クレヴィア新川崎ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア新川崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.itochu-sumai.com/shinkawasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155271

所在地：神奈川県川崎市幸区下平間146-1他（地番）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅出入口徒歩9分
JR南武線「鹿島田」駅東口徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：53.30平米～78.54平米
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

定借ですが、坪350～スタート予想です。
そんな高いわけない！のオンパレードだと思いますが笑

[2: マンション掲示板さん]

新川崎徒歩4分のクレストラフィーネが坪350～410万、横須賀線小杉徒歩9分向河原4分のライオンズが380万～だった気がするので300～350位？

この辺りで定借はかなり厳しい気もするけどどうなんだろう

[3: 評判気になるさん]

定借なら坪250以上は出せないな

[4: マンション検討中さん]

地上権ですよ。
ま、値段次第ですが。

[5: 通りがかりさん]

定借は二次流通が非常に厳しいです。
なぜなら中古で購入する際定借物件だとローン審査が非常に通りにくいことが挙げられます。
そうなると現金一括購入者くらいしかターゲットになりにくい、そうなると途端に購入候補者が少なくなってしまう。
これはいくら条件が良い物件でも定借物件では切っても切れない永遠の問題なのです。

[6: 匿名さん]

＞５
＞定借は二次流通が非常に厳しいです。
＞なぜなら中古で購入する際定借物件だとローン審査が非常に通りにくいことが挙げられます。

やはりそうなんですね。
定借物件でも立地が良ければというのはありますが
リセールはしにくいとはよく聞きます。
立地が気に入って、永住するという感じの人向きなんでしょうね。

[7: 匿名さん]

解説ページでは定借と言ってるのに物件概要では地上権になってる。
これ、売る方が全然わかってないんじゃないか？
念のためスクショとっておこうっと。

[8: 評判気になるさん]

>>7 さん

地上権の方が借地より更新しやすかったような。
坪300くらいで出てきてくれれば普通にいい物件な気がしますが

[9: マンション検討中さん]

地上権にするメリットが地主側にほぼないのに地上権にする理由は知りたいかも。普通に定借な可能性も大だけど。

[10: 職人さん]

>>8 評判気になるさん
地上権は物件、借地権は債権。強さが全然違います。
それにしても公式サイトの中で地上権と定期借地権の表記が混ざっているのは問題ですね。販売部門が物件を理解していないことの証です。
こんな会社から買って大丈夫なのか心配になります。

[11: 匿名さん]

呉琵琶新川崎･･････。

[12: 買い替え検討中さん]

大末建設って大丈夫かな　不安です

[13: 坪単価比較中さん]

>>12 買い替え検討中さん
大手デベや都心高額の物件も施工していて、会社規模もそれなりと思いますが気になることあります？

[14: 匿名さん]

Dタイプの間取りって、ファミリークローゼット兼廊下ですか？びっくりです

[15: マンション検討中さん]

行灯部屋ができちゃうけど、ベランダに平行に切ってリビングから、2部屋アクセスするようにしたほうがまだマシな気がするけどどうなんだろう。
そして物件概要が更新されてほぼ定借で間違いなさそうだけど、未だに地上権と書いてあるのは意味があるのか、修正し忘れなのか。

[16: 匿名さん]

一階はすべて共用部分になるので住居は２階からのようですね。２階の方は下の階に住民がいないので、
小さいお子さんがいたりしても足音を気にすることなく生活できるのは良いと思いました。
こちらの共用部にはなにか施設が入るのでしょうか？キッズルームなど入るのかな？

[17: 通りがかりさん]

一般定期借地権だけど土地に伊藤忠都市開発の地上権が登記されているって事だろうから別に概要に借地権と地上権の記載があってもおかしくないと思いますよ。
分譲後の管理形態に地上権の準共有って記載があって備考に借地権の譲渡・転貸可と記載があるので伊藤忠都市開発の地上権の権利を購入者も一部（譲渡・転貸）利用できると言う事でしょう。

また、借地権期間が72年と長めなので購入して何年か経っても転売も可能かと思いますよ。

とは言え定期借地権なので坪300超えたらちょっと手が出しづらいですかね。

[18: マンション掲示板さん]

>>17 通りがかりさん
再開発に失敗した新川崎では坪270あたりが妥当ですね

[19: マンション掲示板さん]

350スタートだって笑
えーたかすぎー！と掲示板は荒れるけど、すぐ売れるよw

[20: マンコミュファンさん]

伊藤忠ってそんなに売り急がないのでゆっくり売るんですかね

駅反対側のクレストラフィーネがまだ残ってるみたいだけどここがそんな価格なら坪400万とかに値上げするんだろうなぁ
あっちも最初坪380万とかで散々高いと言われた気が

[21: マンコミュファンさん]

>>19 マンション掲示板さん
350はちょっと高いのでは…
ここは定借だから320くらいが良かったが

[22: 匿名さん]

借地権物件という時点で購入は悩みますね。
特に駅に近いというわけでもなく、設備などもありがちな感じです。
価格が同じくらいなら、何も考えることなく住める所有権物件がいいなと個人的には思いました。

[23: 坪単価比較中さん]

>>22 匿名さん
価格が同じで借地権物件買う人はいないと思いますが。
借地権物件は所有権物件より10～15%割安なのが一般的です。

[24: 検討板ユーザーさん]

エリアNo.1のパークタワー新川崎が築8年で坪400
超えて来てるので、ここは3LDK6000万円くらい
なら買いだと思いますよ。パークタワーの3LDKは8000万円近いですから

[25: 匿名さん]

よく言われるのは定借マンションの最大のメリットは価格の割安感ですが
今の相場ではそのメリットを感じられなくなっていますね。
そうなると、こちらの価格以外のメリットは何になるのでしょう。

[26: 匿名さん]

定借の価格以外のメリットは、資産性がありながらも"建物の終わり"がわかっていることかなぁと。
賃貸でもいいじゃないか、みたいな考えもあるけれど、
定借のマンションは資産であり、しかも住んでいて突然追い出されるというリスクも低い（高齢になった時に出ていかなければならなくなるのは困る）。
将来的には建物を建て替えるか超大規模修繕するかを揉めにくいというのもあるのではないか、と。

[27: デベにお勤めさん]

>>18 マンション掲示板さん
再開発に失敗したのにパークタワー新川崎は爆上がりしてるけどなんで？

[28: マンション掲示板さん]

>>24 検討板ユーザーさん
パークタワーは定借じゃありませんよ。
それに駅直のタワマンと雨に濡れないと駅までたどり着けない低層小規模マンションを一律に比較するのは大間違いでしょう。
だからパークタワーが400overでもここは300underが妥当ですね。

[29: マンション掲示板さん]

>>27 デベにお勤めさん
腐っても駅直タワマンって事です。

[30: 匿名さん]

>>腐っても駅直タワマン
なるほど。買うなら駅直タワマンが資産価値が落ちないことがわかりました。
再開発に失敗しても爆上がりすごいです。

[31: 匿名さん]

26さんのメリット、とてもよく分かりました。あと、価格は発表されない事には何とも言い難いのですが、管理費、修繕積立金の他に、地代、解体積立金、定期借地権（地上権）に関するその他の費用という支払いの項目が見られます。それらを払っても、やはり借地権の方が割安になるのかどうか。
借地権72年というのは、一世代と子供が独立して出ていくまでの期間としては十分に思えます。子供たちが実家で暮らし続けるという例も少ないように思えますので。

[32: マンコミュファンさん]

>>31 匿名さん
問題はそこではありません。
長く住めば住むほど資産価値が失われるということですね。
最初の20、30年はよいでしょうが住宅ローン払い終わると周囲の不動産相場に関係なくじわじわとゼロに向かって下がって行くことが想定されます。

[33: マンション掲示板さん]

>>32 マンコミュファンさん
それって定期借地権じゃなくても同じでは？

[34: 評判気になるさん]

実家が築20年越えの定借マンションだけど、今のところ新築時トントンの価格でコンスタントに売買されてる。賃貸に出ればすぐに決まるね。利便性高い割に周辺より価格が安いから若いファミリーが入居してるかな。
最終的には解体されるから終わりが見えていて良いかも。

ここは内廊下だったり、変にこだわっちゃって価格高めだからどうなんだろう。

[35: マンション掲示板さん]

>>34 評判気になるさん
ジリ貧になるのはこれからです。
そもそも周りのマンションが値上がりする中ちっとも値上がりしないマンションに住むのって何かを失ってる気分になりませんか？
さらに同クラスの所有権の分譲マンションに比べて2倍程度になるランニングコストの累積がどれほどの損失になっているかも考慮してます？

[36: 口コミ知りたいさん]

>>35 マンション掲示板さん
定期借地権（中古ですが。）を検討したことがありますが、新築当時の価格より高値で売れてましたよ。
コストの分価格が抑えられるので良いんじゃないでしょうか、、？

[37: マンション検討中さん]

場所良いですね

[38: マンコミュファンさん]

>>36 口コミ知りたいさん
だから周りはその何倍も上がってますよ

[39: 口コミ知りたいさん]

>>38 マンコミュファンさん
何倍とはどちらのマンションを比較していらっしゃいます？

[40: 匿名さん]

定借でも高く売れることあるのですね。
立地が良い物件だとそうなるのかもしれませんね。

ここは駅に特に近いというわけではないので、
資産価値がどれくらいなのかですが。

[41: マンション検討中さん]

マンションギャラリー行ってきました！
最上階のルーフバルコニーがついているお部屋は億ションになるそうで、鹿島田で億ションはビックリしました。

最初の売り出しは3階と5階だったはず…
モデルルームはあの部屋に入るためにファミクロ通過すタイプのお部屋でした。

全てにおいて、高級感があって立地周辺では目立つ印象です。

[42: 匿名さん]

色合いのいい感じのデザインだなと思いました。マテリアルも様々なタイプのものを細部にわたって使用している感じなのかな。
駐車場台数が少ないなと思ったのですが平置きが多いのですね。土地の広さがあるということなのでしょうか贅沢だなと思います。
小中学校も商店街も駅も近い立地には恵まれているなと思います。それだけにお値段に反映されてしまうのでしょうけど。

[43: マンション検討中さん]

定期借地、鹿島田であの値段は高すぎると思いました。

[44: マンション検討中さん]

坪いくらからでしょうか。

[45: マンション検討中さん]

比較的高級感のあるタイプでしょうか。
53平米の2LDK、78平米の4LDKと狭いタイプが多そうなのでコスパ重視と思ってました。セントラルエアシティみたいな。
ところで近くの三井の土地も完全更地になりましたが影響はどうでしょうか。

[46: 匿名]

高杉

[47: マンション検討中さん]

いやー新川崎、あがってますねー笑

[48: マンコミュファンさん]

>>1さん
すごい、あたってる。

[49: マンション検討中さん]

いや、もっと全然高かったですよ。
定期借地で将来価値は下がり売りにくいのに、、

[50: デベにお勤めさん]

最近投稿がほとんどないですね。
ここって人気ないのでしょうか？

[51: マンション検討中さん]

>>50 デベにお勤めさん
はい

[52: デベにお勤めさん]

>>51 マンション検討中さん
やっぱり定期借地権付きマンションという点と価格設定という点でしょうか。
立地は良いと思うのですが。

[53: マンション検討中さん]

抽選だそうですよ

[54: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん
定借とはいえ、結局は立地なのでしょうね

[55: 評判気になるさん]

抽選と言っても申込が入るかは別問題ですよね。。。申込たくさん入るといいですね。。

[56: eマンションさん]

1年ほど先ですが立地、道路付けなら三井の方が良いのでは。所有権だし。
近隣で今買うなら良さそうと思ったのはソルティア新川崎のペントハウス53平米ルーバル付き5480万です。
新築時とほぼ同価格かな。独身OL向き小規模物件。でもやっぱすぐ売れたようです。残念。。

[57: マンション検討中さん]

3LDKで8000スタートって…定借にもかかわらず…

[58: 名無しさん]

ここがこの価格なら所有権駅徒歩4分、長期販売価格のクレストラフィーネは1億近いのかな…
価格隠されてしまいましたが

伊藤忠も割と強気価格で売り残し多い気がしたけどね

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 名無しさん
最後はバルクでぶん投げるんでしょ

[60: マンション検討中さん]

この立地、定借という条件だとバルクも難しくないです？

[61: 周辺住民さん]

このアクセスなら４００位では定期借地で３５０は妥当かも

「新川崎」駅よりJR湘南新宿ライン利用

「武蔵小杉」駅 直通 3分（ 3分）

「大崎」駅 直通 12分（ 12分）

「渋谷」駅 直通 19分（ 19分）

「新宿」駅 直通 25分（ 24分）

※日中時はJR湘南新宿ライン快速利用

「横浜」駅 直通 9分（ 8分）

※日中時はJR湘南新宿ライン快速利用

「新川崎」駅よりJR横須賀線利用

「品川」駅 直通 13分（ 13分）

「新橋」駅 直通 18分（ 17分）

「東京」駅 直通 21分（ 20分）

[62: 評判気になるさん]

昨年は新川崎駅まで徒歩13分、大規模且つ住環境良好なメイツ新川崎が坪250前後でしたからね。
ここは衝撃価格ですし、子育て世代はメイツ中古を狙った方が合理的ですね…

[63: 評判気になるさん]

ここの価格に合わせてか、新川崎徒歩圏内の中古マンションも相当強気で出てますね。
ここも衝撃価格ではありますが、中古相場からすると違和感ないのかもしれません。消費者がついて来れるかは微妙ですが。

[64: 通りがかりさん]

ここ即見切ってから某メジャーデベの他物件検討してる時に、営業さんとこの物件についても話をしたんだが、"苦戦必死"の意見で一致した。
「高かろうがいずれ売れるからまぁのんびり売りますよ」的な感じだし。定借の分際で、将来の資産価値や、武蔵小杉物件と比較してイニシャルコストのことの優位性を語られてもね…

[65: 名無しさん]

クレストラフィーネの今出てる3階中住戸っぽい部屋は坪450万みたいですね。それに比べればまだ安いですが、向こうが長期販売価格なので…

[66: 評判気になるさん]

新宿渋谷に出る湘南新宿ラインは1時間に2本
東京駅に出る横須賀線は1時間に4本
結局武蔵小杉や川崎で乗り換えになっちゃいますね

[67: マンション検討中さん]

三井のパークホームズの価格がどう出てくるかで今後の推移が決まってくるのでは。
さらに武蔵小杉には買う気満々の人が集まってきている印象です。
波及効果で新川崎にどう影響するかも気になるところです。

[68: 検討板ユーザーさん]

>>67 さん

>>67 マンション検討中さん
新川崎は今のところ交通利便性は捨てられないけど、都内や武蔵小杉では買えない一般家庭が流れてきてる状況です。利便性や街力は武蔵小杉には一生及ばないですが、小杉に近い利便性の住居を7割位の価格で入手できる点に意義を感じる人にはハマる場所かもですね。
小杉が上がれば、釣られて緩やかに上がると思います。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 検討板ユーザーさん
ランニングで大幅に不利な定借はどうポジティブに考えれば良いですか？

[70: マンション掲示板さん]

>>69 検討板ユーザーさん

値付けが難しいタイミングですよね。
隣の矢向の新築が坪300万円超えてきてるし、次出るプラウドとセントラル2は平均330万から350万になるだろうから、定借といえどもそれよりも大幅に安くする理由もない。

この調子だと鹿島田パークホームズが400万近くになるだろうから、そこが出たら相対的に安く感じて動くかも。

ちゃちゃっと売るなら、外廊下にするなどスペック落として坪平均290万円程度すればよかったと思いますけどね。

[71: 匿名さん]

都内じゃなくてもなかなか高いんだと思います。
3LDK、71㎡で8000万円。

6,990万円～8,090万円
2LDK+S・3LDK
60.84㎡～71.11㎡

8000万円の家を買える人の年収は？
最低でも年収1,000万円程度は必要
だそうです。

https://magazine.sbiaruhi.co.jp/0000-5917/