ステイツグラン吹田垂水町

[いるか]

阪急豊津駅　徒歩５分
“ＪＲ＆野村不動産”共同物件マンションが建築されるようです。
二重天井・二重床！どんな物件になるのでしょうか？　

建物竣工：平成20年10月下旬
入居　　：平成20年11月下旬

所在地：大阪府吹田市垂水町2丁目25番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線「江坂」駅から徒歩13分

（仮称）豊津【ＪＲ＆野村不動産】共同物件スレッドから、
【ステイツグラン吹田垂水町】へ移行しました。

[121: 購入検討中さん]

この物件は高いです。同じ値段で同じ設備で同じ広さで他なら５００万円近く安いところが多いです。坪単価で３０〜４０万円のアップです。これは江坂の坪単価ゆえに仕方ないのでしょうか？それとも他の費用が乗っかってるのでしょうか？高い理由が江坂の坪単価であるなら購入したいのですが、もっと他の理由で高額になっているとしか思えません・・・ご存知の方がいたら教えてください。

[122: 物件比較中さん]

最初に価格を聞いて驚いたのですが、今のところは設備、構造・工法、立地から大体納得しています。この場所なら高齢になっても平坦だし便利ですから、一生物だと思えばこんなものかな。

[123: あんぱんまん]

私は設備はそれなりの評価ですが構造と工法は一長一短がありそんなに評価の対象にはしておりません。
立地は大きな評価の対象と思っていますが…（結構気にいっています）
実際にはよそ者なのでこの辺のことをあまりよく知りませんが…
「高い」って言う比較対照が難しいですよね。多少なりとも立地が違うのですから…
住友のマンションで比較なのかなー。
立地ほぼ同じ。価格の差が設備の違いで埋まるのか？
結局気に入ったマンション買うのが最終的にいいのかなー
訳ありで高いのありますよ。桃山台徒歩4分の物件。ここより高いです。

[124: 匿名さん]

桃山台と比べるのはどうかと・・・。
江坂での相場から考えて高いというのであって、
立地・環境ともに桃山台とは比較の対象にはならないかと思います。

[125: 購入検討中さん]

地価の公示価格を調べて同じぐらいの地価のところでも比較するとココは高いので、そんなに構造や設備が優れているのか疑問です。

[126: 購入検討中さん]

私は設備だけでなく南が戸建てであるのが+αの部分だと思います。
低層階でも日照が確保できるようですよ。

[127: 土地勘無しさん]

構造、立地、眺望などなど好条件ばかり並んでいますが、地盤は大丈夫でしょうか？河川のそばはあまり良くないと聞きます。深いところにある地盤に杭を打っている様ですが、やはり耐震面ではあまり優良とまでは言えない物件なのではないですか。

[128: 購入検討中さん]

構造、立地、眺望、地質の話になっていますが、「うめかも」計画はどうなのでしょうか？
ＪＲ吹田から岸辺に出来る梅田貨物移転計画です。
計画道路は直線距離で１〜２ｋｍ位しか離れていないようですが・・・
決定となると２４時間ディーゼルトラックがひっきりなしに通るのでしょうか？詳しいことをご存じの方よろしくお願いします。

[129: ご近所さん]

大阪は上町断層もありますし、箕面の山の方（彩都とか）まで行かないかぎりどこに住んでも同じようなものだと思っています。（水の都ですから）ちなみに、ここよりジオ桃山台の支持層の方が深かったのは意外でした。

[130: 購入検討中さん]

大きな地震が来たらたいがい無事では済まんだろね

[131: 購入検討中さん]

価格が高いので敬遠されるのかと思っていましたが、蓋を開けてみると結構申し込みがあったようですね。私はN社が某JRとの契約で他の元社宅跡地と抱き合わせで高く購入したのではないかと勝手に推測しています…（単なる勘ですが、MR見ても建物・設備とも普通の印象だったものですから）
それと地震がきたらどうかってレスが出たり消えたりしていますが、今の耐震基準で建てられているマンションで議論する場合にはもっと専門的な知識をもった方の意見があれば、より具体的な話になるのではないでしょうか？
どなたかおられないでしょうか？

[132: 土地勘無しさん]

周辺住民の反対がなかったかも非常に気になります。マンションギャラリーでは悪いことは言いませんからね・・・

[133: ほぼ契約済みさん]

１期はほとんど抽選はなかったのかな？今週、重説会したぐらいでしたし、本日行ったら、正式に手付金振り込むよう言われましたし・・・。ちょっと拍子抜けました。
また来週にはFIT'sやインテリアカラーを決めるように言われていますが、締め切りこんなにはやいのでしょうか？まだほとんど建物建っていない状態なのに。いそがせ過ぎでは？２期の準備があるので、さっさと済ませたいのかな？
とは言うものの、皆さんはどの色を検討されてますか？内では一番濃い色か、薄い色で悩んでいます。

[134: サラリーマンさん]

一番濃い色が一番高級っぽいというかアダルトっていうか落ち着いた感じというか・・・うちの妻も一番濃い色が良いと言っとります。ただあの色は部屋が暗く見える可能性があるのと家具などを引き擦ったりしてキズがついた場合は白っぽく目立つのが心配な点です。「床なんてキズがあって当たり前！消耗品だよ！」という人や、「子供も居ないしキズはそうそうつかないよ」という人なら選んでも後悔はないかと・・・話は変わるけどマンションの青田買いは定着してしまってるから別に今から買うのも来年の夏買うのも検討から契約までは同じようなスケジュール（時間）になるのではないでしょうか。

[135: かなり契約済みさん]

我が家もダークとライトでガチンコしてました。
でも、MRにいる野村の女の方（営業の人じゃないと思う）で
なぜか、私はかなりの信頼をよせているのだが
「迷ったら、旦那さんの言う方になさったらいいと思いますよ」
の一言に
「はいそうします」って即答でした。
なもんで、ダークにします。

なんであの人営業じゃないんだろ？
品があって素敵な女性。このマンションに決めたのも
この女の人の言葉が大きかった。

営業担当の人には申し訳ないが・・・

[136: ぼちぼち振込み予定]

結局、100戸全部決まって、抽選したのは2〜3戸くらいだったって、担当の人が言ってました。
セレクトの期限早いなぁって言ってたら、下層階から作っていくので、それに合わせると早くなってしまうらしい。

ちなみにうちは迷うことなく、真ん中の色目の予定です。
洗面とかキッチンは迷い中ですが・・・。

[137: 購入検討中さん]

最終分譲は来年の夏頃になるって聞いたけど、第２期で埋まってしまったりするのかなぁ・・・早くしないと埋まってまうね。

[138: 物件比較中さん]

まあ二期で埋まることはないでしょう。根拠はないですが…
一期の分譲は関心のある人が一気に買うのである程度売れると思います。
これからが大変だと思いますよ。
低層階が売れ比較的値段の高いのが残ってますから…

[139: あとは契約済みさん]

1期で抽選ってあったんですね、少しビックリです。
私が要望書を出した所は、結局抽選はなくて良かったです。

ここの物件って結構、非難している人多いですね。
ＭＲ見て、自分が気に入ったのであれば価格がなんとか納得いくなら
購入検討してもいいと思いますけどね。
他と比べるのは確かにいいと思いますけど、物件をたくさん見たら
わからなくなるだけだと思いますけどね。確かにここの物件で、
もっとここがこうだったらとかは多々ありますけど、設備・仕様とか
悪くはないと思いました。
自分の中で、この物件でこの値段は高いけど、頑張って返していこうと
いう気持ちがあるかないかではないかと思ったんですけど。

[140: 購入検討中さん]

138です。
非難している訳ではありませんよ。
そう思うんだもん。
検討は人それぞれでいいのではないのでしょうか。
結構色々な物件見るのも参考になりますよ。
１つのマンションでは見えてこないことがたくさんあります。最初は全く知らなかったですがそれなりに知識ができました。
今ではわからなくなることはないです。きっちり比較していると段々見えてきます。（ほぼ検討は終わりそうですが…）
私は置かれている現実を見て購入します。

[141: 割高な理由分析]

１３８のおっしゃるように、これからの販売は非常にしんどいという気はします。
各タイプが均等に売れず人気のところから埋まってしまったという感じです。裏を返せば不人気のところが残ってしまったということ。
特に東向き住戸の売れ残り方は半端ではありませんね・・・ここで東向き住戸に割安感があれば売れると思います。そもそも不人気なところはそういったお買い得感を出しているものですがココの東向き住戸にはあまり割安感は感じられません。
となると・・・売れ残って棟内モデルルーム→家具付き新古価格で投売りを繰り返す末路でしょうか。
ただそんな安売りとなると販売主は損することになる”気がします”。
ところがここで”気がする”というのは大きな勘違いで、売主が損しないように他の多くの人気の部屋が割高になっていると考えるのが妥当でしょう。
例えば２００戸のうち５０戸を３００万円（値引き２５０万とオプション５０万）引きで投売りしたとしても、１５，０００万円を残りの１５０戸で稼いでおけるようにしておけば売主は全く損をしないことになります。
要は１００万程度は売主が損しないために本来の価値以上に割高になっているのではないでしょうか。
ただし、公示地価やら交通の便、立地、設備などなどで他物件と比較して３００〜５００万高いので、更なる差異分析は必要です。

[142: 購入検討中さん]

確かに東向きについては南向きと同様、戸建住宅が多く眺望もそれなり確保でき、大きな建物も建たないと言うことから強気な価格で来ているのでしょうね。
低層階は価格を落としてもいいような気がする。確実に堤防で歩いている人とご対面してしまうので…
南も東もあの汚い電線もマイナス要素の一つですね。
とは言ってもマンション自体の造りは良くも悪くもありますがそれなりにいいと思います。

[143: 買い換え検討中]

ほとんど無抽選ということに驚いています。
やはり割高感が大きかったのでしょうか。
我が家の場合、価格発表前は購入するつもりでいたのですが
価格発表と同時に冷めてしまいました。
物件に見合う価格と思えませんでした。
何度か調整して下がってきていますが二期はもっと割安感がないと苦戦するのではないでしょうか。
一期は要望書が出たところだけですから
残っているのは一期締め切り時点で購入希望者が現れなかったということですよね。
あまりにも一期分が偏りすぎて不自然ですね。
マズターズゲートやプラウド吹田も検討して見ていましたが
この違いは何でしょう・・・
プラウド吹田は８割ほどが抽選だったと思います。
ステイツも立地はまあまあいいのでもっと人気があると思ったのですが少し意外でした。

[144: かなり契約済みさん]

売れ残る根拠って大規模だからってことでしょ？
この辺の（北摂）マンションでこの規模だとだいたい
竣工してから1割ほど残ってる感じですもんね。
だから、ここが高いっていうか、確率的にそれぐらい残るってことでしょ。
ここ２〜３年は、ここよりグレードの高いもしくは同等のマンションは
ここより立地にもよるけど高くなるのは間違いないのだから
２〜３年中に買おうと思ってるのであれば
高いとか言ってないで買っといたほうがいいと思うけど・・・
それなりに気に入ってるならの話。

[145: 契約済みさん]

それは違うと思う。
まず人それぞれ「物」を買う価値観があります。
「物」について品質ももちろんですが「価格が最大の魅力」っと言う見方もあります。
それなりに気に入ってても価格に魅力を感じない＝購入しないと言う図式もそれそれ成り立ちます。
だから１つの意見ではあると思いますが「つべこべ言わずに買え」って言うのは一生涯最大の買い物なので少し無責任だと思います。
私は立地、設備を気に入りこれだったらこの価格を出しても構わないと判断したので契約しました。

[146: 購入検討中さん]

売れ残り保険＝１００万
眺望の保証＝１００万
JR西の強気の儲け主義（利潤追求）＝１００万
江坂地区の地価アップ（および江坂というブランド）＝１００万
最近の材料費用のアップ＝１００万円

計４００万が他より割高に感じる理由かと・・・

[147: 購入検討中さん]

すみません・・・計５００万に訂正します・・・

[148: じもとみん]

垂水町に住んでいる人間としては、
１丁目西部エリアにどんどん建っているちょっとモダンな戸建てと
悩むところです。
今行くと、たくさんの家で結構本格的なクリスマスイルミネーションが
きらめいていて、とてもきれい。
公園は田舎のルミナリエ状態で笑ってしまいますが。

垂水町で一番由緒ある１丁目でも、結構手に届く価格で戸建てが買えたりする。まあ、「眺望」は皆無ですが。

[149: 購入検討中さん]

この際、ここでは戸建ての件は別件ってことで除外しましょう。あくまでステイツグラン吹田垂水町の話ってことで・・・もちろん戸建てと選択に悩むってのも一つの話題かも知れませんがあまり膨らますのは無しね。

[150: サラリーマンさん]

１４階建てが１３階に減った原因は？？

[151: 社宅住まいさん]

糸魚川のニオイってそんなに臭いの？？

[152: かなり契約済みさん]

>>145さん
無責任とか言われたらちょっとショックだわ。
「つべこべ言わずに買え」なんて一言も言ってないし・・・

そんなこといったらMRの営業マンなんか無責任発言だらけだと思いますけど
この掲示版だって、根拠のない意見も多数ありますし
何を信じて何を信じないかは自分次第。
ま〜そういう点では私の意見が無責任であったのは確かですけどね。

同じ契約さんみたいですし仲良くしましょう。
私も１４５さんと同じような思いで契約しましたよ。

[153: 匿名さん]

今週末ぐらいに契約に行きます。色々ありますが、個人的には満足しています。希望の部屋が確保できて嬉しいです。とりあえず、メニュープランとオプションを決めました。今年のお正月は、どんなローンの組み方がいいのかじっくりシミュレーションして過ごすことになりそうです＾＾

[154: 契約済みさん]

152さん145です。
「高いとか言ってないで買っといたほうがいいと思うけど・・・」←軽くこんなこと言うことが目に余っただけです。
お金持ちなのかわかりませんが「買いたいけど価格が高く買えない人」だっていることをお忘れなく。
MRの営業マンは売るために無責任なこといいますよ。自己判断で受け流せばいい。
ただし同じ立場（購入者）である人が言うと少し悲しい気がします。
私は当初の決めていた予算より４００万円ほど無理して契約した口です。

これ以上レスの無駄ですのでもう投稿しません。
みなさんすいませんでした。

[155: 購入検討中さん]

NO148のじもとみんさん、私は戸建て、マンションとも垂水町１丁目の物件は良くないといくつかの不動産屋から聞きました。理由は聞いても教えてくれませんでした。
価格もその分安いんだと。
だからこちらの物件を検討しています。
野村の「プラウド垂水の社」の中古も考えましたが、辞めました。
「垂水町で一番由緒ある１丁目」というのは、垂水神社とかの影響でしょうか？

[156: ３丁目住人]

そもそも１丁目が一番由緒あるという話は誰のどこからの情報？その情報自体が理解できない．．．

[157: じもとみん]

「垂水町１丁目の物件は良くない」って？
よくまあ、そんな根も葉もないことを。不動産屋の利益誘導でしょ。
プラウド吹田垂水の杜（「社」ではありません！）は、結構キツキツに
建っていますが、「じもとみん」にとっては分譲後でも魅力的な物件と
して認識されていると思います。
だいたい、１丁目が良くなかったら、２丁目はもっと良くないですよ。
もともとは（５０年ぐらい前までは）糸田川が氾濫しまくりの
低湿な土地だったんですから。
でも、河川改修がされてからはとても大雨でも心配のない土地になり
ました。だから、「じもとみん」は「かつてよく氾濫した」ことを
理由に、２丁目が悪いと思う人はいません。
１丁目が２丁目よりもいいと「じもとみん」が思うのは、住人の顔が
見えるコミュニティがしっかりと残っているからです。
子供が声を出して「○○ちゃん、あそぼ」と友達の家の玄関前で誘うような
光景は、とても貴重なものだと思いますよ。それができるような地域の
つながりがあることは住宅地として小さくない魅力の一つだと思います。

ステイツグランも、ランドプランがいいので、かつての国鉄アパートが
そうだったように、住人のコミュニティがしっかりと育って、２丁目の
ランドマークになる物件だと私は期待しています。

なお、糸田川の件ですが、実際に何も見ないで憶測でネガティブな書き込み
をするのはやめた方がいいです。私が知っている限りで、いま川には
鷺（さぎ）系の大型鳥が３羽、鴨が10羽以上、のんびりと川面で暮らして
います。これだけ野鳥が生息していると言うことは、餌になる小魚がいる
ということで、汚染されたドブ川に鷺のような大型の野鳥は住みつきません。

[158: 買い換え検討中]

>>154さんの方が上から目線で
買えない人を思いやってるように見せて失礼な人だな。
正論をふりかざす人ほど嫌な人はいない。
あまりの被害妄想さにあきれる。駄スレで失礼しました。

[159: 社宅住まいさん]

糸田川の件ですが、実際に何も見ないで憶測でネガティブな書き込みをするのはやめた方がいいです。・・・とありますが、どうして見ていないと知りもしないで断定するのでしょうか？ちゃんと見ましたよ。しかも何度もね。ただし冬場のみで夏は見ていません。そこにマンションの重説に臭いの件が書かれていたのでコメントしたものです。むしろ、臭いなんてなさそうなのに本当に臭う季節があるのでしょうかというニュアンスで書いたものです。汚染されたドブ川なんて誰もコメントしていないのに、むしろそこまでコメントしている人の方が、内心は汚いと感じているのではなかろうか。

[160: 物件比較中さん]

152さんはすっごく大人な対応しておりジェントルマンなのに154さんの「目に余っただけ」発言はすごくがっかりしたと思いますよね158さんのコメントのように完全に上から見下したコメントというのは同感ですわこのままいくとこの板も荒れる可能性がありますがおそらくジェントルな152さんがうまく収拾してくれることでしょう幸い154さんは出てこない発言してますし(^^)

[161: 匿名さん]

一般的に川の近くは少なからず匂うのではないでしょうか？
（匂う匂わないは個人差もあると思います。）
もちろん季節にもよりますし、今後、汚染レベルなんて
変わっていくと思います。
ただ、住んでるいるうちに慣れて気にならなくなりますよ。
自分の目と鼻で確認されて、納得がいけばそれでいいと思います。

[162: 申込予定さん]

低層階は電柱や電線が気になる様なのですがこのご時世に電線ぐらい埋設にできないもんでしょうか。関電の方いません？

[163: 匿名はん]

>>一般的に川の近くは少なからず匂うのではないでしょうか？

そういう話をしだしたら、海の近くは絶対に「におう」わな。
森の近くも「におう」わな。

夏場に気になるほど「におう」川の土手を、たくさんの地元の人間が
夕涼みしたり、散歩したり、ジョギングしたりしているとは考えられない。

[164: 申込予定さん]

157さんによると垂水町２丁目一体は低湿地であったとのこと・・・基礎杭を支持層に打ち込んでいるとはいえ、他の地域と比べれば軟弱地盤で地震（液状化）に弱そうなのは否めないということですね。もちろん大きな地震が来たときに他の地域とどれだけ被害に差が出るかは未知数であり必ずしも被害が甚大になるとは言い切れませんが心配です。

[165: とおりすがり]

>>157さんによると垂水町２丁目一体は低湿地であったとのこと

地学の教科書によると、大阪市内は「海」だったとのことですよ。（笑）

[166: 一見さんお断り]

垂水町は大阪市ではなく吹田市です。しょ〜もないこと書き込むなら揚げ足取られないように気をつけてね(^^)

[167: スレ主でもないのに]

>>166

垂水町２丁目が川筋もしくは氾濫原で大地震のときに危険だというならば、
大阪市内は「土地」どころか「海中」だったのだから、さらに危険と
いうことになる。しかし、そんなことを理由に大阪市内のマンションを
買い控える人など、事実上いないでしょ、という理解が正しい。

それにしても、根拠薄弱なネガティブキャンペーンが増えてきたなー。
１期分譲で１００戸も売れたから悔しいのかな。
投資物件としての評価がどうなるかは知らないけれど、住んで生活する
ことを第一に考えれば、いい物件だと（少なくとも私の周辺の知人は）
言っている。

[168: 一見さんお断り]

大阪市内は・・・と書かずに大阪市内およびその周辺はと書くように促しているのにまた大阪市内とは・・・167は突っ込まれたいのかねぇ

[169: 購入検討中さん]

上町断層が動いたら、ここより大阪市内のほうが大変なことはわかってる。
はっきり言って地震で怖いのは液状化現象より火災だと思う。
液状化現象で建物が倒れちゃったとかになったらそっちのほうがすごいけど
傾くぐらいなら建物に入ってる財産は手元に残る可能性もある。しかし、火災は一切の財産がなくなる。
木造家屋の密集地帯に住んでるほど恐怖はない。
私は、震災経験者で火が出たときの恐ろしさを知っている。
1軒の家から火がくすぶりだしたら、その一区画全部燃えるまで止まらなかった。
消防車は出払っていていないので、自分たちでバケツリレーをしたが
木造は火のまわりがはやいので駄目だった。その後、3人の人が遺体で見つかった。

そんなことから、このマンションにはちゃんと防火水槽もついているし一区画１つのマンションしか建っていないので、もらい火の可能性も低そう。更に言えば隣に建ってるビルが倒れてきたという可能性も低い。日ごろから防災訓練もしっかりやって、各階についてあるだろう消火器をみんな使えれば、火災による財産の焼失の可能性は低いと思う。

高い買い物なので地震でびくともしないマンションに住みたいのは皆がそうだと思うが、命あっての人生だと思いませんか。修繕が大変とか言えるのも生きてるからですよ。とか言ったら、「無責任な」とか言って怒ってくる人がいるんですよね。このマンション。194世帯もあったら修繕問題も大変だろうね。

[170: 買い換え検討中]

>>159さんの
>マンションの重説に臭いの件が書かれていたので


・・・というのがとても気になっています。
数回しか通ったことがありませんがのどかな感じで
臭いなんて思いもしませんでした。