ドレッセたまプラーザ プレイスってどうですか？

[東急田園都市線利用者]

公式URL：https://www.109sumai.com/mansion/006_tama-plaza/
売主：東急株式会社
施工会社： 東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティ―
ドレッセたまプラーザ プレイスについて語りましょう。

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘五丁目2番15　他3筆
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩6分
総戸数：67戸
間取り：LDK～3LDK
専有面積：52.43㎡～133.01㎡

[51: マンション検討中さん]

南側の部屋は、窓開けた途端に駐車場！って感じになってしまうんですかね？

[52: eマンションさん]

>>50 匿名さん

だとすると、南側は、低層階は、駐車場ビューで、それが嫌で上層階買うと、高圧線鉄塔ビューですか？

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 eマンションさん

南側が1番良いと思っていたのに残念です。

[54: 匿名さん]

平均550前後と言うところでしょうか？
武蔵小杉駅前は600、駅遠で450、都内は600以上は当たり前。横浜駅前600以上。
数年前のディアナヒルズが場所イマイチでしたが500弱でしたし、こちらの方が好立地ですし

[55: 匿名さん]

坪単価550万ならドレッセWISEたまプラーザの中古を狙うな

[56: 匿名さん]

ここで色々な情報交換しておいて、11月の販売開始時に馬鹿な購入者にならなければいいのです。

[57: 匿名さん]

参考までに。
不動産購入にあたって重要なのは、近隣物件のリサーチです。ある程度の相場が見えてくるはずです。（他の地域と比較するのも悪くはないのですが、より参考になるのはたまプラ近隣の相場です）
私なら、販売開始までに近隣で気になる中古物件を内覧してこちらと比較しますね。
色んなやり方があるので試してみてください。

[58: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん
どうぞどうぞ、こちらの抽選には参加しないでいただきたい

[59: 匿名さん]

ワイズが550なら、もっと高いかも。
580？

[60: 匿名さん]

高い高い言う人は住人になって欲しくない

[61: 匿名さん]

競売みたいになってて草

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

いいの、いいの、これで。
販売前は盛り上がることが大事。
内容はなんでもよい。

[63: マンコミュファンさん]

南西は抜けそうですね。東も高層階なら良いでしょう。

[64: マンコミュファンさん]

>>2 名無しさん

ここは、内廊下じゃないのかあ。
今更、外廊下で、虫と格闘しながら、自宅に招かざる客と共に入り込むのは勘弁かな。

ま、値段が、バランスとれたリーズナブルな価格なら、ありかかなあ。

ツボ500以上？
なら、撤退します。

[65: 評判気になるさん]

東急が中古の売り出し価格より安い値段で新築を売るわけなかろう。

[66: マンション検討中さん]

>>65 評判気になるさん

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/

ちゃんと調べた方がいいよ。

[67: マンコミュファンさん]

>>65 評判気になるさん
中古でも駅直結など、立地がよければそちらの方が高くなることはよくある話。
必ずしも新築は中古より高いというわけではない。

[68: マンション掲示板さん]

ここ、地震大丈夫かなあ。
基礎は、杭ですか。直基礎ですか？
直基礎なら、ベタ基礎と布基礎のどちらですか？

[69: 匿名さん]

500以下な訳ない。
ただそれだけ

[70: 匿名さん]

ここはたまプラの中では、住環境と駅距離で一流半～二流といった感じがする。それでも新築となれば昨今の建築費高騰の煽りを受けて坪500万円ぐらいにはなると思うが、中古になった時点で駅近の中古物件に対する優位性がなく厳しいと思う。

[71: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん

だろうね。
日吉でも550とか600とか言われてるし、新築駅近はそのぐらいが当たり前になっていくのでしょう。

[72: 名無しさん]

現地見たけど南向きの上層階は抜けてて眺望良さそう。鉄塔も位置的にそれほど気にならない。郵政跡地の方が敷地のど真ん中鉄塔通ってるし。目の前の通りもWISEよりバスも通らないし落ち着いている。

[73: このデべ何かあったのか？]

>>70 匿名さん

これは、言えますね。
駅3分の築５年と、駅6分の築２年で、どっちが良いかということになると、築5年以内なら、必ずしも新しい方が良いと言うことにはなりませんね。

[74: 匿名さん]

>25

会員優先やるなら告知が必要。wiseたまプラーザの時はちゃんと告知していた。

[75: 検討板ユーザーさん]

新築にこだわらない人にとってはそう思います。
少しでも住めば中古といいますが、他人が使った水回りとか無理って人もいるんですよね。

[76: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
そういう人はどんなに高くても新築縛りになってしまいますね。
新築が高いのを承知で買っている人は、中古になったときに新築プレミアムが?げ落ちて大幅なディスカウントが起こることも自己責任として受け止めるのでしょう。

[77: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
その通りです。
ただ、それは主観であって、客観的な資産価値という意味では、新築が必ず価値が高いというわけではないということです。
ヴィンテージの古着と同じです。

[78: マンション検討中さん]

500でも600でもかまわないけど、天井高2600以上、天カセ、全熱交換で間違いないですか？

[79: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん
それやるなら600だね

[80: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん
プレミアム住戸ならそうなると思いますが、一般住戸はどうでしょうね。
たまプラのこの立地でそこまで攻めますかね。

[81: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん
そこまでの立地じゃない。安普請にも関わらず高いってのが良い。

[82: 匿名さん]

>>81 マンコミュファンさん
それでも最低限天井高2.5m、二重床、ディスポーザー、床暖は欲しいですね。
エレベーターは2台が望ましいですがどうでしょう。

[83: マンション掲示板さん]

今出てるドレッセシリーズの中古が即売なら500はあり得る話。
売り残るようなら、新築とはいえ、500は厳しいかと。

[84: マンション検討中さん]

>>68 マンション掲示板さん

誰か現地の工事公示の写真Ｕｐしてくれませんか？
施工が東急建設ですが、直接基礎か杭か知りたいです。

東急建設物件で、かつて、ドレッセセントヴェール（施工：東急建設）は、直接基礎にして、地盤的に、杭は必要ないと説明したのですが、後から隣に出来たシャリエたまプラーザは、しっかり杭打ち建築となりました。

東急建設大丈夫か？という話です。
ま、コスト的には杭打ちのが高いからね。

でも、これから、巨大地震が来ることが想定されており、怖いです。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>84 マンション検討中さん

「杭を打った方が安心」とか、、、
逆です。杭が必要になるような弱い地盤だから止むを得ず杭を打つんです。土地の強度なんて数メートルずれれば全然違ってくること珍しくありませんし。
安全のためにプラスアルファで打ってるとでも思ってます？単にマイナスを埋めるための措置ですよ。そもそも杭って上からの圧を受け止める役割しか無いんですから。

[86: マンション検討中さん]

>>79 マンコミュファンさん
600で構いませんからそれやってください

[87: 匿名さん]

>75

外出時のトイレどうするの？

[88: マンション超初心者です]

マンションに住んだ事のない初心者です。
こちらと、ドレッセ港北センター北を候補に考えています。
一般的な評価として、どちらの物件の方が人気が高いと思いますか？（駅名、路線、駅からの距離などトータルで）
ど素人のイメージでは、同じくらいの価格帯の物件に思えます。将来的に価格が下がる可能性があるのは仕方ないとして、手放したいときに買い手がつかないような物件だけは避けたいと思っています。　

[89: 匿名さん]

>88

駅力の比較ならたまプラーザでしょ。港北ニュータウンは直接都心に出れない。横浜や新横通勤ならありだけど。

エリアの比較なら仲介業者に行けば、それぞれの相場とか教えてくれるはずだよ。

[90: マンション超初心者です]

>>89 匿名さん

早速ありがとうございます！
直接都心に出られるのはポイント高いですよね。
仲介業者さんにも聞いてみます！
ありがとうございました。

[91: マンション検討中さん]

>>85 検討板ユーザーさん

素人の講釈は不要なので、べた基礎か、布基礎か、杭打ち（現場造成含む）　のいずれかなのか教えて欲しいだけ。

[92: 匿名さん]

>90

あと、アドバイスするなら２つの物件に絞っていても、他も見ておいたほうがいいかな。ある程度場数を踏めば、どこをチェックすべきなのかもわかってくる。

[93: 匿名さん]

布基礎って何かと思ったら戸建てか。

[94: マンション超初心者です]

>>92 匿名さん

ありがとうございます！
お盆休みの間に、とりあえず現地見学してこようと思います。

高価な買い物なので、他も色々あたってみます。

[95: 購入経験者さん]

>>91 マンション検討中さん
直接基礎ならとりあえず地盤は「安心」、杭基礎なら「ああ、高台なのに意外と地盤緩いんだ、、」で終わりなのだが？東急はＮ値の測定データを改ざんするとか考えてる？

[96: 名無しさん]

>>88 マンション超初心者ですさん
リセールを気にされているのであればどちらを選んでも需要はあると思いますよ。郵政跡地のプロジェクトを踏まえるとエリアとしての長期的な伸びしろはたまプラに分があると思いますが結局はいくらで購入したかで含み益は決まるので両物件の価格次第だと思います。ご自身のライフスタイル合った方を選ぶのが最適解だと思います。

[97: マンション超初心者です]

>>96 名無しさん

ご意見ありがとうございます！
あまりにも高い買い物なのに、出来上がった商品を見る前に購入を決めなければならないので、自分を納得させる材料として、「需要がある」「長期的な伸びしろがある」というのは大きなポイントになります。

自分が納得できても手が届かない価格かもしれませんが、前向きに検討したいと思います。ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

参考になるかわかりませんが、マンションを決めるときは、運命的な何かがあった人が多いです。

夫の会社のお友達夫婦は、いくつも見ても決まらなくて、熱意を失いかけていた時に「ここに住みたい」と思うマンションがあったようです。

そういったエピソードを聞くと、需要があるとかリセールしやすいとか、そういったいくつものことがプラスになって、背中を押される力になるのかもと思ったりします。

納得いくといいですよね。

[99: 匿名さん]

リセール考えてるならエリアの中古相場の把握は必須。新築プレミアって通常は１割くらいだけど、最近の新築物件ってそれを大きく超えている。高値つかみしないように。

[100: マンション超初心者です]

＞98，99　匿名さん

皆さんの色々なお話、参考になります！
出来れば一生住みたいと思って探していますが、買い物が超苦手です。
失敗してもリセール出来ると思えば気が楽なので、選択条件のひとつにしています。

昨日現地見学して、ご縁があるように駅前でお茶もしてきました！
時間はたっぷりありそうなので、周辺の中古相場もチェックしたいと思います。
ありがとうございました。

[101: マンション掲示板さん]

>>100 マンション超初心者ですさん
3万払ってマンションマニアに相談してみるといいよ。

[102: マンション検討中さん]

>>101 マンション掲示板さん
アホらしいからやめときな、栄一をケツ拭いて便所に流すようなもんだ

[103: マンション超初心者です]

>100.101　マンション掲示板さん　マンション検討中さん

＞栄一をケツ拭いて便所に流すようなもんだ　（笑）

マンションマニアさんの記事も愛読しています！
アドバイスありがとうございます！

[104: 通りがかりさん]

たまプラは、治安も良く街並みもおしゃれで住みやすくていいところです。その分価格も高めですが、住んでみると納得できるはずです。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>104 通りがかりさん

田園都市線は、激混みなので、出来ればなるべく渋谷に近い方がいいけど、宮崎台と比較すると、まだ、タマプラのが上の評価ですか？

因みに、このマンションと比較しています。

プレミスト宮崎台RISETERRACE」

仕様は内廊下です。住宅地で静かです。

[106: マンション掲示板さん]

>>104 通りがかりさん
街並みいいですよね。特に本物件の立派なケヤキ並木はたまプラのシンボルです。老木になりつつありますが剪定で短く切ったり植え替えはせず残してほしいです。

[107: 匿名さん]

>105

急行停車駅と各停駅っでは段違い。あと、内廊下といっても低層の北向き住戸はないかな。

[108: 口コミ知りたいさん]

>>88 マンション超初心者ですさん
マンションはリフォームとかすれば築年数がたっても問題なく住めるので、減価償却期間が長いし、土地は基本的に価値が落ちないので、価格が下がりにくいです。
年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段になります。
中古不動産の評価は、駅からの距離、階数、向き、駅力、設備などによって評価の指標が確立しているので、高いには高いなりに、安いには安いなりに理由があり、新築時の価格にもそれが反映されています。
なので駅から10分程度あれば、売りにくいという事はないので、あまり資産性を気にする必要はなく、自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。
物件を売る時は、適正価格であればすぐ売れると思いますが、皆チャレンジ価格で売ろうとするので、人気のあるエリアの方が高く売れる可能性はありますが、文字通り不動産は移動ができないので、高くても買う人がいなければ売れないし、不人気エリアでも高くても買う人がたまたまいれば適正価格より高く売れることもあります。
人によって求めるものも違うし、勤務地や生活スタイルも違うので、物件の良し悪しは人によって大きく異なると思います。

[109: マンション超初心者です]

>>108 口コミ知りたいさん
丁寧なご説明をありがとうございます。

＞自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。

これが一番大切ですね。
自分の見る目に全く自信がないため、資産性とか他人様の評価の高さなどが判断のよりどころになってしまっているのですが、自分が満足できなければ本末転倒ですね。これからの自分の生活に合った選択ができるよう、落ち着いて考えてみます。

こちらの物件は果たして手が届くかどうかわかりませんが、楽しみながらマンション探しをしたいと思います。
ありがとうございました。

[110: 匿名さん]

たまプラ徒歩圏で、何か余程のネガ要素が無い限り資産性はあると思うけど、長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じたときに売れないと、身動き取れなくなって人生詰んじゃう。資産性考えないのはギャンブル。

[111: 匿名さん]

それからリフォームではどうにもならない設備とかある。例えば、ディスポーザーやスロップシンクとか。その辺は必要、不必要を購入時にきっちり判断しなければならない。

あと、ここはリビングインの浴室の住戸タイプがあるけど、これは賛否が分かれる。水回りは段差スラブがあるので、フルリフォームしても位置をほとんど動かせない。将来、売るときのことも考えて判断。あと、行燈部屋もかな。

[112: 口コミ知りたいさん]

皆さん資産性が大好きですね。
よく検討するのも比較するのも大切ですが、全てを満たす物件は無いし、優先するものは人それぞれなので、これが絶対とかないでしょう。
それこそ急に売却せざるをえない時に、残債割れしたら困る人もいれば、そうでない人もいるし、売却を急ぐ必要がない人もいますからね。

[113: 匿名さん]

急に売却する必要になった時に、売れずにバックレられて管理費、修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。ギャンブラーが入り込んだら、巻き込まらちゃうかも。

[114: 匿名さん]

＞マンションって住民同士運命共同体

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。モデルルーム行くと設備や仕様に目が行きがちだけど、周りがどんな人かもチェックポイント。

[115: 匿名さん]

＞年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段

あれっ、数年前まで物価は上がってなかったのにマンションだけ上がってた。これからは物価連動って論理は成り立つかな。

[116: マンション掲示板さん]

>>115 匿名さん
今までが特殊でしょう。
いつまでも物価が上がらず、マンション価格だけ上がっていく考えるのは楽観的すぎると思います。
今は買った時よりいくら高くなったと喜んでいる人も多いですが、デフレだったから儲かったように思えていましたが、物価が上がれば貨幣価値が下がりますからね。

[117: 検討板ユーザーさん]

これだけリセールについてのスレが盛り上がってるところを見ると、それなりに期待できそうな物件ということかな。

[118: 評判気になるさん]

>>110 匿名さん
高く売れるかは別として、マンションであれば売れないことはないでしょう。
というか、そんなことで人生詰んでしまうのであれば、震災や火事、自身の失業などで簡単に人生詰んでしまいますね。

[119: 匿名さん]

まだ、価格はおろか詳細な情報も出てないのに期待できるなんて・・・。ポジショントークかな。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
ポジショントーク楽しいですね。
たまプラーザの好立地で、どの様な仕様でいくらで出てくるか楽しみです。
期待もこめて、実際より安めの坪単価を主張する人が多かったり、そんなに高いと誰が買うの？見たいな流れが多いですが、ここはどうなりますかね？

[121: マンコミュファンさん]

心配なのが、ここは青田売りマンションということ。日照などのシュミレーションが見れたとしても、実際とやはり違ったとなっても、変更や解約はできない。マンション周りの駐車場や鉄塔がどれほどの影響があるのか、正直わからない。
東急が正直に、影響がある物件は、価格を下げてくれれば納得だが、、、果たして。

[122: 匿名さん]

>121

練習に完成物件見に行けば。シミュレーションと実際の比較確認ができる。

現物確認できない青田売りには否定的な考えだけど、みんなそれで買っちゃう以上変わらない。

[123: マンション検討中さん]

ここ、内廊下じゃないのが痛いなあ。
個人的には、内廊下だったら、多少高くても是非買いたい物件なんだけど。

外廊下の色々な虫が、帰宅時に一緒に中に入って来る可能性が否定できない。
特に夏の夕刻から晩にかけて帰宅すると、日中は日陰でじっとしていたＧが出てきて、一緒に中に入るんだよね。

[124: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
そうなんですね。
これまで外廊下マンションに住んだこと無いので参考になります。

[125: 名無しさん]

600乗るかどうかだねー
個人的にはそこは切ってほしい！！！

[126: マンコミュファンさん]

>>125 名無しさん
①日当たり悪く、狭めで坪300台
②日当たり、広さそこそこで坪400台
③プレミアで坪500-600台
と予想。
みんなの予想を書いてみて。

[127: 名無しさん]

>>126 マンコミュファンさん
狭い方が単価が高くなるから、300台は無いかなと思います。

[128: マンコミュファンさん]

>>124 マンション検討中さん

今も、内廊下に住んでるけど、一度内廊下住んだら、外廊下は住めない。

[129: 匿名さん]

>>128 マンコミュファンさん
それは絶対に間違いない。
ハイグレードを謳うなら内廊下は必須。

[130: 匿名さん]

郊外物件で内廊下ってレアなんだけど、外廊下をディスってるのは、宮崎台かセンター北か。同じ会社でも営業どうしはライバル。

内廊下必須なら都心の高級物件か、タワマン狙えるようにならないと。

[131: 匿名さん]

並木通りをはじめ自然が多い分、虫が結構いるし（今の時期は特に）、目の前の道路も渋滞してることが多いから、もし内廊下だったら結構なバリューになると個人的に思ってる。
内廊下じゃないって言ってるのはどこ情報？

[132: 匿名さん]

共用廊下側の部屋に窓があるタイプあるから違うでしょ。

[133: 口コミ知りたいさん]

>>132 匿名さん
確かに廊下側に窓があるということは外廊下ということですね。ありがとうございます。

[134: マンコミュファンさん]

残念です、場所は良いと思うのに仕様が…みたいですね。

[135: 匿名さん]

ドレッセWISEは上の階からの音漏れが酷いような話があったので、スラブ厚も要確認ですね。

[136: マンション検討中さん]

>>129 匿名さん

ご賛同有難うございます。

内廊下に慣れてしまうと、風の強い日など、玄関出たら直ぐ雨風にさらされるのかって思うだけで、ぐったりです。建物エントランスに入った後に、ホッとしたいのに、外廊下だと、自分の玄関内に入るまで気が抜けないのですよね。

[137: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション検討中さん
内廊下であれば廊下側に窓がないので、ワイドスパンでベランダ側に居室やリビングが並んだ間取りが良いですが、なかなか難しいですよね。
もしくは角部屋で両面な窓があればなお良いですが。

[138: 検討板ユーザーさん]

>>137 検討板ユーザーさん
廊下より間取り優先なので、間取りの方が気になります。

[139: マンション検討中さん]

>>126 マンコミュファンさん
一般住戸でも坪単価500万超えると思います。
安くても480万くらいからかと。
プレミアは600～700万くらいいきそう。都心にはない広さなのでそこを価値として売り出すんじゃないかと。。

[140: 匿名さん]

10年以上前に発売されたドレッセたまプラーザやドレッセたまプラーザレジデンスは天カセエアコンでした。高級物件として売り出すなら期待できますね。

[141: 評判気になるさん]

しょせんはドレッセ
でも平均550くらいだろーな

[142: 近隣住民さん]

>>139 マンション検討中さん
プレミアが2億から2億5000で売れて、他のも坪500以上で売れてくれれば、中古も値上げに踏み切れるから有難い。
中古市場での価格上昇の基準になるのは、近隣の新築販売価格とその売れ行き。
これは素人の売主の希望額とは違い、間違いなく販売価格設定の基準になる。
今年中に完売したら、祝杯もんだね！！
東急ファイト！

[143: マンション検討中さん]

みなさん高値予想してますが、そんな強気価格で売れますかね…？
同じドレッセでいうと、ドレッセ世田谷松陰神社は世田谷区で戸数も少ないながら坪500前後。
で、販売も苦戦している印象です。

都心から離れたたまプラーザで坪500出してまで買う人は多少いるでしょうがそんなに沢山いる気がしないので。。
私の予想は、ペントハウスで坪580、それ以外は450くらいじゃないですかね。プラウドシティ方南町くらいの価格帯をイメージしました。
これでも安いとは思いませんがw

[144: eマンションさん]

>>143 マンション検討中さん
平均で坪500は普通に超えますよ。67世帯集めれば良いわけですから余裕でしょう。

[145: マンション掲示板さん]

>>144 eマンションさん
自信ありげですが何か根拠はあるんですか？素人でもわかりやすいように教えてもらえると。

[146: 近隣住民さん]

私も即完売するとは思ってません。
そうだったらいいなという願望です。
東急ファイト！

[147: 検討板ユーザーさん]

高値予想してる人は、すでにたまプラでポジションセットしてるから中古価格が上がってほしいってことだよね。
個人的にはこれから買おうと検討している人の手が届く金額であってほしいな。

[148: 評判気になるさん]

>>147 さん

>>147 検討板ユーザーさん
そうですね。
所詮は価格が出るまでのポジショントークですからね。
おっしゃる通り、高値予想の人はポジションを持っていて、安値予想の人は安ければポジション持ちたい人か、ディスって喜んでいる人ですかね。
同じ情報をみても、自分の予想を補強してくれる情報しか目が行かないのは、相場で負ける人の典型です。

[149: 通りがかりさん]

売り手は一次取得だろうが買い替えだろうが高く売れれば何でもいいんだよ。この立地と戸数でわざわざ一次取得の層に金額合わせるわけないじゃん。

[150: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]