ピアース日吉ってどうですか？

[周辺住民さん]

久しぶりの日吉駅近新築です！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-hiyoshi/
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

所在地：神奈川県横浜市港北区日吉2丁目452-1外（地名地番）
交通：東急東横線、目黒線、新横浜線、横浜市営地下鉄グリーンライン「日吉」駅まで徒歩3分
地目：宅地
地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第四種高度地区
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
総戸数：25戸（他に管理人室1戸）
敷地面積：659.42m2（実測面積）・658.65m2（確認申請対象面積）
建築面積：453.28m2
建築延ベ床面積：1662.10m2（容積対象外面積350.01m2含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
駐車場：2台（平置駐車場・身障者用1台含む）
自転車置場：30台（垂直二段式、上段11台、下段スライド式19台）
完成予定日：2026年2月中旬
引渡予定日：2026年3月下旬
設計・監理：株式会社ビッグプランニング

[161: マンション検討中さん]

モリモトの同沿線物件の担当から、
『日吉は高いですよー。多分ココと変わらないですよ。』言われました。
高いか安いかは私次第ですが、高いみたいです笑

[162: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん

学芸大学と同価格帯ですと、坪600は超えてくるかもしれませんね。

[163: 名無しさん]

>>162 匿名さん

それは高いな！
500でお願いします！

[164: マンション検討中さん]

500なら倍率がやばそう
売主的には急ぐ必要も今の時代ないから高くやるんじゃないかな。
というよりも坪単価500万て今の建物コスト考慮すると、原価割れじゃないかな。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 マンション検討中さん
取引予想の一種単価と建築代(高めに専有@300)から軽く試算しましたが、おそらく500でも原価割れにはならなそうです。
けど利益考えると550以上ですかね、、

[166: 評判気になるさん]

>>156 マンション検討中さん
そういった相対的評価は駅近希少立地では、あまり鵜呑みにできない傾向があります。
特に日吉西口駅近は希少なので売主も強気でくる気がします。類似物件や過去類似物件が多いわけでもないし。
ましてや四半世紀ぶり。

[167: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん
なかなか面白い考察ですが、占有面積あたりの建設コストの坪300万円はさすがに高すぎたと思います。
マンションマニアが最近のマンション建設コストは坪200万円にもなっていると言っていますがそれさえどこまで信憑性があるのかなと思っています。
千葉あたりでは現在でも坪200万円台前半の新築物件も散見される中、それらの建設コストが坪200万円なら土地代やデべの販売利益はどうなっているのでしょうか。
マンションマニアのいう坪200万円の建設コストは、都内の一等地に建つような設備仕様の高いタワマンの建設コストを指しているのかと推測します。
仮にここが都内一等地のタワマンレベル並みのハイレベルの設備仕様だとしても建設コストは坪200万円を大きく超えることはないのではないでしょうか。

[168: 通りがかりさん]

>>167 匿名さん
工事単価は仕様でも異なりますが、正直規模の影響が大きいです。
規模が大きいほど工事金はスケールメリットが出て安くなります。直近の日建のコストレポートを見ても工事金はまだ上がり続けていて本件の規模であれば予備費含めて300万は予算化されていているはずです。
直近同規模の担当をしたいたので間違いないです。
ディベやゼネコンのお知り合いに話聞いてみると良いです。
少し実態とかけ離れた認識をされているようです。

[169: 通りがかりさん]

>>168 通りがかりさん
ちなみに全体工事金をマンションの専有面積で割り戻した単価でお話ししています。

[170: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん
マンションマニアのいう専有面積当たりの建設費用坪200万円というのは特別高い設備仕様の金額ではないということですか。ただ規模の利益から建設費用は大規模マンションのほうがコスト安になるので、ここのような小規模マンションは割高になってしまうということですね。

[171: 通りがかりさん]

>>170 匿名さん
マンションマニアさんという方は工事金に精通しているのですか？
坪200万というのは2年ほど前の工事単価ですね。最近は少なくとも２５０まで来てます。
単にマンションマニアさんもその辺りは素人同然の知識なんではないでしょうか。

[172: 評判気になるさん]

新築の場合、施工完了まで約2年が経過しますから、請負先も発注元も原価高騰を考慮しながら高めに見積出します。よって今の建築原価より高くなります。
建築原価はマジシャレにならない位高騰してます。

[173: マンション検討中さん]

プラウドシティが中古で420万であることを考えると、駅に圧倒的に近いこっちは550は超えるんじゃないですかね…

[174: 口コミ知りたいさん]

ブロガーが何を言おうが、値付けするのはデベロッパーなので。。。

[175: 評判気になるさん]

周りとの比較は25年ぶりだから関係なさそう。
独自の相場ぽい

[176: 評判気になるさん]

比較できるマンションなかなかないもんね。
物件立地は圧倒的に過去物件より好立地で出ない場所、需要がありそうで出ない場所。

[177: 評判気になるさん]

20戸台の戸数だと管理費や修繕積立金が高そうですね。長期の計画見積もりが甘ちゃんだとお高い一時金徴収や急激な上げ幅になりそうで怖いです

[178: マンション検討中さん]

なんか社員の擁護が激しいな笑

[179: 匿名さん]

人気ありそうだけど擁護する必要あるのかー？
それより案内はいつから開始？先着？抽選？

[180: マンション検討中さん]

営業が～　社員が～
ア〇か　まともな企業に勤めたことないの？

[181: 匿名さん]

煽りはスルー推奨よん

[182: 名無しさん]

>>179 匿名さん
案内は始まってるみたいですよ

[183: 匿名さん]

さっき会員向けに追加案内が来てましたね、もう埋まってたけど
これから欲しい人は、何にしてもこの後追加案内がある事を祈るばかりだね‥
3LDKはまず一期一次で売れちゃうだろうから、掲示板なんか見るよりメール来ないか張り付いて待つしか無いね

[184: 名無しさん]

外観すごく素敵ですね。デザイナーの方どなたかご存知ですか？

[185: 職人さん]

立地から考えると、億越えの物件になりそうですね

[186: マンション検討中さん]

東京じゃないし日吉で億なかなか難しそう

[187: 匿名さん]

億というか、1.3億くらいまでは覚悟してる
多分3LDKはそれでも一期一次で瞬溶けだと思う

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
モリモトの会員ではないのですか。既に会員向けに販売開始しているみたいですよ。
私のところにも以前メールで案内が来ていましたが、特段興味がなかったので放置しています。モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売してくれると思いますが。

[189: 匿名さん]

＞モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売してくれると思います

これルール的にはアウトなんだけどね。そういうことする会社ってことで判断。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
業界のルールがどうこう、モリモトがどうこうということはわかりませんが会員になるには一定の条件が必要なのでしょうか。

[191: 匿名さん]

優先販売のルールがあって、デベ友の会会員対象とする場合は物件告知前に会員であることが条件。

業界団体の不動産公正取引協議会の規約でここも名を連ねてる。罰則規定もあるけど業界団体なんで身内に甘いんだよね。

[192: 匿名さん]

>>モリモトの会員ではないのですか。既に会員向けに販売開始
>>モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売
そんな制度があるんですね。知りませんでした。
買いたいアピールをしておいた方がよいのだとは思いました。

知り合いが不動産屋さんだと、優先的に情報を流してくれるのに似ていますか？？

[193: 匿名さん]

>>191 匿名さん
なるほど、そうですか。物件告知後に会員になったとしても、その物件を会員としては購入できないということですね。

[194: マンション検討中さん]

食洗器と床暖房はついてるんですか？

[195: 匿名さん]

さすがに床暖と食洗器はついているんじゃないかと思いますが、この規模だとディスポーザーはつかないでしょうね。それ以前の問題として内廊下、それとも外廊下？

[196: マンション掲示板さん]

>>195 匿名さん

HPに内廊下と明記されてますよ。
設備仕様のページも早く公開してほしいですね。

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん
PLANの図をみると、凡例には「床暖房」の色が書いてあるものの、間取図にその色で塗られたエリアは存在しないので、あー床暖房ないのかー、と思ってたんだけど。ついてるんですかねえ。

[198: 匿名さん]

公式サイトにオンライン説明会の案内が出てますね。
プロジェクト先行案内会の追加開催はもうやらないのかな。

[199: 匿名さん]

昨日歩いたけど、ほんと駅近いね。

[200: マンション検討中さん]

やっぱり神奈川だし1億オーバーはなかなか厳しいんじゃないかな
1.1億で学大か中目黒、もしくは湾岸で買った方がいいかも
最近だと8,000-9,000代も増えてるし

[201: 通りがかりさん]

>>200 マンション検討中さん
もう少しマーケットを勉強してくたさい。
単純他社比較で1億切る訳ないですし、軽く試算すれば1億切る単価ならディベの利益がおそらく基準に満たさないことは明確です。

[202: 匿名さん]

この時代、不動産リテラシーは良くも悪くも人生を変えかねないスキルになります。
マーケット感覚と工事金等のディベ外環境から試算できる知識と人的ネットワークの構築することをおすすめします。

[204: 匿名さん]

まあ3LDKで1億切ることは無いでしょう
中古でも日吉の築浅で8～9000万だし、お隣の元住吉で出てる新築のプラウドも8900万台～12000万近くで出て、ほぼ申込入ってる
この辺で探してる人は億越え覚悟してると思いますよ

[206: 匿名さん]

モリモトの社員ではないと思いますが、不動産関係者みたいな人でやたらとデべ寄りの人の意見が目につきますね。素人は意見するな、勉強してから出直せみたいな上から目線でいわれたら、言われたほうは一体何様のつもりだと腹が立つのも理解できます。

[209: 匿名さん]

Brillia日吉三丁目の1LDK（43㎡）が6180万（坪473万）で出てるねー。

ピアース日吉の3LDK 75㎡は少なくとも坪550万以上だろうから、1億2500万～ … って感じか。

[210: マンション検討中さん]

1馬力で年収2000万、育休中の嫁に働いてもらってなんとか世帯年収2500万だけど、坪単価500万なんて全然検討外だわ。
この物件を検討してる人の年収を知りたい。

[211: 検討板ユーザーさん]

Brillia日吉三丁目 　2階、川沿い徒歩8分のマンションにそんな価値ないと思いますけどね。体感10分以上、かなりの坂ですし。冷静にあの程度のローケーションに毎月18万以上払う人がいたら驚きです。掲載してみるのは自由なので鵜呑みするのは良くないですね

[213: マンション検討中さん]

ここの検討者って慶應愛が強いのか、日吉に変な憧れがあるか、プライドの高い不動産関係者が多いんですね。残念です。誰が何を言おうと所詮日吉です。

[214: マンション掲示板さん]

最近は名古屋日吉くらいでも結構高いのか
俺が慶応にいた頃は日吉ナンテ畑も多く残ってたしヒヨ裏なんか冴えない商店街だったけど

[216: 匿名さん]

坪単価予想

～坪400
坪400～500
坪500～600
坪600～

[217: マンション検討中さん]

>>203 マンション検討中さん
不快にさせてしまったのであれば申し訳ございません。私の投稿は201と202だけです。他の投稿は他の方です。
不動産購入は一生の中でもかなり大きい買い物ですのでしっかり調べた方が良いと思った次第です。
ちなみに私の仕事はIT業なので不動産業に従事していなくともそれなりの情報を集めることは可能です。

[218: 管理担当]

[NO.203～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[219: マンション検討中さん]

モリモトの掲示板は荒れがちですね

[220: マンション検討中さん]

浮世離れしたコメントをするもよし
それにダメ出しするもよし
言い返すもよし

建前だらけのリアルとは違う世界がここにはある

[221: マンション掲示板さん]

ピアースが本当に坪550万～600万になるのなら、ブリリアが坪473万は妥当だとも考えられますね。

ともすると、プラウドシティの今後の出物も同様に上がってきますよね。すごい時代だ。

[222: 匿名さん]

プロジェクト先行案内会では、どれくらい情報出してるんでしょうねえ

[223: 匿名さん]

>>221 マンション掲示板さん
ブリリアの立地を見学したうえでの発言とは思えませんが。
ここがいくらになろうがブリリアはブリリア。あの立地が黒から白に変わることはなく、黒は黒のままで評価が高まることはないと思います。ブリリアが坪400万円以上の評価であれば、今売り出し中の東横線、田園都市線の全ての新築物件が割安に見えてしまいます。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん

ブリリアは昨年の分譲価格平均が坪380くらいで400超の住戸もありましたよね。
物価上昇の流れで新築時より中古価格が上がるのはよくある話で、400以上の評価で特に違和感を感じませんが。

[225: マンション掲示板さん]

>>223 匿名さん
うん。
まさにおれがいってるのはピアースが600万とかであれば「割高」すぎると言ってるんだよ。

新築がどんどん価格上がってくるから中古相場も上がってきてるんでしょう？その上昇する中古相場に対して、さらに引っ張られて新築相場も上がる。（なので、いくら立地を加味しても周辺相場と比べて600万は割高すぎる）

224の方が言ってくれてますが、それが市場の原理でしょ。

[226: マンション検討中さん]

さすがに600はないと思ってるよ

[227: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん
さすがに平均で坪600万円はないと思うが、内廊下だし設備仕様次第ではひょっとしたら坪600万円の住戸もあるかもしれないと思っている。平均だと坪500～550万円ぐらいかな。

[228: マンション検討中さん]

アップデートできてない人は精神的に着いてこれないよね。もう当面買うのは諦めたほうがいい。どこも買えない。
別に買わなくても死ぬわけではないし。

[229: マンション検討中さん]

モリモトの掲示板はなぜか価格が高いことを願うコメントが沢山出るんだよな。普通検討者なんだから低いことを願うはずなんだけどね。

[230: マンション検討中さん]

高くあるべき、ついて来れないなら買わない方がいい、のようなコメントがチラホラ見えますね。どのようなお立場なのか気になります。
自分は購入検討者ででかなり余裕がある方かとは思いますが、高く売って欲しいとは一切思いません。。

[231: マンション掲示板さん]

高くあるべきなんて言ってる人いますかね？
普通に日吉の相場がわかっていない人が大量発生してるから荒れてるだけでは

[232: マンション掲示板さん]

横浜とはいえ片田舎の日吉で、無名デベということからそんなに高くなるわけないと思うが。
東横線通勤車には利便性高いかもしれないけど。

[233: 匿名さん]

>>231 マンション掲示板さん
このマンションは高くあるべきとまでは言っていないかもしれませんが、ここが高いのは当然だというデべ目線の発言をする人がいるのは事実で、更にそれを受け入れられない人は掲示板に投稿するな、不動産リテラシーがない人は勉強したほうがいいなどと人を見下したような言い方をする人もいたりする。そのような人は購入者の立場からの発言で、自らは購入するおつもりなのか聞いてみたいですね。

[234: マンション検討中さん]

利害関係者が掲示板でポジショントークすることはよくあるんだよな。

[235: マンション検討中さん]

>>232 マンション掲示板さん
モリモトは高いです。

[236: 匿名さん]

モリモトらしい見た目だけど、外観、内廊下、お部屋の仕様など随所にコストダウンの苦労が見てとれますね。戸数少ないからスケールメリットも全然得られない。立地が良いからやむを得ないですかね。

[237: マンコミュファンさん]

>>233 匿名さん
勉強した方が良いと言われて私は勉強始めましたが、
見下していると思うよりアドバイスだと思った方が自分のためになりませんか？
確かに勉強してみると奥が深いし感覚で検討しなくて良かったと思ってます。

[238: マンコミュファンさん]

>>233 匿名さん
どうしてデベ目線と言われないといけないのでしょうか…
購入検討者が普通に相場の話してるだけですが。

[239: 匿名さん]

>>238 マンコミュファンさん
購入者希望者が自らここは立地が良いので高くても是非購入したいなどとはあまり言わないと思いますが。

[240: 評判気になるさん]

>>239 匿名さん
ディベ目線であるか社員であるかとかは分からないですが、本物件に限らず高くても何がなんでも買いたいって言ってる人は普通に周りにいますよ。
高くても泊まりたいホテルとか買いたい車とかの話が出るように客観的に見てもマンションでも良くあることかと思います。

[241: 匿名さん]

いや、あんまり相場より安いとマンクラ連中とかインフルエンサー（笑）が騒いで倍率上がるから、多少値段上がっても検討者が減ってくれるんならその方が良いな
抽選外れたらどんなに金持ってても住めないんだぜ？
まあ流石に坪600とかは嫌だけど‥

[242: マンション検討中さん]

ここのコメント読んでいると、ほとんどの方が選考案内会に参加できていないんだろうなとよくわかりますね。

[243: 匿名さん]

>>240 評判気になるさん
高くても買いたいと思っている人がいたとしても、そのような人が購入前に掲示板で高くても私は是非買いたいですなどと宣言しますかね。
普通は黙って動いて実際に購入した後に、ポジショントークを繰り広げるように思いました。購入前から掲示板で高値上等などといきるのは私の感覚からすると不自然な気がします。

[244: マンション掲示板さん]

>>240 評判気になるさん
高くても何がなんでも買いたいって言ってる人は普通に周りにいますよ。高くても泊まりたいホテルとか買いたい車とかの話が出るように

ぶっちゃっけその辺りの層はそもそも神奈川の日吉なんか検討しないですね。

[245: 検討板ユーザーさん]

>>244 マンション掲示板さん
確かにここで購入前に高くとも買いたいとそういう層が発言するかは分からないですが、そういう層が周りにいて現にこの物件を検討しているというお話です！
検討しないと言い切るのは良くないと思いますよ！
実際にいらっしゃるので！

[246: マンコミュファンさん]

突っかかってくる人の心情がよくわかりませんが、、
ここの書き込みやtwitterの書き込みが値付けに影響すると思ってるんですかね？笑

[247: マンション検討中さん]

>>244 マンション掲示板さん

地方出身の方ですか？
日吉なんかと仰いますが、横浜市内の住宅エリアで、地価が高い順に、1.山手、2.日吉、3.たまプラーザ。不動のトップ3です。

[248: マンション掲示板さん]

>>247 マンション検討中さん

都心の一等地のマンションでも買えるような人は、敢えて日吉なんかで買わないでしょ、ってことでは。

もちろん、特定用途で欲しい人はいるかもしれないが。

[249: 名無しさん]

>>248 マンション掲示板さん

港区・渋谷区の検討者は、それ以外は都内も含め論外でしょう。

[250: 名無しさん]

モリモトさんって数年前会社更生法やってましたよね。

[251: 匿名さん]

>>249 名無しさん
素朴な疑問ですが、なぜ港区と渋谷区と限定したのでしょう。
都心2区という言い方はなく、都心3区だと港区千代田区中央区、都心4区はそれに文京区or渋谷区が加わるというのが通説だと思います。渋谷区を港区に並べて例示しているのは面白いなと思いました。渋谷区に拘りがありそうですね。こことは全く無関係な話題ですので本件はこれ以上は触れません。

[252: マンション掲示板さん]

イミグランデの前の空き地は何が建つかご存知の方いますか？

[253: 匿名さん]

駅近で複数路線が利用できるということもあって人気がありそうです。
通勤・通学時間が短くなるので、共働き世帯やお子さんが通学を電車でされている場合は条件としては良いと思います。
特に複数路線が利用できる点は車いらずで生活できそうですし、電車が止まったときの迂回ルートが
確保できるので安心材料になります。

[254: ご近所さん]

>>252 マンション掲示板さん
スーパーながえ跡地みたいな雑居ビルになるのでは。
知らんけど

[255: 検討板ユーザーさん]

目黒線始発って地味にありがたい！

[256: マンコミュファンさん]

>>216 匿名さん
う～ん、坪500～600スタートになりますかねぇ

[257: 匿名さん]

>>256 マンコミュファンさん
5年前のピアース渋谷WESTと同じ価格帯ですね。日吉が5年前の渋谷と同じ価格になるとは感慨深いです。

[258: eマンションさん]

>>256 マンコミュファンさん
500はあり得ると思いますが、裏技が600前半と考えると、いくらなんでも600はいかないんじゃないですかね？埼玉屈指の駅前タワーと横浜の片田舎の東急駅ではさすがに。。

[259: 匿名さん]

600いかないといいですね
浦和と比較する意味がわかりませんが

[260: マンション検討中さん]

ウラワザ‥？ああ、埼玉のタワマンですか
埼玉を比較に出す理由はよく分かりませんが、日吉で坪600ばちと高いなぁというのはまあわかります
それでもファンの多い地域ですから抽選になるかもしれませんね、どうなることやら