プレミスト代々木大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト代々木大山についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/yoyogioyama/index.htm...
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155252

所在地：東京都渋谷区大山町1050番10（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「東北沢」駅徒歩6分
小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩8分
東京メトロ千代田線「代々木上原」駅徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.94㎡～78.13㎡
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: ご近所さん]

正直この立地で高すぎ、、
（しかし時代が適正単価として押し上げていくのか）

[2: マンション掲示板さん]

>>1 ご近所さん
価格出てますか？おいくら万円？

[3: ご近所さん]

某デベロッパー筋からは＠900前後（平均？下限値？）とのこと。
近隣DC東北沢が＠700台後半～@800台後半であること考慮すると妥当な気もします。

[4: マンション検討中さん]

目の前にある井の頭通りの交通量がどれほどなのか、気になりますね

[5: 通りがかりさん]

一期は坪1000以上でしたね。

[6: 通りがかりさん]

ちなみに一期は広い部屋中心、間取りも超絶キレイでした。

[7: マンション掲示板さん]

>>4 マンション検討中さん
現地での確認が必要なのはもちろんですが、お隣のTPH代々木大山の検討スレの最初の方に近隣住人さんらのコメントがありますので確認されたらよいかと思います。

[8: 匿名さん]

狭い部屋は投資としても厳しそうですね。。（表面利回り4%は無理、、）

[9: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
ここしばらく新築で表面4%ってあまり見ないような。
3%前半の感覚ですが、それでも厳しそう。。

[10: 匿名さん]

9さん、おっしゃるとおり。
15年前は渋谷区新築マンションで5%超えでいけたんですよ。（ホントに）
一般人でも頑張れば購入できた時代でした。

[11: マンコミュファンさん]

>>4 マンション検討中さん
この辺住んでる人はわかるけど、10分ぐらい前に爆音バイク集団通ったよ。二人乗りて何台も連なってエンジン吹かしてた。うるさいバイクは夜中でもわりと通る。ホント消えて欲しい。

[12: 匿名さん]

珍走団が多いのは埋立地の海岸通りとかじゃないですか？

[13: 匿名]

マンションの投資収益って、仕入れから売却までのトータル（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）で決まる。このトータル収益ってだいたい一定だから、キャピタルゲインが上がる（と予想される）場合は、インカムゲインの表面利回りって下がるんですよ。表面利回りが悪くても、キャピタルゲインが見込めると判断した資産性の高い物件は、投資家の投資対象になる。都心一等地の物件ほど、購入時点の表面利回りは低いのは常識です。

[14: 4]

7さん、11さん
ご教示ありがとうございました。こちらの不勉強でお手数お掛けしました。
いただいた情報に加えて自分でも現地確認して検討したいと思います。

[15: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン狙うのも難しそうですね。
実需としても井の頭通り沿いで立地が、、

[16: 通りがかりさん]

代々木上原地区のマンション長年見てますけど、キャピタル狙うような投資家向け物件って全くありませんでしたよ。代々木公園の方まで行けばブリリアタワーがありましたが。

あと実需の観点では隣のTPHは早くに完売したので、充分に需要はあると思うのですが、こちらは狭い面積帯のものが多いということと、駐車場の数が非常に少ないので、そこがどうかという感じがしますね。代々木上原は基本的に広めのファミリータイプ志向で、かつ車保有者が多いでしょうから。

[17: 井の頭通沿い住民]

井の頭通沿いマンションの南側住戸に住んでる普通の会社員ですが、普段は井の頭通り側の音は全く聞こえないですし、外の音は全く気にならないですね。北側だと流石に聞こえるでしょうね。。
ただ、今は夜中に東北沢のほうの道（補助第26号線）の工事をずっとやってるので、それは窓に近づいたらかすかに聞こえます。あと、他の方もコメントありましたが、毎日とかじゃなくて、時々バイクの騒音が、聞こえることがありますね。

電柱より上になる階に住んでますけど、南側は低い建物だけで抜け感もあるので渋谷とか東大とか見えて、高さの割に眺めは良いです。個人的には井の頭通り沿い済むなら眺望抜けてくる階にした方が、高くなったとしてもお勧めです。