アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1451: マンション掲示板さん]

治安も悪いですし怖いです

[1452: マンション検討中さん]

>>1447 口コミ知りたいさん
管理費の名で補填するのはどうかなと

[1453: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
出たデベの常套句、他で安いところあるからトントン理論

[1454: 匿名さん]

>>1452 マンション検討中さん
お気持ちはわかりますが、管理費の名で補填している証拠はありますか？
契約者であれば、まずは管理費の内訳を請求してみてください。
想像で語っても仕方ないですよ。

[1455: eマンションさん]

23区行ったらここより3,000～4,000万円高く、管理費修繕の合計もここと同等がザラですよ。
みなさんどこと比べているんでしょうかね。
管理費少し高いかもしれませんが、全く大した話ではない。

[1456: 通りがかりさん]

おそらくこの板では管理費修繕費高い問題は解決しないでしょう。
いつまで経ってもポジvsネガになります。

妥当だと思えば進めばよいでしょうし、そう思わなければ別のマンションにすればよいと思われます。

単純明快です。

結局は人それぞれです。

[1457: マンション検討中さん]

今後151戸のクレストプライムタワー東小金井の管理費に注目したい

[1458: マンション掲示板さん]

>>1457 マンション検討中さん
ここよりは間違いなく安い

[1459: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
それは何年住むかの前提により変わってきますよね。
リセール目的で短期での住替えであれば別ですが、永住目的であれば50年、子供の代も含めればもっと長く住む可能性がありますよね。ローン返済後も重くのしかかる維持管理費を少しでも抑えたいという心理は至極当然かと思います。
少し高い物件でも維持管理費が安い物件の方がトータルで安く済むということも十分あり得ます。

[1460: マンション検討中]

>>1456 通りがかりさん
その通りだと思います。
従前に営業さんとお話した時は管理会社やサービス内容は相談可能と言っていました。
ご契約者は重要事項説明やその前段階でこのあたりは確認されていると思います。
不変ではないのでルールに則して適正化すれば良いと思います。

[1461: 口コミ知りたいさん]

>>1459 マンコミュファンさん
管理費こそ明細をはっきりしないまま
販売価格が高くないから仕方ないでしょとかは嫌ですね

[1462: 通りがかりさん]

管理費や修繕費については、2009年7月にできた隣の東村山駅のパークハウスワンズタワーがデベロッパーは違うものの、規模的にも造り的にも似ているかと思いますので、ここの管理費や修繕費の現状が一番参考になるような気がします。

[1463: 口コミ知りたいさん]

>>1456 通りがかりさん
その通りです。管理費の件は契約者や組合、管理会社で必ず話し合いになります。条件変更有無は多数決でしょう。共同住宅だから当然です。

[1464: マンション検討中さん]

パークハウスワンズタワー182戸
管理費 1㎡あたり229円
修繕積立金 1㎡あたり215円

[1465: 通りがかりさん]

>>1464 マンション検討中さん

だから手放さないのでしょう。

[1466: マンコミュファンさん]

>>1459 マンコミュファンさん

この文章、以前も同じのみたことある気がします。

[1467: マンコミュファンさん]

>>1455 eマンションさん
多摩地域の西武線沿線でここより管理費高いマンション教えてください。

[1468: 評判気になるさん]

>>1467 マンコミュファンさん
1455ですが、私は多摩地域の西武線沿線の話はしていませんよ。23区内の管理費の話をしております。
多摩地域の西武線沿線という狭い地域だけを見るのではなく、もう少し視野を広く持っていただけましたら幸いです。

[1469: マンション掲示板さん]

>>1461 口コミ知りたいさん
なぜこんなに管理費が高いのか明確な説明をして頂きたいですね。少ない世帯数で負担しているとはいえ、東村山と比べても明らかに高いです。商業施設を安く誘致する為に、住居に負担を寄せているとか、物件価格は小平市との取り決めで高くできない為、管理費で採算を取ろうとしているとかそんな密約があるんですかね?

[1470: 検討板ユーザーさん]

>>1469 マンション掲示板さん
それはMRで聞く事ですよ
ここの掲示板で聞いても正確ではありません

[1471: マンション検討中さん]

物件価格が低めなので追加で別途コスト発生するなら
それは充分理解できる。
ただただ販売戦略で物件価格を調整して管理費に補填するのであればそれはどうかなと
少なくとも管理じゃないので別枠しないと管理費の透明性をずっと疑うしかない

[1472: 通りがかりさん]

管理費を高くしても別に売主は儲からないんじゃない？

[1473: 名無しさん]

>>1468 評判気になるさん
いや逆かと、西武線で比べないと意味がない。23区は資産価値が桁違いで物件価格も桁違いなので相対的に管理費が占めるウェイトが違ってきます。限りなく同条件の東村山のパークタワーが出ましたが安い、、、小川はやはり管理費が高すぎる

[1474: 匿名さん]

>> 1473 名無しさん
パークハウスワンズタワーは直近売りに出ている物件がないので、最新の管理費や修繕積立金の金額がわかりません。
条件でいうと、23区外、西武沿線、駅近
名称　HIBARI　TOWER
築年月　2009年
総戸数　322
場所　西東京市
このあたりで比べたらどうですか？

[1475: マンション検討中さん]

>>1472 通りがかりさん
売主は旭化成不動産レジデンスで、管理会社は旭化成不動産コミュニティです。　同じ旭化成グループですので、物件価格を抑えて、管理費で採算性を確保するのはよくある手法です。管理費はサブスクみたいに将来的にわたって安定的な収益になりますからね。

[1476: 名無しさん]

>>1473 名無しさん
近隣でいうとたしかに東村山の駅前タワーになりますよね。

ただ、販売時期(時代)も販売会社も管理会社も違うかと思います。
似ているのは立地だけですよね。

管理費というのは立地ではなく、管理サービス面や管理会社や時代背景によって決まるのではないでしょうか？
都心になってしまい、恐縮ですが比べるならば同じ時期、同じ管理会社のアトラスタワー五反田などはどうでしょうか？

[1477: 評判気になるさん]

東村山のパークワンズタワーって調べたら2009年竣工なんですね。
となるとおそらく販売は2007年～2008年。
2008年となるとまさにリーマンブラザーズの破綻、リーマンショックがありましたよね。
その頃って不動産の価格が暴落してたんですよ。
値下げ合戦なんてこともあらましたから。
その頃に竣工されたマンションと比較されても比較にならないかと思います。

[1478: eマンションさん]

総戸数284戸、同じく下層階に公的な施設のはいっている国分寺のツインタワー（2018年築）が売りに出ていて、
こちらは60平米のお部屋の管理費が約22000円です。　
単価370円くらい？ですかね？
計算間違っていたらすみません。

管理費に立地はあまり関係しなくて、管理会社や総戸数（何軒で負担するのか）、どんな施設・共用部があるのか、が響いてくると思うので、ある程度参考になるのではないかと思いました。

販売中物件
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kokubunji/nc_76897729/

[1479: 通りがかりさん]

>>1475 マンション検討中さん
管理目的じゃなければ管理費の名目はやはり腑に落ちない
これじゃ管理費の不透明性をずっと疑っちゃう

[1480: 匿名さん]

>>1479 通りがかりさん
分譲マンションで理事会をやってた方なら分かりますが、｢管理費｣って用途明細が計画金額と進捗状況併せて毎月管理会社から報告されます。つまりここの販売時点の予定管理費も少なくともその明細の粒度では想定された上で提示されてるので、購入検討者の方で管理費内訳が決断に影響される場合はその旨を営業マンにお伝えして情報提供して頂けば宜しかと思います。
ここは見ての通り外野が大半ですので内容についてここで共有する必要は全く無いですが。

[1481: eマンションさん]

>>1480 匿名さん
こちらは管理費の話がエンドレスで続きますね。管理費の話はここでしても何も解決しません。管理組合や管理会社、住人で相談するしかないのですから。

[1482: マンション検討中さん]

>>1478 eマンションさん
エリアは花小金井ですが、同じ西武線沿線でもタワマンと板マンで管理費ってこんなに違うものなのですね。
ザ・パークハウス花小金井ガーデン（2017年築）
73平米で管理費12000円程度　
単価は170円弱ですね。総戸数が468あり、一戸あたりの管理費、修繕費が安く抑えられているのでしょうね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kodaira/nc_76108253/?suit=nsuusbsp2...

[1483: 通りがかりさん]

花小金井南口駅横の12階建ての東京プライムウエスト（2004年3月築189戸）も管理費が76.4平米で13,700円、修繕積立金が19,464円となっており、年数が経っているから修繕費は高くなっているものの、管理費については住居のみのマンションだからの費用かと考えられるので、ここの管理費はタワマンだからの設定なのか、公共・商業施設との絡みなのかは（下層階分の施設も負担有りなのか、商業施設は賃貸料金が収入とされるのか等）明確な方が入居後の管理組合設立時に問題が起こりにくいかと思います。

[1484: 評判気になるさん]

>>1481 eマンションさん
ここは住民板ではなく検討板だから皆が気にしてる点についてはコメントが続くだろうよ。｢ここで話しても解決しない｣はほぼすべてのテーマについても言えるので、そうしたコメントが目障りなら見に来ないほうが良いよ。

[1485: 通りがかりさん]

>>1482 マンション検討中さん
6階建ての横に広いマンションですから、大規模修繕なども容易ですからね。

[1486: マンション検討中さん]

販売価格が予想より低めだったのば充分理解している
それを補填するならば妥当なところかは回収してほしい
管理費はあくまでも管理のためものですから
物件価格が手頃だから、管理費が高めなのは仕方ないみたいな理屈はどうかな

[1487: 検討板ユーザーさん]

管理費の高さを物件価格で誤魔化してる物件ってことでよいでしょうか？

[1488: 通りがかりさん]

参考までに、パークハウスワンズタワーの当初のランニングコスト等は以下の設定だったみたいです。

管理費：327円／平米
修繕積立費：96円／平米
修繕積立基金：10000円／平米
駐車場代：18000円

>>1464 マンション検討中さんの情報からすると、なぜか管理費は下がっていますね。

[1489: 名無しさん]

>>1457 マンション検討中さん

おっしゃるとおり、比べるならばその物件。
規模感、販売時期も重なります。
同じ多摩地域ですしね。

[1490: 口コミ知りたいさん]

>>1488 通りがかりさん

管理組合で話し合いを行なったということなんでしょうね

[1491: 名無しさん]

管理費を下げれば資産価値はあがりますからね。特に中古を売る場合は新築以上に管理費がネックになりますから

[1492: マンコミュファンさん]

>>1491 名無しさん

それであればこちらの掲示板の方でみなさん契約していただき、管理組合で管理費下げる交渉をし続け、管理費を下げれば解決しますね。

[1493: 購入検討中]

>>1489 さん
東小金井は平米400円を超える見込です。
有識者の寸評で確認しました。
物件価格が高額であり外廊下でもありますが、一概に不適切とは言えないと思います。
都心のタワーを中心に見ていますが、今はどちらも高いです。

いずれにしてもこちらの管理費は相場より明らかに高いと思います。
もちろん調整の余地はあるものの、共同住宅ですから多くの方の賛同が必要であり、必ず下がるかはわかりません。
そのため気になるようであれば、周辺の新築を探すのが無難だと思います。

[1494: 購入検討中]

>>1492 マンコミュファンさん
営業さんとお話した際もそういった声が多いと伺いました。色々な方がいらっしゃるため、ルールに基づいて多くの方に賛同が得られる案に纏まると良いですね。

[1495: マンション掲示板さん]

>>1493 購入検討中さん

東小金井も管理費安くないですね。
販売時期、規模、立地かなり似通っているので、やはり今は管理費も高いということですね。
気になるなら他の新築行けばいいですよね。

[1496: 検討板ユーザーさん]

先日またマンション、65平米で管理費五万くらいでしたよ。

[1497: 匿名さん]

管理費5万以上が普通になるなら戸建てと比べてマンションは35年通して2100万コストが多くかかり、郊外に関してはマンションの競争力がかなる薄れると思います。今の戸建てはSGL鋼板やセルロース断熱など昔よりかなり良くなっているので、おすすめかも。何より自分で全部決められるし、土地だけで売ることも可能