パークハウスにしては、安い価格位しかアピールポイントがない。

仮に価格が高かったら、誰も買いません。
三菱さん、価格期待してます。

[192: マンコミュファンさん]

坪500でも駅前シティハウスに比べたら十分安いというね

[193: 名無しさん]

全部屋500超えてくるか、400台の部屋が出るか

[194: 匿名さん]

一階とかは一部あり得る気もするけどね。
とは言え、外観はともかく内装の仕様とか見ると安くしてくる気がしない。内廊下でディスポーザーや食洗機も標準だし。

[195: 口コミ知りたいさん]

竣工済み販売な点も含め、この規模で安く売り出す意味は売り手側からすれば皆無ですね。坪500でも近隣からの住み替え含め地縁者で大方は埋まると思われますし、残りをしばらく時間掛けて売っていく感じでしょうね。

[196: マンコミュファンさん]

>>195 口コミ知りたいさん

竣工販売でダラダラ人件費かけたくないから、サクッと今期（3月まで）に完売するような値段で出してくるような気がするけど。

[197: eマンションさん]

>>196 マンコミュファンさん
500前後ってサクッと完売する値付けだと思うけどな

[198: 評判気になるさん]

>>197 eマンションさん
坪500だとシティテラス中野やパークシティ高田馬場の低層階が買える価格だけど、郊外かつ徒歩12分のここがサクッと完売するかな？
今月のオンライン説明会を待ちましょう。

[199: 検討板ユーザーさん]

>>198 評判気になるさん
長く住むなら東中野より高田馬場より、三鷹に住みたいな。

同じように思う人けっこういそう。
すでに近隣に住んでいる人ならとくに。

[200: 口コミ知りたいさん]

>>198 評判気になるさん
上の人も書いてるけど、中野や高田馬場とは街の色が違うからねぇ。地所レジなので長期販売は想定してないだろうけど、サクッと完売とかはそれも考えてないだろう。物件の周りを歩いてみたけど、今のタイミングでこの仕様だったら坪500万なら御の字だと思う。スミフがシティテラスとかで出したらって考えたら恐ろしい...。

[201: マンション検討中さん]

>>196 マンコミュファンさん
同感です。

三菱からすると、はなから、この規模のこのスペックのマンションは、自前で抱えて、いつまでも営業張り付けて販売するようなレベルの代物ではない。

さっさと、売り切って、それ以上人件費掛けたくないに決まっている。

プレミアムフロア設定もないし、最上階でツボ500くらいだと予想。

[202: 匿名さん]

コロナ前物件のザ・パークハウス吉祥寺が坪400万～500万台だったような朧げな記憶が。グレード違いそうだし徒歩十数分とは言え吉祥寺と三鷹どちらも利用できる立地という事もあり駅遠物件にしては当時かなり高額の部類だったような。あれから5年で市況が大きく変わってる中坪400万台でここが出てきたらすぐ売れそう。でも出てくるのかな、どうなんだろう。吉祥寺9分のオープンレジが坪600万台らしいから駅力とデベのブランド力（コスト面含め）で多少相殺されて1割引きがせいぜいな予感もするけど。 400万台だったら検討者殺到しそうだよね。

[203: 匿名さん]

徒歩17分のファインスクエアが坪300万台半ばから400万台、徒歩15分のザ・パークハウス吉祥寺が坪400万台半ばから500万台、駅前シティハウスが坪600万台。ここはどうなるかな。500万台中心で一階だけかろうじて400万台、そんな感じになるのでは。

[204: ご近所さん]

ここ高そうですね～　新築にこだわる人には他より安ければ魅力があるのでしょうけど、ご近所目線ではとてもそんな価値があるように思えないです。狭い道路に面した敷地に目一杯に建っていて、周りに空地の提供もありませんからね。
最初は駅からの距離とか部屋の広さとか一番気にすると思いますが、実際住んでみると、共有部分の充実度とか管理とかがとても満足度に効いてきます。
近くの築浅物件の方が断然お得な気がしますけどね。余計なお世話でした。

[205: 匿名さん]

最近出物があるのか知らないけどプラウドシティの中古とかもいいんじゃないのかね

[206: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん
ということは、あなたの予想は坪540万ですか？
70平米で11500万弱。ありえない

[207: 検討板ユーザーさん]

>>204 ご近所さん

ご近所目線だったらこの物件の価値が高いほうが良いじゃん

[208: 匿名さん]

>>205 匿名さん

坪390-400で出てる、ご存知だと思うけど借地だね。

他だとレジデンスコート吉祥寺は坪410。

近隣の取引実績だと、ここは坪470（70平米でグロス億）を超えるとかなり厳しくなると思う。