シエリアタワー南麻布ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリアタワー南麻布についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.cielia.com/m/minamiazabu121/

所在地：東京都港区南麻布三丁目145番3（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩14分
東京メトロ南北線、都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩17分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.94㎡～174.19㎡
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 買い替え検討中さん]

現地歩いてみました。高速と見合い側が一番方角はいいですね。まあ、窓は開けない前提で、高層階なら、高速道路も気にならないかと思います。

南麻布というブランド価値は高いと思います。
しかし、想像以上に駅から遠いです。

また、なんとなく、同じ麻布でも、元麻布の高台のような落ち着いた感じは無いです。高速道路沿いは、そりゃ、住宅地とは言えませんね。

毎日、駅から、歩くことを想定すると、高速道路に向かって歩いていくことになりますが、ビルに辿りつくまでが落ち着かない雰囲気です。

それが、我慢できる人で、どうしても、南麻布アドレスがいいという人なら有りですね。

[22: 買い替え検討中さん]

一番方角がいいとは、真南と言う意味です。

[23: マンコミュファンさん]

現地住民税だけど、こんなところにタワマン？？って驚き。全然南麻布っぽくないし、不便な立地。ハナマサとファミマくらいしかない。スーパーはスカイ一階のリンコスまで行くことになるかと。ただ、白金商店街は近く、飲食店はそこそこあるので、ランチと夕食には困らないかな。

広尾と麻布十番の普段使いは厳しいので、白金高輪を利用することになる。ならば、スカイの中古を買った方がよいかと。利便性が段違い

白金高輪駅はホームまで遠いので、出勤時はエレベーターの待ちを考慮して、20分前に家を出る感じかな。白金高輪駅は混雑が酷い。とくに南北線はギューギュー

[24: 買い替え検討中さん]

>>23 マンコミュファンさん

実際問題、自分の居室の玄関を出てからと考えると、確かに発車時刻20分前でも、ちょっと焦って歩かないと無理ですね。実際に余裕も見ると、25分から30分弱は見た方が宜しいかと。

[25: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[26: 通りがかりさん]

>>23 マンコミュファンさん

電車を使用しないので、住民以外が少ないのがこの場所のメリットだと感じてます。一本中に入ると閑静な住宅地ですし、この辺りは区間がキレイです。南麻布1、2丁目の古川沿いや白金高輪側とは雰囲気が違います。

[28: 評判気になるさん]

オール電化マンションって、気になる人多いのでは？

３１１の計画停電ではえらい目にあいましたからね。
ガスコンロの方が有難いですわ。

[29: マンション検討中さん]

投資家ではなくて、純粋に住みたいと思っている者ですが、タワマンが売れ残る時代に入ったみたいですが、ここは、大丈夫でしょうか？

「タワマンの契約率が50％を切った！「タワーマンション」「超高層」というだけでは売れなくなった理由とは？」
https://news.yahoo.co.jp/articles/99a35a5ea3c13b5dbafec850d9479844970e...

超高層マンションの契約率が3割を切ったことも
　その契約率が、2024年4月においては、首都圏の平均は62.4％だった。2023年4月は73.7％だったので、前年同月比では11.3ポイントのダウンで、やや売れ行きが鈍化している。　

　なかでも、超高層マンションだけに限ると、図表1にあるように2024年4月は48.3％と50％を切る絶不調だった。2023年4月の超高層マンションの契約率は92.7％だったから、前年同月比では44.4ポイントも落ち込んでいることになる。

　しかし、それは特に驚くべきことではないのかもしれない。このところの高層マンションの契約率を見ると、話題性の高い注目物件が出たときには、90％前後の高い契約率になることもあるが、逆に50％を切ることも珍しいことではなく、直近では2023年10月に28.1％と3割を切ったこともあるのだ。

[30: マンション検討中さん]

実際購入して住むとなったら、やはり、ガラガラのマンションよりは、程よく真っ当な住人が済むマンションが希望です。法人が買って賃貸ばかリの住人のタワマンはご勘弁です。

[31: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん
分譲価格設定次第

以上

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん

貴方の言う通りだとすると、最近のタワマンは、デべの設定価格が高すぎるということですね。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
物が少なく購入希望者が多ければ、価格が上がっていくのは世の道理
デベが強気なのは、土地の仕入れが最近難しく今後も売り物が増える見込みがないから。
デベも安売りをする理由がなくなってきてる。

価格設定が高いと感じるのは、その高値追求の相場についていけない人だけで、その中でも一定数売れてるのはそれだけ余力がある層がいるから。
デベもお金無い人を相手になんかしてられんから、そういう層にしか売らなくなってきたよね。
最近はアンダーでお得意様に売って、残り物を一般販売という手法が増えてきた

[35: マンション検討中さん]

施工が竹中ってのが、素晴らしい点ですね！

[36: 匿名さん]

>>34 周辺住民さん
土地の仕入れ、建材費の高騰で今後はデベの利益率が下がるだろうね。
購入者の視点では、分譲価格は下がるどころか跳ね上がっていくから、資産が与信が無い人は今以上に新築は無理になるだろね。
所謂二極化

[37: 匿名さん]

今の港区の相場観
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/minato/

[38: 通りがかりさん]

それは売り値ベースですね。
成約ないんですか。

[40: 匿名さん]

>>38 通りがかりさん
厳密には売値ベースではないかと。まあ、野村のさじ加減ではあるけど

近隣のスカイのレインズでの成約実績はありますよ。
4～6月の3ヶ月で6件成約で平均坪単価は、@1412です。
近隣の不動産屋行けばわかりますよ

[42: 匿名さん]

>>41 検討板ユーザーさん
相変わらず君はレインズ見れもしないのに適当な希望的数字しか書かないのな
じゃあ、レインズ見れるならば5月13日に@1465で成約した部屋の階層、広さ、成約価格を記載してみなよ。
レインズ見れるならソッコーわかるでしょ

[44: 匿名さん]

>>43 名無しさん
まだ分譲価格が出てない中、近隣タワマンの成約実績をもとにここの分譲価格を想像するのはスレチではないですね。
それより、なぜかわからんがスカイの成約実績を頑なに否定する君の方が意味不明ですよ。
相変わらず君がレインズ見れない事はわかったし、そもそも君はレインズは意味ないというスタンスではなかったのでは？

ちなみにレインズの平均はずっと記載してますよ。3ヶ月で6件の成約、平均は@1412です。

[47: 匿名さん]

ここ3ヶ月の成約実績として、近隣のスカイの最上階が@2325、それを除く高層階の成約坪単価平均が@1432、
プレミストタワー中層階が@1000で成約してる
この辺りを考慮すると、ここの高層階は@1200～1300、低層階は@950が妥当かな

[50: 買い替え検討中さん]

このマンションは、駅遠物件だし、賃貸目的で買う人はいませんよね？

実際に住むのに、近隣住民が、賃借人ばかりだと、マンション全体を愛して共に守って行こうとする機運が形成されないので、ルール違反が横行するので嫌なのです。

[51: 匿名さん]

>>50 買い替え検討中さん
近隣のプラウドタワー東五反田は、半分が一人オーナーだけど、別にルール違反が横行してるなんて話聞かないけどね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[52: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[53: 通りがかりさん]

いやあ、暑い暑い。
現地歩きました。
こりゃ、真夏は駅遠物件は通勤つら過ぎ。w

マイカーのパーキング確保出来るかな。

[54: マンション掲示板さん]

>>53 通りがかりさん

121に対して50台分。
駅遠だから、マイカー所有者は多いだろうね。

[55: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[56: eマンションさん]

>>54 マンション掲示板さん

この辺りは、近隣に借りれる月極パーキングはあるのでしょうか？
知ってる人いたら教えて下さい。

[57: 通りがかりさん]

>>56 eマンションさん
あるけど高いですよ。

[58: 匿名さん]

>>57 通りがかりさん
そうですよね。そりゃ、高いのでしょうね。
でも、いくらくらいですか？　まさか10万Ｏｖｅｒはないですよね？

[59: 匿名さん]

みんな、静かですな。
オール電化マンションは、やはり、人気が無いのか？！
あるいは、駅遠マンションは、投資家にとって、賃貸向けとしては厳しいから人気無いのか？

[60: マンション検討中さん]

超都心は転売か居住しか買い手はいないのでは？家賃は精々50万円が限度。表面利回り2％以下では、賃貸目的の投資はなかなか成立しないと思う。あとは節税を絡められる人、かな。

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん

仮に2億円の部屋を50万で貸せるなら、年利3％出せるのでは？
もちろん、ここの価格は現在不明なので、何とも言えないけど。

でも、駅遠の物件は、賃貸ニーズとしては敬遠されがちだけど。

[62: 通りがかりさん]

>>58 匿名さん
8万円前後です。

[63: マンション掲示板さん]

>>62 通りがかりさん

8万ですか？
そりゃ、高い！、

[64: マンコミュファンさん]

マンション価格が逆回転し始めますよ。

ここで暗躍している白金ザスカイ民の根拠なき買い煽りに踊らされぬよう。

[65: 匿名さん]

金利も上がり、株価も下がりましたね。
このマンションの売値にも影響与えますかね？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
実需なんて買いたい時が買い時でしかないよ。
あれこれ考えすぎると何も行動できなくなるし、最悪上記暴落芸人のような亡霊になりかねないからね。

金利に関しては、住宅ローンの借入比率が高めの武蔵小山のような物件では、銀行の与信自体が下がるので中古市場に大きな影響を及ぼすかもしれないけど、港区の物件は今後も強いと思いますよ。今までみたいな伸びは期待できないかもしれないけど

[67: マンション検討中さん]

株価暴落の影響か、みなさん、静かですね。

価格発表はまだまだ先でしょうか？

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
正式な価格が決まるのがいつかなんで、新築買った事ある人ならわかるだろうけど

[69: 管理担当]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[70: マンション検討中さん]

ここは、地震は大丈夫かなあ？

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん

制震構造かな？
免震のが良かったのに。
制震構造も色々あるけど、大概、高層階が必要以上に揺れるのを低減するだけで、特に低層階は恩恵はあまり無い。
免震なら、上層部も低層部も、みな、耐震に比べたら揺れが軽減される。

[73: マンション検討中さん]

ブランド的には南麻布が上

[74: eマンションさん]

アドレスなら南麻布が上
物件クオリティはスカイが上
ただどちらも低地なので、出来れば両方やめた方がいい
この辺りなら
明治坂上
三光坂上
有栖川周辺
元麻布
三田綱町
あたりを出来れば選びたいね

[75: eマンションさん]

>>74 eマンションさん

この辺りは、古川の氾濫が怖いですね。
今も、ゲリラ豪雨や台風の時は、氾濫注意放送が港区役所の拡声器で放送されます。

[76: 名無しさん]

こちらと三田小山町とならどちらの方が単価は安くなりそうですかね。駅近な分三田小山町の方が高いか、南麻布アドレスである分こちらの方が高いか。

[77: 通りがかりさん]

三田小山西は埋立地なので良くないですよ。

そもそも芝地区のミタコと南麻布とではお話になりません。

[78: マンション検討中さん]

>>77 通りがかりさん

住居表示が南麻布というだけでその実態はなく、どっちも沼地ズブズブの場所に違いはない。

[79: 口コミ知りたいさん]

>>78 マンション検討中さん
さあ、週末で価格発表！になるか？

[81: 匿名さん]

>>79 口コミ知りたいさん
販売が12月なのに、今価格発表なんかあるわけないだろ。

[82: 口コミ知りたいさん]

>>81 匿名さん

オンラインセミナーのご案内来たよ。

[83: 名無しさん]

>>79 口コミ知りたいさん

来週末に訂正

[84: 匿名さん]

>>82 口コミ知りたいさん
事前案内というのは、ディベロッパーがどの程度この物件が市場で訴求力があるのかをリサーチするためのもの。
最終価格決定は早くても販売の1ヶ月前。想定価格を出すにしても9月入ってからだよ。

[85: 通りがかりさん]

>>82 口コミ知りたいさん

私にはまだ来ません。
登録はかなり前にしたのですが。
いつ頃登録されましたか？

[86: 評判気になるさん]

>>85 通りがかりさん

アンケート回答した人のみ対象です。

[87: 口コミ知りたいさん]

>>85 通りがかりさん

いや、豊海、中野の事前案内は価格出たよ。

[88: マンコミュファンさん]

三井のタワー以外は人気ないからね。
チャイナも三井指名買いしてるっぽいし。

三井以外はもうだめ

[89: マンション検討中さん]

>>86 評判気になるさん

それが、アンケート回答したのに来ないのです。

[90: 通りがかりさん]

>>89 マンション検討中さん
アンケートの回答で予算多い方の優先案内ではないでしょうか。

[91: 通りがかりさん]

>>88 マンコミュファンさん

だから三井の小岩は高倍率か。

[92: 通りがかりさん]

>>90 通りがかりさん

なるほど。
この物件だと2LDK希望で、手持ち2億円では、少な過ぎましたか？

[93: 評判気になるさん]

>>92 通りがかりさん

少な過ぎはないですね。
基準よくわからない。。

[94: 通りがかりさん]

>>93 評判気になるさん

回答ありがとうございます。

しかし、何の理由か知りませんが、案内会位は差別無しに扱って欲しいですね。

投資じゃなくて、真面目に住みたいと思っていただけに、失望しました。

のっけから信用出来ないデベなので、撤退しようかな。

[95: マンション検討中さん]

坪単価1500くらいか？

[96: 匿名さん]

>>94 通りがかりさん

また次回あると思います。

[97: 評判気になるさん]

>>95 マンション検討中さん

1300～2000あたりではないでしょうか。

[98: マンコミュファンさん]

ここは、肉のハナマサしか、近所にスーパー無しですか？

[99: 匿名さん]

ここと三田小山ならほとんどの人が三田小山を選ぶだろうから、坪1200前後になりそうだね
三田小山は坪1300くらいかな

[100: 住みたい人]

>>98 マンコミュファンさん

なんか、ここのすれは、怪しい投資家ばかりで、実際に住みたい人が少ないみたいだから、生活者目線の質問しても、まともな回答が少ないですよ。

なお、答えとしては、肉のハナマサ以外、10分徒歩圏にスーパーは無いですよ。確かに一般的な生活者には不便な場所と言えます。

[101: 名無しさん]

確かに以下の事業が完成したら、駅直結？遥かに良いです。

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

竣工年は大差ないみたいですね。

[102: マンション検討中さん]

>>101 名無しさん

https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2023/0119_01.pd...

2028年竣工予定

[103: マンション検討中さん]

三井と三菱の双方のタワマンが出来るみたいですね。
こりゃ、凄い。今から、仕様が楽しみですね。

こことは2年間の差があるけど、立地としては完全な大差なので、比較するのは、脚エリアが可愛そうです。

[104: マンション検討中さん]

完成時期が2年間ずれるを待てるなら、待てないという人と、2年間くらい待つという人と別れますかね？

でも、三田小山町は、おそらく、オール電化ではないでしょうね。

私は、311の震災以降ダメだと烙印を押されたオール電化で攻める関電の姿勢と矜持には拍手を送りたいと思います。このシエリアはオール電化なので、その価値をポジティブに捉える人にとっては良い物件なのではないでしょうか。

もちろん、そりゃ、駅近い方が良いとか、そういう物件自体以外の比較は別途ありますが。

なお、そもそも、あの震災後の計画停電の悪夢が蘇る人にとっては、ガスが使えないマンションは選択肢にないでしょうね。

[105: 通りがかりさん]

昨夜、酷い雨で、すぐ近くの古川で警報が出ましたが、このマンションあたりは大丈夫でしたか？

「東京・港区付近で1時間100ミリの猛烈な雨　宵のうちを激しい雷雨が襲う　渋谷川・古川に「氾濫危険情報」」

ちなみに、港区ホームページでは、以下の記録を残しています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/takanawakyoudou/digital-archive/photo...

古川には氾濫の歴史があるようです。

これから、気候変動で、益々、ゲリラ豪雨が増えると思いますが、このマンションのあたりは低地ですが、大丈夫ですかね？

特にオール電化なので、まさか、電源設備が1階や地下ピット内とかにあったりしませんよね？

[106: 匿名さん]

浸水はなかったけど坂上から明治通りに向かって滝のように水が流れてきました。古川は地下調整池が威力を発揮して水位が岸まであと1.5メートルくらいになったあと、水位がぐんぐん下がっていきました。

[107: マンション検討中さん]

>>106 匿名さん

情報ありがとうございます。
昨夜は1時間くらいで豪雨は止んだので良かったですね。

でも、電源設備が何階にあるのかは、説明会などで是非聞きたいです。

[108: 検討板ユーザーさん]

以下のマップ見ると、真面目に、電源設備は、2階以上に設置しないとヤバイね。
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/maps/index.html?ll=35.643844,139.73102&z=16&base=pale&ls=seamless%7Ctameike_raster%2C0.8%7Cnaisui_raster%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_kagan%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_hanran%2C0.8%7Cflood_l2_keizoku%2C0.8%7Cflood_list%2C0.8%7Cflood_l1%2C0.8%7Cflood_list_l2%2C0.75%7Cdisaster1&disp=0110000010&vs=c1j0l0u0t0h0z0

[109: マンション検討中さん]

>>108 検討板ユーザーさん

リンクが上手く貼れませんでした。以下のサイトから、港区南麻布3丁目で検索すると該当箇所を詳しく見れます。

https://disaportal.gsi.go.jp/index.html

[110: 名無しさん]

>>97 評判気になるさん

Bingoですね

[111: マンション検討中さん]

流石にない。条件いい部屋と眺望良好部屋以外は残ると思う。

[112: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん
下水幹線の整備が進んで、今は古川への下水放流は無くなった。大雨の時に臭くなるのは下水の行き着く先である高浜水門周辺だけだよ。

[113: 口コミ知りたいさん]

>>112 匿名さん

高浜水門なんか臭くならんよ。

[114: 通りがかりさん]

>>99 匿名さん
坪100万円の違いにはしないのでは？
そしたらシエリア売れない。。。

[115: 口コミ知りたいさん]

この価格で倍率がやばそうですね。
120戸なんてサクッと完売しそうな予感

[116: 周辺住民さん]

エントリーしていないので分からないのですがスカイの成約実績に新築プレミアムを乗せて、東京タワービューで坪1,200~1,600、それ以外で坪1,000、パンダ部屋が800~850ってイメージでしょうか？

[117: 周辺住民さん]

>>106 匿名さん
単にそのタイミングで雨量が減っただけだと思います。あの雨があと30分続いたら耐え切れず氾濫していたでしょう

[118: 通りがかりさん]

>>116 周辺住民さん

・南向き中層やや狭め→坪1288万
・南向き中層やや広め→坪1318万
・北向き中層広め→坪1455万
・北向き高層広め→今回は未発表

[119: 通りがかりさん]

さすが麻布のタワマン。

[120: 匿名さん]

>>116 周辺住民さん
スカイの中古成約価格のまんまだな。
新築プレミアムは立地で相殺というイメージ