クレヴィア文京千石ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア文京千石についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.itochu-sumai.com/sengoku/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155313

所在地：東京都文京区千石四丁目7番5他（地番）
交通：都営三田線「千石」駅徒歩4分
JR山手線「巣鴨」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.45㎡～74.10㎡
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 名無しさん]

>>39 ナナシさん
現実的な値付けとは？

[42: マンション比較中さん]

>>41 名無しさん
「俺は高いと買えないから相場よりも安くだせよこのやろう」っていう貧民が期待する値付け

[43: 通りがかりさん]

まあ金があってもなくても安く買えるならいいでしょう、別に誹謗はしなくても笑
ここはデベ関係者もよく使ってますからね

[44: マンション検討中さん]

ベランダ側の建物何階建てですか？日当たりはどうなのでしょう？

[45: マンション掲示板さん]

囲まれ感あるね。日照微妙。
伊藤忠の値付けマンは大丈夫なのか？
割安な値付けしないと販売長期化リスクあるプロジェクトだから。

[46: 購入経験者さん]

最近伊藤忠の都内物件、結構販売長期化してますしね
私は駐車場がなければ他の設備でも充実してほしいです
似たような規模感の等々力のクレヴィア、ディスポーザーなしだし

[47: 通りがかりさん]

>>45 マンション掲示板さん

近所なので昨日軽く周辺行ってきました。
確かに大通り沿い南東向きの隣の建物は低め(5-6階程度？)ですが、その隣の建物は結構高いです。このマンションと同じくらいだと思います
南西側は一軒家が多かったですが、この物件はどの間取りもバルコニー南東ですね
大通りは無電柱化など整備されていて綺麗な印象です
千石駅からマンションまでは信号1個あります
とても住みやすい立地だと思いますが、抜けた眺望はなかなか難しいと思います。南北を走る道路沿い物件の宿命かもしれないですね

[48: 匿名さん]

>40

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって、小規模だと一戸当たりの維持コストが割高になる。小規模でディスポーザーが付くのは、維持コストを気にしない高級物件くらい。

外廊下だし、そいう路線ではなさそう。

[49: マンション掲示板さん]

近く散歩してみました
何で巣鴨ってあんなに再開発されないんですかね？笑
大塚よりポテンシャルありそうなのに

[50: 評判気になるさん]

お年寄りさんたちの原宿ってイメージはあるけど、個人的に地蔵通り商店街結構好きですね。
駒込駅周辺もそうなんですけど、巣鴨駅周辺もどの区のエリアかによって雰囲気結構変わってて面白いです
自転車とか乗ってずっと走ると板橋駅までほぼ平坦だしよく散歩してます
今もごちゃごちゃな感じはないけど、隣の町は結構整備されてるしなんかないかなあ

[51: マンコミュファンさん]

住んでますけど大塚や駒込は駅のすぐ近くにスーパーないけど（アトレ大塚の食品売場あるけど）巣鴨はサミットと西友あるから個人的にはかなり優位ですよ
ここからはいかないだろうけど私は坂を下って千川通りのライフ新大塚やサミット新大塚も行きます
かなりスーパーには恵まれてると思ってます

[52: 通りがかりさん]

不動産なんて立地が全てだから。
しかしこの物件はスペックが悪すぎるから価格で勝負せざるを得ないな。
3LDK 1億円が妥当。

[53: 匿名さん]

オプレジも1億はするから流石に無理でしょう

[54: マンコミュファンさん]

定借かつコストカットが徹底されたリビオでもあの価格帯なので、1.5億弱だと思います。
1億で買いたいなら23区外にするしかないかと

[55: マンション比較中さん]

周辺住んでますけど、ここはほぼ豊島区って認識なので、定借のリビオと所有権のシティテラスの中間ぐらいの値段を期待します

[56: 口コミ知りたいさん]

>>52 通りがかりさん

すいません、そもそもスペックというか詳細ってどこかで発表されておりましたでしょうか？

[57: マンション検討中さん]

間取りしか公開されてないので、わかるのは内廊下ではないとのことだけでしょう

[58: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア白山が、500万円値下げしましたね。（千石8分　80㎡　12999万円　坪単価530）ついに鉄板だった山の手線内側でも値下げとは、、ここはどうなるのか？

[59: ご近所さん]

>>58 マンション検討中さん
あの物件、一度説明聞いたことがあります。

駐車場なし・（恐らく）ディスポなしという点からすると仕様はこの物件とあまり変わらない感じですかね。
同じく千石駅が最寄りですが、オプレジの方は白山駅に近い方です。

第一種低層なので周りに大きいマンションが建てられるのが心配の方にはお勧めできるかもしれません。ただ買い物は結構困ると思いました。自転車が必須ですが、駐輪場の数が少ない・大通りからの最短ルートの坂道が電動じゃないときつそうでした。（千石駅までの最短ルートはほぼ平坦）

私が手を引いた１番の理由は、やっぱり割高だったからですね。同じオプレジの四谷三丁目の築浅中古がむしろ安かったので。。

個人的にはここも駐車場なし・外廊下のことはもうわかったし、専用部の仕様も曖昧だったらもっと待とうかと思っています。
文京区に住み続けたいのに中古も新築もなかなか物件がないのは辛いですね。

[60: 周辺住民さん]

3LDKの4.1畳狭すぎでしょ。いくら間取りよくてもこれは無理では。

[61: 匿名さん]

俺が営業だったら担当したくないわw
値付け担当に安めに出してさっさと売り切ろうぜって言う。もしくはリビオ買おうとしてる情弱をこっちに連れてくる。売ってしまえば何でもいいからなw

[62: 匿名さん]

4.1帖の間取りは、なかなか使いにくいですね。
子供の部屋としても・・って感じがします。
ただ、こういう狭い部屋のある間取りのマンションは増えています。
広くすれば価格がもっと上がるということなのでしょうか。
マイホーム選びってほんとうに難しいなとおもいます。

[63: 千石民]

近くに住んでますが、立地や環境で人によって好き嫌い明確に分かれる物件でしょうね。
メリットは、
・2路線利用可、特に山手線の駅まで歩けるのは大きい
・周りに店や病院が多く便利、スーパーもグリーンコートにサミットと中規模のが近くにある
・周りに大きな坂がない（千川通りまで行くと下り坂）
・巣鴨には塾が多いが全部徒歩圏内
・ちょっと歩けば宮下公園と六義園運動公園というそこそこ広い公園がある
デメリットは、
・小学校が遠い（不忍通りを越えないといけない）、保育園も区立のは遠い
・周りが商業地帯なので結構ゴミゴミしてるし、巣鴨の周りは汚い
・白山通りに面した部屋はうるさいかも
・千石駅の不忍通り側入り口からホームまで遠い

もっとも文京区は贅沢言ってると本当に全く物件がないので、どこかは妥協が必要でしょうが。

[64: 匿名さん]

そんなことより価格よ。
伊藤忠の値付けマンしっかりしろ。千石の超小規模だぞ？リビオの二割引きくらいがええんちゃうか。

[65: マンション検討中さん]

定借のリビオより下なわけねえだろｗ

[66: 匿名さん]

まあリビオは定借でみんな安い値段期待してたのに結局すぐ隣のシティテラスとあんまり変わらない値段だったから撤収した人結構いそう
ここはアドレスは文京区だけどほぼ日々の生活圏は豊島区ってのがネックですね

[67: 評判気になるさん]

池袋や巣鴨のある豊島区がネックだなんてノイジーマイノリティですね。

[68: 評判気になるさん]

悪い点だと述べたかったわけではありません。ネックという言葉を使ってしまい失礼しました。
他の文京区での買い物や生活の動線とは異なることを言いたかったです。
以前文京区の他の所に住んだことがあり、今はこの物件の近所の千石エリアに住んでいますが、良い意味と悪い意味を全部含めて家周辺の雰囲気と買い物する時の雰囲気が違うので

[69: 名無しさん]

値付けマンは責任重大だからな。
なんちゃって定借のリビオより安くて当然だろ。あっちは小石川だぞ。規模も違う。よく考えて値付けしたまえ。

[70: 名無しさん]

倍率祭りよりすごく悩ませてギリギリ完売するのが値付けマンには一番望むところでしょ
ミスった時に値下げするのは簡単じゃないからリスクは高いけど

[71: 名無しさん]

楽しく仕事したいだろ？
リビオ以下のブランドに成り下がりたいか？
伊藤忠ブランドを高めていけよ。

[72: 匿名さん]

物件エントリーした後のアンケートがいけてない。回答に先立ち、氏名、住所、メイルアドレスの入力を求められるけど、エントリーの時に登録してるんだからメイルアドレスだけで特定できる。モデルルーム行く前にセンスのない会社ってことで萎えてしまう。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん

説明会予約して予約前日くらいメールで同じこと聞かれるのと、説明会予約前の段階で聞かれるのって違うんですか？
どっちも特定はできるけど

[74: 匿名さん]

すでに事前案内会の連絡が来る方いらっしゃいますか？
結構早めに回答したつもりなのですが、全然連絡が来ず、そもそも予算ではじかれているのかなと不安なのですが、、、

[76: 口コミ知りたいさん]

来てないです

[77: 匿名さん]

10月から事前案内だから、連絡はもう少し先じゃない。

＞予算ではじかれているのかな

こういうことするデベあるんだよね。伊藤忠はどうだろう。

[78: 口コミ知りたいさん]

案内と価格来ましたね

[79: 名無しさん]

>>78 口コミ知りたいさん
参考までに価格教えていただきたいです。

[80: 匿名さん]

案内来てないです。検討段階を正直に低く書いたのがいけなかったか予算が足りてないか…まあご縁がなかったな

[81: 口コミ知りたいさん]

来てない人もいるんですね
価格は書いてよいかわからないので問い合わせてみてください

[82: 匿名さん]

私はなぜか迷惑メール箱に入ってました。
相当強い価格ですね。1000万円単位書いてありますが、計算してみると2LDK、3LDK共に坪600後半～700前半

[84: 匿名さん]

＞迷惑メール箱

送信元がギャラリークレヴィア有楽町ってなってたから、別物件の案内かと思ったらすみふたいに総合ギャラリーみたいだね。届いたのはさっきだから送信時間を意図的に分けたのか。

[85: 匿名さん]

価格きましたが、強気すぎるような、、、
グリーンパークとさほど変わらない価格、、、
立地とか駅近踏まえると、クレヴィアのブランドだからでしょうか、、。
それでもすぐ完売でしょうね。

[86: 匿名さん]

ここの立地なら坪700ぐらいはするでしょう。高い感じはしないですよ。

[87: 口コミ知りたいさん]

設備次第だと思いますけど、今の予想では同じ千石エリアのオプレジ、グリーンパークとあんまり仕様変わらなそうで割高だと思いました
ディスポーザーさえあれば納得できると思いますけどそうだったら外廊下ではないだろうと

[88: 匿名さん]

設備の差なんて立地の差と比べたら誤差みたいなもの。リセール考えたら立地で99%決まりますよ。逆に設備を売りにしてる物件は立地が劣悪だったりするので気を付けた方が良いです。

[89: 匿名さん]

後付けできる設備はね。後付けできない設備の有無はきちんと判断しないと。

[90: 口コミ知りたいさん]

駐車場、内廊下、ディスポーザーなどはどうしても後付け困難ですけど
実際使わなくても、こんな共用部、専有部仕様は僕自身も中古物件を見るときにいちいち確認するところなので、影響がなくはないかと
建て替えでもしない限り後付けできないので

[91: 匿名さん]

値付けマンは伊藤忠ブランドを高めにきたな。
供給の少ない3LDKは瞬殺するだろう。仕方ないから検討してやるよ。表向きはなw

[92: eマンションさん]

M井の中野のおこぼれ狙ってるようだね（笑）

[93: 匿名さん]

ディスポーザーはリセール時に有利となる設備ですか？
マンションの仕様として内廊下は外せない条件になるかもしれませんが、ディスポーザーは古くなるにつれ故障も増えるので逆にお荷物になるのでは？と懸念しております。

[94: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん

当たり前にある方がいいでしょう

[95: マンション比較中さん]

ディスポーザー付きの物件に一度住んだら
ないところになんか住めなくなるよ

[96: 評判気になるさん]

>>95 マンション比較中さん
そうなんですか？
ディスポーザーで使えない生ゴミなどがあると聞いたことがありますが、それって不便だったりしないのでしょうか？

[97: マンション比較中さん]

生ごみを気にしながらしてなければいけない生活と
ほとんどの生ごみをその場で処理できる生活
どっちが便利か想像もできないの？
骨のように固いもの，とうもろこしの髭とかの長い繊維，卵の殻や貝殻
これを仕分けるのがめんどくさいなら，ゴミの分別なんかやってられないよね

[98: 匿名さん]

ディスポーザー付きの物件住んでたけど、流せないものも多いから意外と不便なんだよね。10年ぐらいで壊れるし、修繕費も割高になる。よほど料理が趣味とかじゃなければ無くても良いと思う。

[99: 匿名さん]

あと、リセールにおいてはほとんど評価されない。リセールを考えたら立地の方が遥かに大事だよ。

[100: マンション掲示板さん]

中古見る時にディスポーザー付いてるかどうか気にする人って僕だけ？
投資目的ならまだしも実際に居住する目的なら後付けできない設備に拘るのは当然だと思いますが

[101: 匿名さん]

ディスポーザーの有無より周辺環境とか立地の方が重要じゃないか？

[102: 匿名さん]

内廊下やディスポーザーなどは、実際使う時に生活が楽という直接な理由意外にも、どれくらい力を入れて建てたのか、そして分譲時に概ねどんな人たちがターゲットだったのかを間接的にわかる要因になると思います。特にシティ〇〇、パーク〇〇みたいに名前だけで一部プラスイメージをもらうことが難しいブランドではね
伊藤忠は個人的に好きだけど。

[103: 名無しさん]

住環境や希少性のことを考えると、来年には坪1000くらいいきそうなマンションだよね
今回諦めた人たちも、あの時買っておけばって言うんだろうね

[104: 匿名さん]

この規模でディスポーザーつけるようなクラスの物件ではなさそうだけど。

[105: マンコミュファンさん]

案内会行ってきました。
価格は全ての部屋については教えてもらえず、6階と11階？の価格だけ書いてありました
坪700～800前半

みなさん仰ってた通り駐車場なし、ディスポーザーなしです。
間取り図には描いたいませんが、カップボードは標準仕様に含まれているそうです。

それと玄関オートロックは一個しかない、駐輪場にはオートロック付き、くらいですかね。

管理費などは未定でした。眺望シミュレーションはあり、日射量シミュレーションはまだ用意できてない。
眺望は一軒離れたパレステージが結構目立つ印象。2LDKならど真ん中に、3LDKなら左側に存在感あります
2LDKの東側は道路だし六義園も見えるのでもっと窓を大きくしても良かったと思いますが、騒音対策ですかね
3LDKの西側は用途上1層住居のため抜けてるらしい。
全体的にかなり高層じゃないと眺望は悪いと思います。立地も立地だし南北に走る道路沿いですから仕方ないと思います

[106: 検討板ユーザーさん]

>>105 マンコミュファンさん
平均で坪750ぐらいでしょうか。小石川や本郷と比較しすれば安い千石で小規模物件でこの値段だとこれからの時代は厳しそうですね、、、ニュースなどでも土地代も材料費も労務費も上がってるというのを見ますので益々上がるという予想も多いですし、、、、

[107: 匿名さん]

この規模ならディスポーザー無い方が良いかな。ディスポーザーは維持費も掛かるし、10年ぐらいで壊れて直さないままの家庭も多いですよ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

ディスポーザーの維持費ってなに？

[109: マンション掲示板さん]

オプレジ白山は値下げでしたが、ここは強気ですね。GREEN PARKも強気。
オプレジ以外はこんな感じなのでしょうか

[110: 通りがかりさん]

昔は大手デベじゃない方はとにかく安値で売ってくれるイメージだったのですが、最近はむしろ大手と比べると下の仕様で大手と同じくらい値段で売る、実質割高のケースが多いですね
特に文京区では最近大手からの物件が滅多にないのでさらにひどい
クレヴィアはメジャー7の次のクラスのデベだと思いますのでまだしも他社新築は是非築浅中古価格と比べてみてほしい。同じブランドのもっと都心寄りの築浅がむしろ安かったりするので、、

[111: 評判気になるさん]

この物件レベルと価格で誰が買うんだろう（笑）

[112: マンション検討中さん]

他スレですが、ここは間取りがいいのですぐ売れると仰ってる方がおられました
3LDKに4.1畳が2部屋あるのが気になりますが、方角は良さそうですね

[113: 匿名さん]

>>107 匿名さん
4年前の段階で、都内新築分譲マンションのディスポーザー採用率は80%を超えました
規模というよりエリアで有り無しのニーズがあるかと思いますが、少なくとも23区は当たり前に付いてる気がしますね

[114: 匿名さん]

低層階の部屋から六義園の緑は見えますか？
眺望が気になります。
六義園が見えないならパスかな。。

[115: 評判気になるさん]

3LDK買う層は含み益8千万くらい出して
残りの9千万を4千5百万ずつのペアローンにして
買うような共働きの子育てファミリーよ。
もちろん子どもは小石川中。

[116: 評判気になるさん]

予約空き結構ありますね。先月まで全然取れなかったのに。。
流石に高すぎたんですかね。

[117: マンション検討中さん]

無知ですみません。当該物件はモデルルームの展開はなされるんですか。小規模だからないものなのでしょうか。

[118: 購入経験者さん]

>>114 匿名さん
Fタイプの窓からしか見えない、、かつ30度しか開けられない、、基本的に見えないということですね。

[119: マンション検討中さん]

伊藤忠値付けマン盛大にやっちまったな。
あれほど言ったやんけ。
こりゃ販売長期化不可避よ。会社の体力を考えなよ。

[120: 口コミ知りたいさん]

まだ販売開始もしてないし、伊藤忠だし、杞憂かと

[121: 匿名さん]

かなりコンパクトな間取りですね。
Aタイプのプランも形としては好きなのですが、
洋室の一つが3畳というのがちょっと気になるところでした。
診察とした場合、布団置いたらなにも置けなくなりそうですね。

[122: 検討板ユーザーさん]

>>106 検討板ユーザーさん
山手線徒歩圏、文京区で坪単価750万なら安いでしょう。
最低でも800万～、850万でも買いですね。

[123: 買い替え検討中さん]

せめて800万くらいまで値段上がっても駐車場、内廊下など設備に充実してればもっと人気はあったと思います。
特に実居住目的の方が多い文京区なので、出せるか出せないかの問題よりこんなに払ってこの設備？という感想になってしまい、じゃあもっと待とうか、どうせ待ってる間に貯金額も増えるはずだし、ってなった人も多かったのではないでしょうか。（私を含めて）

[124: 坪単価比較中さん]

>>123 買い替え検討中さん
そうやって待ってる間にマーケット上昇しちゃったパターンですね

[125: 匿名さん]

>117

有楽町のギャラリー。

[126: マンコミュファンさん]

待ってら間に上昇しちゃってもちゃんと設備の良いマンションで暮らしたい人が多いだろうという意味。
今そこそこブランドのあるデベでも文京区の物件には設備に力入れてないし、中小デベはもう完全にアドレスで勝負しようと思って賃貸仕様に近いマンションばかり建て続けているのは、文京区は格別だから設備劣ってても駐車場なくてもほぼ生活圏が隣の区でとにかく文京区(でも坪800万は越えないでくれ)って思ってる方々のせいもあるのではないでしょうか
私も文京区住んでますけど。

[127: マンション掲示板さん]

>>126 マンコミュファンさん
あなたの言う（ちゃんと設備の良いマンションで暮らしたい人が多いだろうという意味）とは？
駐車場100%、駐輪場200%以上、内廊下、各階ゴミ置場？
これ2つ以上あれば坪1000万からだよ
いつまでも買えないね

[128: 名無しさん]

>>127 マンション掲示板さん

内廊下って駐車場100%、各階ゴミ置き場に匹敵するほどの仕様なの？豪華すぎる使用に混ぜてるよね
駐車場10%以上、内廊下、ディスポくらいはほしいってことでは

[129: 坪単価比較中さん]

最近の設備仕様の低さは工事費高騰の影響でしょうね。
上昇トレンドが落ち着くまでは仕様を落としたマンションが多くなるかなと。
結局これも買わずに待っていたツケですね。
設備仕様に拘るなら中古買うしかないです。

[130: 検討板ユーザーさん]

>>129 坪単価比較中さん
一度落としたグレードが戻ることはないかと…
1つ上のブランドにされますよ

[131: 坪単価比較中さん]

>>130 検討板ユーザーさん
リーマンショックの前後も同じような現象になりましたが、その時は戻ってきましたよ。
ただその時は工事費が下落トレンド入りしたので起こりましたが、高止まりでは戻りづらいかもしれませんね。

あとエリア別で見れば超高額となっている（＆なっていくであろう）港区、千代田区、渋谷区、中央区あたりの物件では設備仕様はあまり妥協されないかなと。
文京区は超高額エリアになり切れていないので微妙なラインですね。

[132: 通りがかりさん]

ここを買うなら本郷の建て替えを待った方がいいだろうな。来年かな

[133: マンション検討中さん]

文京区内の千石の立ち位置ってどんな感じなの　そんなにいい場所かねここ　山の手線使えることが強いのかな。

[134: マンコミュファンさん]

>>133 マンション検討中さん

住所によってピンキリなんだけど白山、千石ら辺は文京区の中ではあんまり高いイメージなかったんですけどね。近くの大和郷、白山～本駒込の高台の低層住宅地、小日向とかは鉄コンのえらい一軒家がたくさんあるしお金持ちが多いことで有名だったけど
でもこういうのは戸建ての話で利便性重視ならかなりいい立地でしょう。今はとんでもない値段になってる春日、後楽園駅前は坂下だし昔は全然有名じゃなかったから

[135: 口コミ知りたいさん]

まだ販売し始めてはないけど、ここあんまり順調じゃないのかな。
立地は凄くいいけど目の前の建物の存在感と設備の足りなさと決定的に自分の予算の足りなさで諦めたんだけど昨日営業さんから電話かかってきた、、