ステイツグラン吹田垂水町

[いるか]

阪急豊津駅　徒歩５分
“ＪＲ＆野村不動産”共同物件マンションが建築されるようです。
二重天井・二重床！どんな物件になるのでしょうか？　

建物竣工：平成20年10月下旬
入居　　：平成20年11月下旬

所在地：大阪府吹田市垂水町2丁目25番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線「江坂」駅から徒歩13分

（仮称）豊津【ＪＲ＆野村不動産】共同物件スレッドから、
【ステイツグラン吹田垂水町】へ移行しました。

[41: 買いたいけど買えない人]

さっそく３ＬＤＫ見てきました。
６０００万円のＭＲに比べまだゆったりと見られました。
で、感想は、、、、、
まぁあんなもんかな？と言う感じです。

グレード感があると言うのはああいう事をいうのかなぁ。
売りは自走式駐車場、ディスポーザー、ゴミドラム、非接触式キー、アウトフレーム外梁工法（ハイサッシ）、二重天井二重床、野村のブランド力等、、、ですか。
立地の近いウェリス吹田豊津シティーハウス（＠１６０台）との価格差の元凶は土地の購入価格差が大きいのですかねぇ。ＪＲって強気なんですね。

正式な金額もオープンされていたけど、事前に予定価格とされていた金額よりまだ上乗せがあった感じです。（まぁそもそも＠１８０台と言うのは他デベからもずっと以前から聞いていました。けど、、、まだ乗せてくるとは、、、）

それで何より驚いたのは、月々のランニングコストである駐車場代がどこも１万円超！
１００パーセント自走式駐車場完備ですが１００パーセント皆さん借りられるのでしょうか。ここまで賃貸料が高いと管理費総額に対する駐車場の割合が比較的高いのではないかと思うので、低い駐車場契約率ではキツイと思います。
管理費を上げて駐車場代を下げておいたほうが管理組合は楽なんじゃないですかね。まぁ考え方だけど。

本気で検討していたので残念ですがやっぱりうちは見送ることにします。
近くのウェリスを購入したいと思います。
まぁこれはうちの出した結果であって結果は人それぞれだと思います。

ディスポーサーや二重床、自走式駐車場、アウトフレーム外梁工法などは住んでから変えられないのでそこに価値を求めるのなら良いと思います。

ステイツでも３０００万円台から比較的満足できる広さの３ＬＤＫが買えるわけだし、一生に一度の買い物と考えればそれだけの価値はあると思います。

一般サラリーマンなら６０００万の部屋は最初っから問題にならないわけだし。
野村さんもＭＲでイメージビデオ＋夢のような（笑）部屋でしかもオプションだらけの部屋に最初にご案内と言うのはやめたほうが良いと思います。（しかも６０００万あれば「憧れの中心を目指す」人だっているわけだし、、、まぁもし６０００万あれば私はタワマンの中層階よりステイツを選びますが）
イメージを売りたいんだろうけど本気で購入を考えている客には不真面目にやっているように見えます。それともブランドイメージが一番の売りなんでしょうか。
構造体（たとえば杭基礎で言えばウェリスは場所打ちのアースドリル法だけどステイツは既成杭の打ち込みであることなど）や立地（豊津第一小学校＋豊津中学校＋第一学区（高校）は非常に魅力的＆豊津駅近（江坂駅近ではないですよね利用は出来るけど、、））などを一番の売りにすれば良いのに。
イメージビデオの制作費等の過大な宣伝費が価格に乗せられている気がして本気で買うことを考えると気になります。阪○不動産の○オシリーズなんかもその傾向がありますよね。（宣伝費が価格に乗せられるのは当たり前だけど費用対効果を考えると分岐点がありますよね）

まぁそうは言ってもステイツはいいマンションだと思います。＠１８０とは言っても環境や立地から見れば３０００万円後半からと言う価格はぜんぜん高くないでしょう。（北摂地区全体で見れば、駅からバス利用の大規模マンションでももっと高い所もあるわけだし）

ＭＲで聞いた話ですが、今度川向こうに建築予定の同じ野村の物件はもっと価格アップするらしいです。
立地（学区も変わります）から見たら＠１８０超と言うのは信じられないけど、野村さん自身からの情報なので間違いないでしょう。

心から全戸完売願っています。豊津地区のランドマークになることは間違いないですしね。同じ豊津住人として期待しています。

[42: 物件比較中さん]

プロジェクト発表会はイベントですから非現実的なＭＲでもかまいませんが・・・
価格も非現実的ですね・・・

野村の方も価格が高すぎることは承知の上のようで
こちらの反応をしばらくは見ていくようです。

この価格で要望書を提出する人がいるのでしょうか？
すっかり熱が冷めました・・・

[43: 匿名さん]

＞北摂地区全体で見れば、駅からバス利用の大規模マンションでももっと高＞い所もあるわけだし
→ここ最近でそんなんありましったけ？

[44: 匿名さん]

中層階で＠１９０ですよね〜。
環境・立地が抜群と書かれていますが、バランス的にはどうなんでしょうね〜。確かに学区的にはまーまーいいかもしれませんが、生活利便性としては普通の気がしますが、どうでしょう？
また、交通も江坂まではクネクネ回り道して１３分も掛かるし、豊津の駅はどう考えてもパッとしない。
と言うことで平均よりやや上と言ったところでは無いでしょうか？

それで＠１９０万円、及び自走式の駐車場なのに１万円以上のランニングコスト。高すぎとしとしか思えないのですが、如何でしょう？
上にもありましたが、中古で売らざろう得ない場合が起ったときは相当覚悟する必要があると思っております・・・。なにせ徒歩１３分ですから。
「豊津」では候補になかなか引っかからないでしょう。

[45: 匿名はん]

糸田川右岸にあるのがステイツグランなどのマンション群、
左岸は戸建て住宅中心の住宅街。
同じ吹田市を流れる川なのに、土手の緑の豊かさがものすごく
違っているのはなぜなのでしょう？
見た目は地味だけど堂々たる「土地本来の木」がどっしりと
生えているし、多種多様なきれいな花が咲く低木がこれでもかと
いうくらいに育っている。
まだＭＲに行く機会がないのだけれど、ステイツグランの四方道路は
四季の樹木が、糸田川左岸ぐらいの密度で植えられることになると
考えていいのですか？
もしそうならば、いわゆる「経年＜優＞化」が期待できるから、
今の予想価格は高くないかもしれないと考えています。

[46: 匿名はん]

野村の方針は、北摂地区に小バブルを作ることだと思う。

以前、千里中央で成功した。高いと評判の江の木町も売れ残ったけど、完売したようだし。茨木も同じように残っているが、お得意のやり方で完売するのだろう。
ここも、売れ残るだろうけど竣工１年後には完売するのだろうね。

二重床、平面駐車ということで高価格設定。竣工まで８〜９割売る。残りは１年かけて営業力で対処する。というやり方なんだろうね。

地価が上昇したという実績が残るけど、中古市場が高くなるわけでない。

誰かがババを引いたことになる。

[47: 匿名はん]

平面駐車場代が高いということだけど、長く住むなら良いかもよ。

年に数百万余るので、修繕積立金を上げる必要がない。

私が住んでいるマンションも十数年経ち大規模修繕も済ませたが、駐車代の流用で修繕費はかなり余っている。もちろん修繕積立金は当初のまま。

大規模マンションだと、１０年もすると代替わりして住民の質は必ず落ちる。
そこで、一番の問題である積立金の上昇が、駐車代のおかげで解消されます。
でも、数年しか住まないなら無駄金だけどネ。

[48: 匿名さん]

豪華な部屋と、今回の現実的モデルと見ましたが、私も見送ることにしました。
皆様と一緒で、あれであの価格は高いというのがまず第一の理由です。
あと２００万でも低かったらなぁ…立地はとても気に入っていたので残念です。

あと、営業さんとの相性も悪く（といっても２回お話しただけですが）、庭付きの１Ｆがあればうれしいのですがといった話を最初にしているのに、この物件では庭付き１Ｆのモデルはないことをちゃんと教えていただけませんでした（今回いただいた図面を家で見ていて気がつきました。）。

なのに次回はローン審査用の書類をそろえてきてくださいと言うのです。
今まで、このように性急に進められたことがないので、ちょっと躊躇してしまいました。

[49: 買いたいけど買えない人]

ＮＯ４８さんと同じような理由で購入を見送ったものです。
近くのウェリスには一階に庭付き住居があるみたいです。
よろしかったら参考にしてみてはいかがでしょうか？
私たちはもう少し江坂方面も視野に入れて考えています

[50: 買えるけど買わない人]

駐車場賃料が高いことは将来の修繕積立金に補填できるから良いことだという考えもあるようですが、どうでしょうか？
修繕積立金はあくまで修繕積立金名目で集めておくべきで、駐車場賃料を必ず将来の修繕積立金に補填するとあらかじめ決めておかない限り、別目的に使われる可能性も大いにあるのではないでしょうか？

あと、長期修繕計画の甘いマンションはやっぱりキツイですよ。
どのような管理組合が結成されるかどうかわかりませんが、確かに１０年もたてば住民レベルは世代交代で下がっている可能性があります。
だからこそ名目はハッキリしておいたほうが良いと思うのです。

管理費と駐車場代が逆転している位の勢いだったら安心感が増すんですが、、、
１９０戸超の規模のマンションであとから管理組合をまとめるのは大変ですよ。

[51: 匿名さん]

確かに、ステイツはいい建物だと思います。
設備などもいいし。
だけど、価格がどうも出せる額ではなかったので、断念です。
お金がいくらでもある人なら、なんてことないんでしょうけど。
多分、野村不動産も、お金の無い人は相手にしていないんじゃないですか？
すごく強気な感じがしました。

[52: 買い換え検討中]

>>48さん

私も庭付きの１Ｆがあればと思ったのですが残念でしたね。
あったとしてもあの価格では購入する気にはなれませんが。
ウェリスは庭付きがありましたが（もう残っているかどうかわかりませんが）
駐車場付きの庭だったので車のない我が家には合いませんし。
大きな買い物なので納得する価格でないと購入できません。
−３００くらいが相場ではないかと思いました。

[53: 匿名さん]

高くても高い理由がはっきりしていれば売れるんじゃないでしょうか。

ＭＲに行った時に「インターネットの掲示板でも高いと書かれていましたね」と販売員さんに言って見ました。
すると「何ででしょうね。私から見ればまだまだ安いと思うんですがねぇ」と言われてしまいました。

「ここまで安く出せるのも土地を競売ではなくＪＲからの直接買い付けで買えたからなんです。」とも言っていました。

「＠１６０の「ウェリス」とは商品が違うから是非比べてほしい」とも言われちゃったなぁ。

ほぼ同時期同地区物件ですが、＠３０の差を明確に示してくれ納得さえすればきっと購入したと思います。（実際気に入った間取りがあって悩みました）

結局サラリーマンにとっては４０００万出すのも５０００万出すのも大金を払うという面においては変わらないって言えば変わらないわけだし。（実際はだいぶ違うけどｗ）

良い物には消費者は金を出します。
そのかわり本質的な物の良さ（内装設備やイメージといった物も大事ですが）を厳しく追及します。
その辺が上手くないなぁと思いました。

[54: 購入検討中さん]

>>48さん
「ここまで安く出せるのも土地を競売ではなくＪＲからの直接買い付けで買えたからなんです。」
って説明されましたか？

私も同じような、よく分かりにくい説明をされたのですが・・・。
あれ？腑に落ちませんでした。

ＪＲ土地は競売でしか売らないって
他のマンションのモデルルームで話を聞いていたので、
一体どっちが本当なの？って感じです。

[55: 購入検討中さん]

54です。
>>48さんでなくて、>>53さんでした。

[56: 買えるけど買わない人]

５３です。
正しくは「（野村不動産単体が）もしこの物件を競売によって取得していたらもっと（販売価格は）高くなってしまっていたでしょう。」と言われました。

私は事業主（土地売主）はＪＲ西日本で、（建物売主）は野村不動産＆ＪＲ西日本不動産開発だから販売価格を抑えられたと言うふうに捕らえたのですが。私の思い違いでしょうか。

野村不動産はＪＲと随意契約できたんですかね？

購入予定があるようでしたら、販売員さんに聞いてみられたらいかがでしょうか？

[57: 匿名さん]

そりゃー、常識的に売り手は「うちの物件は高い」とは言わないでしょう。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2007101604317p2

[58: 匿名さん]

引用

「マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少
2007年10月12日
主要な指標や上記のアンケート調査などをみても分かるように、マンション市場は調整期に入ってきたことは間違いなさそうだ。今後、少なくとも１年程度は市場が収縮し、乱売合戦による在庫の増加が続くことになるだろう。」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

[59: 購入検討中さん]

ずいぶん前からここを狙っていて価格の高さ＆ランニングコストの高さを残念に思った一人です。
ですが、私にとって立地が非常によいこと、眺望がある程度保障されていること、豊津・吹田近辺でしばらくは大規模マンションが期待できないことがあり本気で購入を検討しています（JR吹田駅の北側が残っていますが、2・3年はかかりそうですしこちらの方が立地が気に入ってます）。

>>53さん
おっしゃる通りだと思います。なぜ高いのかがはっきりしないため、（個人的な利点抜きにして）割高なのかどうかも判断できません。
上手くない、というのは質は悪くないけど見せ方が下手、ということでしょうか？もう購入は完全に止めてしまわれたのでしょうか？

このマンションが割高かどうかについてみなさんの冷静な意見をお聞かせいただきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。

[60: ビギナーさん]

大阪市内や吹田市の数件マンションを数件まわりました。
見た中で私の感覚で、行ったマンションの質にもよりますが…
１）立地＝まあまあいい部類と思っています。(駅には近いし…)
２）外観＝見た中では１番でした。(ベランダが格子やガラスじゃないし)
３）内装＝見た中では１番でした。(ハイサッシや細かいところ)
４）その他設備＝まあまあ(サイクルポートが良かった…)
実際、ほぼ同じ間取、専有面積で価格を比較すると高かった。
どこまでいいと思ったところを評価するかですけれども…
階数は重視していないし実際に１番気に入ったところでもあるので少し予算を上げて前向きに購入検討したいと思います。
階数１階とか２階だと坪＠１６０万くらいだし…
数件マンションを見てステイツで気に入ったところに価格差が埋めれるかと言った単純な比較で判断してます。
もしここ大阪市内、北摂地域でここはステイツよりいいってマンションがあれば情報下さい。