アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1451: マンション掲示板さん]

治安も悪いですし怖いです

[1452: マンション検討中さん]

>>1447 口コミ知りたいさん
管理費の名で補填するのはどうかなと

[1453: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
出たデベの常套句、他で安いところあるからトントン理論

[1454: 匿名さん]

>>1452 マンション検討中さん
お気持ちはわかりますが、管理費の名で補填している証拠はありますか？
契約者であれば、まずは管理費の内訳を請求してみてください。
想像で語っても仕方ないですよ。

[1455: eマンションさん]

23区行ったらここより3,000～4,000万円高く、管理費修繕の合計もここと同等がザラですよ。
みなさんどこと比べているんでしょうかね。
管理費少し高いかもしれませんが、全く大した話ではない。

[1456: 通りがかりさん]

おそらくこの板では管理費修繕費高い問題は解決しないでしょう。
いつまで経ってもポジvsネガになります。

妥当だと思えば進めばよいでしょうし、そう思わなければ別のマンションにすればよいと思われます。

単純明快です。

結局は人それぞれです。

[1457: マンション検討中さん]

今後151戸のクレストプライムタワー東小金井の管理費に注目したい

[1458: マンション掲示板さん]

>>1457 マンション検討中さん
ここよりは間違いなく安い

[1459: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
それは何年住むかの前提により変わってきますよね。
リセール目的で短期での住替えであれば別ですが、永住目的であれば50年、子供の代も含めればもっと長く住む可能性がありますよね。ローン返済後も重くのしかかる維持管理費を少しでも抑えたいという心理は至極当然かと思います。
少し高い物件でも維持管理費が安い物件の方がトータルで安く済むということも十分あり得ます。

[1460: マンション検討中]

>>1456 通りがかりさん
その通りだと思います。
従前に営業さんとお話した時は管理会社やサービス内容は相談可能と言っていました。
ご契約者は重要事項説明やその前段階でこのあたりは確認されていると思います。
不変ではないのでルールに則して適正化すれば良いと思います。

[1461: 口コミ知りたいさん]

>>1459 マンコミュファンさん
管理費こそ明細をはっきりしないまま
販売価格が高くないから仕方ないでしょとかは嫌ですね

[1462: 通りがかりさん]

管理費や修繕費については、2009年7月にできた隣の東村山駅のパークハウスワンズタワーがデベロッパーは違うものの、規模的にも造り的にも似ているかと思いますので、ここの管理費や修繕費の現状が一番参考になるような気がします。

[1463: 口コミ知りたいさん]

>>1456 通りがかりさん
その通りです。管理費の件は契約者や組合、管理会社で必ず話し合いになります。条件変更有無は多数決でしょう。共同住宅だから当然です。

[1464: マンション検討中さん]

パークハウスワンズタワー182戸
管理費 1㎡あたり229円
修繕積立金 1㎡あたり215円

[1465: 通りがかりさん]

>>1464 マンション検討中さん

だから手放さないのでしょう。

[1466: マンコミュファンさん]

>>1459 マンコミュファンさん

この文章、以前も同じのみたことある気がします。

[1467: マンコミュファンさん]

>>1455 eマンションさん
多摩地域の西武線沿線でここより管理費高いマンション教えてください。

[1468: 評判気になるさん]

>>1467 マンコミュファンさん
1455ですが、私は多摩地域の西武線沿線の話はしていませんよ。23区内の管理費の話をしております。
多摩地域の西武線沿線という狭い地域だけを見るのではなく、もう少し視野を広く持っていただけましたら幸いです。

[1469: マンション掲示板さん]

>>1461 口コミ知りたいさん
なぜこんなに管理費が高いのか明確な説明をして頂きたいですね。少ない世帯数で負担しているとはいえ、東村山と比べても明らかに高いです。商業施設を安く誘致する為に、住居に負担を寄せているとか、物件価格は小平市との取り決めで高くできない為、管理費で採算を取ろうとしているとかそんな密約があるんですかね?

[1470: 検討板ユーザーさん]

>>1469 マンション掲示板さん
それはMRで聞く事ですよ
ここの掲示板で聞いても正確ではありません

[1471: マンション検討中さん]

物件価格が低めなので追加で別途コスト発生するなら
それは充分理解できる。
ただただ販売戦略で物件価格を調整して管理費に補填するのであればそれはどうかなと
少なくとも管理じゃないので別枠しないと管理費の透明性をずっと疑うしかない

[1472: 通りがかりさん]

管理費を高くしても別に売主は儲からないんじゃない？

[1473: 名無しさん]

>>1468 評判気になるさん
いや逆かと、西武線で比べないと意味がない。23区は資産価値が桁違いで物件価格も桁違いなので相対的に管理費が占めるウェイトが違ってきます。限りなく同条件の東村山のパークタワーが出ましたが安い、、、小川はやはり管理費が高すぎる

[1474: 匿名さん]

>> 1473 名無しさん
パークハウスワンズタワーは直近売りに出ている物件がないので、最新の管理費や修繕積立金の金額がわかりません。
条件でいうと、23区外、西武沿線、駅近
名称　HIBARI　TOWER
築年月　2009年
総戸数　322
場所　西東京市
このあたりで比べたらどうですか？

[1475: マンション検討中さん]

>>1472 通りがかりさん
売主は旭化成不動産レジデンスで、管理会社は旭化成不動産コミュニティです。　同じ旭化成グループですので、物件価格を抑えて、管理費で採算性を確保するのはよくある手法です。管理費はサブスクみたいに将来的にわたって安定的な収益になりますからね。

[1476: 名無しさん]

>>1473 名無しさん
近隣でいうとたしかに東村山の駅前タワーになりますよね。

ただ、販売時期(時代)も販売会社も管理会社も違うかと思います。
似ているのは立地だけですよね。

管理費というのは立地ではなく、管理サービス面や管理会社や時代背景によって決まるのではないでしょうか？
都心になってしまい、恐縮ですが比べるならば同じ時期、同じ管理会社のアトラスタワー五反田などはどうでしょうか？

[1477: 評判気になるさん]

東村山のパークワンズタワーって調べたら2009年竣工なんですね。
となるとおそらく販売は2007年～2008年。
2008年となるとまさにリーマンブラザーズの破綻、リーマンショックがありましたよね。
その頃って不動産の価格が暴落してたんですよ。
値下げ合戦なんてこともあらましたから。
その頃に竣工されたマンションと比較されても比較にならないかと思います。

[1478: eマンションさん]

総戸数284戸、同じく下層階に公的な施設のはいっている国分寺のツインタワー（2018年築）が売りに出ていて、
こちらは60平米のお部屋の管理費が約22000円です。　
単価370円くらい？ですかね？
計算間違っていたらすみません。

管理費に立地はあまり関係しなくて、管理会社や総戸数（何軒で負担するのか）、どんな施設・共用部があるのか、が響いてくると思うので、ある程度参考になるのではないかと思いました。

販売中物件
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kokubunji/nc_76897729/

[1479: 通りがかりさん]

>>1475 マンション検討中さん
管理目的じゃなければ管理費の名目はやはり腑に落ちない
これじゃ管理費の不透明性をずっと疑っちゃう

[1480: 匿名さん]

>>1479 通りがかりさん
分譲マンションで理事会をやってた方なら分かりますが、｢管理費｣って用途明細が計画金額と進捗状況併せて毎月管理会社から報告されます。つまりここの販売時点の予定管理費も少なくともその明細の粒度では想定された上で提示されてるので、購入検討者の方で管理費内訳が決断に影響される場合はその旨を営業マンにお伝えして情報提供して頂けば宜しかと思います。
ここは見ての通り外野が大半ですので内容についてここで共有する必要は全く無いですが。

[1481: eマンションさん]

>>1480 匿名さん
こちらは管理費の話がエンドレスで続きますね。管理費の話はここでしても何も解決しません。管理組合や管理会社、住人で相談するしかないのですから。

[1482: マンション検討中さん]

>>1478 eマンションさん
エリアは花小金井ですが、同じ西武線沿線でもタワマンと板マンで管理費ってこんなに違うものなのですね。
ザ・パークハウス花小金井ガーデン（2017年築）
73平米で管理費12000円程度　
単価は170円弱ですね。総戸数が468あり、一戸あたりの管理費、修繕費が安く抑えられているのでしょうね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kodaira/nc_76108253/?suit=nsuusbsp2...

[1483: 通りがかりさん]

花小金井南口駅横の12階建ての東京プライムウエスト（2004年3月築189戸）も管理費が76.4平米で13,700円、修繕積立金が19,464円となっており、年数が経っているから修繕費は高くなっているものの、管理費については住居のみのマンションだからの費用かと考えられるので、ここの管理費はタワマンだからの設定なのか、公共・商業施設との絡みなのかは（下層階分の施設も負担有りなのか、商業施設は賃貸料金が収入とされるのか等）明確な方が入居後の管理組合設立時に問題が起こりにくいかと思います。

[1484: 評判気になるさん]

>>1481 eマンションさん
ここは住民板ではなく検討板だから皆が気にしてる点についてはコメントが続くだろうよ。｢ここで話しても解決しない｣はほぼすべてのテーマについても言えるので、そうしたコメントが目障りなら見に来ないほうが良いよ。

[1485: 通りがかりさん]

>>1482 マンション検討中さん
6階建ての横に広いマンションですから、大規模修繕なども容易ですからね。

[1486: マンション検討中さん]

販売価格が予想より低めだったのば充分理解している
それを補填するならば妥当なところかは回収してほしい
管理費はあくまでも管理のためものですから
物件価格が手頃だから、管理費が高めなのは仕方ないみたいな理屈はどうかな

[1487: 検討板ユーザーさん]

管理費の高さを物件価格で誤魔化してる物件ってことでよいでしょうか？

[1488: 通りがかりさん]

参考までに、パークハウスワンズタワーの当初のランニングコスト等は以下の設定だったみたいです。

管理費：327円／平米
修繕積立費：96円／平米
修繕積立基金：10000円／平米
駐車場代：18000円

>>1464 マンション検討中さんの情報からすると、なぜか管理費は下がっていますね。

[1489: 名無しさん]

>>1457 マンション検討中さん

おっしゃるとおり、比べるならばその物件。
規模感、販売時期も重なります。
同じ多摩地域ですしね。

[1490: 口コミ知りたいさん]

>>1488 通りがかりさん

管理組合で話し合いを行なったということなんでしょうね

[1491: 名無しさん]

管理費を下げれば資産価値はあがりますからね。特に中古を売る場合は新築以上に管理費がネックになりますから

[1492: マンコミュファンさん]

>>1491 名無しさん

それであればこちらの掲示板の方でみなさん契約していただき、管理組合で管理費下げる交渉をし続け、管理費を下げれば解決しますね。

[1493: 購入検討中]

>>1489 さん
東小金井は平米400円を超える見込です。
有識者の寸評で確認しました。
物件価格が高額であり外廊下でもありますが、一概に不適切とは言えないと思います。
都心のタワーを中心に見ていますが、今はどちらも高いです。

いずれにしてもこちらの管理費は相場より明らかに高いと思います。
もちろん調整の余地はあるものの、共同住宅ですから多くの方の賛同が必要であり、必ず下がるかはわかりません。
そのため気になるようであれば、周辺の新築を探すのが無難だと思います。

[1494: 購入検討中]

>>1492 マンコミュファンさん
営業さんとお話した際もそういった声が多いと伺いました。色々な方がいらっしゃるため、ルールに基づいて多くの方に賛同が得られる案に纏まると良いですね。

[1495: マンション掲示板さん]

>>1493 購入検討中さん

東小金井も管理費安くないですね。
販売時期、規模、立地かなり似通っているので、やはり今は管理費も高いということですね。
気になるなら他の新築行けばいいですよね。

[1496: 検討板ユーザーさん]

先日またマンション、65平米で管理費五万くらいでしたよ。

[1497: 匿名さん]

管理費5万以上が普通になるなら戸建てと比べてマンションは35年通して2100万コストが多くかかり、郊外に関してはマンションの競争力がかなる薄れると思います。今の戸建てはSGL鋼板やセルロース断熱など昔よりかなり良くなっているので、おすすめかも。何より自分で全部決められるし、土地だけで売ることも可能

[1498: 購入検討中]

>>1495 マンション掲示板さん
管理費が高いところは沢山あります。
ただ、いずれもこちらより販売価格が高いです。
管理費は販売価格と必ずしも比例するものではありませんが、購入検討層の予算とある程度、合っている方が良いと考えています。
こちらはマンション価格が補助金も手伝って非常に安い価格でスタートしています。
そのこともあって管理費が注目されています。
これだけ購入検討層に注目されていれば、ほぼ間違いなく管理会社やサービス仕様に対する議論が入ると思います。

[1499: 購入検討中]

管理費が小川より高い再開発はいくつもあります。
一例を挙げます。
・シティタワー綾瀬
・シティタワー千住大橋
・グランシティタワー池袋

平米400を超えて来る再開発もいくつもあります。
一例を挙げます。
・ブリリアタワー千葉
・プラウドタワー相模大野クロス
・プラウドタワー小岩フロント

[1500: 検討板ユーザーさん]

>>1498 購入検討中さん
大変わかりやすいです。
要するに結論としては
「このマンションの管理費は決して高いわけではない」
ということだと思います。
補助金のおかげで販売価格が安すぎるだけなのではないかと思います。
言い方に語弊があるかと思いますがご了承ください。

今の時代背景からしたら別に普通の管理費ということなのでしょうね。

[1501: 検討板ユーザーさん]

先日別のマンションで、高層階のプレミアム住戸を検討したら、プレミアム専用の管理費と修繕積立金が別途で計1万円くらいかかってくるものがありました。
こちらのマンションの高層階はそのような管理費がかかるのでしょうか？

[1502: 通りがかりさん]

>>1497 匿名さん

SGL鋼板などなどがある戸建だととても高そう。。
けど、仮にマンションと同じ価格の戸建て買って、将来土地だけの価値しかないとなると勿体なくないですか？
仮に8000万円の戸建てがあったとして土地と建物が仮に半々だとして、20年後売ろうとしたら土地の4000万円でしか売れないとなると、マンションの方がリセールにはやはり長けていそう。

[1503: 購入検討中]

タワーレジデンス、駅直結、公共複合開発のマンションは都内で10数件しかありません。
このような新築は今後もそう見ないと思います。
希少性、設えの良さや意匠への拘り、官民連携の再開発の熱を感じてこちらを検討しています。
正直、本命ではありませんが、検討する価値のある秀でた物件だと思っています。
管理費の感じ方は人それぞれですが、私の感覚は9千円高いです。
こちらの物件価格ならもう少し抑えて欲しいなと正直思います。
ただ、他の検討物件も高く、販売価格が大きく異なるので、そこまで気にならないです。
管理だけを気にして候補から外されるのは勿体無いなぁと思います。

[1504: 評判気になるさん]

>>1499 購入検討中さん
確かに私も都心や横浜あたりを中心に見ているからかどこも高い。管理費が気になる方は中古が比較的安価な傾向があります。新築は今の人件費を反映するので高くなる傾向があります。こちらの物件は管理費が70平米で1万円下がると、見え方が大きく変わるでしょうね。とはいえ、もう販売開始されているので、入居後の調整事項でしかないですね。

[1505: 購入検討中]

>>1504 評判気になるさん
そのように思います。
調整余地のある管理費よりも梁が気になります。
梁は後から調整できないですから。
それでもこの価格帯でこの設えと意匠で来てくれるのですから、かなり良い物件だと思いますよ。

[1506: 購入検討中]

>>1500 検討板ユーザーさん
ご返信差し上げるか迷ったのですが、管理費は明らかに高いと思います。
70平米で9千円高いのが個人的な意見です。
お気を悪くされたらすみません。

[1507: 口コミ知りたいさん]

>>1506 購入検討中さん
とんでもないことですよ。
あくまで私個人の意見でもありますから。

東小金井の新築と比較してもここは割高に感じられるというのは思います。

ただ、管理費は販売価格とは違い「入居後に変えられるものなんだ」というようにポジティブに考えていただければいいのではと思います。
一個人の見解です。

ここで高い高い議論しても今はどうしようもないわけですから。

[1508: 購入検討中]

>>1501 検討板ユーザーさん
高層階のみ掛かる費用というのはなかったです。
ただ、こちらはお部屋のタイプと所在階で管理費・修繕費を分けています。
高層階と低層階で百数十円の違いのため、気にする程ではないと思います。

[1509: 検討板ユーザーさん]

>>1507 口コミ知りたいさん
下がるわけないやろ
ここ管理費足らないくらいだわ
200戸で維持できる建物ではない

[1510: 匿名さん]

>>1508 購入検討中さん

ありがとうございます。
それならばよかったです。高層階検討いたします。

[1511: 匿名さん]

うわー、この一人芝居はw

新○本住建から、自作自演ニキが、掲示板への24時間書込スキルをアピールして転職したと聞いていたが、本当だったようですね。

小川でこの値段じゃ、相当厳しいと思うけど頑張って！笑

[1512: 匿名さん]

というか、普通にプラウド所沢の方がリセール考えても圧勝じゃないかな？

[1513: マンコミュファンさん]

>>1512 匿名さん

プラウド所沢好きですね。

[1514: マンション検討中さん]

先週翔んで埼玉やってましたからね
埼玉愛が爆発する時期なんでしょう

[1515: 検討板ユーザーさん]

>>1512 匿名さん

だ、か、ら　恐ろしいほどの人口減少が加速する中で人は郊外から中心に流れる。三鷹より東と立川の駅近しか価値維持できないっていつになったらわかるんかね、、、

[1516: マンション掲示板さん]

>>1515 検討板ユーザーさん

この物件も価格維持できなくなってしまうということですかね？

[1517: 評判気になるさん]

>>1516 マンション掲示板さん
そうですよ。年数経過で価格落ちていきます。
売りたいタイミングで価格落ちていなかったらラッキー

[1518: マンション掲示板さん]

>>1517 評判気になるさん
年数経過で価格が落ちるのであればなぜ昨今のマンションは購入した金額よりも高く中古が出ているのですか？
昨今はリセールが成り立ってしまっています。

[1519: マンション検討中さん]

>>1518 マンション掲示板さん

今は金利が最低、円安による海外マネーも過去最大、さらに東京都の人口がピークの状態です。だから上がりました。過去10年で買った人はボーナスステージ。でも金利上昇、円高、人口減少ともう落ちる要素しかない。これからは都心はまだ上がりますが郊外は下がるかと思いますよ。ニュートンが言っていましたよね、上がるものは必ず落ちると

あくまで中古の話ですよ、郊外の新築は人口減少、未婚率上昇で需要がなくなり、インフレで高くなりすぎて郊外の客層の予算と合わず、中古が安くなりすぎてるためそもそも作れなくなるのではないでしょうか。

[1520: マンコミュファンさん]

>>1519 マンション検討中さん
建設費が年々上がっているようですが、それは人口の増減によってカバーできますか？
人口減少することにより、建設費や建築資材、人件費は安くなりますか？

[1521: マンション掲示板さん]

>>1520 マンコミュファンさん

価格が高くなったら人はついていけますか？日本の所得に占める住宅費はすでに高すぎます。インフレで上がるから買ってくれというのはデベロッパーのかってな意見です。買わなくても東京には大量の住宅が余って、さらに増えていきます。新築にプレミア価格を払うという選択肢はどんどん減っていくだろうと言っています。

[1522: マンション掲示板さん]

どのマンションでも顔や性格を気にいって買うことは否定していないですし、駅直結で下駄付きは今後も、そうポンポン立つものではないので希少性はそれなりにあると思います。ただあくまでも多摩地域のマイナー駅であり、今後の日本の先行きをみると資産性を期待するのは違うかと思います。ならば住居費は抑えて他の投資をした方がいいかと言うことです。

[1523: 評判気になるさん]

>>1518 マンション掲示板さん
なぜだかわからないのに、今後も中古価格が上がる、維持されるという楽観的観測はやめた方が良いです。
人生短いですので、自分に合う良い物件を買いましょう。
リセールを意識したいならここではなく、月島あたりのタワマンが良いんじゃないですかね。

[1524: マンション検討中さん]

>>1521 マンション掲示板さん

日本の人口は減りますが、都市部特に東京は人口が増える予想だと思います。今後は外国人の転出も増えるかと思います。
その場合都内でも空き家が増えますか？
多摩地域だから減りますでしょうか？

[1525: 口コミ知りたいさん]

>>1512 匿名さん
エミテラス以降はネタも何もなく
これから新所沢、小手指の財政を補填しなければない状況みると
今が一番高いそばで今から下がり確定ではないかなと
浦和区みたいな学区ならまだしも

[1526: マンション掲示板さん]

>>1524 マンション検討中さん
人口予想はかなり精度が高く当たる予想です。東京都、特に東京郊外においての人口が減る予想を覆すのにはかなりすごい、思い切った移民政策の転換が必要です。しかし残念ながら日本人の多くが移民に対してネガティブな考え方を持っていることや、世界でも移民問題が多々あることからあまり期待はできないかと思います。