板橋区加賀一丁目計画ってどうですか？

[ご近所さん]

公式URL：
売主：中央日本土地建物
施工会社： 長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定： 2026/9/18
板橋区加賀一丁目計画について語りましょう。

[21: 匿名]

売主からして、バウスブランドですね。バウスは、長谷工物件多いですね。長谷工は標準化が進んでるから、奇をてらったり凝ったりしたものにならないと思います。名作マンションの集う場所だけに、それに相応しいものに仕上げていただきたいところですけどね。

[22: あさん]

>>18 検討板ユーザーさん 前野町とかも大規模マンション多いよね

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん
アトラス加賀、グランフィーネ加賀と、長谷工マンションが3つ並ぶことになりますね。
いかにも長谷工っぽいシティテラスが西松建設とかプラウドシティ加賀学園通りが三井住友建設とか、見た目じゃわからないものです。

[24: 検討板ユーザー]

長谷工も最近はもう他社と遜色ないというか、むしろいいくらい
しかしコスト面考えると、そうそうハイクラスなものを期待通りには作れないかもね
それこそ住友くらい施工側に睨みが効くならまだいいんだろうけど

[25: 通りがかりさん]

坪単価は400くらいなのではと予想します。
西は公園、南は石神井川、東も眺望は望める立地で加賀の中でも恵まれた立地だと思います。
ただ、駅距離を考えると500はないのではないかと思います

[26: マンション掲示板さん]

500弱くらいかなと思ってますが
果たしてどうなるでしょうね

[27: 通りがかりさん]

流石に600はタチの悪い嘘でしょ。
1番新しいアトラス加賀でさえ、300前後だったよね？
住宅ローン金利も上がるっぽいし、高すぎて買えないよ。
というか、金沢小パンクしないか心配。
私立中行く組みが多いらしいから、加賀中は大丈夫っていうけど、どうなんだろうか。

[28: 匿名さん]

金沢小学校の通学区だから子育て世帯が殺到しそう。
でも@600はないと思う。
450～500くらいだと思うよ。

[29: 通りがかりさん]

下の店舗というのは何が入るのか知ってる人いますか？

[30: 匿名さん]

中古相場が坪500ぐらいで動いてるから新築のここは坪600ぐらいなるんじゃないですかね？

[31: マンション掲示板さん]

>>30 匿名さん
全然坪500で動いてないんだけど、どこ情報よ？
大体70へーべーで20坪弱だぞ？
億ってことになるよね？まぁ、ここら辺はお医者さんが多そうだからお金持ち多いだろうけども

[32: マンション比較中さん]

>>27 通りがかりさん
5年くらい冬眠してた？
23区全域で10年のうちに2倍くらいになってきてるんだよな
綾瀬で億ションの時代だぞ
500万前後になるんじゃない？

[33: eマンションさん]

いまどき新築70平米が一億以下ってないよね
あるとしたら不人気地とか？

[34: 通りがかりさん]

450前後くらいじゃないですかね
500だとさすがに苦戦しそう

[35: 匿名さん]

同じ板橋区のジオ浮間舟渡が平均@360万だそうです。
駅距離の差を考えるとここも同じくらいじゃないでしょうか。

[36: ご近所]

浮間とは全く環境が違う。ただし、いくらになるかは予想不可。アトラス加賀が加賀地区最終だと言われてたけど、まさか歯科技工士学校を潰してマンションにするとは思ってなかった。下駄履きかな・・・でも、スーパーが遠いので、意外といいかも・・・タワー十条も下駄履きだけど、評判はいいようだ。どんな店舗が入るか次第。

[37: 通りがかりさん]

流石に浮間と比べられても…
ただ、プラウドとかシティテラスの3ldkだったかな？の中古を逆算したら壺350前後だった気がする。で、動いてない。
なので、築年差し引いてもせいぜい壺400が良いところでは？
ちなみにここら辺は自然環境と学区は良いんだけど、老害多いよね。タチ悪いジジイが多い印象ある。
昨日も信号無視して交差点侵入してきたジジイのクルマが、俺に当たりそうになったにも関わらず何故かこちらが窓越しに睨まれたし。あたおか老眼が多い

[38: 名無しさん]

>>37 通りがかりさん
タチ悪いジジイは自然環境とか学区にすごいプライド持ってたりするのよ、それによって自分自身の格も高いと考えるようで
そのへんがこの地区のネックかも

[39: マンション掲示板さん]

>>38 名無しさん
加賀はそこまでじゃない
浦和、国立、志木あたりのプライドの持ち方は見てても痛々しいほど

[40: 通りがかりさん]

工事が始まっていますね。
どんな物件になるか楽しみです

[41: 匿名さん]

アトラスやプラウドの最近の成約が坪400前後、ザ・パークハウス板橋本町が坪430-440とか聞いたので、500から500台前半くらいになるんじゃないですかね

[42: 通りがかりさん]

大山駅徒歩9分のバウス板橋大山が坪450とのことなので、450以上にはなりそうな気がします。
相場が上がってますね

[43: マンション掲示板さん]

>>41 匿名さん
500だと1億こえてきますね。

[44: マンション掲示板さん]

なかなか公式ＨＰも出来ないですね
近距離お見合いになるマンションからの転居組もいらっしゃるんですかねー

[45: 名無しさん]

>>44 マンション掲示板さん
年内には公式できそうですね。
下駄もあるので便利になりそうですね

[46: マンション掲示板]

>>45 名無しさん
下駄部分の情報はいろいろ欲しいですね
このマンションに限らず、エリアの生活に影響する要素だと思います

[47: 通りがかりさん]

まいばすけっと、コンビニあたりじゃないかなと予想します。スーパーが近くにないので、まいばすがよいです。

[48: eマンションさん]

このエリアって、ただ適当な建物が無いから店が無いだけ？それとも規制されてるのかな？
ほんとに下駄が店舗なら、相当な広さになるのでは？地区全体の生活に地味に影響するレベルだよね

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48 eマンションさん

店舗と掲出されているので、店舗はありますね。
ただ、規模はわからないですね。

[50: 通りがかりさん]

なかなか新しい情報がないですね

[51: 通りがかりさん]

工事は着々と進んでいますね

[52: ご近所さん]

このあたりは学校が多いので、店舗の需要がどの程度あるのか相当疑問があります。

作るなら食品ストアだと思いますが、最近できた十条駅前の伊勢丹がかなり大きいです。サミットやライフはかなり離れているので競合しないと思いますが・・

二駅（十条 、板橋区役所前）が使えるのは便利ですが、両方とも中途半端に遠いです。測ったわけじゃありませんが、両方とも１５分かかるんじゃないでしょうか。直線距離なら１２分くらいかもしれませんが、川があるので直線には行けません。

かなり安く出してくるのではないかと予想しています。そうでなければ売れないと思います。値段次第ですが、都内が欲しいという人には狙い目かもしれません。

それにしても全く盛り上がりませんね。

[53: ご近所さん]

>>47 通りがかりさん

マイバスケットは小型のものが板橋区役所駅前に行く途中にありますよ。小さく品数が少ないので、あまり魅力がないです。

[54: ご近所さん]

>>37 通りがかりさん

坪500ってことは、66ｍ2で一億ですよ。そんなのあり得ない。私も坪400未満が妥当かなと思います。中国人が買うような地域ではない、埼京線、板橋、駅遠・・・・。

緑が多いことだけはいいところだと思いますが、それだけで一億はないでしょう。ただ、3人家族なら、なんとかなるかも。若い夫婦は大変だなと思います。将来下がるのかな・・・・賃貸で値下がりを待つ、という手はあるかもしれませんが、万が一下がらなかったら悲劇。

[55: ご近所さん]

>>35 匿名さん

板橋区の舟渡は水害地域ですよ。水深5ｍ以上が予想されています。

https://www.city.itabashi.tokyo.jp/area/itabashi_bousai/map.html#flood

もうこれだけで検討に値しないと思いますけど。よくわからないのですが、こんなに水害が予想されているところにどうして住宅作るんですかね。

荒川まで車で行くと、土地より高いところに水面があって、うわっ、やばいと感じますよ。

[56: ご近所さん]

>>55 ご近所さん

十条タワーは結局、下駄ではなかった。商店棟は別れてますね。一丁目計画のほうは、土地が高いから下駄履きにするしかないかも・・・。いずれにしても、どういうストアを入れるか、相当考える必要がありそうです。コンビニはすでに大量にあるので、いらないでしょう。食品ストアが妥当だとは思いますが、やっていけるのかなあ・・・。

周囲は、北療育園（障害児の施設）、自衛隊王子駐屯所、家政大学、帝京大学など、学科校が多くて、人口密度が低いです。一戸建ても多いし・・・・

[57: 通りがかりさん]

パークハウス板橋本町の第一期が坪400前後、十条タワーの未入居転売住戸の売出価格が坪600、アトラスやプラウドの中古成約価格が坪400弱です
400を下回ることはまずないんじゃないでしょうか
子育て世帯に訴求すればある程度広範囲で集客できる立地ですし、１階店舗も住戸の商品価値を上げるものを選ぶでしょう

ここ数ヶ月都内の新築をウォッチしてきた者として、もし現時点で販売開始したとして、坪400なら「安すぎ」坪450なら「普通（もしかしたらお買い得？）」という感覚です

1億は確かに重たいですが、体力ある企業は給料上げてますし、ペアローンや35年超ローンなども一般的になってきたので、買える（買えてしまう）層は意外と多いと思います
他方でデベロッパー側のコストが下がる理由も見当たらないので、億超えも覚悟した方がよさそうです

[58: 名無し]

>>57
同感ですね
一番条件悪い部屋が400で売り出されても瞬間で売れると思います
平均で400後半、条件良いとこは余裕で500越えるでしょう

[59: 口コミ知りたいさん]

んー、ここ最近の動向から、ガチで壺500あると思えてきた…もっと行くかも…
誰が買うんだ？買えるんだ？
こんなんで子育て、出生率控除なんてできんのか？
つか、加賀地域はマンション多すぎるのでいい加減規制しなさいよ…

[60: 名無し]

加賀は閑静なイメージに反して区内でもかなりマンション作りやすいんだよね
けどこれだけの敷地は、プラウド、アトラス、バウスと来て、もうそんなに出て来ないんじゃない？
加賀エリア内で含み益抱えてる層が一定数高値でも移ってくるのではと思う

[61: 検討板ユーザーさん]

>>56 ご近所さん
小型スーパーは商圏3分くらいなので、加賀レジからアトラスまでのマンション群でペイできると思います。
小型スーパーでは品揃えの問題などあると思いますが、加賀では日常使いできる商業がコンビニくらいしかないので期待したいです。

[62: 検討板ユーザーさん]

坪500なら即完だよ
600は間違いない
700は行かないでほしいよね

[63: 通りすがり]

>>58 名無しさん
同感です。中古市場を見てもアトラス加賀の直近の成約は坪420-440程度(販売中は坪500)、立地は少々違いますがプラウド池袋本町も坪600超え。ハザードにかかる北区のガーデンズやプレミストも坪420前後の成約、販売中は坪500超えの水準です。

池袋の新築タワーは部屋によっては坪1,000超え、板橋駅再開発のタワーも山手線外側の定借とはいえ駅直結の強みあり、池袋の市場につられるでしょう。

この状況で坪400台で新築大規模マンションが販売される理由を見つけるのは難しいかと。やや駅距離ある立地とはいえ、全方位の離隔ある土地、学区良し、ハザードの少ない綺麗な街並み、等々の選ばれるメリットも多々あり。下駄が入れば加賀一丁目計画どころか周辺エリアの利便性・資産性もより高まるかと。

周囲に話を聞いても、待てば安くなると思っている人はほぼいなくなった印象です。「必要なものは高く感じても早めに買う(時間とともに給料・物価が上がり高く感じなくなるはず)」というインフレマインドへの転換を感じます。

[64: 匿名さん]

ここ川沿いで桜並木で、一階にスーパー入るとなったら、害虫対策とか大変そうだなと思うんだけど、どうなのかな？

あと加賀エリア、マンション建ちすぎて小学校パンクしない？

[65: ご近所さん]

今、十条駅１分のタワー十条を見てきたら、価格スレがあって、全戸坪450万円以下だったよ。それより高いなんてありえない。

頑張って600万円なんて書いている理由が不明だけど、たぶん、せいぜい400万円前後だね。それなら、買える人も大勢出てくるんじゃないかな。長谷工だし、そんなに高級マンションにはならない。

なお、首都圏の中古マンションは値崩れが始まったようだ。もしかするとこの流れは都内にも波及するかもしれない。

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1428

[66: 匿名さん]

この辺は高級住宅街ですし、住みたい人はたくさんいるんじゃないかな。

[67: 匿名さん]

タワー十条は当初と今では全然価格違いますよ
2期、3期、4期とどんどん上がっていきました…
坪450万なんかで今新築出たら安すぎて殺到しますね。駅距離ありますが加賀は人気ですし500～600あたりかと

[68: 匿名さん]

ザ・タワー十条は最初明らかに安すぎましたからね。

[69: ご近所さん]

>>59 口コミ知りたいさん

いや、プラウドシティで打ち止めのはずだったんですよ。歯科技工士学校の土地が売りにだされるとは思ってもませんでした。歯科技工士が足りないと言われてますが、大丈夫なんですかね。

今度こそ最後じゃないですかね。家政大学や帝京大学病院、北療育園が売りに出されるわけがないし、帝京大学4号館は元小学校だったと思いましたが、今は帝京大学のグラウンドになっています。

[70: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/358260
建築費が日々値上がりしてるからコスト見合いで、売出し価格を決めあぐねてるのでしょうか。。