MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshimachuoekimae-residence/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155354

所在地：鹿児島県鹿児島市武1丁目8番1（地番）
交通：JR「鹿児島中央駅」 徒歩3分
間取：未定
面積：62.70平米～97.96平米
売主：九州旅客鉄道株式会社 日本郵政不動産株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

250戸とザガーデンより規模が大きいですが広さは同じ程度で価格は高くなるでしょうね。設備は通常のMJRと変わらず簡素ぽい。

駐車場は総戸数260戸に対して184区画184台（平置4台、車椅子使用者優先区画1台、自走式179台・月額使用料未定）で立地考えるとまあまあかな。

[2: マンション掲示板さん]

タワマンじゃないんかーい

[3: 通りがかりさん]

建設予定地付近に住まれてる方の地域的なお話し聞きたい

[4: マンション検討中さん]

MJRは上荒田に220戸、加治屋町に420戸、駅西口の2件で約420戸と大規模マンションを建設予定。
駅周辺にそこまで一気に人を集めなくてもよいのにとも思うのですが、売主側は数年かけて完売しさえすればよいのでしょうね。
毎日のように車を使う者にとってはいくら自走式とはいえマンション出入りを含めた周辺の渋滞事情も気になるところで、人や車の混雑による環境ストレスを考えるのであればやはり少し離れた場所の方が住みやすいかなとも思っており悩み中です。
あと隣のザ・ガーデン同様にこちらも何割か抽選となるのか．．．。

[5: 匿名さん]

>>2タワマンじゃなくても19階建て60mマンションにしてくれればよかったんだけどな45mか…

[6: 口コミ知りたいさん]

MJRは戸数がやたら多くて需要を見越した計画とは思えない。横の移動が大変でスタイリッシュな外観ではないから若年層、高齢者はあまり好まないでしょう。

[7: マンション検討中さん]

永住するにはちょうどよさそう

[8: 匿名さん]

>>JR九州と日本郵政不動産２社による鹿児島中央駅前プロジェクト第二弾
この点注目

九州新幹線あればどこにでも行けるし、飛行機での移動で全国飛び回れるし。鹿児島のいいところは食べ物がおいしくて、しかも安いこと。

本当、永住用です。

[9: 通りがかりさん]

JRも日本郵政も元国営企業。それが元国有地を利用して分譲マンション化。

国民は怒って良い案件。

[10: マンション検討中さん]

事前案内会のお知らせが届きました。(平面図と間取り図の資料付)
260戸マンションとしては立体駐車場を含めてコの字型で機能的に考えられている方かもしれませんが、実際に車を使う場合の自分の行動と駐車場エレベーター・階段、メール宅配コーナー、居住者用エレベーター、ゴミステーション等の場所を照らし合わせてみるとやはり気が萎えてしまいそうです。
高年層に突入した後のことを考えると既に完売したファーネストのような中規模マンションの方がはるかに住みやすいのかも．．．。
ただ予定価格帯と雰囲気は知りたいので予約はしておこうと思っています。
それにしても販売は2月からなのに事前のTVコマーシャルを流し過ぎでは？

[11: マンション住民さん]

>TSUTAYAが選定した書籍を愉しむこともできます。
ツタヤがかかわった図書館とか在庫処分品で数年前の資格本とか平気でおいちゃうんですよね。なんでこんなつぶれかけの企業へ依頼したんだろう。
https://wpb.shueisha.co.jp/news/society/2015/09/07/53198/

[12: 匿名さん]

金額のお知らせがありましたね。Cタイプ (2LDK 62.70m2)で3600はちょっと高いかな…。南向きだと4500からでしょうか。駅近分の価格が上乗せなんでしょうね。

[13: 匿名さん]

今回のビートル浸水隠蔽、昔ではJR九州住宅の融資水増し不正とグループが大きくなれば色々と目が届かなくなるね。

でもビートル浸水隠蔽は悪質で、本体の鉄道事業があるにも関わらず安全に対する意識がなさ過ぎる。
乗客の命より企業の利益に重きを置く企業風土なのだろう。

[14: マンション検討中さん]

西口の県工業試験場跡地の活用方法について民間事業者から20件以上のアンケート応募があったとのこと。
こちら検討中の者にとっては車渋滞等の影響少ない活用方法をお願いしたいところですが、2月販売開始前の情報如何によってはこちらの販売人気にも何がしか影響出るかもしれませんね。

[15: 名無しさん]

よそで見たんですが、武小武中って今そんなに悪いんですか？
松原小甲東中より悪いって…
中学から公立に行かせない方も多そうですが…

[16: マンション検討中さん]

事前案内会で予定価格？のようなものを見せてもらいましたが2～3LDKなら夫婦共働きで手の届く範囲かなと思いました。市内色々みてますが、荒田付近よりは良心的な価格設定なのかと感じます。

[17: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
後半の方の案内会に出る予定の者です。
昨年はファーネストやザ・ガーデンの案内会で見せられた価格表に驚きがっかりさせられた口なのでそれを聞いてちょっと安心しました。
専有面積や向き等を考えれば少なくとも中低層階の価格に関しては隣のザ・ガーデンと同程度でしょうか。
それにしても提示される販売予定価格帯が丁寧で少し細かければありがたいのですが．．．(ザ・ガーデンの時はあまりに大雑把すぎてこれもがっかり)。

[19: マンション検討中さん]

昨日事前案内会に行ってきました。
日曜だからか、かなりの来場数でした…
隣のザ・ガーデンも先月行きましたが、
そこで見せて頂いた価格よりはかなり下がっているように見えました。（まだ価格未定とのことでなんとも言えないですが…）
再来回からはある程度価格も分かってくるとのことで、年末の間に色々検討しようと思います

[20: マンション比較中さん]

ファーネスト＋MJR?2棟の合計600世帯の増加による武岡近辺さらなる渋滞の悪化は必須だろう。日常的に車を使用する家庭はキツイか・・・

[21: マンション検討中さん]

事前案内会に行ってきました。レジデンスを検討されている方は駅近に魅力を感じて検討されているのでしょうか。

[22: マンション検討中さん]

個人的にはほとんどJR等を利用していないので特に駅近希望というわけでもなく、どちらかといえばストレスの少ない環境の方を優先したいのですが、
ただ年齢等今後のことを考えるとやはり買い物等の諸施設が身近に揃っているという利便性の方が勝るというところですかね。
ところで今更ながら駅近のザ・ガーデンとファーネストの販売価格だけを参照すると、ファーネストは全体的にかなり高め(4400万辺りから)だったのに対しザ・ガーデンの方は低層階2LDKであればまだ低めだったように思います。(といっても3400万前後から?)
ただザ・ガーデンの口コミを見ると第1期で3割弱が抽選とのことですので、260戸のレジデンスで仮に低め広めの価格であればそれなりに下の階1割ほどは抽選必須となりそうでしょうか．．．。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん

1期最安価格でも、そこまで安くなかったと思いますが、2期以降で条件の悪い部屋は安かったのですか？徒歩2分のザ・ガーデンで、もしその価格なら大抽選会だったのではと思います。

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん
1期最安は3800万円台、2期以降は価格が上がっていると思います。1期最安の部屋は倍率10倍くらいだったと聞きました。

[25: マンション検討中さん]

レジデンスの価格はザ・ガーデンより低く設定されるだろうと予測されていると聞いていましたが、「予測より高いな(そんなもんだろう)」というのが感想です。

[26: マンション検討中さん]

3LDK(おそらくGタイプ)で3600万台半ば、2LDK(Ｊタイプ)4階で3800万台との情報もありましたが実際には大幅に変更されたということですか．．．。

[27: マンション検討中さん]

MJRの加治屋町計画は坪どのくらいですかね、
それ次第では4～5年ここの価値も上がるのかなと感じましたが。

[28: 匿名さん]

こちらも抽選になるんでしょうか？

[29: マンション検討中さん]

今年はマンション価格下落の方向へ行きそうな気がする

[30: マンション掲示板さん]

>>29 さん
立地がよくない中古マンションは値下がりしやすい気がしますね。しかし、人件費、資材費が高騰してることを考えると、新築マンションが安くなることはあまり期待できない気もしますね。

[31: マンション検討中さん]

このマンションは売れるのは早いのかな？
新築でも売るのに苦戦してる物件も見ますが…

[32: マンション検討中さん]

ザ・ガーデンの方はHPによれば販売開始後1年数か月で約9割成約とのことで完売まではまだ時間を要するでしょうが一応好調といえるでしょうか。
ちなみにファーネストの方はさすがに特徴を生かして1年弱で売り切りましたね。
こちらの物件は更にそれらの後でより大規模ということで売り切るまでは数年かかると思いますが、北側隣の県保有地計画にも若干左右されるかもしれません。

[33: eマンションさん]

MJRのように供給量が多くて毎回同じようなマンションだと希少性が薄れて飽きられて来るところはある。ただ鹿児島の新築マンションは他の地域のように短期間で急激な値上がりはまだしていないから買いやすい時期ではある。

[34: マンション検討中さん]

最近の価格上昇は建築費等が大きく影響しているのでしょうが、国の公示価格や路線価データによるとこの辺りの土地価格も3年ほど前までは横這い、その後上昇に転じて1割ほど上がってきているようですね。
ただいくら立地上有利とはいえ、さすがにこの金利上昇の中で近隣物件の在庫がだぶつき傾向となってくれば売主側としても更に価格を引き上げることには慎重になっていくのでしょう。
その一方で専有面積の縮小や設備仕様の選別・効率化は既に先行顕著で、実際モデルルームを回っても10年前に比べてワクワクどころか(10年も経つのにこんなものかと)標準仕様のダウングレードがはっきり感じられてがっかりすることも多くなってきました。(売主によっては床暖房を標準で備えるなどうれしいところも)

[35: マンション比較中さん]

完売まで時間かかりそうだね
もしかしたら完成後も販売してそう

[36: 名無しさん]

>>35 マンション比較中さん
そうなのですか？？

[37: マンション検討中さん]

何しろ隣のザ・ガーデンと合わせた約420戸を数年かけて販売するようなものなので売る側も完売までそれなりに苦労すると思います。
今週末から申込みが始まるザ・レジデンスも注目したいところですが、逆にその影響をこれからもろに受けてしまうザ・ガーデン側の竣工まで1年を切った中での今後動向も気になっています。
同じくMJRのザ・ガーデン鹿児島中央(本当に紛らわしい)では最後数百万円の値引きまで行い竣工後2年以上かけて472戸を売り切ったとのことですが、さすがに駅近の立地だと竣工前値引きはたいして期待できないのでしょうね。
もし竣工後に棟内モデルルームが準備されればそちらが狙い目．．．でもそれも抽選？

[38: 名無しさん]

ザ・ガーデン鹿児島中央は戸数が多いこともあるかと思いますが、値引きまでされていたのですね

[39: マンション検討中さん]

夕方のニュースによると、北隣の試験場跡地について民間には売却せずに周辺の渋滞緩和につながる利用方法を目指すとの合意がほぼなされたとのこと。
(バスの駐車スペース、多目的オープンスペース等）
バス駐車場が実際の渋滞緩和にどうつながるのかよくわかりませんが、敷地が広いだけに一方の多目的オープンスペースというのが憩いと食の広場のようなゆったり要素含むのであれば方向性としてはまずまずといったところでしょうか．．．？

[40: マンション掲示板さん]

3690万円(Cタイプ）～1億2000万円（第1期）
2LDK～4LDK
62.7m2～97.96m2

[41: 匿名さん]

>>40 マンション掲示板さん
2LDKで3690万円ですか？3LDKですと、どのくらいか教えてください。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>40 マンション掲示板さん
やはり1億いく部屋あったんですね～

[43: マンション掲示板さん]

来場予約開始
第一期63戸
西向きは売れにくいだろうね。

3LDK+2WIC　南向き
Fタイプ72.6㎡
5030~5470万円

3LDK+WIC　南向き
Iタイプ70.4㎡
5110~5140万円

[44: 評判気になるさん]

>>43 マンション掲示板さん
中層階のお値段でしょうか？
最終のお値段は知らないのですが、上層階はもっと高かった気もしていており…

[45: 評判気になるさん02]

第2期以降での値下げはあるのでしょうか。ザ・ガーデンではどうだったのかなと思いまして…

[46: マンション検討中さん]

一般的な話として、竣工済み物件で売主が売り急ぐ場合、値下げの可能性はあります。でも、竣工済み物件はオプションやカラーなど選べませんね。

また、誰もがいい立地と認めるような物件で人気が出てくれば、インフレ傾向にある現在、値上げの可能性は高いです。試験場跡地がきれいに整備されれば、今より周辺がきれいになるのでプラス要因となります。

外(他府県)から見ていると、鹿児島中央駅付近は便利でいい立地だと思いますが、九州の中では福岡や熊本ばかりがニュース(再開発・価格高騰)で取り上げられ、鹿児島中央駅付近の良さに気づいていない人が多い気がします。

[47: マンション検討中さん]

第1期販売63戸ということであれば、抽選に関してはザ・ガーデンほど心配する必要はなさそうですね。
というのもこの63戸というのは1月の希望住戸アンケート提出により登録がほぼ確実視されている住戸数そのものであり、実際の第1期販売開始時の対象戸数は195戸。
よってザ・レジデンスの第1期成約率予定は 63/195=32%、一方ザ・ガーデンの方は('23/12の口コミ情報を参考にすると) 91/104=88% と出だしで明らかな差が生じたようでこちらの第2期以降の販売戦略に注目です。
ところで室内仕様に関しては設計変更やオプション等は全く必要なく標準で十分、少しでも安く購入したいというのであれば竣工前後まで待つ考え方もありなのかもしれませんが、いくら販売戸数が多いとはいえ一般に誰もが欲しいと思う部屋からどんどん埋まっていく(それに伴い価格も数十万円単位で上がっているように感じる？)ということを考えればやはり少しでも早く行動するのが正解かと、．．．
物件・立地に対する購入意欲や思い入れの度合いにも依るでしょうか。
また話は変わって今更となりますが、数年前こちらで話題に上ったMJRザ・ガーデン鹿児島中央やザ・パークハウス鹿児島中央タワーではいずれも1700件近くまで最終的に検討スレが伸びたのですね。
これらを上回る話題そして魅力あふれる好物件がこの鹿児島にも早く現れますように．．．。

[48: 評判気になるさん]

もし1期で想定以上に売れ残った場合は、ガーデンとは違い2期以降は値下げをしたりするんでしょうかね

[49: マンション検討中さん]

確かにザ・ガーデンの口コミには第2期で値上げされた、あるいは価格幅が広がったとの情報がありましたね。
ただこちらは立地がほぼ同じザ・ガーデンに引き続き1年遅れでスタートしたのでこれくらいは想定内なのかもしれませんし、何よりもこれだけの駅近立地で競合なしの現状であれば竣工前後にはほぼ売り切れると見込んでいるかもしれません。

なお値下げというかもともと第２期以降販売予定であった部屋列に関する予定価格見直しであればありそうな気もします。
こちらは南向き以外の部屋も多いためにその向きや間取り等の条件を理由に部屋列のほとんどが第1期で埋まらなかったと判断された場合、第2期以降販売予定で同じような条件の部屋列に限り当初予定より引き下げる．．．でしょうか。

[50: マンション比較中さん]

１期でほぼ抽選無しで半分くらいしか売れないのに
大量に残っている２期分も含めて値上げして売れるのだろうか

[51: 評判気になるさん]

2期はやはり値上げなのでしょうかねー？

[52: 匿名]

>>50 マンション比較中さん
1期で既に半分くらい売れたのですか？　ここは2年先の引き渡しですから、売り主も急いで売るつもりはないと思いますが、けっこう売れているのですね。

[53: マンション検討中さん]

今進行中の第1期2次販売でも抽選を20日に予定しているようですね。
ザ・ガーデンで第1期2次というのはなかったように思うので、これが1次抽選外れの再登録を含めない新規申し込みのみによるものであれば第1期契約数は80戸くらいまで伸び、戸数でいえばザ・ガーデン近いといえるでしょうか？

ところで試験場跡地について民間への売却がほぼなくなったのはこちら購入者・検討者にとっては朗報でしたね。
すぐ隣に駐車場付き大型施設やマンション・ホテル等を建てられるより、仮に一部であっても緑地を含めた多目的スペースとして活用された方がずっとうれしいはず。

[54: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討しているので、隣地が公園のようなところになれば嬉しいなと個人的には思います。
ただ気になるのは学区ですが実際どうなのでしょう。受験よりは(受かるかもわかりませんし)地元の学校を考えているので、そこだけが唯一気になります。

[55: マンション検討中さん]

家庭の事情や何を優先するかで選ぶ物件は変わるし、ベストな物件は一つではないですね。ただ、子供が小学生ぐらいまでは、家計、育児・教育環境、通勤・通学等、総合的な観点から、小さいうちは「孟母三遷の教え」のように、環境のいいところを選びたいところです。

自分なら、便利で後々も需要のある立地を最優先で選びます。転勤になったとしても、賃貸需要がある便利な立地であれば、貸し出してその賃料で自分は別の好きなところに住むこともできますし、売却も可能だと思います。マンションは戸建てより売買しやすいので、住居に縛られることなく暮らせると思います。

[56: 匿名さん]

>>54 めっちゃ近くに公園あるよ。狭いけど

[57: マンション検討中さん]

第1期2次が終わると同時に3次が始まりましたが、販売17戸とあるので合計で80戸を超えたところでしょうか。
ところで今回の販売価格は3970万からとなっているので西側2LDKで残るのは上階の１、2部屋のみということのようですが、こちらに限っては西向き(そして他物件に比べて価格高目)であっても立地がそれらに勝ると判断されたということか．．．。
こちらの物件は部屋の向き・間取りとそれに対する価格設定によって人気の差が顕著に出そうですね。