アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[281: マンション掲示板さん]

>>279 地元住民さん
残念ながら小川駅それ単体では再開発だけで経済効果を見込める立地ではないです。
長期的に商業施設運営によるキャッシュ回収ではなく、新たな流入人口を創出してマーケットゾーンつくりだせる住商一体型が経済合理性に適っているのです

[282: 評判気になるさん]

>>279 地元住民さん
私も近くに住んでいますが、タワマンに関して不満の声は聞いたことないです。
数年前は実現すると思ってなかった人が大半ではないでしょうか。
少なくとも、災害などに対してもリスクしかないボロボロの商店街が残り続けるより遙かに良いと思いますが。

また、この工事に伴い市の施設が近くなり、駅の東西の便も良くなるはずなので何に対して不満なのか興味深いです。

[283: 匿名さん]

>>279 地元住民さん
自治体だけの予算では再開発出来ないからでしょ。民間企業のタワマン事業とセットでの推進であればお互いWin-Win。不満だったら今さら言わずにもっと前に代替案を具体的に示して市に対応働きかけないと。

[284: 評判気になるさん]

>>279 地元住民さん
どんな再開発だったらご納得されるのでしょうか。
タワマンができる＝人口が増える＝消費者が増える
ので、後発かもしれませんが利便性が上がる可能性は大いにあります。
しかも、下駄の施設には役所関連も入るようなので、バス便や歩道・車道も整備されるでしょう。

私はこの土地に地縁をいただいて15年くらいですが、今回の再開発は嬉しいです。
小川駅も綺麗になってくれるともっと嬉しいのですけど(笑)

[285: 検討板ユーザーさん]

元々の小川周辺住民からしたらガッツポーズ案件（土地価格も引っ張られて上がる可能性すらある）なのに、不満なのはなんなんですかね。
国立もこのような「変わりたくない、昔のままがいい」人たちの大きな声によってダメになった印象があります。
個人の感想ですけれど。

[286: マンション検討中さん]

いま文句言ってる人らも5-10年経てば淘汰されますから別に気にしなくて大丈夫だと思います。
両手をあげて賛美される再開発の方が少ないので

[287: 名無しさん]

ここのタワマン、東村山の駅直結タワマンみたいな感じになるのかな。それなら大コケはしなさそう。東村山のタワマンも当初管理費が高いと騒がれてたけどいざ立ったらすぐ満室になったし、中古も賃貸もなかなか出てこないよね。地元民からの需要が高いのかなー

[288: マンション検討中さん]

ここ直床ではないですよね？さすがに。

[289: 評判気になるさん]

>>288 さん

二重床、二重天井でしたよ。
スペック高いマンションです。

[290: マンション検討中さん]

ミストサウナなし、天井高２５０センチからの50センチの下がり天井、エレベーター乗り換え方式など、仕様や構造上のデメリットと、駅力のない立地などを加味すれば妥当か、やや高いと感じましたが管理費割高分×３５年でプラス1000万とすると、トータルで割高感を感じるので仮に５年後リセールした時残債割れしないか少し心配です。

[291: 通りがかりさん]

ミストサウナいります？？
タワマンで乗り換え方式って割とよくある気がします。天井高も分かるけど。文句だけは一流に言える人はたくさんいるだろうけど。。
そこまでこだわり持って探せるほど私は余裕ないな。ほんと維持費だけ。維持費だけなんとかならないかな。

[292: マンコミュファンさん]

>>291 通りがかりさん
200戸規模タワマンの宿命でしょうね。

[294: マンション検討]

皆んな維持費安かったら文句言わず買ってますよねw
色々みんな言うけど、結局維持費と価格。
小川に何求めてるんだろみんなw

[295: 口コミ知りたいさん]

>>291 通りがかりさん
ミストサウナは、入浴前に浴室暖房としてつけるとなかなかいいですよ

[296: 通りがかりさん]

管理費修繕費下がる見込みないので、撤退者続出か

[297: 周辺住民さん]

タワーマンションについて素人質問なのですが、管理費修繕積立金はいくらならば妥当なのでしょうか？

[298: 通りがかりさん]

>>297 周辺住民さん

いくらが適正かは難しいですが、例えば、話題のライズゲートタワー（幕張）の管理費は平米単価で月額239円です。
外廊下と内廊下の違いはありますが、本件には共用施設が殆どありません。
商業施設の管理費は住戸の方に転嫁されないため、800円は極端だと客観的に言えると思います。
本件は補助金の入った公商住の再開発であり、小川の発展の契機となる、いわば応援企画です。
不人気の企画になってしまっては出資した小平市も不本意ですし、企画の趣旨にも沿いません。
旭化成さんもそんなことは百も承知で、ドラスティックに下げる努力を今も必至にされていると思います。
幸い管理会社は関係会社のようですので、建設的に議論がされていると思います。
検討されている方は考えを伝えた後は、旭化成さんを信じて待つしかありません。
結果、400円、500円スタートとなって、ニーズに合わなければ断念して、他の企画を検討すれば良いと思います。


・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・各階ごみ置場
・複数の共用施設
・ディスポーザー

[299: マンション検討中さん]

規模も立地も違うマンションと比較してもなあ。

[300: 通りがかりさん]

>>299 マンション検討中さん

そうですね。
では、参考でもう一件挙げます。
こちらの方が条件は近いと思います。
内廊下、駅徒歩1分のリビオタワー羽沢横浜国大の管理費、平米単価で月額約339円です。
武蔵小杉まで一駅、比較的都心に出やすい立地です。
商業施設のスーパーは先日、ロピアが決まりました。
こちらはベンチマークになると思います。

[301: 名無しさん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-9928.html

参考に、モモレジさんの管理費ランキング貼っておきますね

[302: 検討板ユーザーさん]

350円くらいまでが妥当では

[303: 口コミ知りたいさん]

>>298 通りがかりさん
「管理費800円/m2」ってどこ情報ですかね？当方の認識ではそれ修繕積立金含めた額だと思ってましたが？

[304: 通りがかりさん]

>>301 名無しさん

ありがとうございます。
定量的に情報が整理されており参考になりました。
挙げられているのは、どれも名だたる物件ですね。
現状、全国ワースト2位。
コンシェルジュ無、集会所とゲストルームのみ、二重サッシにせず、梁を残したのはコスト抑制。
旭化成さんはエリア柄、購入者の予算を考慮して費用と仕様をバランスよく考慮された印象です。
難航する管理会社との価格交渉ですが、管理会社は後から変える案もあります。
ただ旭化成Gのまま、購入者、販売会社、管理会社、利害関係者にWin-Winな企画になると良いですね。
小川駅は本企画の成功が繁栄の分岐点でしょう。
見守りたいと思います。

【ワースト10】
①三田ガーデンヒルズ（829～1,428円/㎡）
②ブランズ自由が丘（799円/㎡）
③ブランズ千代田富士見（753円/㎡）
④ワールドタワーレジデンス（734円/㎡）
⑤プラウド参宮橋（728円/㎡）
⑥グランドメゾンザ・山手118（598円/㎡）
⑦アトラス麻布台（568円/㎡）
⑧パークコートザ・三番町ハウス（567円/㎡）
⑨ジオ横濱みなと大通り（565円/㎡）
⑩プラウド白金長者丸（563円/㎡）

[305: 通りがかりさん]

管理費修繕費合わせて、単価550くらいが妥当です

[306: 通りがかりさん]

>>303 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
訂正します。
修繕費込の値になります。

[307: マンション検討中さん]

修繕積立金は低ければ良いってものではないから、管理費と積立金合わせてどうかって考えるのは妥当じゃないよね。純粋な管理費で比較すべきかと。まだいくらかわからないけど。

[308: 投稿者]

>>307 マンション検討中さん
マンマニさんの動画によるとおそらく600らしいので、そうなると相場の２倍ですね、しかもコンシェルジュなしで。普通に高いです。

[309: 検討板ユーザーさん]

管理費は修繕積立金と違って掛け捨てだから
共用施設やサービスが同じなら安いに越したことはない

そしてこの施設・サービスの水準で600円は前代未聞レベル
維持費が高いことは資産価値の危うさにも直結する

管理費がアホほど高くて
タダでも売れない地方リゾートマンションの恐怖

[310: 匿名さん]

修繕費は高くてもいい
この共用部で管理費が高くなる要素がない、、、
管理費爆高は中古で売り捌く時にもかなりリスク

[311: マンコミュファンさん]

>>304 通りがかりさん
管理修繕で800円だから管理だけで600円としてもこのワーストランキングに入ってきますね。ここで気をつけるべきはここの１０個のマンションはここより坪単価が3倍くらい高いということです。1.5億～2億以上で購入した人たちと同じくらいの負担ということでかなり厳しいですよこれ

[312: 匿名さん]

管理費修繕費が6万円の話はどこから来たものですか？
モデルルームに行かれた方の選考情報でしょうか？
こちらは販売開始が12月上旬ですし、未確定な情報で騒ぎ立てず正確な情報を待つのがよろしいように思います。

[313: 名無しさん]

>>312 匿名さん
もしこの物件気になっているなら、ほかの方のコメント遡ったり、ご自分でも調べた方がよいかと。
モデルルーム行かれた方のコメントと、マンマニさんの紹介（デベからの情報ベース）から来ている話題です。
修繕積立費は確定した金額ではないものの、デベが「最高でこのくらいかかる」と試算して提示したものとのこと。
https://manmani.net/?p=57131

販売開始を待っていると出遅れる場合もあるので（人気物件は。この物件もそうかは分かりませんけど）
購入意欲があって、間取りや階数も豊富な中から選びたいなら、販売開始前にモデルルーム行った方がいいです。

[314: 匿名さん]

いろいろ意見はあるようですが、
駅直結マンションってやっぱり魅力的だと思います。
スーパーもあって、食材も買いやすいし、万人受けしそうなのかなと感じます。
もちろん、価格がどうかという問題はあるけど。
気になるとすれば、駅直結なので人通りが多いところかも。

[315: eマンションさん]

営業っぽい雑なカットイン…

[316: マンション掲示板さん]

いやこれは、地権者様がいる物件にありがちな地権者様自らによる養分摂取セールストークと見た。

[317: マンション検討中さん]

残念ながら小川という時点で絶対に万人受けはしない

[318: マンション検討中さん]

やっぱり駅直結って良いですよね。図書館もスーパーも入っているし、商業施設が他に何が入るか分からないですが、例えショボくても電車乗ったらすぐ国分寺やら新宿まで行けるから良いなーと思います。お金あったら買いたい、無いけど。

[319: 口コミ知りたいさん]

通学する小学校や中学校のことご存知方教えてください。学校の治安や中学受験率、学力レベルなど、ご存知の方いらっしゃいますか?

[320: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん
ここが予算の問題で買えないなら、一都三県の新築マンションほぼ買えないよ
まぁここは管理費高すぎる問題が別にあるけど

[321: 評判気になるさん]

>>320 匿名さん
変な煽りすんな
全然4000万あれば変えるところそれなりにある

[322: マンション掲示板さん]

>>319 口コミ知りたいさん
小学校は学年によって荒れてます。学力レベルは都内では中の下くらいですが、その年によって差があります。中受率はあまり高くありません。

中学校は市役所の案内にもある通り、特別支援学級を増設中です。

以上を踏まえて状況は察してください。

[323: 匿名さん]

共用施設はパーティールームやコワーキングルーム、ランドリールームなど豊富にある印象。
特にランドリールームやコワーキングルームは長期的に利用できそうですし、重宝しそう
ゲストルームがあるようなので遠方から親せきや両親、知人が来た時にとまる場所があるのは安心
共用施設が沢山あるという点は魅力がある一方、管理費が高くなるというデメリットもあるので、利用しない共用施設が増えるというのは避けたいですね。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん
共用施設は5階のラウンジ、6階のゲストルームです。
投稿先を誤っていませんか？

[325: 通りがかりさん]

ここ共用施設まったくですよ、、、
なのに管理費やばいですよ、、、

[326: 周辺住民さん]

なんだか変な擁護らしい投稿が増えましたね
ゲストルームって何部屋もあるのでしょうか

[327: マンション検討中さん]

ジム、プール、スカイラウンジ、朝ごはん提供レストランぐらいならまだ納得できる

[328: マンション検討中さん]

梁とか天井高がどうとかはあるけど
管理費の高さと（うちにとっては）小学校の条件が厳しい

これが解消されたら買いたいと思えるけど
少なくとも小学校はどうにもならなそうだよね
グレースガーデンが憎いなぁ。。

[329: eマンションさん]

見栄っ張りしか買わんやろ…こんな東京県でエリア最高峰の景色ってそら高い建物がないからそうやろ…

[330: 口コミ知りたいさん]

地元民しかかわんやろ