ドレッセたまプラーザ プレイスってどうですか？

[東急田園都市線利用者]

公式URL：https://www.109sumai.com/mansion/006_tama-plaza/
売主：東急株式会社
施工会社： 東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティ―
ドレッセたまプラーザ プレイスについて語りましょう。

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘五丁目2番15　他3筆
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩6分
総戸数：67戸
間取り：LDK～3LDK
専有面積：52.43㎡～133.01㎡

[21: 口コミ知りたいさん]

株価暴落で、ツボ500超はなくなりましたね。
プレミアム5室だけは、超えるかも知れませんが、割高ですね。

買ってから、どんどん、資産価値が低下する可能性が高くなってきただけに、こりゃ、価格設定次第で、このマンション全体が大コケするかも知れませんね。

[22: 匿名さん]

新規物件の価格設定を下げたら、今販売してる物件の売れ行きが止まっちゃうから、在庫が増えるまでは下げられずに大コケってパターンと読んだが。

[23: 匿名さん]

優良顧客には既に事前案内等されているのでしょうか？

[24: 評判気になるさん]

ドレッセ美しが丘フロント（築3年で徒歩3分）が70m2弱で約9000万で売り出し中（東急リバブル）
これを踏まえると、プレミア物件以外で坪500万はないかな。

[25: 匿名さん]

>>23 匿名さん
あるでしょうね。
法律上、販売広告前に契約はできないものの、おそらく声はかかってますね。

[26: マンコミュファンさん]

>>24 評判気になるさん

ドレッセ美しが丘フロント（築3年で徒歩3分）が70m2弱で約9000万で売り出し中が事実なら、ここは、せいぜい頑張っても同じ単価以下でしょう。

[27: eマンションさん]

>>26 マンコミュファンさん
事実でした。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/

同じ東急で、かたや駅3分、というか、ほぼ、駅近接地ですね。なかなか、高級感もあるし、良い物件。築3年だし、こっちのが高くても売れるでしょうね。

外廊下の徒歩6分のマンションがツボ500は有り得ないでしょう。

[28: eマンションさん]

ドレッセたまプラーザテラスが77㎡で1億500万。徒歩2分。雨に濡れずに駅直結。
ちなみに借地権。
ドレッセたまプラーザフロントが69㎡で9000万弱。徒歩3分。
ちなみに所有権。
ともに坪単価は共に430万ほど。販売は東急リバブル。

ここは新築だが徒歩6分。
同じブランドで、販売も同じ東急グループ。
仕様が明らかに2つよりハイグレードで差があるならここより高くはなるだろうが、平均で坪単価500万は絶対売れない。
というか、それなら他のドレッセを買うね。
そっちの方が数年後も資産価値あるし。
マンションの資産価値は、立地が全て。あとは仕様や眺望が＋αかな。

[29: eマンションさん]

新築といえど、一度でも住めば中古物件。
やはり最後は立地。
近隣物件の立地と価格を比較して、品定めしないと。

[30: 匿名さん]

なんなのこれ。買わせないようにする印象操作？
買いたい奴が買いたい価格で買えばいいだけだろ。

[31: 匿名さん]

言ってることはごもっともだと思う。
利上げがなければ平均坪単価500万いった可能性はあるけど、今の経済状況でそこまで攻めた価格で出せないんじゃないかな。

[32: eマンションさん]

>>30 匿名さん
ウケるね。
買いたい人のために情報提供してあげてるだけ。
買う買わないは自由。
全ては読み手次第。

[33: マンション検討中さん]

現地確認しました。
駅からは徒歩圏内ですね。
ただ、たまプラーザテラスの駐車場に囲まれているのと、隣接するマンションが近いので、そのことを価格に反映していただけるなら検討したいなというのが個人の感想です。

[34: マンコミュファンさん]

戸建だがプラウドシーズン美しが丘が1億後半-2億前半だからね。たまプラ検討者のお財布は庶民とはかけ離れてるから坪500でもすぐ売れるかも。

[35: 周辺住民さん]

手垢のついた中古には拒絶を示す金があり余っている親が買う気なんだが、もう少し立地が良い方がいいね。

[36: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん

南側が、駐車場と被るので、最低でも3階以上にならないときつそうですね。
ま、リビングから駐車場しか見えないのも辛いので、東側の道路側がいいかな。
でも、東の道路側は騒音が煩いかなあ。

5，6階になると、多分、全方位吹き抜けて眺望がいいかも知れません。

[37: eマンションさん]

>>31 匿名さん
利上げしたとたん、経済が一瞬で悪化したのか？w

[38: 通りがかりさん]

坪500だったら余裕で売れる立地でしょ。

[39: 匿名さん]

>>38 通りがかりさん
ここはちょっと駅から離れていて、だからといって駅近に比べて住環境が良いというわけでもないという微妙な立地というのが正直な感想です。それでも今のご時世だと平均で坪500万円前後にはなってしまいそう。

[40: 名無しさん]

>>28 eマンションさん
同じブランドなら、ドレッセあざみ野グランコートがあざみ野徒歩8分で坪400とかなので、たまプラーザ徒歩6分で南、東西に抜け感のある立地なので、坪500を超えてくる可能性があると思いますけどね。

[41: 匿名さん]

>>40 名無しさん
あざみ野とたまプラの駅前の発展度の格差は大きく街力が全く違うのは認めるが、住環境で言えばここよりドレッセあざみ野グランコートのほうが落ち着いていてよかった。
たまプラとあざみ野の街力と駅徒歩2分の違いと住環境のマイナス要素を加味したうえで果たしてここはいくらが妥当な価格なのだろう。
個人的にはドレッセあざみ野グランコートとの比較であれば坪100万円の差は大きすぎると感じるが、ここは建築時期の遅れによるコスト高の影響をまともに受けているので結局販売価格は坪100万円近く高くなってしまうのかと思う。

[42: eマンションさん]

色々な予想が飛び交ってて面白いな。
坪500となると、60㎡で9000万、70㎡で1億超。
どうなるかな。

[43: 匿名さん]

安く売る意味ないからね。利益追求高めの設定でお願いしたい。

[44: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

南は、低層階は駐車場ビュー。
高層階は、一部高圧線の鉄塔ビュー。

西も低層階は駐車場ビュー。
北はマンションビュー。

眺望を気にするなら、東の高層階の一択って感じ。

これ気をつけないと、青田売りマンションなので、竣工後のお披露目は入居直前の計画だから。
現地確認は必須。

[45: 口コミ知りたいさん]

>>44 匿名さん
現地を確認すればわかることではないでしょうか

[46: 匿名さん]

眺望シミュレーションがあります

[47: 匿名さん]

今回の株価暴落が価格に影響するかはまだなんともわからないでしょうね。
暴落が続くのかは誰も読めていないでしょうし、一旦様子見しかないと思うので。

[48: 匿名さん]

坪450で宝くじしたい。

[49: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん

いや、おっしゃる通りで、参考になります。
一部高圧線の鉄塔ビューも感じ良くありませんね。

これは、方角はどちらですか？

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
南です、、、。

[51: マンション検討中さん]

南側の部屋は、窓開けた途端に駐車場！って感じになってしまうんですかね？

[52: eマンションさん]

>>50 匿名さん

だとすると、南側は、低層階は、駐車場ビューで、それが嫌で上層階買うと、高圧線鉄塔ビューですか？

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 eマンションさん

南側が1番良いと思っていたのに残念です。

[54: 匿名さん]

平均550前後と言うところでしょうか？
武蔵小杉駅前は600、駅遠で450、都内は600以上は当たり前。横浜駅前600以上。
数年前のディアナヒルズが場所イマイチでしたが500弱でしたし、こちらの方が好立地ですし

[55: 匿名さん]

坪単価550万ならドレッセWISEたまプラーザの中古を狙うな

[56: 匿名さん]

ここで色々な情報交換しておいて、11月の販売開始時に馬鹿な購入者にならなければいいのです。

[57: 匿名さん]

参考までに。
不動産購入にあたって重要なのは、近隣物件のリサーチです。ある程度の相場が見えてくるはずです。（他の地域と比較するのも悪くはないのですが、より参考になるのはたまプラ近隣の相場です）
私なら、販売開始までに近隣で気になる中古物件を内覧してこちらと比較しますね。
色んなやり方があるので試してみてください。

[58: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん
どうぞどうぞ、こちらの抽選には参加しないでいただきたい

[59: 匿名さん]

ワイズが550なら、もっと高いかも。
580？

[60: 匿名さん]

高い高い言う人は住人になって欲しくない

[61: 匿名さん]

競売みたいになってて草

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

いいの、いいの、これで。
販売前は盛り上がることが大事。
内容はなんでもよい。

[63: マンコミュファンさん]

南西は抜けそうですね。東も高層階なら良いでしょう。

[64: マンコミュファンさん]

>>2 名無しさん

ここは、内廊下じゃないのかあ。
今更、外廊下で、虫と格闘しながら、自宅に招かざる客と共に入り込むのは勘弁かな。

ま、値段が、バランスとれたリーズナブルな価格なら、ありかかなあ。

ツボ500以上？
なら、撤退します。

[65: 評判気になるさん]

東急が中古の売り出し価格より安い値段で新築を売るわけなかろう。

[66: マンション検討中さん]

>>65 評判気になるさん

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/

ちゃんと調べた方がいいよ。

[67: マンコミュファンさん]

>>65 評判気になるさん
中古でも駅直結など、立地がよければそちらの方が高くなることはよくある話。
必ずしも新築は中古より高いというわけではない。

[68: マンション掲示板さん]

ここ、地震大丈夫かなあ。
基礎は、杭ですか。直基礎ですか？
直基礎なら、ベタ基礎と布基礎のどちらですか？

[69: 匿名さん]

500以下な訳ない。
ただそれだけ

[70: 匿名さん]

ここはたまプラの中では、住環境と駅距離で一流半～二流といった感じがする。それでも新築となれば昨今の建築費高騰の煽りを受けて坪500万円ぐらいにはなると思うが、中古になった時点で駅近の中古物件に対する優位性がなく厳しいと思う。

[71: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん

だろうね。
日吉でも550とか600とか言われてるし、新築駅近はそのぐらいが当たり前になっていくのでしょう。

[72: 名無しさん]

現地見たけど南向きの上層階は抜けてて眺望良さそう。鉄塔も位置的にそれほど気にならない。郵政跡地の方が敷地のど真ん中鉄塔通ってるし。目の前の通りもWISEよりバスも通らないし落ち着いている。

[73: このデべ何かあったのか？]

>>70 匿名さん

これは、言えますね。
駅3分の築５年と、駅6分の築２年で、どっちが良いかということになると、築5年以内なら、必ずしも新しい方が良いと言うことにはなりませんね。

[74: 匿名さん]

>25

会員優先やるなら告知が必要。wiseたまプラーザの時はちゃんと告知していた。

[75: 検討板ユーザーさん]

新築にこだわらない人にとってはそう思います。
少しでも住めば中古といいますが、他人が使った水回りとか無理って人もいるんですよね。

[76: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
そういう人はどんなに高くても新築縛りになってしまいますね。
新築が高いのを承知で買っている人は、中古になったときに新築プレミアムが?げ落ちて大幅なディスカウントが起こることも自己責任として受け止めるのでしょう。

[77: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
その通りです。
ただ、それは主観であって、客観的な資産価値という意味では、新築が必ず価値が高いというわけではないということです。
ヴィンテージの古着と同じです。

[78: マンション検討中さん]

500でも600でもかまわないけど、天井高2600以上、天カセ、全熱交換で間違いないですか？

[79: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん
それやるなら600だね

[80: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん
プレミアム住戸ならそうなると思いますが、一般住戸はどうでしょうね。
たまプラのこの立地でそこまで攻めますかね。

[81: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん
そこまでの立地じゃない。安普請にも関わらず高いってのが良い。

[82: 匿名さん]

>>81 マンコミュファンさん
それでも最低限天井高2.5m、二重床、ディスポーザー、床暖は欲しいですね。
エレベーターは2台が望ましいですがどうでしょう。

[83: マンション掲示板さん]

今出てるドレッセシリーズの中古が即売なら500はあり得る話。
売り残るようなら、新築とはいえ、500は厳しいかと。

[84: マンション検討中さん]

>>68 マンション掲示板さん

誰か現地の工事公示の写真Ｕｐしてくれませんか？
施工が東急建設ですが、直接基礎か杭か知りたいです。

東急建設物件で、かつて、ドレッセセントヴェール（施工：東急建設）は、直接基礎にして、地盤的に、杭は必要ないと説明したのですが、後から隣に出来たシャリエたまプラーザは、しっかり杭打ち建築となりました。

東急建設大丈夫か？という話です。
ま、コスト的には杭打ちのが高いからね。

でも、これから、巨大地震が来ることが想定されており、怖いです。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>84 マンション検討中さん

「杭を打った方が安心」とか、、、
逆です。杭が必要になるような弱い地盤だから止むを得ず杭を打つんです。土地の強度なんて数メートルずれれば全然違ってくること珍しくありませんし。
安全のためにプラスアルファで打ってるとでも思ってます？単にマイナスを埋めるための措置ですよ。そもそも杭って上からの圧を受け止める役割しか無いんですから。

[86: マンション検討中さん]

>>79 マンコミュファンさん
600で構いませんからそれやってください

[87: 匿名さん]

>75

外出時のトイレどうするの？

[88: マンション超初心者です]

マンションに住んだ事のない初心者です。
こちらと、ドレッセ港北センター北を候補に考えています。
一般的な評価として、どちらの物件の方が人気が高いと思いますか？（駅名、路線、駅からの距離などトータルで）
ど素人のイメージでは、同じくらいの価格帯の物件に思えます。将来的に価格が下がる可能性があるのは仕方ないとして、手放したいときに買い手がつかないような物件だけは避けたいと思っています。　

[89: 匿名さん]

>88

駅力の比較ならたまプラーザでしょ。港北ニュータウンは直接都心に出れない。横浜や新横通勤ならありだけど。

エリアの比較なら仲介業者に行けば、それぞれの相場とか教えてくれるはずだよ。

[90: マンション超初心者です]

>>89 匿名さん

早速ありがとうございます！
直接都心に出られるのはポイント高いですよね。
仲介業者さんにも聞いてみます！
ありがとうございました。

[91: マンション検討中さん]

>>85 検討板ユーザーさん

素人の講釈は不要なので、べた基礎か、布基礎か、杭打ち（現場造成含む）　のいずれかなのか教えて欲しいだけ。

[92: 匿名さん]

>90

あと、アドバイスするなら２つの物件に絞っていても、他も見ておいたほうがいいかな。ある程度場数を踏めば、どこをチェックすべきなのかもわかってくる。

[93: 匿名さん]

布基礎って何かと思ったら戸建てか。

[94: マンション超初心者です]

>>92 匿名さん

ありがとうございます！
お盆休みの間に、とりあえず現地見学してこようと思います。

高価な買い物なので、他も色々あたってみます。

[95: 購入経験者さん]

>>91 マンション検討中さん
直接基礎ならとりあえず地盤は「安心」、杭基礎なら「ああ、高台なのに意外と地盤緩いんだ、、」で終わりなのだが？東急はＮ値の測定データを改ざんするとか考えてる？

[96: 名無しさん]

>>88 マンション超初心者ですさん
リセールを気にされているのであればどちらを選んでも需要はあると思いますよ。郵政跡地のプロジェクトを踏まえるとエリアとしての長期的な伸びしろはたまプラに分があると思いますが結局はいくらで購入したかで含み益は決まるので両物件の価格次第だと思います。ご自身のライフスタイル合った方を選ぶのが最適解だと思います。

[97: マンション超初心者です]

>>96 名無しさん

ご意見ありがとうございます！
あまりにも高い買い物なのに、出来上がった商品を見る前に購入を決めなければならないので、自分を納得させる材料として、「需要がある」「長期的な伸びしろがある」というのは大きなポイントになります。

自分が納得できても手が届かない価格かもしれませんが、前向きに検討したいと思います。ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

参考になるかわかりませんが、マンションを決めるときは、運命的な何かがあった人が多いです。

夫の会社のお友達夫婦は、いくつも見ても決まらなくて、熱意を失いかけていた時に「ここに住みたい」と思うマンションがあったようです。

そういったエピソードを聞くと、需要があるとかリセールしやすいとか、そういったいくつものことがプラスになって、背中を押される力になるのかもと思ったりします。

納得いくといいですよね。

[99: 匿名さん]

リセール考えてるならエリアの中古相場の把握は必須。新築プレミアって通常は１割くらいだけど、最近の新築物件ってそれを大きく超えている。高値つかみしないように。

[100: マンション超初心者です]

＞98，99　匿名さん

皆さんの色々なお話、参考になります！
出来れば一生住みたいと思って探していますが、買い物が超苦手です。
失敗してもリセール出来ると思えば気が楽なので、選択条件のひとつにしています。

昨日現地見学して、ご縁があるように駅前でお茶もしてきました！
時間はたっぷりありそうなので、周辺の中古相場もチェックしたいと思います。
ありがとうございました。

[101: マンション掲示板さん]

>>100 マンション超初心者ですさん
3万払ってマンションマニアに相談してみるといいよ。

[102: マンション検討中さん]

>>101 マンション掲示板さん
アホらしいからやめときな、栄一をケツ拭いて便所に流すようなもんだ

[103: マンション超初心者です]

>100.101　マンション掲示板さん　マンション検討中さん

＞栄一をケツ拭いて便所に流すようなもんだ　（笑）

マンションマニアさんの記事も愛読しています！
アドバイスありがとうございます！

[104: 通りがかりさん]

たまプラは、治安も良く街並みもおしゃれで住みやすくていいところです。その分価格も高めですが、住んでみると納得できるはずです。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>104 通りがかりさん

田園都市線は、激混みなので、出来ればなるべく渋谷に近い方がいいけど、宮崎台と比較すると、まだ、タマプラのが上の評価ですか？

因みに、このマンションと比較しています。

プレミスト宮崎台RISETERRACE」

仕様は内廊下です。住宅地で静かです。

[106: マンション掲示板さん]

>>104 通りがかりさん
街並みいいですよね。特に本物件の立派なケヤキ並木はたまプラのシンボルです。老木になりつつありますが剪定で短く切ったり植え替えはせず残してほしいです。

[107: 匿名さん]

>105

急行停車駅と各停駅っでは段違い。あと、内廊下といっても低層の北向き住戸はないかな。

[108: 口コミ知りたいさん]

>>88 マンション超初心者ですさん
マンションはリフォームとかすれば築年数がたっても問題なく住めるので、減価償却期間が長いし、土地は基本的に価値が落ちないので、価格が下がりにくいです。
年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段になります。
中古不動産の評価は、駅からの距離、階数、向き、駅力、設備などによって評価の指標が確立しているので、高いには高いなりに、安いには安いなりに理由があり、新築時の価格にもそれが反映されています。
なので駅から10分程度あれば、売りにくいという事はないので、あまり資産性を気にする必要はなく、自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。
物件を売る時は、適正価格であればすぐ売れると思いますが、皆チャレンジ価格で売ろうとするので、人気のあるエリアの方が高く売れる可能性はありますが、文字通り不動産は移動ができないので、高くても買う人がいなければ売れないし、不人気エリアでも高くても買う人がたまたまいれば適正価格より高く売れることもあります。
人によって求めるものも違うし、勤務地や生活スタイルも違うので、物件の良し悪しは人によって大きく異なると思います。

[109: マンション超初心者です]

>>108 口コミ知りたいさん
丁寧なご説明をありがとうございます。

＞自分の好みや利便性、優先する点で評価が高い所を買った方が後々満足度が高いと思います。

これが一番大切ですね。
自分の見る目に全く自信がないため、資産性とか他人様の評価の高さなどが判断のよりどころになってしまっているのですが、自分が満足できなければ本末転倒ですね。これからの自分の生活に合った選択ができるよう、落ち着いて考えてみます。

こちらの物件は果たして手が届くかどうかわかりませんが、楽しみながらマンション探しをしたいと思います。
ありがとうございました。

[110: 匿名さん]

たまプラ徒歩圏で、何か余程のネガ要素が無い限り資産性はあると思うけど、長い人生何があるかわからない。いざ売る必要が生じたときに売れないと、身動き取れなくなって人生詰んじゃう。資産性考えないのはギャンブル。

[111: 匿名さん]

それからリフォームではどうにもならない設備とかある。例えば、ディスポーザーやスロップシンクとか。その辺は必要、不必要を購入時にきっちり判断しなければならない。

あと、ここはリビングインの浴室の住戸タイプがあるけど、これは賛否が分かれる。水回りは段差スラブがあるので、フルリフォームしても位置をほとんど動かせない。将来、売るときのことも考えて判断。あと、行燈部屋もかな。

[112: 口コミ知りたいさん]

皆さん資産性が大好きですね。
よく検討するのも比較するのも大切ですが、全てを満たす物件は無いし、優先するものは人それぞれなので、これが絶対とかないでしょう。
それこそ急に売却せざるをえない時に、残債割れしたら困る人もいれば、そうでない人もいるし、売却を急ぐ必要がない人もいますからね。

[113: 匿名さん]

急に売却する必要になった時に、売れずにバックレられて管理費、修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。ギャンブラーが入り込んだら、巻き込まらちゃうかも。

[114: 匿名さん]

＞マンションって住民同士運命共同体

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。モデルルーム行くと設備や仕様に目が行きがちだけど、周りがどんな人かもチェックポイント。

[115: 匿名さん]

＞年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段

あれっ、数年前まで物価は上がってなかったのにマンションだけ上がってた。これからは物価連動って論理は成り立つかな。

[116: マンション掲示板さん]

>>115 匿名さん
今までが特殊でしょう。
いつまでも物価が上がらず、マンション価格だけ上がっていく考えるのは楽観的すぎると思います。
今は買った時よりいくら高くなったと喜んでいる人も多いですが、デフレだったから儲かったように思えていましたが、物価が上がれば貨幣価値が下がりますからね。

[117: 検討板ユーザーさん]

これだけリセールについてのスレが盛り上がってるところを見ると、それなりに期待できそうな物件ということかな。

[118: 評判気になるさん]

>>110 匿名さん
高く売れるかは別として、マンションであれば売れないことはないでしょう。
というか、そんなことで人生詰んでしまうのであれば、震災や火事、自身の失業などで簡単に人生詰んでしまいますね。

[119: 匿名さん]

まだ、価格はおろか詳細な情報も出てないのに期待できるなんて・・・。ポジショントークかな。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
ポジショントーク楽しいですね。
たまプラーザの好立地で、どの様な仕様でいくらで出てくるか楽しみです。
期待もこめて、実際より安めの坪単価を主張する人が多かったり、そんなに高いと誰が買うの？見たいな流れが多いですが、ここはどうなりますかね？