ステイツグラン吹田垂水町

[いるか]

阪急豊津駅　徒歩５分
“ＪＲ＆野村不動産”共同物件マンションが建築されるようです。
二重天井・二重床！どんな物件になるのでしょうか？　

建物竣工：平成20年10月下旬
入居　　：平成20年11月下旬

所在地：大阪府吹田市垂水町2丁目25番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線「江坂」駅から徒歩13分

（仮称）豊津【ＪＲ＆野村不動産】共同物件スレッドから、
【ステイツグラン吹田垂水町】へ移行しました。

[141: 割高な理由分析]

１３８のおっしゃるように、これからの販売は非常にしんどいという気はします。
各タイプが均等に売れず人気のところから埋まってしまったという感じです。裏を返せば不人気のところが残ってしまったということ。
特に東向き住戸の売れ残り方は半端ではありませんね・・・ここで東向き住戸に割安感があれば売れると思います。そもそも不人気なところはそういったお買い得感を出しているものですがココの東向き住戸にはあまり割安感は感じられません。
となると・・・売れ残って棟内モデルルーム→家具付き新古価格で投売りを繰り返す末路でしょうか。
ただそんな安売りとなると販売主は損することになる”気がします”。
ところがここで”気がする”というのは大きな勘違いで、売主が損しないように他の多くの人気の部屋が割高になっていると考えるのが妥当でしょう。
例えば２００戸のうち５０戸を３００万円（値引き２５０万とオプション５０万）引きで投売りしたとしても、１５，０００万円を残りの１５０戸で稼いでおけるようにしておけば売主は全く損をしないことになります。
要は１００万程度は売主が損しないために本来の価値以上に割高になっているのではないでしょうか。
ただし、公示地価やら交通の便、立地、設備などなどで他物件と比較して３００〜５００万高いので、更なる差異分析は必要です。

[142: 購入検討中さん]

確かに東向きについては南向きと同様、戸建住宅が多く眺望もそれなり確保でき、大きな建物も建たないと言うことから強気な価格で来ているのでしょうね。
低層階は価格を落としてもいいような気がする。確実に堤防で歩いている人とご対面してしまうので…
南も東もあの汚い電線もマイナス要素の一つですね。
とは言ってもマンション自体の造りは良くも悪くもありますがそれなりにいいと思います。

[143: 買い換え検討中]

ほとんど無抽選ということに驚いています。
やはり割高感が大きかったのでしょうか。
我が家の場合、価格発表前は購入するつもりでいたのですが
価格発表と同時に冷めてしまいました。
物件に見合う価格と思えませんでした。
何度か調整して下がってきていますが二期はもっと割安感がないと苦戦するのではないでしょうか。
一期は要望書が出たところだけですから
残っているのは一期締め切り時点で購入希望者が現れなかったということですよね。
あまりにも一期分が偏りすぎて不自然ですね。
マズターズゲートやプラウド吹田も検討して見ていましたが
この違いは何でしょう・・・
プラウド吹田は８割ほどが抽選だったと思います。
ステイツも立地はまあまあいいのでもっと人気があると思ったのですが少し意外でした。

[144: かなり契約済みさん]

売れ残る根拠って大規模だからってことでしょ？
この辺の（北摂）マンションでこの規模だとだいたい
竣工してから1割ほど残ってる感じですもんね。
だから、ここが高いっていうか、確率的にそれぐらい残るってことでしょ。
ここ２〜３年は、ここよりグレードの高いもしくは同等のマンションは
ここより立地にもよるけど高くなるのは間違いないのだから
２〜３年中に買おうと思ってるのであれば
高いとか言ってないで買っといたほうがいいと思うけど・・・
それなりに気に入ってるならの話。

[145: 契約済みさん]

それは違うと思う。
まず人それぞれ「物」を買う価値観があります。
「物」について品質ももちろんですが「価格が最大の魅力」っと言う見方もあります。
それなりに気に入ってても価格に魅力を感じない＝購入しないと言う図式もそれそれ成り立ちます。
だから１つの意見ではあると思いますが「つべこべ言わずに買え」って言うのは一生涯最大の買い物なので少し無責任だと思います。
私は立地、設備を気に入りこれだったらこの価格を出しても構わないと判断したので契約しました。

[146: 購入検討中さん]

売れ残り保険＝１００万
眺望の保証＝１００万
JR西の強気の儲け主義（利潤追求）＝１００万
江坂地区の地価アップ（および江坂というブランド）＝１００万
最近の材料費用のアップ＝１００万円

計４００万が他より割高に感じる理由かと・・・

[147: 購入検討中さん]

すみません・・・計５００万に訂正します・・・

[148: じもとみん]

垂水町に住んでいる人間としては、
１丁目西部エリアにどんどん建っているちょっとモダンな戸建てと
悩むところです。
今行くと、たくさんの家で結構本格的なクリスマスイルミネーションが
きらめいていて、とてもきれい。
公園は田舎のルミナリエ状態で笑ってしまいますが。

垂水町で一番由緒ある１丁目でも、結構手に届く価格で戸建てが買えたりする。まあ、「眺望」は皆無ですが。

[149: 購入検討中さん]

この際、ここでは戸建ての件は別件ってことで除外しましょう。あくまでステイツグラン吹田垂水町の話ってことで・・・もちろん戸建てと選択に悩むってのも一つの話題かも知れませんがあまり膨らますのは無しね。

[150: サラリーマンさん]

１４階建てが１３階に減った原因は？？

[151: 社宅住まいさん]

糸魚川のニオイってそんなに臭いの？？

[152: かなり契約済みさん]

>>145さん
無責任とか言われたらちょっとショックだわ。
「つべこべ言わずに買え」なんて一言も言ってないし・・・

そんなこといったらMRの営業マンなんか無責任発言だらけだと思いますけど
この掲示版だって、根拠のない意見も多数ありますし
何を信じて何を信じないかは自分次第。
ま〜そういう点では私の意見が無責任であったのは確かですけどね。

同じ契約さんみたいですし仲良くしましょう。
私も１４５さんと同じような思いで契約しましたよ。

[153: 匿名さん]

今週末ぐらいに契約に行きます。色々ありますが、個人的には満足しています。希望の部屋が確保できて嬉しいです。とりあえず、メニュープランとオプションを決めました。今年のお正月は、どんなローンの組み方がいいのかじっくりシミュレーションして過ごすことになりそうです＾＾

[154: 契約済みさん]

152さん145です。
「高いとか言ってないで買っといたほうがいいと思うけど・・・」←軽くこんなこと言うことが目に余っただけです。
お金持ちなのかわかりませんが「買いたいけど価格が高く買えない人」だっていることをお忘れなく。
MRの営業マンは売るために無責任なこといいますよ。自己判断で受け流せばいい。
ただし同じ立場（購入者）である人が言うと少し悲しい気がします。
私は当初の決めていた予算より４００万円ほど無理して契約した口です。

これ以上レスの無駄ですのでもう投稿しません。
みなさんすいませんでした。

[155: 購入検討中さん]

NO148のじもとみんさん、私は戸建て、マンションとも垂水町１丁目の物件は良くないといくつかの不動産屋から聞きました。理由は聞いても教えてくれませんでした。
価格もその分安いんだと。
だからこちらの物件を検討しています。
野村の「プラウド垂水の社」の中古も考えましたが、辞めました。
「垂水町で一番由緒ある１丁目」というのは、垂水神社とかの影響でしょうか？

[156: ３丁目住人]

そもそも１丁目が一番由緒あるという話は誰のどこからの情報？その情報自体が理解できない．．．

[157: じもとみん]

「垂水町１丁目の物件は良くない」って？
よくまあ、そんな根も葉もないことを。不動産屋の利益誘導でしょ。
プラウド吹田垂水の杜（「社」ではありません！）は、結構キツキツに
建っていますが、「じもとみん」にとっては分譲後でも魅力的な物件と
して認識されていると思います。
だいたい、１丁目が良くなかったら、２丁目はもっと良くないですよ。
もともとは（５０年ぐらい前までは）糸田川が氾濫しまくりの
低湿な土地だったんですから。
でも、河川改修がされてからはとても大雨でも心配のない土地になり
ました。だから、「じもとみん」は「かつてよく氾濫した」ことを
理由に、２丁目が悪いと思う人はいません。
１丁目が２丁目よりもいいと「じもとみん」が思うのは、住人の顔が
見えるコミュニティがしっかりと残っているからです。
子供が声を出して「○○ちゃん、あそぼ」と友達の家の玄関前で誘うような
光景は、とても貴重なものだと思いますよ。それができるような地域の
つながりがあることは住宅地として小さくない魅力の一つだと思います。

ステイツグランも、ランドプランがいいので、かつての国鉄アパートが
そうだったように、住人のコミュニティがしっかりと育って、２丁目の
ランドマークになる物件だと私は期待しています。

なお、糸田川の件ですが、実際に何も見ないで憶測でネガティブな書き込み
をするのはやめた方がいいです。私が知っている限りで、いま川には
鷺（さぎ）系の大型鳥が３羽、鴨が10羽以上、のんびりと川面で暮らして
います。これだけ野鳥が生息していると言うことは、餌になる小魚がいる
ということで、汚染されたドブ川に鷺のような大型の野鳥は住みつきません。

[158: 買い換え検討中]

>>154さんの方が上から目線で
買えない人を思いやってるように見せて失礼な人だな。
正論をふりかざす人ほど嫌な人はいない。
あまりの被害妄想さにあきれる。駄スレで失礼しました。

[159: 社宅住まいさん]

糸田川の件ですが、実際に何も見ないで憶測でネガティブな書き込みをするのはやめた方がいいです。・・・とありますが、どうして見ていないと知りもしないで断定するのでしょうか？ちゃんと見ましたよ。しかも何度もね。ただし冬場のみで夏は見ていません。そこにマンションの重説に臭いの件が書かれていたのでコメントしたものです。むしろ、臭いなんてなさそうなのに本当に臭う季節があるのでしょうかというニュアンスで書いたものです。汚染されたドブ川なんて誰もコメントしていないのに、むしろそこまでコメントしている人の方が、内心は汚いと感じているのではなかろうか。

[160: 物件比較中さん]

152さんはすっごく大人な対応しておりジェントルマンなのに154さんの「目に余っただけ」発言はすごくがっかりしたと思いますよね158さんのコメントのように完全に上から見下したコメントというのは同感ですわこのままいくとこの板も荒れる可能性がありますがおそらくジェントルな152さんがうまく収拾してくれることでしょう幸い154さんは出てこない発言してますし(^^)

[161: 匿名さん]

一般的に川の近くは少なからず匂うのではないでしょうか？
（匂う匂わないは個人差もあると思います。）
もちろん季節にもよりますし、今後、汚染レベルなんて
変わっていくと思います。
ただ、住んでるいるうちに慣れて気にならなくなりますよ。
自分の目と鼻で確認されて、納得がいけばそれでいいと思います。

[162: 申込予定さん]

低層階は電柱や電線が気になる様なのですがこのご時世に電線ぐらい埋設にできないもんでしょうか。関電の方いません？

[163: 匿名はん]

>>一般的に川の近くは少なからず匂うのではないでしょうか？

そういう話をしだしたら、海の近くは絶対に「におう」わな。
森の近くも「におう」わな。

夏場に気になるほど「におう」川の土手を、たくさんの地元の人間が
夕涼みしたり、散歩したり、ジョギングしたりしているとは考えられない。

[164: 申込予定さん]

157さんによると垂水町２丁目一体は低湿地であったとのこと・・・基礎杭を支持層に打ち込んでいるとはいえ、他の地域と比べれば軟弱地盤で地震（液状化）に弱そうなのは否めないということですね。もちろん大きな地震が来たときに他の地域とどれだけ被害に差が出るかは未知数であり必ずしも被害が甚大になるとは言い切れませんが心配です。

[165: とおりすがり]

>>157さんによると垂水町２丁目一体は低湿地であったとのこと

地学の教科書によると、大阪市内は「海」だったとのことですよ。（笑）

[166: 一見さんお断り]

垂水町は大阪市ではなく吹田市です。しょ〜もないこと書き込むなら揚げ足取られないように気をつけてね(^^)

[167: スレ主でもないのに]

>>166

垂水町２丁目が川筋もしくは氾濫原で大地震のときに危険だというならば、
大阪市内は「土地」どころか「海中」だったのだから、さらに危険と
いうことになる。しかし、そんなことを理由に大阪市内のマンションを
買い控える人など、事実上いないでしょ、という理解が正しい。

それにしても、根拠薄弱なネガティブキャンペーンが増えてきたなー。
１期分譲で１００戸も売れたから悔しいのかな。
投資物件としての評価がどうなるかは知らないけれど、住んで生活する
ことを第一に考えれば、いい物件だと（少なくとも私の周辺の知人は）
言っている。

[168: 一見さんお断り]

大阪市内は・・・と書かずに大阪市内およびその周辺はと書くように促しているのにまた大阪市内とは・・・167は突っ込まれたいのかねぇ

[169: 購入検討中さん]

上町断層が動いたら、ここより大阪市内のほうが大変なことはわかってる。
はっきり言って地震で怖いのは液状化現象より火災だと思う。
液状化現象で建物が倒れちゃったとかになったらそっちのほうがすごいけど
傾くぐらいなら建物に入ってる財産は手元に残る可能性もある。しかし、火災は一切の財産がなくなる。
木造家屋の密集地帯に住んでるほど恐怖はない。
私は、震災経験者で火が出たときの恐ろしさを知っている。
1軒の家から火がくすぶりだしたら、その一区画全部燃えるまで止まらなかった。
消防車は出払っていていないので、自分たちでバケツリレーをしたが
木造は火のまわりがはやいので駄目だった。その後、3人の人が遺体で見つかった。

そんなことから、このマンションにはちゃんと防火水槽もついているし一区画１つのマンションしか建っていないので、もらい火の可能性も低そう。更に言えば隣に建ってるビルが倒れてきたという可能性も低い。日ごろから防災訓練もしっかりやって、各階についてあるだろう消火器をみんな使えれば、火災による財産の焼失の可能性は低いと思う。

高い買い物なので地震でびくともしないマンションに住みたいのは皆がそうだと思うが、命あっての人生だと思いませんか。修繕が大変とか言えるのも生きてるからですよ。とか言ったら、「無責任な」とか言って怒ってくる人がいるんですよね。このマンション。194世帯もあったら修繕問題も大変だろうね。

[170: 買い換え検討中]

>>159さんの
>マンションの重説に臭いの件が書かれていたので


・・・というのがとても気になっています。
数回しか通ったことがありませんがのどかな感じで
臭いなんて思いもしませんでした。

[171: 購入検討中]

重説は、もっとも敏感な人がもしかしたら気がつくかもしれない・・・というようなことまで書くことになっていますからどれだけ臭うかは未知数です。でも現時点で見る限りではそんな臭うようには見えません。もしかしたら夏場は少し臭うのかも知れませんがそれもよく分かりません。おそらく杞憂に終わるようなレベルと思いますよ。

[172: 買いたいけど買えない人]

もう１００戸売れたからこの板も終わりでつか

[173: 買い換え検討中]

マンションズを見ると３月あたりに第２期販売となって価格が未定になってます。価格はもう決まってるはずなのに・・・なぜ未定？？

[174: 買い換え検討中]

第二期が明日から始まるみたいですね。
どれくらい下がったか覗いてみようかなと思っています。

[175: 契約済みさん]

下がってる訳はないだろうね。
下がってたら怒るよ。

[176: 不動産購入勉強中さん]

野村のマンションは竣工するまでいつも未定．
モデルルームに行って，商談しないと分からない．

[177: 不動産購入勉強中さん]

１次で購入した人とで格差が出ないようにしているそうです。でないとたった１，２ヶ月前に契約した人から不満がでますよね。でも値上がり側があるかどうかは知りません。値下げについては竣工後にモデルルームとして使うなどすると当然それは新品ではないからってことで値引きありです。後は何年も売れないと値下げもあるのかな？・・・とにかく２次での”値下げ”はありえないと思います。

[178: 匿名さん]

のだめ見てたらココのCMが・・・

[179: 物件比較中さん]

第２期販売に向けテレビCMまで打ってる割にはこの板は盛り上がりませんねぇ・・・(>_<)やっぱり残りの部屋は人気ないのかなぁ・・・東向きといっても少し南を向いていて結構良い条件だと思うんだけどねぇ

[180: 契約済みさん]

想像であるがかなり売り側は焦っていると見える。
１期分譲といっても購入者が希望のところは全て売ってしまったその残りが約１００戸。
２期からは売れ行きが減ることから「やばい」と思ったからのTVCMと予想される。
だって本当に売れる物件は宣伝費そんなに使わなくても売れるんだもの…TVなんて結構かかってそうじゃない。
２０戸以上完成時に残るとみた。

[181: 物件比較中さん]

２LDKはほぼ全滅と予想しています(>_<)

[182: 検討中]

新築も中古もと両にらみで検討しています。
先日、千里ニュータウンのターミナル徒歩数分にある築浅マンション高層階が4000万円台で
売りに出されていました。
資産として保有していた人が、経済状況からここが売り時と考えて手放し始めているのでは
ないでしょうか？
こんな中古物件が出てくるようだと、新築を買う決断をするのがかなりむずかしくなります。

[183: 物件比較中]

ＪＲの某駅前に大量にチラシが置いてありました。
この物件がこういう宣伝の仕方をするとは…かなり意外です。
やはりかなり焦っているのかもしれません。

[184: 買い換え検討中]

２ＬＤＫ希望なんですが気に入る間取りがありません・・・
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更したとしてもいまひとつ。
何であんな間取りになったんだろう・・・
立地は気に入っているのですが・・・
狭いバルコニーとゴミドラムの臭いも気になり躊躇しています。

[185: 契約済みさん]

実際に今契約している人も数件キャンセルとかも出てくるので…１００戸売れたのかも販売会社側の数字であって本当かわからないし…
たかだか２００戸弱の物件でTVCM…

私もあの狭いバルコニーは相当悩みました。
逆バリの影響で2000mmといいながら有効1500mmもありませんから…(今の賃貸より狭い…)
子供がいるので上って落ちたら嫌だし…
だから1Fを選びました。立地は気にいってたので…

[186: 物件比較中さん]

しかもTVCMが安っぽい・・・

[187: 契約済みさん]

私は新居探しで北摂中心に15件ほど物件を回ってココに決めた者です。
環境と外観に引かれて初めにココを見に行ったのですが価格面で折が合わず見送り、結局１次締め切りギリギリにココへ戻ってきました。。
確かにバルコニーは狭いかもしれませんね。あと逆張りにしてもバルコニーの柵？が低く危ないような気もします。でもお隣さんとのプライバシーは完全に守られている珍しい物件でもあるように思います。実際に身を乗り出してもお隣さんは見えなさそうですし。。
売れ残るか否かについては、わからないですね。。実際に江坂以外の北摂プラウドシリーズではかなりやっちゃっているようですし。でもステイツグランシリーズでは甲子園口も奈良も茨木も竣工前に完売したとも聞きました。設備と環境を前面に出したJRさんの気合なのでしょうか？？でも金額は高めですが物件的には人気が出るのはわかるような気もします。
CMは何故やったのかわかんないですね。２期が３月になるし期間が空いちゃうからか。。それにしても安っぽいCMですね。コストを掛けてるのか削ってるのかもわからないですね。

[188: パンプキン]

先ほど、
＞私は新居探しで北摂中心に15件ほど物件を回ってココに決めた者です。
で投稿した者です。
契約済みさん他におられないですか？？
私たちは新婚（二人）なんですが、どんな方と一つ屋根の下に暮らすのか気になります。
今から待ち遠しいですね。
私はかなり先走ってこの三連休に家具とか見ちゃったりしています。
末永く宜しくお願いします。

[189: 買わ（え）なかった人]

私はいろいろな物件を検討した結果、ステイツは値段以外ほぼ完璧な評価でした。でも、その値段があれだけ高いと手が出ませんでした。その値段にきっちりと価値があれば納得するのですが、どう考えても割高感を払拭できませんでした。あまりにも儲けようとし過ぎたのではないでしょうか。物件自体にコストがかかって販売価格が上がっていたのではなく、儲けをたくさんしていたので、この際少し儲けを削ってでもテレビCMを使って売り切ろうという戦略にしたのだと考えれば辻褄も合います。

[190: 購入検討中さん]

188さん
＞契約済みさん他におられないですか？？
どんなレスするかは知りませんが、出来ればこのマンションの契約者向けの板を新たにたててもらえないでしょうか？
一応純粋検討する為の情報が欲しい人もいるし…
出来れば15件見に行った比較なんか教えてもらうと嬉しいです。

私は少し変っており、あの重厚感ある外装が少し嫌なんです。高級そうには見えますが何となく冷たく「ビル」みたいで好きになれません。
しかもなんで逆バリ？って思っています。
あとセキリティも玄関のみの防犯センサーで窓などには一部（１階）防犯センサーが付いてますが以外はついてない…
そしてこの価格。なんとなくモデルルームに騙されているのでは…って錯覚してしまい購入をまだ見送っている次第です。