オープンレジデンシア星ヶ丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア星ヶ丘についての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/nagoya/hoshigaoka/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155339

所在地：愛知県名古屋市名東区名東本通三丁目12番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「星ヶ丘」駅徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.40㎡～70.00㎡
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[3: 評判気になるさん]

隣もオープンですよね。小さく2つに分けてましたが、、、

[4: 匿名さん]

>>隣もオープンですよね。
土地を分けて建てているみたいですが。。。
何か理由があったんでしょうか。

[5: 周辺住民さん]

やっと星ヶ丘に来られたんですね。
高級住宅街に高級分譲マンション。

さすがですね、オープンハウスさん。

[6: マンション検討中さん]

もうすでに結構売れていると聞きました。
星ヶ丘で平置きなんでやっぱり人気なんですかね。
藤が丘か迷ってます

[7: eマンションさん]

>>6 マンション検討中さん
藤が丘って駅前のプレサンス？

[8: マンション検討中さん]

>>7 eマンションさん
プレミストです。ただ売却とか資産性みたいなのどうなのかなって迷ってます。
東山線はどこの駅で買うのがいいのでしょうか

[9: 坪単価比較中さん]

平置き駐車場あるのがすごい魅力的ですね。
公園はどうなんでしょうか？

[10: 周辺住民さん]

星ヶ丘の駅近で平置きいいですよね。
他にない気がします。売れ行きがいいのも納得です。

[11: 評判気になるさん]

>>10 周辺住民さん

安い。オープン名古屋ドームより安いから星ヶ丘なら買いでしょ？ただちょい駅が遠いかな？

[12: 匿名さん]

話聞いてきました。確かにめちゃめちゃ安い。ディスポーザーなんかも付いててむしろグレードも良い。
オープンぽくない物件ですね。価格高騰が止まらない高級エリアで久々にこれは当たりなんじゃないですかね。

[13: マンション検討中さん]

>>8 マンション検討中さん
藤が丘エリアは良いと思いますが、プレミストは駅遠なので資産性は厳しいと思います。それなら駅前のプレサンスのほうがまだ良いかと。平面駐車場がある物件を優先してるのでしょうか？

[14: 口コミ知りたいさん]

>>13 マンション検討中さん
最悪機械式でも良いのですがどうしても車は手放せないので、駅近で車も置ける矛盾した条件で探しています。。
そうなるとオープンの星ヶ丘なかなか良いのではと思いました。

[15: 匿名さん]

それであればオープン星ヶ丘は良いと思います。ただ安いのはオープンハウスだからだともいえます。オープン、プレサンスは中古では安くなりがちです。藤が丘ならアネシアも平面ですのでオススメですね。

[16: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
そうなのですね。
グレードは他見に行ったマンションとあまり変わらず今回の星ヶ丘はむしろディスポーザーとか付いてて良いと思いましたが、
もしご存知でしたらお安い理由を教えていただきたいです。

[17: デベにお勤めさん]

>>16 マンション検討中さん

簡単な計算ですよ。
他と土地価格が同じなら、上物を安く作ってあるのでしょう。
中空ボイドスラブ工法なら安くできますし。
ただ、その工法なら遮音性、防振性はどうなんでしょうね。

[18: 職人さん]

>>17 デベにお勤めさん
中空ボイドスラブ工法なら安くできる？？？

[19: デベにお勤めさん]

>>18 職人さん

正解。

円筒形の筒を多数使うから、セメントが少なくてすむし、従来のスラブより建物全体が軽くなる。
で、遮音性が増すらしい。
実際に入居してからのお楽しみ。

[20: デベにお勤めさん]

>>19 デベにお勤めさん

円筒形の筒→発泡スチロール　でした。

[21: 検討板ユーザーさん]

>>17 デベにお勤めさん
専門的なご意見をありがとうございます。
大変参考になりました。
周りの新築マンションのHPを見てるとスラブ工法？が多いように思いますが、今の時代は一般的という認識で良いのでしょうか。

[22: 匿名さん]

最低限の住環境の良さは遮音性、防振性（エアコン室外機の振動など）が高いこと。
ここの構造は中空ボイドスラブ工法ですか？
いま流行りですね。
遮音性、防振性はどうなんですかね？
入居してからのお楽しみってとこですかね。

[23: 通りがかりさん]

中空ボイドスラブ工法は、建築費用が抑えれるんですか？ググると、そうでもなく、高くなる場合があると出てくるのですが。。。車生活費なら、戸建てのほうがおすすめです！

[24: マンション検討中さん]

皆様の専門的な意見を聞かせていただいてネックが無いことが分かりました。
妻も安心できたようですのでオープンハウスさんにお願いしようと思います。

[25: 職人さん]

>>19 デベにお勤めさん

ボイドスラブ工法はスラブを厚くするために階高が高くする必要があり、その分施工コストは上がる傾向にあります。
遮音性能が増すとは限りません。おおよそ250mmのボイドスラブで200mmの在来スラブと同等の遮音性能といわれますが、空洞部分で太鼓現象が起こり音が反響する場合もあり、ボイドスラブだから遮音性が高いとは言い切れません。

[26: 匿名さん]

本郷に住んでて本郷は住みやすいですが将来的な資産性も考えて星ヶ丘に住み替えたいと思っています。

[27: 匿名さん]

資産性を気にするならデベも気にした方がいいかと。あと中古が安い都市なのでそもそも新築マンションは微妙ですよ。ぜひ中古価格も見ながら検討されるといいと思いますよ。

[28: 匿名さん]

やっぱ上場企業じゃないとだめですよね。。

[29: 匿名さん]

1999年基準と同様の断熱4止まりの建物であまり資産性を望まない方が後でショックが少ないですよ。
安いには理由がありますから。

[30: 匿名さん]

>>25 職人さん

知り合いで他メーカーの新築分譲マンションを購入した人がいた。
パンフには構造２００ミから２５０ミリの中空ボイドスラブ使用と
書かれてあったらしい。
声、音は聞こえ放題、上下、隣人がエアコン使うと
室外機の振動がこちらの床にまで伝わってきたらしい。
賃貸マンションと同じだと言っていた。

[31: 購入経験者さん]

250ミリボイドスラブ住んでましたけど全然音聞こえないですよ

[32: 匿名さん]

さあ、どうでしょうかね。
入居してからわかります。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

購入してからでは遅いわｗ

[34: 匿名さん]

こないだモデルルーム行ってきましたが既に結構売れてました。
名古屋のトップエリアで平置き駐車場を確保できる企画がこの物件しかないのが理由らしいです。
確かに。と思いました。

[35: 匿名さん]

オープンレジデンシアじゃなくて人気デべの冠名が付いたら
この価格じゃ購入できない。

[36: 匿名さん]

星ヶ丘駅徒歩9分、平面駐車場でこの価格は完璧。あとはデベがなー

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

その通り。

[38: 匿名さん]

>>35 匿名さん
そんなことないよ
同じ立地、同様の規模・建物だったらオプレジの坪単価はけして安くない
しっかりそのエリアの高値追及してくるよ
何かを省いて安く提供してるような「イメージ」はあるでしょうけどね

[39: マンコミュファンさん]

>>38 匿名さん
それならオープンを選ぶ理由が無くなりますけどね。

[40: 匿名さん]

>>39 マンコミュファンさん
あるよ
・大手が建てないような場所に建てた割安な物件も供給する（場所の悪い分が安い）
周辺環境が悪い、ランドスケープが悪いetc
・狭小間取りでグロスを抑えた部屋も供給する（狭い分金額は安い）
狭い2LDK 狭い3LDK
・大手が建てないような小規模も建てるので選択肢が増える
・手付金が大手のようには要らない（貯金が無くても購入できる）
・提携金融機関での融資付けなどの対応は手厚い

[41: 匿名さん]

価格がリーズナブルだから売れているんだろね

[42: 匿名さん]

いや、ランドスケープが悪い分安いだけ

接道面の狭い南北に長い土地だから道路ではなく隣接地に向けて開口部を持ってくる部屋が多くなるので単価は下がる。将来の採光にリスクがあるからね。当然居住用不動産としてその分価値が低い。
でも出来上がった物件は中古市場で正しく評価されて新築時の少しだけ安かった分以上に価値は下がることになるから相応に安いかどうかは慎重に検討すべき部分。

あと、こういう土地に無理に建てるから専有面積上はわからない無駄な広さの消費がある。長い廊下、玄関などといった死にスペース。
本来廊下でしかない部分をリビング側に入れて表示の数字は広くしてるけどね。

これらも含めたらほんとの意味ではリーズナブルではないことが多いよ。

[43: 匿名さん]

マンションはいつの時代も立地と価格がトップ２だからな
星ヶ丘ギリ徒歩10分以内でこの価格なら売れそう

[44: マンション検討]

先日MRにいってきました。星ヶ丘徒歩9分、道は比較的平坦、平置き駐車場、学区よい。Aタイプの部屋はしっかり収納もありいいなと思いました。ディスポーザーもついてて、タンクレストイレ、キッチンの天板も他のオープンレジデンシアだと課金が必要なものが最初からついてるとのことでした。

[45: マンション検討中さん]

ローレルコートと悩む方が多いそう。ローレルコートの方は坂がとてもきつかった。

[46: 匿名さん]

マンション自体はローレルのほうが良いんですが、あとは価格ですね。

[47: 匿名さん]

駐車場の出入り口の構図やばくない？想像したらストレス半端ないんやけど。特に出る時。横断歩道のとこから鋭角に左折するってこと？鋭角過ぎないか

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
横断歩道の位置に出入口持ってくる配置？？＊＊すぎるだろマンションとして

[50: 匿名さん]

オープンハウスの真骨頂みたいな物件だな

[51: 匿名さん]

駐車場入り口はシャッターゲートとかつくのかな
無かったら隣の敷地の青空月極駐車場に停めてる感じで全く分譲感がなくてやだな
公園も部外者とか入れてしまいそうだし

[52: 匿名さん]

公式ページを見る限り、シャッターやチェーンゲートは無さそうですね。

[53: マンション検討中さん]

現地を何回か見てきましたが目の前の横断歩道の人の往来は少なそう。横断歩道渡った先に有名な小児科や病院があるので横断歩道が近くにあるのありがたい。

[54: マンション掲示板さん]

第0期で12戸売れてるらしい。早いなぁ

[55: 通りがかりさん]

価格を抑えて星ヶ丘に住みたい人には買い物件では。星ヶ丘駅徒歩10分以内は中古もなかなか出ないし、出てもかなり強気価格

[56: 口コミ知りたいさん]

中を見せてもらったがかなり駐車場と公園が広く、車の出し入れは非常に楽そう。朝の通勤ラッシュの時の機械式駐車場は地獄なのでありがたいですね。

[57: 匿名さん]

何？このポジコメ連投は笑

[58: 匿名さん]

ネガコメ連続したからじゃないの
でここからまたネガコメが始まるの繰り返し

[60: 匿名さん]

なんかすごい盛り上がってる（笑）
やっぱこの物件は注目度高いんだなあ

[61: 匿名さん]

>>55 通りがかりさん
いやいや中古もずっと売りに出されてるし、住友不動産とかでも坪160万くらいだよ
　名古屋自体中古が安いエリアだけど、こういう郊外はそれが一層顕著　at homeとか見てみ

[62: 匿名さん]

>>56 口コミ知りたいさん
公道から敷地への出入りが大変そうなんですよね。駐車場内は50台以上も停めれる大きな駐車場でしょうけど公道に出る時ですよ交差点内のきつい鋭角の左折

[63: 匿名さん]

意見が分かれているな。
結果が出たらどちらが見る目があったかが分かるね。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
結果は中古市場での評価がされるまで確認できないけどね笑

[65: 匿名さん]

要は場所と価格ってことですね。

[66: 匿名さん]

星が丘って中古で大手分譲でも坪160万くらいだからね、、
一層都心回帰が進むだろうし
戸建てならここらへんでいいと思うけどマンションはもう少し都心じゃないと今後厳しいよ

[67: 匿名さん]

星ヶ丘再開発に期待！

[68: 匿名さん]

この立地で平面駐車場は魅力的だよな

[69: 匿名さん]

毎回車出すの煩わしそう。公道への左折、鋭角すぎて対向車線に車停車してたらぶつかりそうになる気がする大丈夫かな。そもそも右折はダメだろうし

[70: マンション掲示板さん]

星ヶ丘ボール商業施設再開発イオンが出来るなんて噂もありますし値段的に上がる前に買えば新築だしここも悪くない物件になって来たな

[71: 匿名さん]

機械式で毎朝３～４分待つストレスに比べたらいいとおもうけどね

[72: 匿名さん]

星ヶ丘は再開発後、マンション価格上がるだろうからこの価格なら良いよね！

[73: 匿名さん]

これからの時代、郊外駅遠は一層価値を保てなくなりますよ
もう大手デベは分譲候補になってないエリアだし
まだせめて近郊駅近でしょう
名駅の名鉄百貨店含む再開発は規模が大きい、金山も大きく再開発するし、名古屋でも一層都心回帰進みますよ
これからの上昇期待するなら名古屋駅周辺の現状不人気なエリアの方が伸びしろはありますね
この場所がどうしても好きで済むならいいですけど、この場所をオプレジの新築価格で取得して、こっから上がるなんてのは期待したら数年後すごい悲しい思いすると思いますよ
ボーリング場の建て替えなんて規模小さすぎるし、それより三越いつまであるんだかという感じです

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
長文お疲れ様です。

[75: 匿名さん]

>>73 匿名さん
名古屋は公立文化が根強いから千種名東はやっぱり値崩れしにくいよ
特に星ヶ丘はその中でも三越とテラスがあるから抜けてるよね
結局不動産価値＝一般からの人気だからね
開発オタクはこの辺がずれるからねえ。。売れる売れないの物件の目利きができない人が多いよね。

[76: 匿名さん]

オプレジの中古ってこんな感じですね
伏見駅徒歩4分築5年のオプレジ物件。60平米4480万円坪240万で販売中
https://www.athome.co.jp/mansion/1082004189/?DOWN=4&BKLISTID=004LP...
ふわっとした単なるイメージ（主観）は実態とはかけ離れていることが多いです。過去のデータなどを見て、地域や分譲元などの要素を評価すれば単なる個人の希望みたいな意見と根拠のある見通しを区別した検討ができるんじゃないですかね

[77: 口コミ知りたいさん]

>>70 マンション掲示板さん
イオンが出来るなんて噂あるんですか？
初耳ですが

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん
横からごめんなさい、これって買値知らないと下がったか分からなくないですか？（笑）

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
周辺相場から分譲元の要素の評価ができるよという話かと

[80: 匿名さん]

ここの値段で伏見駅徒歩4分買えちゃうじゃんw 同じオプレジの築浅
ここが高いの伏見が安いのどっちなの

[81: 坪単価比較中さん]

築10年くらいの中古の単価が230くらいだから、それ考えるとこのオプレジ結構ありだよなあ。星ヶ丘ボウルの再開発もあるし平置き駐車場モあると考えると売却時に残割れはまずしなそう。

[82: 匿名さん]

スーモでざっと見ると、だいたいは坪160くらいですけどね。。
分譲元や駅近、規模やブランドなど考慮せずに比べてもそれは意味が無いと思いますよ。
オプレジは築5年の伏見徒歩4分が坪240で売れてないので普通に考えて星が丘徒歩10分が同額と考えるのは無理がありますね。。ポジトークが強引すぎ

[83: 匿名さん]

オプレジ、プレサンスは中古になるとなぜこんなに価格が落ちるの？

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

理由は簡単。
安く建てられており、居住性がたいへん悪いため。

[85: 匿名さん]

>>81 坪単価比較中さん
営業マンか知らないが、いい加減なこと言っちゃいかんよ
いきなり築10年の相場が230という前提から話を展開するのおかしいよ
近隣のシティハウスが坪160で販売中。住友不動産のでね。築20年だけど、現時点で築20年の大手分譲が坪160のエリア。もちろん土地形状なども優れるとこで。
https://www.athome.co.jp/mansion/1077619794/?DOWN=4&BKLISTID=004LP...

[86: 匿名さん]

そもそも相場については大手分譲物件を参考にすること自体がナンセンス
一次取得者の方なんかは「カタカナデベ」で検索して少しマンションについて情報増やしてから検討される方がいいですよ

[87: マンション比較中さん]

CMで立地の一点突破とアピールされておられるままかと。

[88: 匿名さん]

>>85 匿名さん
築20年ならそりゃ160でしょーよ（笑）
このオプレジの価格から築20年で160だったら20年後残割れしないから、より売却時困らなそうだけど（笑）

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
とにかく築10年で坪230とかはなんの根拠もないいい加減なポジトークやめようねって話で、20年返済したら、30年返済したら残債割れは～とか誰も話題にしてないよ

[90: 検討板ユーザーさん]

この辺りでも路上でオープン社員によるキャッチセールスが増えそう。
マンションいかがですか？とか。

[91: 匿名さん]

この辺りは元々戸建て販売の営業マンがチラシ配ってますよ

[92: 匿名さん]

こんな超高騰市況でも中古マンション価格が低く停滞してるような郊外エリアでカタカナデベの小規模の駅遠物件を都心部の相場にあやかった「メーカー希望小売価格」みたいな値段で取得するの普通に考えればブレーキかかるよ

[93: 名無しさん]

この価格は安いよね。平面駐車場だし。

[94: 匿名さん]

>>90 検討板ユーザーさん

ここは戸建てもキャッチしてる。
2回ほど声かけられた。
当然無視したけど。

[95: 購入経験者さん]

オープンの遮音性て実際のところどうなの？
床スラブや壁の厚さが何mmか書いてないのだけが怖い

[96: 匿名さん]

>>95 購入経験者さん
オプレジは実需向けの大手分譲マンションの標準的な水準はあると思いますよ。天井高（たぶん2450mmかな）とか遮音性は心配ないかと。間取りや採光、柱の食い込み、ランドスケープなんかは物件によってはだいぶ条件悪いことがありますが。戸境はコンクリート壁、床はスラブ厚とかクッション材の細かいことはわかりませんけど心配するような造りにはなっていないはずです。ここは中空スラブで柱の食い込みもないですね。

[97: 匿名さん]

>>95 購入経験者さん

中空（ボイド）スラブ工法なら床スラブ最低３００ｍｍないと効果があまりないらしい。
まぁ営業に聞いても知らないか、ごまかされると思うが。

[98: 匿名さん]

そんなこんなで完売してしまいそうですね。
東京もそうでしたけど時代の先駆者オープンさんはあっぱれですわ

[102: 管理担当]

[NO.99～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]