ピアース日吉ってどうですか？

[周辺住民さん]

久しぶりの日吉駅近新築です！

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-hiyoshi/
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

所在地：神奈川県横浜市港北区日吉2丁目452-1外（地名地番）
交通：東急東横線、目黒線、新横浜線、横浜市営地下鉄グリーンライン「日吉」駅まで徒歩3分
地目：宅地
地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第四種高度地区
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
総戸数：25戸（他に管理人室1戸）
敷地面積：659.42m2（実測面積）・658.65m2（確認申請対象面積）
建築面積：453.28m2
建築延ベ床面積：1662.10m2（容積対象外面積350.01m2含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
駐車場：2台（平置駐車場・身障者用1台含む）
自転車置場：30台（垂直二段式、上段11台、下段スライド式19台）
完成予定日：2026年2月中旬
引渡予定日：2026年3月下旬
設計・監理：株式会社ビッグプランニング

[161: マンション検討中さん]

モリモトの同沿線物件の担当から、
『日吉は高いですよー。多分ココと変わらないですよ。』言われました。
高いか安いかは私次第ですが、高いみたいです笑

[162: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん

学芸大学と同価格帯ですと、坪600は超えてくるかもしれませんね。

[163: 名無しさん]

>>162 匿名さん

それは高いな！
500でお願いします！

[164: マンション検討中さん]

500なら倍率がやばそう
売主的には急ぐ必要も今の時代ないから高くやるんじゃないかな。
というよりも坪単価500万て今の建物コスト考慮すると、原価割れじゃないかな。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 マンション検討中さん
取引予想の一種単価と建築代(高めに専有@300)から軽く試算しましたが、おそらく500でも原価割れにはならなそうです。
けど利益考えると550以上ですかね、、

[166: 評判気になるさん]

>>156 マンション検討中さん
そういった相対的評価は駅近希少立地では、あまり鵜呑みにできない傾向があります。
特に日吉西口駅近は希少なので売主も強気でくる気がします。類似物件や過去類似物件が多いわけでもないし。
ましてや四半世紀ぶり。

[167: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん
なかなか面白い考察ですが、占有面積あたりの建設コストの坪300万円はさすがに高すぎたと思います。
マンションマニアが最近のマンション建設コストは坪200万円にもなっていると言っていますがそれさえどこまで信憑性があるのかなと思っています。
千葉あたりでは現在でも坪200万円台前半の新築物件も散見される中、それらの建設コストが坪200万円なら土地代やデべの販売利益はどうなっているのでしょうか。
マンションマニアのいう坪200万円の建設コストは、都内の一等地に建つような設備仕様の高いタワマンの建設コストを指しているのかと推測します。
仮にここが都内一等地のタワマンレベル並みのハイレベルの設備仕様だとしても建設コストは坪200万円を大きく超えることはないのではないでしょうか。

[168: 通りがかりさん]

>>167 匿名さん
工事単価は仕様でも異なりますが、正直規模の影響が大きいです。
規模が大きいほど工事金はスケールメリットが出て安くなります。直近の日建のコストレポートを見ても工事金はまだ上がり続けていて本件の規模であれば予備費含めて300万は予算化されていているはずです。
直近同規模の担当をしたいたので間違いないです。
ディベやゼネコンのお知り合いに話聞いてみると良いです。
少し実態とかけ離れた認識をされているようです。

[169: 通りがかりさん]

>>168 通りがかりさん
ちなみに全体工事金をマンションの専有面積で割り戻した単価でお話ししています。

[170: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん
マンションマニアのいう専有面積当たりの建設費用坪200万円というのは特別高い設備仕様の金額ではないということですか。ただ規模の利益から建設費用は大規模マンションのほうがコスト安になるので、ここのような小規模マンションは割高になってしまうということですね。

[171: 通りがかりさん]

>>170 匿名さん
マンションマニアさんという方は工事金に精通しているのですか？
坪200万というのは2年ほど前の工事単価ですね。最近は少なくとも２５０まで来てます。
単にマンションマニアさんもその辺りは素人同然の知識なんではないでしょうか。

[172: 評判気になるさん]

新築の場合、施工完了まで約2年が経過しますから、請負先も発注元も原価高騰を考慮しながら高めに見積出します。よって今の建築原価より高くなります。
建築原価はマジシャレにならない位高騰してます。

[173: マンション検討中さん]

プラウドシティが中古で420万であることを考えると、駅に圧倒的に近いこっちは550は超えるんじゃないですかね…

[174: 口コミ知りたいさん]

ブロガーが何を言おうが、値付けするのはデベロッパーなので。。。

[175: 評判気になるさん]

周りとの比較は25年ぶりだから関係なさそう。
独自の相場ぽい

[176: 評判気になるさん]

比較できるマンションなかなかないもんね。
物件立地は圧倒的に過去物件より好立地で出ない場所、需要がありそうで出ない場所。

[177: 評判気になるさん]

20戸台の戸数だと管理費や修繕積立金が高そうですね。長期の計画見積もりが甘ちゃんだとお高い一時金徴収や急激な上げ幅になりそうで怖いです

[178: マンション検討中さん]

なんか社員の擁護が激しいな笑

[179: 匿名さん]

人気ありそうだけど擁護する必要あるのかー？
それより案内はいつから開始？先着？抽選？

[180: マンション検討中さん]

営業が～　社員が～
ア〇か　まともな企業に勤めたことないの？

[181: 匿名さん]

煽りはスルー推奨よん

[182: 名無しさん]

>>179 匿名さん
案内は始まってるみたいですよ

[183: 匿名さん]

さっき会員向けに追加案内が来てましたね、もう埋まってたけど
これから欲しい人は、何にしてもこの後追加案内がある事を祈るばかりだね‥
3LDKはまず一期一次で売れちゃうだろうから、掲示板なんか見るよりメール来ないか張り付いて待つしか無いね

[184: 名無しさん]

外観すごく素敵ですね。デザイナーの方どなたかご存知ですか？

[185: 職人さん]

立地から考えると、億越えの物件になりそうですね

[186: マンション検討中さん]

東京じゃないし日吉で億なかなか難しそう

[187: 匿名さん]

億というか、1.3億くらいまでは覚悟してる
多分3LDKはそれでも一期一次で瞬溶けだと思う

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
モリモトの会員ではないのですか。既に会員向けに販売開始しているみたいですよ。
私のところにも以前メールで案内が来ていましたが、特段興味がなかったので放置しています。モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売してくれると思いますが。

[189: 匿名さん]

＞モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売してくれると思います

これルール的にはアウトなんだけどね。そういうことする会社ってことで判断。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
業界のルールがどうこう、モリモトがどうこうということはわかりませんが会員になるには一定の条件が必要なのでしょうか。

[191: 匿名さん]

優先販売のルールがあって、デベ友の会会員対象とする場合は物件告知前に会員であることが条件。

業界団体の不動産公正取引協議会の規約でここも名を連ねてる。罰則規定もあるけど業界団体なんで身内に甘いんだよね。

[192: 匿名さん]

>>モリモトの会員ではないのですか。既に会員向けに販売開始
>>モリモトに言えばすぐに会員扱いで販売
そんな制度があるんですね。知りませんでした。
買いたいアピールをしておいた方がよいのだとは思いました。

知り合いが不動産屋さんだと、優先的に情報を流してくれるのに似ていますか？？

[193: 匿名さん]

>>191 匿名さん
なるほど、そうですか。物件告知後に会員になったとしても、その物件を会員としては購入できないということですね。

[194: マンション検討中さん]

食洗器と床暖房はついてるんですか？

[195: 匿名さん]

さすがに床暖と食洗器はついているんじゃないかと思いますが、この規模だとディスポーザーはつかないでしょうね。それ以前の問題として内廊下、それとも外廊下？

[196: マンション掲示板さん]

>>195 匿名さん

HPに内廊下と明記されてますよ。
設備仕様のページも早く公開してほしいですね。

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん
PLANの図をみると、凡例には「床暖房」の色が書いてあるものの、間取図にその色で塗られたエリアは存在しないので、あー床暖房ないのかー、と思ってたんだけど。ついてるんですかねえ。

[198: 匿名さん]

公式サイトにオンライン説明会の案内が出てますね。
プロジェクト先行案内会の追加開催はもうやらないのかな。

[199: 匿名さん]

昨日歩いたけど、ほんと駅近いね。

[200: マンション検討中さん]

やっぱり神奈川だし1億オーバーはなかなか厳しいんじゃないかな
1.1億で学大か中目黒、もしくは湾岸で買った方がいいかも
最近だと8,000-9,000代も増えてるし

[201: 通りがかりさん]

>>200 マンション検討中さん
もう少しマーケットを勉強してくたさい。
単純他社比較で1億切る訳ないですし、軽く試算すれば1億切る単価ならディベの利益がおそらく基準に満たさないことは明確です。

[202: 匿名さん]

この時代、不動産リテラシーは良くも悪くも人生を変えかねないスキルになります。
マーケット感覚と工事金等のディベ外環境から試算できる知識と人的ネットワークの構築することをおすすめします。

[204: 匿名さん]

まあ3LDKで1億切ることは無いでしょう
中古でも日吉の築浅で8～9000万だし、お隣の元住吉で出てる新築のプラウドも8900万台～12000万近くで出て、ほぼ申込入ってる
この辺で探してる人は億越え覚悟してると思いますよ

[206: 匿名さん]

モリモトの社員ではないと思いますが、不動産関係者みたいな人でやたらとデべ寄りの人の意見が目につきますね。素人は意見するな、勉強してから出直せみたいな上から目線でいわれたら、言われたほうは一体何様のつもりだと腹が立つのも理解できます。

[209: 匿名さん]

Brillia日吉三丁目の1LDK（43㎡）が6180万（坪473万）で出てるねー。

ピアース日吉の3LDK 75㎡は少なくとも坪550万以上だろうから、1億2500万～ … って感じか。

[210: マンション検討中さん]

1馬力で年収2000万、育休中の嫁に働いてもらってなんとか世帯年収2500万だけど、坪単価500万なんて全然検討外だわ。
この物件を検討してる人の年収を知りたい。