プレミスト代々木大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト代々木大山についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/yoyogioyama/index.htm...
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155252

所在地：東京都渋谷区大山町1050番10（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「東北沢」駅徒歩6分
小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩8分
東京メトロ千代田線「代々木上原」駅徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.94㎡～78.13㎡
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: ご近所さん]

正直この立地で高すぎ、、
（しかし時代が適正単価として押し上げていくのか）

[2: マンション掲示板さん]

>>1 ご近所さん
価格出てますか？おいくら万円？

[3: ご近所さん]

某デベロッパー筋からは＠900前後（平均？下限値？）とのこと。
近隣DC東北沢が＠700台後半～@800台後半であること考慮すると妥当な気もします。

[4: マンション検討中さん]

目の前にある井の頭通りの交通量がどれほどなのか、気になりますね

[5: 通りがかりさん]

一期は坪1000以上でしたね。

[6: 通りがかりさん]

ちなみに一期は広い部屋中心、間取りも超絶キレイでした。

[7: マンション掲示板さん]

>>4 マンション検討中さん
現地での確認が必要なのはもちろんですが、お隣のTPH代々木大山の検討スレの最初の方に近隣住人さんらのコメントがありますので確認されたらよいかと思います。

[8: 匿名さん]

狭い部屋は投資としても厳しそうですね。。（表面利回り4%は無理、、）

[9: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
ここしばらく新築で表面4%ってあまり見ないような。
3%前半の感覚ですが、それでも厳しそう。。

[10: 匿名さん]

9さん、おっしゃるとおり。
15年前は渋谷区新築マンションで5%超えでいけたんですよ。（ホントに）
一般人でも頑張れば購入できた時代でした。

[11: マンコミュファンさん]

>>4 マンション検討中さん
この辺住んでる人はわかるけど、10分ぐらい前に爆音バイク集団通ったよ。二人乗りて何台も連なってエンジン吹かしてた。うるさいバイクは夜中でもわりと通る。ホント消えて欲しい。

[12: 匿名さん]

珍走団が多いのは埋立地の海岸通りとかじゃないですか？

[13: 匿名]

マンションの投資収益って、仕入れから売却までのトータル（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）で決まる。このトータル収益ってだいたい一定だから、キャピタルゲインが上がる（と予想される）場合は、インカムゲインの表面利回りって下がるんですよ。表面利回りが悪くても、キャピタルゲインが見込めると判断した資産性の高い物件は、投資家の投資対象になる。都心一等地の物件ほど、購入時点の表面利回りは低いのは常識です。

[14: 4]

7さん、11さん
ご教示ありがとうございました。こちらの不勉強でお手数お掛けしました。
いただいた情報に加えて自分でも現地確認して検討したいと思います。

[15: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン狙うのも難しそうですね。
実需としても井の頭通り沿いで立地が、、

[16: 通りがかりさん]

代々木上原地区のマンション長年見てますけど、キャピタル狙うような投資家向け物件って全くありませんでしたよ。代々木公園の方まで行けばブリリアタワーがありましたが。

あと実需の観点では隣のTPHは早くに完売したので、充分に需要はあると思うのですが、こちらは狭い面積帯のものが多いということと、駐車場の数が非常に少ないので、そこがどうかという感じがしますね。代々木上原は基本的に広めのファミリータイプ志向で、かつ車保有者が多いでしょうから。

[17: 井の頭通沿い住民]

井の頭通沿いマンションの南側住戸に住んでる普通の会社員ですが、普段は井の頭通り側の音は全く聞こえないですし、外の音は全く気にならないですね。北側だと流石に聞こえるでしょうね。。
ただ、今は夜中に東北沢のほうの道（補助第26号線）の工事をずっとやってるので、それは窓に近づいたらかすかに聞こえます。あと、他の方もコメントありましたが、毎日とかじゃなくて、時々バイクの騒音が、聞こえることがありますね。

電柱より上になる階に住んでますけど、南側は低い建物だけで抜け感もあるので渋谷とか東大とか見えて、高さの割に眺めは良いです。個人的には井の頭通り沿い済むなら眺望抜けてくる階にした方が、高くなったとしてもお勧めです。

[18: マンコミュファンさん]

ここはどうやったら申し込めますか？
パンフレットはきたのですが。

[19: 匿名さん]

周辺にはおいしそうなレストランが沢山あったりカフェや洋菓子店などがあるので
街の雰囲気がよさそう
ただ、普通のスーパーが少ない点や距離があるので家で料理をする方にとってはちょっと不便さを感じそうかな
街の雰囲気も良さそうなので治安もいいという点は女性としては安心できそうだと思いました。

[20: 通りがかりさん]

近くに住んでますが、いつも帰りに小田急OXに寄ってます。家からは少し歩きますが普段駅を使う方であれば便利かなと。

[21: マンション検討中さん]

いきなり2期1次から販売って、クローズ販売したのかな。ルール的には優先販売の扱いすべきだけど。

[22: 匿名さん]

まあ、美味しいところは食われたあとってことですね。

[23: eマンションさん]

前回の販売の際に案内きましたが、近年稀に見るキレイな間取りで驚きました。もうあの部屋たちは全て売り切ったのかな…。市況みながら追って残りも出すかもですが、価格はかなりのものになりそうです。

[24: eマンションさん]

>>23 eマンションさん
1期で売れてしまったという一番広い部屋は何平米ですか？

[25: 評判気になるさん]

何故ここは広い部屋だけにしなかったんだろう…この立地で30-40㎡台ってあまり需要なさそうな気がするのですが。逆に60㎡台以上はめちゃくちゃ需要あると思われますので、65とか76の部屋はどれだけ高くても売れると思うんですよね。

[26: eマンションさん]

>>25 評判気になるさん
千代田線勤務の単身エリート層需要があるんですよ。丸の内、大手町あたりの。代々木上原は人気エリアですし。

[27: 匿名さん]

たしかに、人気エリアですよね。
価格は関係なく、住みたいと検討している人は多いでしょう。
1LDKでも30㎡は狭うように思いますが、
多忙な人だと、家にいる時間は少ないので、これくらいの広さでも十分なのかな？

[28: マンション掲示板さん]

狭い部屋は投資需要向けじゃないですか？実需向けではないでしょう。

[29: 口コミ知りたいさん]

これまで代々木上原エリアではザ・パークハウスもグランドメゾンもプラウドも直近のパークホームズも全てファミリータイプの部屋しかなかったので、そういう観点では希少かもしれません。
一昨年ぐらいに分譲された単身者向けのピアースは割と早めに完売したようですし。

[30: eマンションさん]

>>29 口コミ知りたいさん

ピアースは時間掛かってましたよ。

[31: 買い替え検討中さん]

>>30 eマンションさん
半年ぐらいで完売したのを時間かかると言う？

[32: 匿名さん]

>>半年ぐらいで完売した
早い方じゃないですか？

個人的には、竣工前に売れたら早い方だと思います。
竣工後の販売もあるので、何とも言えないですが。もし、その場合でも半年で売れたなら早い方かなと思います。

[33: マンション検討中さん]

35㎡っていくらでしょ？セカンドハウスに買いたいんだけど、8000くらいかな？

[34: eマンションさん]

こんなとこで価格聞いてる時点で買う気ないのバレバレ

[35: マンコュファンさん]

坪800くらいですかね？

[36: 匿名さん]

2期の販売開始は10月からのこと。
1期分の販売から、割と日が空きますよね。
1期分の完売をしてから…という感じなのでしょうか？

[37: 名無しさん]

さすがに坪800ってことはないような…一期だと78㎡の部屋は坪1,200ぐらいありましたし。

[38: 通りがかりさん]

>>37 名無しさん


2期いくらですか

[39: マンション掲示板さん]

ここって二重床ですか？

[40: 匿名さん]

代々木上原駅よりも表参道駅のほうが近いし
この辺りは静かそうなので重タウ外としては住みやすい
ただ、土地の価格が人気ならではの価格になっているので高そうだなーということが予想できます。
代々木上原の平均坪単価が坪600、表参道は坪1140くらいなので、表参道寄りだとしたら、
坪1000は行くのかな？

[41: 口コミ知りたいさん]

>>39 マンション掲示板さん
ここは二重床ではないのでは

[42: マンコミュファンさん]

えっ二重床じゃないんだ
音響くのか

[43: 名無しさん]

流石にこの立地ですし単価からしても二重床なんじゃないですかね？お隣のザ・パークハウスも、その後発のザ・パークハウスレジデンスも当然二重床ですし。

[44: 匿名さん]

ここって実需で買う人いるの？

[45: マンコミュファンさん]

二重床であれば宣伝するはずだがしていないから違うのでは？

[46: マンコミュファンさん]

ここかディアナコート東北沢どっちがいいか迷ってます。
設備はディアナコートの方が良さそうですが。

[47: 匿名さん]

立地的にはどちらも甲乙つけ難いですね。

[48: マンション勉強中]

>>46 マンコミュファンさん
ディアナコート東北沢は小田急線に徒歩1分で乗れるので希少ですよね。この暑い中、徒歩十分でも大汗。
ここは立地の良さでモリモトと日鉄興和で競合したので、それじゃあ一緒に開発しましょうとなったらしいです。
だからディアナコート東北沢リビオになった（笑）

[49: マンション検討中さん]

申込しました

[50: 匿名さん]

販売前ですが、2期1次分の価格帯が出ているので
購入検討しやすくていいですね。
先着分はないということは、1期分は完売したということかな。
駐車場が少ないのですが、これって先着順でしょうか。
空きがない可能性もある？

[51: マンション掲示板さん]

とんでもない倍率みたいですね。

[52: 購入経験者さん]

>>51 マンション掲示板さん
どういうこと

[53: 匿名さん]

敷地狭いね

[54: 匿名さん]

狭いわりにはたった5台とはいえ駐車場や駐輪場バイク置き場もあるし、もしかして車は平置きではないですか？

壁面アートとグリーンシャンデリア、普通のマンションとはかけ離れたデザインを取り入れているなという印象です。

どのプランも良い感じに無駄が省かれていて、生活しやすそうですが、単身向きだと北側になるのですね。

[55: eマンションさん]

ここって割安ですね

[56: マンション検討中さん]

めちゃくちゃ安いと思いますが、いくらなんでも狭すぎませんか…

[57: 匿名さん]

どこが割安なんだよ

[58: 口コミ知りたいさん]

安いから住宅ローンギリギリの人が申し込んで倍率がひどいみたいだね

[59: マンコミュファンさん]

前の道路ってうるさいですか？

[60: 通りがかりさん]

>>59 マンコミュファンさん
うるさいです
現地行けばわかります
うるさいのはバイクのエンジン
夜中も時々暴走族みたいの通ります

[61: 匿名さん]

暴走族が多いのって夜の海岸通りとか首都高とかじゃない？

[62: 名無しさん]

ここの防音って大丈夫なのか？
何も設備面の公表していないが。
2重床でもないのでは？

[63: マンション掲示板さん]

>>62 名無しさん
他は知りませんが同じ井の頭通り沿いのシルエット大山町というビンテージ物件は二重窓で騒音がほぼ気になりませんでした。
こちらはどうなんでしょうね。

[64: 通りがかりさん]

経験者は語るが、30-40㎡台はマジで単価伸びないからな、安さに騙されるなよ

[65: 口コミ知りたいさん]

>>64 通りがかりさん

北向きの低層30-40平米は確かに価格抑えめですけど、中高層は30-40平米台でも900前半から1000越えなので、マーケット水準並の価格で全然安くないですよ。

このマーケットでどこも上げ上げ相場なのに、この立地で安くする理由はないかと。

[66: 匿名さん]

駐車場は５台ですが、機械式（昇降式）4台、身障者用1台と記載がありましたので、正式には４台分のようです。
平置きではなく機械式なので、車高制限はあるかもしれませんね。
このあたりなら車いらずの生活ができますし駐車場代も高いですが、車を所持したいという方は台数が少ないので抽選になるかもしれません

[67: マンション掲示板さん]

ここは確かに車要らずで生活できると思いますが、土地柄車を所持したいという方がほとんどだと思うんですよね。隣のパークハウスも駐車場設置率5割超えてましたし。

[68: 名無しさん]

こんな割安だとディアナコート東北沢のぼったくり感が分かる

[69: 匿名さん]

東北沢もかなり安いと思うけどな。

[70: eマンションさん]

隣の裁判所の宿舎は建て替えありそうなの？

[71: マンコミュファンさん]

>>70 eマンションさん
今のところ無さそう

[72: 評判気になるさん]

どれくらいの倍率なんでしょう？

[73: 匿名さん]

北向の6階程の高さだと向かい側は緑が多く見える
眺望でしょうか？

[74: マンション検討中さん]

6階だと超えてしまっているかもしれません。緑を見たいのであれば2-5階の方が良いかと。

[75: 評判気になるさん]

>>74 マンション検討中さん

アドバイスをありがとうございます。
越えてしまっているというのは、
けやき並木の街路樹でしょうか？

井の頭通りを越えた向かい側・緑の借景を見たいのですが。

[76: 匿名さん]

>>72 評判気になるさん
割安な住戸は10倍近いみたいですね。

[77: eマンションさん]

10倍はやばいね。。。

[78: eマンションさん]

北側は格安だから、とんでもねえ倍率だな

[79: 検討板ユーザーさん]

大和ハウスはよく値付けミスするイメージ。しかも高い方には何故かミスしないから、買う方にとっては有り難い。

[80: 匿名さん]

またプレミストのバーゲン物件か。

[81: 評判気になるさん]

倍率高かった部屋はどこですか？

[82: マンコミュファンさん]

Dタイプでしょう

[83: マンション検討中さん]

Eタイプ35平米を検討してますが、リセールのことを考えるとファミリー向けの土地柄ですし単身向け間取りは微妙でしょうか…
落ち着いた大山町の立地が好みですし、珍しい単身向け間取りで気になってるのですが、お値段も8,000万円台とお高めなので迷っています

[84: 名無しさん]

>>83 マンション検討中さん

まったく同じこと考えています

[85: 匿名さん]

>>84 名無しさん

確かにそうですけど、丸の内、六本木のエリートサラリーマンからの需要は強そうですよね！

[86: 通りがかりさん]

単身向けの広さは一般的に坪単価は伸びないです(ファミリー向けとは差がある)が、ここの単身者向けの部屋はそれを考慮したとしてもかなり安い気がしますね。渋谷区大山町の新築でこの坪単価は今後絶対無理なのでは。リセールも上値はファミリー間取りほどは期待できないでしょうけど、これだけ安ければ下がるということもないように思います。

あくまで個人の意見です。

[87: 匿名さん]

結局何倍くらいなんだ？

[88: マンコミュファンさん]

3倍くらいか？

[89: 検討板ユーザーさん]

エリートサラリーマン一点張りw

[90: 匿名さん]

当選したか？

[91: マンコミュファンさん]

結局抽選になったのでしょうか？

[92: 検討板ユーザーさん]

抽選にならなかった部屋もあるみたい

[93: 匿名さん]

1倍ってことですか？
希望が通ったらいいですよね。

先着順が1戸らしいので、それ以外は抽選で埋まったってことなんでしょうか。だとしたらすごい。

[94: 通りがかりさん]

逃した魚は大きいよ、、

[95: マンション検討中さん]

モリモトの東北沢のモデルルームに行った時に聞きましたけど、これから上原で出てくる物件はどれも坪1300万らしいですね。

[96: 検討板ユーザーさん]

>>95 マンション検討中さん
ユニクロ社長さんのところで積水ハウスがやりますね。

[97: マンション検討中さん]

あそこのグランドメゾンはまあ一般には出てこないと思うよ。というか時期的にはもう売られ始めてそうな。

[98: マンション掲示板さん]

>>93 匿名さん

けどまだ未供給多いんじゃないの？

[99: 検討板ユーザーさん]

>>97 マンション検討中さん

既に案内開始してるみたいです。
積水も基本アンダーですね。。。

[100: マンション掲示板さん]

>>98 マンション掲示板さん

あと残り10戸ちょっとみたいです。
北向き、1LDK中心のようです。次期以降、値上げの可能性が高いようですね。