越中島 東京医科歯科大学と野村不動産 再開発ってどうなの？

[デベにお勤めさん]

公式URL：　https://www.kensetsunews.com/archives/989316
売主：野村不動産
施工会社：
管理会社：

[1: 坪単価比較中さん]

こちらの件に関して情報交換していきたいです。
https://www.kensetsunews.com/archives/989316

野村不動産は、東京都江東区の東京医科歯科大学職員宿舎跡地に、延べ７万㎡超の共同住宅などを新築する。設計は前田建設工業が担当した。２０２５年３月に着工し、２８年３月の完成を目指す。
　事業の名称は「（仮称）門前仲町開発計画」。建設地は、越中島１－３－３１ほかの敷地１万７９６７㎡。９０００㎡を建築面積に充てる。
　規模は、ＲＣ造１９階建て延べ７万１３９２㎡、高さ５９ｍ。用途は共同住宅、商業、サービス付き高齢者向け住宅となる。
　既存施設３棟（総延べ２万９５３３㎡）の解体工事を、２５年３月末までの納期で前田建設工業が実施する。
　野村不動産と東京医科歯科大学は、２３年４月に基本協定書、２４年３月に事業契約と一般定期借地権設定契約を結んだ。
　同大学は、コンセプトを「Ｔｏｔａｌ　Ｈｅａｌｔｈｃａｒｅ　ｆｏｒ　Ａｌｌ　Ｇｅｎｅｒａｔｉｏｎｓ～全世代の未病予防、健康維持・増進に取り組み、ＱＯＬ（生活の質）向上に寄与する街づくり」とした。基本協定書の締結時点では、住宅・商業施設・オフィスのほか、野村不動産の分譲マンション、賃貸シニアレジデンス、商業施設、医療・学童保育施設の設置など、多世代が交流できるまちづくりを検討する方針を示した。

[2: 匿名さん]

竣工が４年後…長いけど定期借地だけど住みたいです。
ご案内や販売はいつ頃になるのでしょうか。楽しみです。

[3: 坪単価比較中さん]

川を挟んで越中島公園からの佃の夜景も綺麗ですし川に面する部屋はかなり人気が出そう。野村なのでプラウドシティブランドになる？？？？定借70年でも平均坪600万くらいいくのでしょうか？最近の市況だと予想が難しいです

[4: 周辺住民さん]

ザ・パークハウス 富岡門前仲町が平均坪単価650万円なので定借だと考えたら平均550万くらいで出てきて欲しいですね。建物の棟の配置図面を見ると川沿いのA棟が1番高く、道路沿いのB棟、それ以外の囲まれ感ある棟で大きく値段が変わりそうです。

あとは商業施設に何が入るかが気になりますね。越中島は何もないのでカフェとか出来てくれるといいですけど。

[5: 評判気になるさん]

建物真裏に越中島プール。徒歩3分に深川スポーツセンターがあるので共用部は豪華でなくていいので管理費を下げてくれるとありがたい。

[6: 評判気になるさん]

リビオ小石川もヴェレーナ門前仲町も定借物件増えてきていますね。70年ならまあいいかと思うけど

[7: 匿名さん]

70年経ったらあるいはそれ以前に建物価値はゼロなので、最初から定借の方が合理的な気もしますよね。

[8: 匿名さん]

土地の価値は消えないからなあ。特に好立地なら。

[11: 職人さん]

マンション立地としては越中島エリアになるけど事業名称は「（仮称）門前仲町開発計画」となっているので、野村は越中島ではなく門前仲町をマンション名に入れて売り出す予定なのだろうか。門前仲町名で売り出すとしたらかなりの高額販売になりそうだし、エリアとしては門前仲町というよりは完全に越中島。門前仲町としては駅遠という印象

[12: 検討板ユーザーさん]

隣がルネ門前仲町だから、プラウドシティ門前仲町じゃないかな。

[13: 坪単価比較中さん]

欲しいけど高そうだなあ。川沿いに面してる住戸は坪650くらいならなんとか購入したいが

[14: 匿名さん]

>>8 匿名さん
大規模物件だと土地持分も小さくなるからね。タワマンはほとんどが建物価値。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

面白い話だね。それが本当なら、超都心のタワマンと郊外ド田舎のタワマンの価格はほとんど違わないはずだが。

[18: 匿名さん]

こういう普通のマンションがかえって新鮮ですね。
リバービューは650超える？

[19: 匿名さん]

伸びやかな住棟の裏には当然ながら容積率消化のための日の目を見ない棟もあるわけで。

[20: 坪単価比較中さん]

>>19 匿名さん
このような階段状の形状だとルーフバルコニー住戸が多そうでリバービューとバルコニー付きは高そう。ヴェレーナ門前仲町もバルコニー付きは他住戸よりも高かったが今考えるとヴェレーナは安すぎた。両物件定借70年なので2,3年間の期間どのくらい価格差がでるか

[21: 匿名さん]

>>20 坪単価比較中さん
ただしここのルーバルは北側のルネから丸見えです。
デッキチェアでくつろぐのは勇気が要りますね。

[22: 匿名さん]

ここはかなり人気出ると思う。周辺環境も良いよね。

[23: 匿名さん]

早く情報出ないですかね…地所の佐賀１丁目計画もあるし、大好きなエリアの大規模物件なので久しぶりにわくわくが止まらない。野村より三井と地所の方が好きです。三井も何かやらないかな

[24: eマンションさん]

隣接のルネ、スカイハイツ、セレナハイムでは日照問題もあり住民の反対もかなりありそう。まぁ当然だけど

[25: 坪単価比較中さん]

>>24 eマンションさん
近隣マンション向けにすでに説明会実施済のようです。

[26: 匿名さん]

コンセプトが
>全世代の未病予防、健康維持・増進に取り組み、ＱＯＬ（生活の質）向上に寄与する街づくり

なんだから、周辺住民が反対するような日照問題などは起こさないでしょう、まさか。

[27: 口コミ知りたいさん]

>>23 匿名さん
門前仲町エリアは湾岸の豊洲、月島。都心の茅場町、日本橋、大手町にも至近で元々ポテンシャルは高い駅でしたが新築マンションが長い間建たなかっために坪単価が上がりきっていない穴場的な街でした。それがここ最近で、ヴェレーナ門前仲町、パークハウス富岡門前仲町、越中島、佐賀と立て続けに新築が発表されたの一気に物件価格が上がる可能性がありますね。

[28: 購入経験者さん]

>>27 口コミ知りたいさん
マンションマニアさんの過去の記事でもヴェレーナグラン門前仲町の前はリリーゼ門前仲町(2018年築)、その前のファミリータイプはさらに10年前のレジデンシャル門前仲町と記載されているのでたしかに長い期間新築が少なく期間は空いていたようですね。元々1軒家の多いエリアなのでまとまった土地が出ずらいのかもしれない。パークハウス富岡門前仲町はかなり高く出てきたので越中島と佐賀が安く出てくると嬉しいですが。

[29: マンコミュファンさん]

ここは定借ですか？

[30: 購入経験者さん]

70年定借ですよ。たしかヴェレーナグラン門前仲町も定借でしたが即完売していました。この物件も価格しだいでしょうね

[31: 購入経験者さん]

角田さんという　X発信している不動産業の方の記載内容ですが【門前仲町ざっくり相場】は現在以下のようです。

ヴェレーナグラン門前仲町　坪550万円
プラウド門前仲町ディアージュ　坪480万円
プラウドタワー木場公園　坪480万円
シティハウス門前仲町　坪440万円
パークホームズ木場クリアテラス　坪430万円
リリーゼ門前仲町　坪420万円　
シティハウス木場公園　坪420万円
ルフォンリブレ木場　坪410万円
プラウド門前仲町　坪400万円
プラウドシティ越中島アクアテラス　坪390万円
木場レジデンス　坪380万円
ヴェレーナ木場公園 坪380万円
ジオ門前仲町冬木　坪370万円
シェルゼ木場公園　坪360万円
クレストシティ木場　坪360万円
ウエルタワー深川　坪360万円
エコヴィレッジ木場　坪350万円
ライオンズステージ門前仲町冬木　坪350万円
マイキャッスル門前仲町古石場ウエスト　坪330万円
木場パーク・ホームズウエストコート　坪330万円
ウィズレジデンス木場　坪320万円
コスモ豊洲レジデンス　坪310万円
ニュートンプレイスサウスコート 坪300万円
グローリオ木場公園 坪300万円
コスモ木場キャナルブリーズ　坪270万円
セザールアーバンデュオウエスト　坪270万円
クリオレジダンス東京　坪260万円

これを見ると定借だから安いという事は無いかもしれないですね。。。

[32: 周辺住民さん]

販売開始いつでしょうかね。建物の取り壊し自体はかなり進んできているようですが。早く物件HPがみたいです。

[33: eマンションさん]

>>32 周辺住民さん

https://www.tokyo-np.co.jp/article/354414/
揉めてますね

[34: 匿名さん]

OB・元職員としては残念な成り行きだな。
単純に業者に売却してたほうがよかったんじゃないのか。
記事にもあるように定借はデメリットも大きいしね。

[35: ご近所さん]

>>33 eマンションさん

これは近隣イメージ悪いですね。

[36: マンコミュファンさん]

>>33 eマンションさん
私も含めて近隣住民は怒り心頭ですね。
説明会もかなり強引に進められたので地域の住人の不信感は相当でしょう。

[37: 匿名さん]

近隣住民です。なぜ宿舎の建物があった場所を公園に？ルネかスカイハイツ住人のために？地域住民って一部の方たちだけでしょ。楽しみにしてる家族も周りにたくさんいますけどね…

[38: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。湾岸にあって低層レジデンスというのも良い。

[39: 近隣の人]

低層プランならこんなに近隣と揉めないよね

野村と医科歯科大が打ち出した「来るだけで健康になる街づくり」ってコンセプトが大きく矛盾してるんだよね。

前面に巨大壁建てられてお向かいと常時お見合いだったら窓も開けられないし、お互い不健康になりそう（笑）

[40: 匿名さん]

立地の良いマンションはどこも揉めますよ。パークタワー勝どきも、以前は反対派のビラが多かった。

[41: 名無しさん]

今回の計画の土地はもともと国有地ですからね。
国立大学が利益最優先の街づくりしてたら、地域住民から反感買うのは当然でしょう

街づくりというか、ただの大規模マンション建設だけど

[42: ご近所さん]

物件としては良いものができそうなので後は価格ですね。ザ・パークハウス 富岡門前仲町よりは安くでてきて欲しいですが。定借ですし。発表が楽しみです。

[43: ご近所さん]

噂ですがこの物件は坪600程度で出てくるようです。門前仲町越中島物件ですが月島も使えるという売り出し方をするので、定借でも安くはなさそうです。今の相場ならそれでも売れそうですね。

[44: 匿名さん]

坪600ならかなり割安感ありますね。

[45: 評判気になるさん]

借地権って住宅ローン審査が厳しくなるイメージ
600世帯以上あると中国系富裕層もそれなりにいそうだけどどうなのでしょう

[46: 匿名さん]

湾岸で中国系の人が多いのは港区の埋立地。越中島は少ないですよ。

[47: 口コミ知りたいさん]

>>46 匿名さん
今は少ないけどこれからこのマンション(越中島)にも中国系の人が流入してくるのではって話では…？
あっちの人は新築も現金一括で買うだろうし

[48: ご近所さん]

中国系に人気の湾岸ではないですがリバーサイドなので可能性はあるかもしれないですね。門仲だけでなく越中島も人気になるとは思わなかった

[49: マンション検討中さん]

三菱地所レジの佐賀一丁目計画も楽しみ。
2028年竣工なので結構先ですが。

[50: 通りがかりさん]

空地率を上げて、総合設計にして、建物配置を南西側に目一杯寄せてタワマン1本つくった方が衝立にならなくてよいのではないだろうか。
建築費が安いから容積を目一杯消化した板状の計画にしたのだろうが、タワマン1本作った方が開放感が出て近隣環境にとってもよいのではないかと。
野村さん、頑張ってください。

[51: 匿名さん]

タワマンはメンテナンスコストも割高だし、建物寿命も短くなる。ここみたいに高さを出す必要がない立地なら低層マンションの方が良いですよ。

[52: 評判気になるさん]

>>46 匿名さん

湾岸で中国系の人が多いのは港区ではなく江東区の間違いでしょ。

[53: 匿名さん]

>>52 評判気になるさん
中国人とかアジア系外国人は、江東区よりも港区湾岸の方が遥かに多いですよ。

[54: 検討板ユーザーさん]

中華系が多いのは港区か湾岸か江東区かなんて、かなりどうでもいいです。
ただこれから大規模なマンションが建つことで、今まで越中島に少なかった層が流入してくるのではって話です

[55: 評判気になるさん]

>>53 匿名さん

人口統計的には中国人とかアジア系外国人は江東区ですよ。

[56: マンション検討中さん]

ルネと同じくらいの15階建で統一すればいいのに。

[57: 評判気になるさん]

>>55 評判気になるさん

まったくその通り。

[58: 口コミ知りたいさん]

ここがうわさ通り平均坪600で出てきたら、同じ定借で坪400万で買えたヴェレーナグラン門前仲町はかなり安かったですね。越中島のリバービューA棟は坪700万いきそう

[59: 通りがかりさん]

あそこの地下は、確か京葉線トンネルと幻の成田新幹線の立坑が残っている場所だったと思います。タワマンは建てられない理由があるのではと推察してます。

[60: マンション検討中さん]

計画練り直しのようですね
住民の反対が流石に多かっただろうか

[61: 江東区民]

隅田川から見た景観が気になります。
威圧感のない設計にできなかったのだろうか？

https://dorattara.hatenablog.com/entry/20240925/1727244102

[62: ラブリーデイ]

（仮称）門前仲町開発計画　説明会　2024/11/8
建築主：野村不動産（回答者）
設計者：前田建設工業株式会社一級建築士事務所
総合企画：株式会社ユーエスアイエンジニアリング（司会進行）

結果：大荒れ、近隣住民（ルネ・スカイハイツ）側は断固反対。野村不動産側は事業性確保のため現計画からは変更する意思はなし。

近隣住民要望事項　抜粋
・野村不動産が企業の行動指針として掲げる「安心・安全で快適な街をつくり、そこに住まい、集う人々のくらしや時を豊かにすることで、よりよい“あした”を創り出していく」に反した計画になっている。
・10/21に近隣住民理事会共同で野村不動産社長宛に文書を出したが、満足いく回答が得られていない
・近隣のヤマタネとは違い、地域に歩み寄る姿勢が全く感じられない
・近隣住民は通風、高さ、形状等に疑義を抱いており、計画変更を望んでいるが、事業性を揺るがすとして野村不動産に計画変更の意思はない。
・昨年12月から理事会と野村不動産は対話を始めたが、住民との話し合いの場は設けられず残念
・行政に提出する議事録に近隣住民が断固反対している旨を記載の上で提出すること

野村不動産側言い分
・従前計画より緑被率は増加し、周辺への配慮は考えている
・ヒートアイランド現象などにも配慮している
・ZEHーMであり環境配慮型
・本来はセキュリティラインを設けて、住民以外入れないようにするが、今回は周辺に開けた開発を行い、防災拠点等の役割として一定の価値を見出す。
・近隣住民の要望に応えて、説明会というスタイルに拘らず話し合いの場を設けていきたい。ただし、話し合いの場を設けるうえで新築工事を止める必要性はない。
・逐次、行政にも確認しながら進めており、引き続き連携を進める。

野村不動産担当者確認事項他
・江東区の景観方針の中で隅田川沿いに板状の圧迫感があるものは立てられない記載があるそうで、これについては野村不動産側が確認のうえで回答をする。

野村不動産側に求める改善点
・周辺駅への経路が混みあうのでは？特に越中島駅には歩道橋で渡るので。
→担当者様は残念ながら歩道橋の存在を認知しておらず、適切な回答ができていなかった。
新宿から大江戸線で門前仲町駅又は月島駅を利用されているかと思うが、是非越中島駅使ってくださいね。

[63: 口コミ知りたいさん]

近隣住民としては、当然高い建物を建てるなって主張するだろうけど、
それも独りよがりな主張に見えるなぁ。

[64: 名無しさん]

東京の物件なら周辺に高い建物が建つリスクは常にあるからね。
反対したところでどうにもならないでしょうね。

[65: マンション検討中さん]

近隣住民が反対するのはいつものこと。こんなのに付き合ってたら都市開発なんか出来やしない。どうせ反対してるのは昔から住んでる暇な高齢者だろう

[66: 匿名さん]

>>55 評判気になるさん
湾岸だと羽田に近い港区湾岸の方が中国人が圧倒的に多い。江東区は少ないですよ。

[67: 江東区民さん]

この越中島一丁目の隅田川沿いは江東区景観計画の水辺景観形成特別地区に指定されています。
景観法と江東区都市景観条例に基づく届出と景観形成基準への適合が求められています。
なぜ特別地区に指定されたかというと、「水上バスとで観光拠点間の周遊を楽しむことができる」など隅田川を生かした観光まちづくり推進のためです。
今回の計画では景観形成基準に記載されている「隅田川沿いにあっては、著しく突出した高さの建築物は避ける」「建築物の圧迫感を軽減するような配置」に適合しているのかが問題になります。
建築主がこのような地区の特殊性を理解しているかが問われます。
ただし、景観法、景観条例は「努力義務」なので強制力はありません。

[68: マンコミュファンさん]

>>67 江東区民さん
全て答えは書いてあって、建築主としては問題ないと考えており、
たとえ問題があると周りが判断しても努力義務なので努力しましたという返答しか返ってこない。

近隣の住民の方は諦めて、としか言いようがないね。

[69: 検討板ユーザーさん]

地元住民としては重説に「町内会は管理費から一斉徴収し夏は神輿を担ぐこと」を入れてもらいたい

[70: 匿名さん]

近隣住民ファミリーですが反対派の意見なんてスルーでいいと思います。自分たちのマンションに都合良く考えすぎです。もともととても古い宿舎があった場所で美観も眺望も？なのに、何言ってるんだ？です。海洋大とヤマタネが始まったらきっとそちらにも言い出すでしょうね。