プラウド神田ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド神田についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a117270/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155298

所在地：東京都千代田区神田多町二丁目7番2（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩3分
JR山手線、京浜東北・根岸線、中央線快速 「神田」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線、東西線、千代田線、半蔵門線、都営三田線 「大手町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩4分
都営新宿線 「小川町」駅 徒歩4分
ＪＲ山手線、中央・総武線各駅停車、京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩10分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩6分　
JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩9分
東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅徒歩12分　
JR中央線快速「御茶ノ水」駅徒歩12分
間取：1LDK ～ 3LDK
面積：39.48㎡ ～ 79.70㎡
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社鍛治田工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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今月の気になるマンション（2024年7月）【2LDK】
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[21: ご近所さん]

この物件から徒歩2-3分の賃貸に5月まで住んでおりました。
率直に申し上げると、「交通利便性を最重視する人には強くオススメ、家族連れにはちょっと...」という立地です。

◯強み
・交通利便性：とにかく神田駅に近いです。メトロも遠くないので、どこでも容易にアクセスできます。また、大手町勤務の方なら、頑張れば歩けます。
・スーパー：No.20の方が書いてくださったように、ワテラスの下、KANDA SQUAREまで歩けばちゃんとした品揃えに期待できます。この暑い時期には少し遠いですが。
・小学校・行政機関：小学校はかなり近いです。神田公園出張所も近いのでなにかと便利かと思います。

△弱み
・周辺環境：周囲にマンションは増えましたが、、、特に、小さな子どもがいらっしゃるご家族には勧めにくいです。。。
　・道が汚いです。ねずみが走っていることもあります。あと、なんとなくですが、神田駅付近は臭い気がします...
　・ありとあらゆるキャッチが多いです。駅前の案内所も目立ちますし、しつこい客引きも目立ちます
　・夜は酔っ払いが多く、駅周辺の雰囲気はよくありません。歩きタバコもそれなりに多いです
　・朝方だと、周囲の店で働いていた従業員が悪目立ちします（路上で潰れてる姿も何度か見ました...）
・前建：西向きは離隔が取れていないので、眺望は全く期待できないと思います。クラッシィハウス大手町の西向きと同じような状態かと。
・周囲の建物：建設地に隣接する建物がいくつか相当老朽化しています。おそらく既存不適格ゆえ、建て替えができないのかな、と思っています。

日中と夜に現地付近をご覧になってみてください。金曜夜の雰囲気を問題視しない方には、合ってくる物件かと思います。

※MRで確認したいこと
・内装は豪華にしているものの、外観はあまり高級に見えないですね（例えばバルコニーはタイル貼りではなさそうですよね）。
　⇒相場上昇を見て、変更が間に合う部分だけは、高級路線にシフトした影響でしょうか？
・間取りは全体的に廊下を短くしようとしているようですが、2LDKのF2タイプ、洋室1のFIXガラスって使い勝手がどうなのかな、と。。
・さすがに床暖房はあると信じたいですが、念のため確認したいですね...

価格はどれくらいでしょうね。この市況だと、びっくりするような高値できそうで怖いです...
西向きは前建もあるので、パークリュクス神田多町の46㎡の部屋（約600）に、仕様のグレードアップを加味した水準で、平均650-670くらいでしょうか。
東向きは前が接道しているので、高いでしょうね...でも、800とか850を超える立地か？と言われると、ちょっと躊躇します。
パークリュクス神田多町の売れ行きとか、同じく交通利便性を推しているの三菱・人形町の価格を見て、強気でやりたいのかもしれませんが、、

[22: 評判気になるさん]

パークリュクスEタイプは約44平方メートルで坪500台です。あの物件では一番人気があり、坪700以上の住戸は申し込み各１～2で埋められていた感じでした

[23: 口コミ知りたいさん]

すみません、間違えました
パークリュクスEタイプは46.01平方メートルで、坪約560から580台以下でした

[24: マンション検討中さん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-10280.html
パークリュクス神田多町はモモレジさんが取り上げてましたね。

現地見てみたのですが、12階建てで高さは36mと表示されていました。天井高は低いんじゃないかと思ってしまいます。
リセールには影響しにくい要素ですし、バルコニー側は柱がアウトフレームされていますが、下がり天井がどれくらいキツいのかも気になります。
リビオ小石川みたいなサッシ高の低さだったら、萎えますね

[25: 匿名さん]

一番安い部屋でも坪600はするでしょうね。平均700ぐらいでしょうか？

[26: 匿名さん]

千代田区でこの利便性で坪700？
このへんって意外とお手頃なんですか？

[27: 匿名さん]

>>23 口コミ知りたいさん

あのEタイプが一番人気だったんですか？
窓からの視界が全く悪く、安くて広めだけが取り柄みたいだったのに。
ここも、安けりゃいいって部屋選びになるのかな？

[28: 通りがかりさん]

坪700はないかと。
850くらいでは？
神田だよ。

[29: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん
坪700万円台半ばぐらいかと思いますが、そこまでいきますかね。神田駅周辺は交通利便性では千代田区の中でもトップクラスだが、住環境があまりよくなく街の格としては千代田区の中では下に位置するというのがこれまでの一般的な評価だと思います。交通利便性の高さがどこまで価格に反映されるのでしょう。

[30: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップ等、価格を考えずに地盤だけ見れば千代田区の中では番町など羨ましい

この物件への第三者評価を待っていましたが、住まいサーフィンでは、途中で売らず永住前提を勧める評価で、立地・物件・価格のバランスに対して今は懐疑的な立ち位置でした。今後どうなるでしょう

[31: マンション検討中さん]

こちらバザードマップかかっていますか？　なさそうにみえたのですが。間取りもう少しよければ。　
坪700くらい？

[32: 口コミ知りたいさん]

多町の元の地名は田町だそうです。地盤は沖積低地2です

[33: 匿名さん]

神田は新幹線使うことが多い人には超便利
東海道新幹線のグリーン車からなら、東京駅着いてドアが開いた15分後には自宅に着いてる
神田駅は入口が改札でホームもすぐだから、自宅を出て5分後にはJRに乗れる
東京駅の新幹線ホームからの所要時間だと日本最強クラスの物件
物理的な距離が近い物件は中央区にいくつもあるけど所要時間は意外にかかる

[34: 匿名さん]

間取りが田の字で、リビングに接する箇所にfix窓を入れてサービスルームにならないようにしているとか、バルコニーがワイドスパンじゃないとか、ちょっとどうなの？って思う箇所がありますね。豪華な内廊下イメージを見ると、高値追求したいと思ってるんだろうなって推測できますけど、高い値段を払うには微妙なポイントが多いですよね。西向きは眺望ゼロでしょうし、、
交通利便性は言うことないですけど、賃貸もパークリュクス神田多町が2ヶ月くらいは残っているようですし、1LDK・2LDKは利回りも高くはなさそうです。3LDKは希少性で高く売れるかもしれないですが、周囲の環境を見ると子育て世代にはちょっと、、って思うポイントもありますよね。

最近のプラウド（に限らずデベロッパー全般かもしれませんが笑）、掲示板とかXとか見て、購入検討者が買える値段の上限を見極めて値付けしている気がするので、単価予想はしないでおきます。笑

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
浦和ザタワー（浦和駅徒歩3分、外廊下、27階）が坪700万円弱みたいです。それを基準にすればここの価格はどうなるのでしょうかね。浦和が高すぎなのはまちがえないでしょうが。

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
浦和ザタワーは地域No.1になりうる、中古でも指名買いが発生する物件かと思いますが、こちらの物件は地域内でそこまでのステータスにはならないんじゃないかと思います。タワーも含めた地域メッシュで見ればを含めればワテラスが圧倒的ですし、非タワーでもう少し狭めた範囲で見ても、ジオ千代田やクラッシィ大手町のようなは似たような物件もありますし...

利便性は優れているので、高値にしたいんだろうとは思います。ただ、前建の近さ（西向き）、間取り（行灯部屋多数、リビングに接するFIX窓とかいう不思議な構造）、天井高（同じ36m地区で11階のリュクスに対してこちらは12階建て）などなど、気持ちよく高値を払えるような物件ではないなあ、というのが率直な印象です。

[37: 匿名さん]

千代田区で高いのは高台の旧麹町区であって、低地の旧神田区は高くない。

[38: 匿名さん]

間取りを見るとバルコニーの境は、避難時に隣の住戸に逃げられる様な造りではないみたいですが、
全戸に避難ハッチがあるのでしょうか？
間取りにも外観CGにも、避難ハッチが描かれていませんけど。

[39: 匿名さん]

２１さん、かなり詳しい情報をありがとうございます。
自分たちだけでなく、子育て中の方にも参考になる内容だと思いました。
アクセスだけでは決められないところもありますので
いろいろ考えなければいけないと感じました。
高額マンションなだけに、購入は慎重にしなければ・・ですね。

[40: 匿名さん]

神田～御茶ノ水のあたりは再開発も進んでいて住みやすくなってる。人気になるんじゃないかな。