クレヴィア文京千石ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア文京千石についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.itochu-sumai.com/sengoku/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155313

所在地：東京都文京区千石四丁目7番5他（地番）
交通：都営三田線「千石」駅徒歩4分
JR山手線「巣鴨」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.45㎡～74.10㎡
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 購入経験者さん]

近所に住んでいて気になりますね。小規模だけど、、

[2: ご近所さん]

駐車場はないようですね

[3: マンショナー]

外廊下だねこれ。
ディアナ小石川藩磨坂の受け皿か。
駐車場もないしなあ。リセール微妙なんだよね。

[4: マンション検討中さん]

いくらになりますかね
73平米で一億5000万とかいくかな

[5: 匿名さん]

間取りは3LDKまでありますが、駐車場がないとなると
ファミリー層は選択肢から外れそうですね。
外部の駐車場を借りてまで、ここを選択するかどうかだと思います。
車離れしている時代とはいえ、1台分もないってありえないかな。

[6: マンション掲示板さん]

ベランダは白山通り側ではないとはいえ、窓は二重窓のほうがいいと思いますね
あと換気も壁ポコの３種換気じゃないほうがいい
コスト的には無理でしょうけど

[7: eマンションさん]

値段次第ですね
５階70平米超1.2億なら人気殺到。
1億後半なら時間かけて売る感じですかね

[8: ブリリアント]

価格次第ですね。
株式市場が荒れてるのにデベは強気価格でこれるか？そろそろ都心マンション価格はピークアウトですよ。

[9: 匿名さん]

みなさんのカキコミを見て、価格はそこまでいくのかという感じ。
もう少し安いのではないかのかと見積もっていましたが・・・。

プラスページを見て、非分譲がどこか明確にされているのって珍しいなと思いました。
住めば、すぐにどなたかすぐにわかってしまいますよね。

[10: 匿名]

ディアナ小石川藩磨坂が強気価格だったからね。
ここは千石なんだからミスプライスに気をつけてほしいね。坪550くらいかな。坪600は難しい。そもそも反響少ないんだから。

[11: マンション掲示板さん]

2年前に販売していたプラウドが千石で坪550ぐらいだったので、2年で2割以上は相場が上がってる気がするので坪650から700ぐらいにはなりそうな気がします。お安ければ欲しいですが。

[12: 匿名]

プラウドとクレヴィアを比較するのは失礼w
あれは他の大手デベよりだいぶ高いw
しかも駅徒歩２分とかでしょあっちは。内廊下だし。坪570くらいが妥当。小規模マンションは値付けミスったら全く売れないから。

[13: 匿名さん]

エントリーが開始、事前案内は10月より開始とホームページに記載がありました。
エントリーした順に案内がされるようなので、検討している場合は早めにエントリーした方がよさそうですね。
立地も良く駅からも近いことから利便性が良いということで、人気が高そうですが、価格帯に関しては結構高めになってしまうのかなというのが
懸念されます。住宅ローン金利も上がる可能性があるので、慎重に考えないといけませんね。

[14: マンション検討中さん]

クレヴィア千石は高めの価格にまりそうですね、というコメントがリビオのスレに書かれてからすぐここのスレにも。
偶然ですかぁ。。
個人的には駐車場がない時点でファミリー層には受かりにくいのではないかと。
文京区が好きな年収高めの独身・子供のいない（もしくは独立済み）夫婦くらいかな

[15: 匿名]

希望
3LDK 12,800万円で。
駐車場ないんでしょ？

[16: 匿名]

27戸ってだいぶ少ないよね～…
サクッと完売するんだろうけど。

[17: 湾岸]

豊海タワー復活したね。
ここを買う理由が見当たらない。

[18: 通りがかりさん]

>>17 湾岸さん
豊海は大大抽選会になるので買いたくても買えない
でしょ。

[19: eマンションさん]

さすがに坪700を切ることはないかと

[20: マンション検討中さん]

坪700は笑う。
真面目な話、坪550-600では。
小規模マンションの値付けは難しいから。
営業からしたら売りにくい物件は担当したくないじゃん。

[21: eマンションさん]

1.5億とかいくのかなー
豊海より通勤利便性高いから高めでもサクッと売れそう

[22: マンション比較中さん]

そりゃ駅から10分の埋立地と比べたらどこでも立地はいいと思う

[23: 匿名さん]

ここは利便性高いですからね。戸数も少ないしあっさり完売しそう。

[24: 匿名さん]

ここが気になる人の中で豊海と悩んでる人いるんですか？？
ディスったりする目的じゃなくて、好みがあまりにも違い

[25: マンション比較中さん]

豊海スレに貼りついてるやつが
上に上がってきたスレに暇つぶしに意味のないレスしてるだけ

[26: 通りがかりさん]

ここが気になる人の中で豊海と悩んでる人いるんですか？？
ディスったりする目的じゃなくて、好みがあまりにも違いすぎます
ここは静かな環境の住宅地、多少の不便は我慢って感じなら
豊海は大規模、利便性最優先、ただ静かさは期待できない
といったイメージでしょう、、

[27: eマンションさん]

多いかわかりませんが、うちは都心へのアクセス容易＋新築で探してるので豊海とも並行して見てます

[28: 匿名さん]

豊海もかなり人気になりそうですよね。

[29: eマンションさん]

ここって利便性悪いんですか？
都営大江戸線の勝どき等よりjrも使えてべんりなのかと思っておりました
土地勘はあまりないです

[30: 匿名さん]

アクセスは大江戸線より断然いいですよね
そもそも山手線の内側だし、都内どこにも偏ってないので
利便性の話をした方は多分マンション周辺、あるいはマンションのテナントとしての商業施設の有無の意味だったと思います
大規模になるとマンション内の施設に力を入れられますので、、

[31: 名無しさん]

3LDKいいじゃん。
外廊下で共用施設ないので管理費安そう。
小石川中徒歩圏内。文京区の隠れ優良新築マンションでは。

[32: マンション検討中さん]

立地は凄く良いと思います
山手線、三田線使えるのは強いですね
僕は南北線ユーザーだけど後楽園で乗り換えられるし
でも駐車場は2台分くらいでもあって欲しかった、、

[33: 匿名さん]

2LDKの間取りを見ていますが、老後、子どもがいなくなったら、このくらいの広さでいいんだよなあって感じます。
床暖房がついていて、主寝室1部屋、何か作業部屋1部屋。もし夫婦の仲があまりなら、3畳の部屋を寝室にしてもいいんだし。LDKもほどよい大きさで。

巣鴨も千石駅も使えるし、なんだか生活している図が想像できるいい地域な気がしました。巣鴨の西友やサミット使って、ちょっとしたものはローソンストア100だっていいんだし。図書館に行ってもいいですね。

[34: eマンションさん]

豊海よりリビオと並行して検討が多そうですね

[35: 通りがかりさん]

千石住んでますけど文京区なのに山手線に歩いて乗れるってところが至高だと思います
文京区アドレスのなかでは地味ですけどね
ここなら自転車で駒込駅も余裕ですよ
あそこは地下自転車置場が広いですし

[36: 検討することを検討中さん]

割と囲まれ感強いポジションだね。
坪600弱かな。豊海当たったらそっちで。

[37: eマンションさん]

どうして豊海の話題がこんなに出るんだろう？

[38: eマンションさん]

一番今東京で有名な新築マンションだからじゃないですか
価格帯も似たものとなりそうですし

[39: ナナシさん]

結局ここはいくらなの？
小規模、外廊下、ディスポなしかー。
現実的な値付けしないと売れないから。

[40: 名無しさん]

>>39 ナナシさん
ディスポーザーありかなしかはまだ知らんくないです？
個人的にはあってほしいけど、、

[41: 名無しさん]

>>39 ナナシさん
現実的な値付けとは？

[42: マンション比較中さん]

>>41 名無しさん
「俺は高いと買えないから相場よりも安くだせよこのやろう」っていう貧民が期待する値付け

[43: 通りがかりさん]

まあ金があってもなくても安く買えるならいいでしょう、別に誹謗はしなくても笑
ここはデベ関係者もよく使ってますからね

[44: マンション検討中さん]

ベランダ側の建物何階建てですか？日当たりはどうなのでしょう？

[45: マンション掲示板さん]

囲まれ感あるね。日照微妙。
伊藤忠の値付けマンは大丈夫なのか？
割安な値付けしないと販売長期化リスクあるプロジェクトだから。

[46: 購入経験者さん]

最近伊藤忠の都内物件、結構販売長期化してますしね
私は駐車場がなければ他の設備でも充実してほしいです
似たような規模感の等々力のクレヴィア、ディスポーザーなしだし

[47: 通りがかりさん]

>>45 マンション掲示板さん

近所なので昨日軽く周辺行ってきました。
確かに大通り沿い南東向きの隣の建物は低め(5-6階程度？)ですが、その隣の建物は結構高いです。このマンションと同じくらいだと思います
南西側は一軒家が多かったですが、この物件はどの間取りもバルコニー南東ですね
大通りは無電柱化など整備されていて綺麗な印象です
千石駅からマンションまでは信号1個あります
とても住みやすい立地だと思いますが、抜けた眺望はなかなか難しいと思います。南北を走る道路沿い物件の宿命かもしれないですね

[48: 匿名さん]

>40

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって、小規模だと一戸当たりの維持コストが割高になる。小規模でディスポーザーが付くのは、維持コストを気にしない高級物件くらい。

外廊下だし、そいう路線ではなさそう。

[49: マンション掲示板さん]

近く散歩してみました
何で巣鴨ってあんなに再開発されないんですかね？笑
大塚よりポテンシャルありそうなのに

[50: 評判気になるさん]

お年寄りさんたちの原宿ってイメージはあるけど、個人的に地蔵通り商店街結構好きですね。
駒込駅周辺もそうなんですけど、巣鴨駅周辺もどの区のエリアかによって雰囲気結構変わってて面白いです
自転車とか乗ってずっと走ると板橋駅までほぼ平坦だしよく散歩してます
今もごちゃごちゃな感じはないけど、隣の町は結構整備されてるしなんかないかなあ

[51: マンコミュファンさん]

住んでますけど大塚や駒込は駅のすぐ近くにスーパーないけど（アトレ大塚の食品売場あるけど）巣鴨はサミットと西友あるから個人的にはかなり優位ですよ
ここからはいかないだろうけど私は坂を下って千川通りのライフ新大塚やサミット新大塚も行きます
かなりスーパーには恵まれてると思ってます

[52: 通りがかりさん]

不動産なんて立地が全てだから。
しかしこの物件はスペックが悪すぎるから価格で勝負せざるを得ないな。
3LDK 1億円が妥当。

[53: 匿名さん]

オプレジも1億はするから流石に無理でしょう

[54: マンコミュファンさん]

定借かつコストカットが徹底されたリビオでもあの価格帯なので、1.5億弱だと思います。
1億で買いたいなら23区外にするしかないかと

[55: マンション比較中さん]

周辺住んでますけど、ここはほぼ豊島区って認識なので、定借のリビオと所有権のシティテラスの中間ぐらいの値段を期待します

[56: 口コミ知りたいさん]

>>52 通りがかりさん

すいません、そもそもスペックというか詳細ってどこかで発表されておりましたでしょうか？

[57: マンション検討中さん]

間取りしか公開されてないので、わかるのは内廊下ではないとのことだけでしょう

[58: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア白山が、500万円値下げしましたね。（千石8分　80㎡　12999万円　坪単価530）ついに鉄板だった山の手線内側でも値下げとは、、ここはどうなるのか？

[59: ご近所さん]

>>58 マンション検討中さん
あの物件、一度説明聞いたことがあります。

駐車場なし・（恐らく）ディスポなしという点からすると仕様はこの物件とあまり変わらない感じですかね。
同じく千石駅が最寄りですが、オプレジの方は白山駅に近い方です。

第一種低層なので周りに大きいマンションが建てられるのが心配の方にはお勧めできるかもしれません。ただ買い物は結構困ると思いました。自転車が必須ですが、駐輪場の数が少ない・大通りからの最短ルートの坂道が電動じゃないときつそうでした。（千石駅までの最短ルートはほぼ平坦）

私が手を引いた１番の理由は、やっぱり割高だったからですね。同じオプレジの四谷三丁目の築浅中古がむしろ安かったので。。

個人的にはここも駐車場なし・外廊下のことはもうわかったし、専用部の仕様も曖昧だったらもっと待とうかと思っています。
文京区に住み続けたいのに中古も新築もなかなか物件がないのは辛いですね。

[60: 周辺住民さん]

3LDKの4.1畳狭すぎでしょ。いくら間取りよくてもこれは無理では。

[61: 匿名さん]

俺が営業だったら担当したくないわw
値付け担当に安めに出してさっさと売り切ろうぜって言う。もしくはリビオ買おうとしてる情弱をこっちに連れてくる。売ってしまえば何でもいいからなw

[62: 匿名さん]

4.1帖の間取りは、なかなか使いにくいですね。
子供の部屋としても・・って感じがします。
ただ、こういう狭い部屋のある間取りのマンションは増えています。
広くすれば価格がもっと上がるということなのでしょうか。
マイホーム選びってほんとうに難しいなとおもいます。

[63: 千石民]

近くに住んでますが、立地や環境で人によって好き嫌い明確に分かれる物件でしょうね。
メリットは、
・2路線利用可、特に山手線の駅まで歩けるのは大きい
・周りに店や病院が多く便利、スーパーもグリーンコートにサミットと中規模のが近くにある
・周りに大きな坂がない（千川通りまで行くと下り坂）
・巣鴨には塾が多いが全部徒歩圏内
・ちょっと歩けば宮下公園と六義園運動公園というそこそこ広い公園がある
デメリットは、
・小学校が遠い（不忍通りを越えないといけない）、保育園も区立のは遠い
・周りが商業地帯なので結構ゴミゴミしてるし、巣鴨の周りは汚い
・白山通りに面した部屋はうるさいかも
・千石駅の不忍通り側入り口からホームまで遠い

もっとも文京区は贅沢言ってると本当に全く物件がないので、どこかは妥協が必要でしょうが。

[64: 匿名さん]

そんなことより価格よ。
伊藤忠の値付けマンしっかりしろ。千石の超小規模だぞ？リビオの二割引きくらいがええんちゃうか。

[65: マンション検討中さん]

定借のリビオより下なわけねえだろｗ

[66: 匿名さん]

まあリビオは定借でみんな安い値段期待してたのに結局すぐ隣のシティテラスとあんまり変わらない値段だったから撤収した人結構いそう
ここはアドレスは文京区だけどほぼ日々の生活圏は豊島区ってのがネックですね

[67: 評判気になるさん]

池袋や巣鴨のある豊島区がネックだなんてノイジーマイノリティですね。

[68: 評判気になるさん]

悪い点だと述べたかったわけではありません。ネックという言葉を使ってしまい失礼しました。
他の文京区での買い物や生活の動線とは異なることを言いたかったです。
以前文京区の他の所に住んだことがあり、今はこの物件の近所の千石エリアに住んでいますが、良い意味と悪い意味を全部含めて家周辺の雰囲気と買い物する時の雰囲気が違うので

[69: 名無しさん]

値付けマンは責任重大だからな。
なんちゃって定借のリビオより安くて当然だろ。あっちは小石川だぞ。規模も違う。よく考えて値付けしたまえ。

[70: 名無しさん]

倍率祭りよりすごく悩ませてギリギリ完売するのが値付けマンには一番望むところでしょ
ミスった時に値下げするのは簡単じゃないからリスクは高いけど

[71: 名無しさん]

楽しく仕事したいだろ？
リビオ以下のブランドに成り下がりたいか？
伊藤忠ブランドを高めていけよ。

[72: 匿名さん]

物件エントリーした後のアンケートがいけてない。回答に先立ち、氏名、住所、メイルアドレスの入力を求められるけど、エントリーの時に登録してるんだからメイルアドレスだけで特定できる。モデルルーム行く前にセンスのない会社ってことで萎えてしまう。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん

説明会予約して予約前日くらいメールで同じこと聞かれるのと、説明会予約前の段階で聞かれるのって違うんですか？
どっちも特定はできるけど

[74: 匿名さん]

すでに事前案内会の連絡が来る方いらっしゃいますか？
結構早めに回答したつもりなのですが、全然連絡が来ず、そもそも予算ではじかれているのかなと不安なのですが、、、

[76: 口コミ知りたいさん]

来てないです

[77: 匿名さん]

10月から事前案内だから、連絡はもう少し先じゃない。

＞予算ではじかれているのかな

こういうことするデベあるんだよね。伊藤忠はどうだろう。

[78: 口コミ知りたいさん]

案内と価格来ましたね

[79: 名無しさん]

>>78 口コミ知りたいさん
参考までに価格教えていただきたいです。

[80: 匿名さん]

案内来てないです。検討段階を正直に低く書いたのがいけなかったか予算が足りてないか…まあご縁がなかったな

[81: 口コミ知りたいさん]

来てない人もいるんですね
価格は書いてよいかわからないので問い合わせてみてください

[82: 匿名さん]

私はなぜか迷惑メール箱に入ってました。
相当強い価格ですね。1000万円単位書いてありますが、計算してみると2LDK、3LDK共に坪600後半～700前半

[84: 匿名さん]

＞迷惑メール箱

送信元がギャラリークレヴィア有楽町ってなってたから、別物件の案内かと思ったらすみふたいに総合ギャラリーみたいだね。届いたのはさっきだから送信時間を意図的に分けたのか。

[85: 匿名さん]

価格きましたが、強気すぎるような、、、
グリーンパークとさほど変わらない価格、、、
立地とか駅近踏まえると、クレヴィアのブランドだからでしょうか、、。
それでもすぐ完売でしょうね。

[86: 匿名さん]

ここの立地なら坪700ぐらいはするでしょう。高い感じはしないですよ。

[87: 口コミ知りたいさん]

設備次第だと思いますけど、今の予想では同じ千石エリアのオプレジ、グリーンパークとあんまり仕様変わらなそうで割高だと思いました
ディスポーザーさえあれば納得できると思いますけどそうだったら外廊下ではないだろうと

[88: 匿名さん]

設備の差なんて立地の差と比べたら誤差みたいなもの。リセール考えたら立地で99%決まりますよ。逆に設備を売りにしてる物件は立地が劣悪だったりするので気を付けた方が良いです。

[89: 匿名さん]

後付けできる設備はね。後付けできない設備の有無はきちんと判断しないと。

[90: 口コミ知りたいさん]

駐車場、内廊下、ディスポーザーなどはどうしても後付け困難ですけど
実際使わなくても、こんな共用部、専有部仕様は僕自身も中古物件を見るときにいちいち確認するところなので、影響がなくはないかと
建て替えでもしない限り後付けできないので

[91: 匿名さん]

値付けマンは伊藤忠ブランドを高めにきたな。
供給の少ない3LDKは瞬殺するだろう。仕方ないから検討してやるよ。表向きはなw

[92: eマンションさん]

M井の中野のおこぼれ狙ってるようだね（笑）

[93: 匿名さん]

ディスポーザーはリセール時に有利となる設備ですか？
マンションの仕様として内廊下は外せない条件になるかもしれませんが、ディスポーザーは古くなるにつれ故障も増えるので逆にお荷物になるのでは？と懸念しております。

[94: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん

当たり前にある方がいいでしょう

[95: マンション比較中さん]

ディスポーザー付きの物件に一度住んだら
ないところになんか住めなくなるよ

[96: 評判気になるさん]

>>95 マンション比較中さん
そうなんですか？
ディスポーザーで使えない生ゴミなどがあると聞いたことがありますが、それって不便だったりしないのでしょうか？

[97: マンション比較中さん]

生ごみを気にしながらしてなければいけない生活と
ほとんどの生ごみをその場で処理できる生活
どっちが便利か想像もできないの？
骨のように固いもの，とうもろこしの髭とかの長い繊維，卵の殻や貝殻
これを仕分けるのがめんどくさいなら，ゴミの分別なんかやってられないよね

[98: 匿名さん]

ディスポーザー付きの物件住んでたけど、流せないものも多いから意外と不便なんだよね。10年ぐらいで壊れるし、修繕費も割高になる。よほど料理が趣味とかじゃなければ無くても良いと思う。

[99: 匿名さん]

あと、リセールにおいてはほとんど評価されない。リセールを考えたら立地の方が遥かに大事だよ。

[100: マンション掲示板さん]

中古見る時にディスポーザー付いてるかどうか気にする人って僕だけ？
投資目的ならまだしも実際に居住する目的なら後付けできない設備に拘るのは当然だと思いますが