ザ・パークハウス 板橋本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 板橋本町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashihonchou/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155293

所在地：東京都板橋区本町30番1（地番）
交通：都営地下鉄三田線「板橋本町」駅（A1出口）徒歩7分
都営地下鉄三田線「板橋区役所前」駅（A1出口）徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：32.91平米～71.88平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

[1: 通りがかりさん]

ネット出始めました

[2: 匿名さん]

旧街道沿いだけに虫喰い開発が続きますね。
バーッと再開発すればいい街になるのに。

[3: 名無しさん]

>>2 匿名さん

無理でしょうね。
まとめても益が取れません。

[4: マンション比較中さん]

・首都高と幹線道路沿い（車がうるさい、警察署と消防が幹線道度沿いにあるのでサイレン音が定期的にする、２重サッシでも車の走行音は常時うっすら聞こえる、排気ガスでベランダや窓が汚れる）
・立地に特別感がない
・周辺環境微妙（まともな商業施設がなく、スーパーもまいばすかOK位しかない）

メリットとしてはとにかくアクセス至便なので上記があまりストレスに感じないのであれば駅までの距離も近いのでおすすめではあるかな。
巣鴨まで出てアトレとかで買い物とかカフェすればいいし。

[5: 匿名さん]

現地見てきましたが、首都高からは一区画離れるので首都高隣接立地より多少音やガスは軽いと思います（程度問題ですが）
買い物は仲宿のライフまで徒歩５分です。といく仲宿商店街がこのマンションの推しポイントなので、そこに魅力を感じない人は微妙立地だと思います
ほぼ石神井川沿いなのでハザードマップは要確認

[6: 匿名さん]

値段次第っていうところでしょうか。
財閥系なので、安く出てくる可能性はかなり少ないと思うけれど…
良くも悪くも、本当にごくごく普通の住宅地です。
とりあえず買い物はOKと商店街があるので何とかなりそうです。

[7: 匿名さん]

隣のマンションの13階が出てます。石神井川隣接のため南が抜けて開放感あります。パークハウスよりは安いはずなので、中古OKでこのエリアを探してる方は検討されるとよろしいかと。
内見に行くとパークハウスの基礎工事を上から見れますよ

[8: 匿名さん]

商店街が続く旧中山道沿い
このフレーズ好きな人もけっこういそうに思います。
逆に新しい都会的な街を求める人には不向きでしょうか。
古い街並みもどんどん変化していくから将来的にはどうなるかわからないけれど。
デザイン的には都会的なクールな印象を受けました。
エントランスが奥まっているのは落ち着きがあって良いなと思います。
3LDK中心だからファミリーが多くなるのでしょうけど小さいプランもあるのですね。

[9: 匿名さん]

なぜ、ぽっかりと真ん中が空いているのでしょうか？現地案内図見ると変な図になってます。

[10: マンション検討中さん]

都心まで行きやすいし商店街もありでなかなか良さそうなマンションだと思いますがあまり盛り上がりませんね。
週末案内会行く予定ですが、すでに行かれた方いましたらどんな感じか情報共有してもらえませんか？

[11: eマンションさん]

>>9 匿名さん

古くからある喫茶店を買収出来なかったからだと思います。
商店街周りにマンションどんどん建ってきてますが、昔ながらのお店や一歩横道にそれれば古い一軒家が立ち並ぶthe下町が板橋本町ですよ。

[12: マンション掲示板さん]

空気も悪いしね

[13: 匿名さん]

板橋本町駅、好きなので、あまり注目されていないのは「なぜかな」と思ったりしています。
通勤に便利な人もきっと多いと思うのに、、、

10さんがどうだったか、詳しく教えてもらいたいです。

東京や大手町へのアクセスは便利だけど、新宿や渋谷へは行きにくいから、そこまで注目されないのかなとか思ったり、、、

[14: モデルルームめぐり]

はじめて投稿します。
本物件の印象を述べます。
【アクセス】
駅まで徒歩10分以内で、都営三田線沿線。
巣鴨から山手線、水道橋、神保町、大手町、日比谷、目黒とそれなりに便利と考えます。
近くに仲宿商店街あり。
【立地】
コメントにありましたが、喫茶店買収不可にて、やや奥まった場所にあり、ベランダはすべて西向き。
南側は石神井川沿いに大きなマンション（イニシア板橋桜レジデンス）、西側は高速5号線との間に大小のビル乱立し、いわゆる「抜け感」は16階以上のプレミアム住戸でなければ、ビルとビルの間に空が見える程度かも。
低層階は距離はあるも、周辺ビル（マンション）のベランダと相対。
【価格】
大手７大ディベロッパーであり、坪400後半は必須。
仮に坪450とすると
Dタイプ（68.10）9200万円～
Eタイプ（70.02）9500万円～
Fタイプ（71.88）9800万円～
となります。
もちろん坪450が上下すれば、上記価格も上下しますが、高層階にいけば価格上昇は当然。
【間取り】
よくある田の字を中心とした３LDK。Fタイプは3つ縦につらなる。
【まとめ】
駅徒歩10分以内、近くに商店街ありは他の物件でもよくあること。
眺望は高層階でなければ厳しい。
間取りはよくあるタイプ。
当初はプレミアム住戸だけに付いていた食器棚が全戸に装備、ウルトラファインバブルが価格に影響？
さように可もなく不可もなくの物件に1億前後の価格、等々が注目されていない理由かなと私は思いました。
いろいろと意見、異論、反論等々があれば、ご教示ください。
長文にて失礼しました。
よろしくお願いします。

[15: 匿名さん]

一億払って買う住む場所かというと、うーん
価値観ですね

[16: 匿名さん]

あくまで今の相場なら、妥当かちょっと割安感（新築プレミアムがあまり乗ってない）のある値付けに感じます。本町や区役所前の駅前築浅物件が8000～9000万する時代なので…
三田線勤務で板橋の空気感が嫌でなければ十分検討に値する物件かと。
10年くらい前までこのエリアに住んでいた義父に値段を教えたら「うへぇー」言ってましたけど（笑）

[17: マンション検討中さん]

10です。先週案内会に行ってきました。
スーパーや商店街が近いのもポイント高いしマンション自体とても魅力的に感じました。
かなり前向きに考えています。

[18: 匿名さん]

≫17さん
聞かれてもないのに仲宿商店街の個人的おすすめをお教えしますね
ライフ（でかいくて楽しい）
ニュー・クイック（肉。すごく安いわけではないが品質が安定してる）
ルポンデザミ（細長いケークを贈答の定番にしてます）
とくたけ（地味においしい和菓子）
ベジマル（激安系の八百屋さん。その割に質もそこそこ）

[19: マンション検討中さん]

>>18 匿名さん
地元の方ですか。
おすすめ情報ありがとうございます！

[20: マンション検討中さん]

>>18 さん
地元の方ですか。
こういう情報は嬉しいですね。
ありがとうございます！

[21: 評判気になるさん]

>>20 マンション検討中さん
私もこの周辺に数年前から住んでおりますが
18さんと同じような印象です。
その他、商店街で便利だと感じるのは…
・まいばすけっと
（本物件目の前にあり、ちょっとした買い物に便利です！）
・鳥新（おいしい鶏肉やお惣菜が売ってます）
・ドラッグストア　3軒
・八百屋とお肉屋　各3軒
・個人経営の飲食店　多数
生活には困らず、快適に暮らせています。
ご参考になればと思います。

[22: eマンションさん]

私も今度案内会に行くのですが、結局こちらは坪単価いくらくらいなんでしょうか…？？
もし先に参加されてご存じの方がいたら教えて頂きたいです。

[23: 匿名さん]

商店街の情報はありがたいですね。
個人的にはニュー・クイックみたいなお肉屋さんが気になります。
チェーン店と違った楽しみがありそうです。

[24: マンション検討中さん]

ここの管理費えげつなく高くないですか…？？
こんなもん…？？

[25: 匿名さん]

管理費の情報はどちらかに出ていますか？
差し支えなければ具体的な費用を教えていただけないでしょうか。

公式サイトで共用部のアートワークを拝見すると、事前にコンセプトをきっちり決めて作成されていることに驚きました。

[26: 検討板ユーザーさん]

>>25 匿名さん
24ですが、三菱地所のレジデンスクラブ？で見ました。
最初71.88平米の部屋で管理費のみで42,000円と出ていたのでたまげたのです。
ただ、今は修正されて常識の範囲内になってますね。

[27: 検討板ユーザーさん]

ここはなかなか話題にならないですね…
エントランスの作りや、専有部分の仕様も素敵だと思うのですが…

[28: マンション検討中さん]

>>27 検討板ユーザーさん
私ももっと話題になっても良いと思うんですが…
なんでなんでしょう？

[29: マンション比較中さん]

やっぱり、路線と場所が弱いかなと個人的には感じますね。別にアンチではないです

[30: 匿名さん]

立地はかなり良いのですけどね。三菱の小規模物件は全戸即日完売することも多いので狙っている人は早めにMRに行くのが良さそうです。

[31: マンコミュファンさん]

>>30 匿名さん
かなり良いですか？笑

[32: 口コミ知りたいさん]

>>31 マンコミュファンさん
大規模な商業施設が欲しい人、抜けた眺望が欲しい人には物足りないでしょうね。
ただ、それ以外の点では近場で色々充実してて暮らしやすそうな立地だと思いました。(スーパー、ドラッグストア、公園、学校、図書館、大型病院、商店街などなど)
駅からそこそこ近いし、ハザードも悪くないですし、大きな道路から一本挟んでいて、商店街の中でもないので静かですし

[33: 評判気になるさん]

駅遠なのがネックですね

[34: 匿名さん]

個人的にはあまり駅は多いように感じませんでしたが、
やっぱり7分とかそこらになると遠く感じる方もいらっしゃるんですかね。
お店とかはそれなりに揃っていて便利そうな立地かとは思ったのですが。

[35: マンション検討中さん]

最初に出てた価格表より一部値下げしてるんですね。
今のところは人気が無いからなんでしょうが、売主としてはサクッと売れて欲しいという感じなんですかね。

[36: マンション検討中さん]

https://respark.jp/t/topic/122
中古マンションの相場情報を載せておいたよ、新築と合わせて検討してる方どうぞ

[37: マンション検討中さん]

レジデンス倶楽部に正式価格出ましたね
一期で販売する住戸は要望書が出ているところなんですかね？

[38: マンション検討中さん]

板橋本町駅と板橋区役所駅のほぼ中間の立地で、旧中山道でこのマンションからは、どちらに行くにも上り坂という感じですね。気になる方はご確認された方が良いと思います。

あと、上層階はスカイツリーツリーが見える高さですが、ベランダが西向きなので、部屋からは見えないです。逆に、富士山は見えると思います。

[39: マンション検討中さん]

上層階は一部抽選になる住戸もあるみたいです。
このあたりは上層階でないと、眺望や日照が厳しいですからね。
眺望を取るか、安さを取るか、難しいところですね。

[40: マンション検討中さん]

本日一次抽選だったみたいですね、どこまで埋まったんでしょうか

[41: マンション掲示板さん]

>>40 マンション検討中さん
一次で出す21戸は全て要望書が入っている物件のようでしたが、真偽は分かりません。
先着順で出てきたら残った部屋が分かりますね。

[42: マンション掲示板さん]

先着順4戸なので、21戸中17戸が申込入ったということでしょうね。

[43: 匿名さん]

＞「洋室1」と「洋室２」は、建築基準法の居室要件を満たすために、床面において50ルクス以上の照度を確保できる照明器具の設置が必要です。

合法行燈部屋。ZEHの断熱確保に開口確保するのが難しくなってはいるけど、それで開口条件も緩和されてるのに、さらにこの緩和も適用。

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
Eタイプはこれがちょっと…って感じですね、部屋も角部屋とはいえ北側ですし。
旧基準で全部屋採光確保できてるのはDタイプだけですね。Fタイプも洋室3が緩和適用の洋室ですが南向きなので高階層ならそれほど気にならないかも。
やはり早く売れているのがDとFなので、これらが埋まった後の売れ行きが気になるところですね。

[45: 匿名さん]

>旧基準

行燈許容の基準とは別に開口条件も緩和されている。２０２３年３月以前の旧基準を満たしているかは確認しないとわからない。

[46: 匿名さん]

エントランスホールに、むき出しのメイルボックスと宅配ボックス。CGイメージではスリットのある壁といったようにおしゃれに描かれてるけど、実際はああならないでしょ。

取り出す時に落としてチラシだとまあいいかとそのままにされると、エントランスから丸見え。アートワークとかデザイン謳ってる一方でバランス悪い。

[47: マンション掲示板さん]

マンションのすぐそばから池袋や赤羽まで直通のバスが出てるのは良いですね

[48: マンション掲示板さん]

外観とか共用部分もさることながら、このマンションは専有部が素敵ですよね。

二重床・二重天井
天井高2.55m
床スラブ厚220mm以上
可動式ルーバー面格子
バルコニー隔て板＋コンクリート
連窓サッシ
ウルトラファインバブル
ディスポーザー
ペニンシュラ型キッチン
キッチン天板クォーツストーン
キッチン天板延長
食器棚標準装備
キッチン洗面所収納ソフトクローズ
浴室ダウンライト
浴室ドアタオル掛け
ミストサウナ
ローシルエットトイレ・手洗いカウンター
ピクチャーレール標準装備

[49: 匿名さん]

＞バルコニー隔て板＋コンクリート

ここペラボーだよ。コンクリートだと思ってるのはマリオン（飾り壁）じゃない。

[50: 匿名さん]

＞これらが埋まった後の売れ行き

前例無いから判断難しいよね。少し敬遠される程度か、見向きもされないのか。

[51: マンション掲示板さん]

戸境壁コンクリート220mm以上
床スラブ厚220mm以上
天井高2.55m
あとからお金をかけて変えたりできない部分もしっかりしてる

[52: 匿名さん]

ここは、西向きな上に少し先だけど高速ってネガ要素があるから仕様を上げて帳尻合わせかな。

ただ、それなら遮音性能の高いサッシは欲しいところ。まあ、それやるとうるさいって認めることなるし。

[53: 匿名さん]

>>49 匿名さん
バーチャルモデルルーム見ると隔て板＋コンクリートになってるよ。

[54: 匿名さん]

バーチャルモデルルーム、便利ですね。
コンクリート＋隔て板、だったら普通にいいんじゃないですか。
隣同士、そこまで気配をバチバチにかんじるほどじゃないですし。
デザインに関しては、
外観はよくあるタイプのマンションなので、中ほどのおしゃれ感はないかも。

[55: 匿名]

Fタイプもう少しで完売ですね。
あとは最上階のみ、、おいくらなのか、、
やはりDに比べるとFが割安だったのか。。。

[56: 口コミ知りたいさん]

>>55 匿名さん
Dのほうは柱の食い込みが無いとはいえ、角住戸のFと坪単価が変わらない、もはや階層によってはFのほうが坪単価が安かったですからね
ただ、次期以降のC、Eも値上げするかもしれないですし、グロスが抑えられるし柱も食い込んでいないDも十分魅力的だと思います

[57: 匿名さん]

三菱は小規模マンションでも手を抜かないのが好印象。

[58: 匿名さん]

>57

それはどうかな。ここは高速ってネガポイントがあるからそれを補ってるだけのような。

[59: 名無しさん]

確かに子供がいる家庭なら高速や幹線道路沿いはNGだけど、ここはかなり離れてるから問題ないですよ。

[60: 匿名さん]

距離はある程度あるけど、間に高い建物が無いから影響するでしょ。

[61: 通りがかりさん]

順調に売れているみたいですね。
2月に早速第2期受付らしいですが、値上げということもなさそうですね。

[62: eマンションさん]

>>58 匿名さん
板橋区内の高速沿い物件はいくら築浅で設備良くても全然リセール伸びませんよ。それだけで大きなマイナス要因なので。

[63: 通りがかりさん]

板橋区で新築マンション探しているならここが最適解な気がする

[64: マンコミュファンさん]

いや場所の割に割高な気がする
首都高の騒音と振動・排ガスと隣り合わせ、洗濯物外に干せないような場所ですよね(子供への影響も結構ありそう)
一生住もうとは思えないしリセールにも苦労しそうな…

[65: 通りがかりさん]

隣り合わせか…？？
この掲示板に掲載されている2LDKさんのブログでも、一本中に入ってるから想像以上に静かだったって書いてあるぞ…

[66: 通りがかりさん]

隣り合わせではないですね。ちなみにお隣の桜レジデンスを内見したことありますが、ベランダに出れば首都高と17号の音が聞こえるものの、窓を閉めれば静かなもんでしたよ。西端の角部屋（つまり首都高側）でしたが、私は問題なく寝れると感じました

[67: マンコミュファンさん]

窓閉めれば静か、と言うことは窓開けての換気厳しそうですかね

[68: マンション掲示板さん]

>>65 通りがかりさん
目の前の道路とか下層階は建物で首都高遮られるので静かな気がします(実際現地見ました)。中上層階で西側抜けてくるともろに首都高感じそうな位置でした。

[69: 匿名さん]

首都高はかなり離れているから気になるような立地ではないですよ。

[70: 通りがかりさん]

直線距離70mは離れてるとは言いませんよ。。。
同じく山手通&首都高から300m離れたとこに住んでますけど、騒音と排ガスで窓開けてられないですもの。確かに窓閉めてれば生きていけます。

[71: 匿名さん]

清掃工場そばの方が大気汚染は深刻ですよ。ダイオキシンの問題とかもあります。

[72: eマンションさん]

大手町直通20分のアクセスの中では割安ですね
眺望気にしなければ8,000前半でも3LDK買えるので
首都高気にして何もないところの8,000万台のマンション買うよりも、こちらのマンションの方がよっぽどリセール強いですよね

[73: マンション検討中さん]

同じように道路近接の新築ではプラウド八幡山やバウス氷川台も順調に売れているようですし、今どきの人は道路が近いとかあまり気にしないのでは？
洗濯物も防犯の観点から室内干しされる方が大半だと思います。今は乾燥機つきの洗濯機が主流ですしね。

[74: マンション検討中さん]

Fタイプは最上階も売れて、完売しましたね。
Fタイプの最上階だけ億超えですかね？

[75: 匿名さん]

約2年後の価格と考えると、そんなに高くないかもしれないですね。
大手町一本で20分圏内の新築マンションと考えると、ここら辺が1億以内で買える最後の砦・・・

[76: 匿名さん]

>>70 通りがかりさん
さすがに300m離れて騒音って・・・
日本で住むところ限られてそう・・・

[77: 匿名さん]

城北は池袋再開発も控えているので、これからかなり上がりそう。

[78: 匿名さん]

これ以上、上がるのもなかなかつらいなぁ…と
買うなら今なのか、
でもこれ以上まだ上がる要素があるのかどうか。
読めないなぁと思いつつ。
この辺り自体はまだ池袋も近いですから、需要は高いので期待値は高いのだろうか。

[79: マンション検討中さん]

新築マンションはどこもなかなか下がらないでしょうね。
ここは周辺環境が気に入れば買いのマンションだと思います。

[80: 匿名さん]

基本的に下がらなければ問題ないですからね。
仮に買って不動産価格下がっても住むだけですし、支払いは金利の変動分しか変わらない。
賃貸は、不動産価格が下がっても別に下がるわけではないと考えると、住む家を探してるなら買って良いように思います。
悲惨なのはまだマンション価格が上がってしまって板橋ですら手の届かない領域に行ってしまう事ではないでしょうか。

[81: マンション検討中さん]

12月から販売開始して、現在時点で60戸中25戸が成約済み
抽選になるほどでもないけど、人気が無いわけでもない感じですね
抽選無しで購入するには良い選択肢かと