アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1430: マンコミュファンさん]

>>1422 購入検討中さん
川口は埼玉の中でも
大宮、浦和、所沢、川越
などのようなトップ5に入るレベルだと思いますので、
小川と比べるのはどうかと思います。

[1431: マンション検討中さん]

埼玉県　人口ランキング
さいたま市　1,345,012人
川口市　606,315人
川越市　352,717人
所沢市　343,529人
越谷市　343,062人

以下30万人以下

川口は相当発展してますから、小川とは比較になりませんね。

[1432: マンション検討中さん]

やはり管理費が高いのは腑に落ちないですよね。
マンション価格が手頃なのはは承知はしていますが、
管理費はあくまでも管理費なので
マンション価格を管理費で本当に補填しているのか、ならば別の名目にはしてほしいと思いました。何か不透明のまま

[1433: マンション検討中さん]

豊洲タワー勢見たいなプール、スポーツジム付ならまだ分かるけど何の管理？

[1434: 口コミ知りたいさん]

管理費高いのは単純に収支が合わないためだと思います。
総戸数が少ないのです。
支出に対して収入分が圧倒的に少ないのです。

[1435: 名無しさん]

２４時間管理をやめて日勤管理に見直すだけでかなり人件費を抑えられると思いますので、管理組合で検討し管理形態や管理会社を変更するのが策かと思います。
恐らく目の前に新しい交番もできますからね。

[1436: フラット50]

この物件の眺望が気になったため、タワーの高さ約98mと建設地の標高を踏まえ海抜185m付近(27階)からGoogleEarthで写真を撮ってみました。
ソースの航空写真は古いですが眺望は大体こんな感じですかね。
これは最上階からの眺望ですが、周りに景色を遮るものがないため、ほかの階でも概ね似たような眺望となりそうです。良くも悪くも周囲に遮る建物がないです。
A：南向き
B：東向き
C：北向き
D：西向き

[1437: マンション掲示板さん]

>>1435 名無しさん
妥当な案だと思います。単純値引きより条件変更の方が管理会社も気持ちが良いです。こちらを購入の際は賛同致します。

[1438: 口コミ知りたいさん]

>>1436 フラット50さん
ありがとうございます。限定サイトより分かりやすいです。こうしてみると、高層に拘らずとも中層や低層でも充分に日照や景観が確保できますね。

[1439: eマンションさん]

>>1436 フラット50さん
お名前おもしろいです。そのようなサービスがあれば活用したいです。

[1440: 評判気になるさん]

>>1435 名無しさん
24時間管理が良くて買った人はどうすればいいんですか？
最初から変わるとわかっているなら営業さんに言って手付解消しようかとも思っています。

[1441: マンコミュファンさん]

>>1436 フラット50さん
どの方面からも緑が見えるのですね。カーテン代が浮きそうです。

[1442: 購入検討中]

>>1431 マンション検討中さん
丁寧にありがとうございます。
仰る通りです。

[1443: 評判気になるさん]

>>1440 評判気になるさん

反対意見が多ければ否決されますし、逆に賛成意見が多ければ可決されます。
マンション管理というのは皆様がたで作り上げていくものです。
決定などは今の時点では全くしておりません。
管理費が高くてもよく、24時間管理が必要だと思う人が多ければ存続されるだけです。

[1444: 匿名さん]

>>1443 評判気になるさん
シンプルにここだと条件的に24時間体制の防災センタ―設置義務が消防法に基づいて決まっちゃってるから、管理会社変えてもどっちみちそれは止められないよね。小規模タワマンのキツイのはこれを少ない戸数で負担しないといけない点。

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん
では別の管理を減らすしかなさそうですね。

[1446: マンション検討中さん]

マンマニアの最初の印象と同じく、販売価格を管理費に補填しているようにしか見えない。

[1447: 口コミ知りたいさん]

>>1446 マンション検討中さん
だとしても他社さんと比べて相当安価で購入できますから。
仮に3000万円の差があれば月々75000円くらいの支払いと同じくらいの差ですからね。

[1448: 名無しさん]

>>1431 マンション検討中さん
いくら発展してても川口は埼玉だし、雨や出水で水に浸かるし…

[1449: 通りがかりさん]

>>1438 口コミ知りたいさん
低層階でも、すぐ近くの7階建ての賃貸マンションよりはるかに高く土台ができている商業・公共施設の上に住居部分がくるので、小川だったら十分な景観が確保できますよ。

[1450: マンコミュファンさん]

>>1448 名無しさん
地盤も悪いです。
陥没の恐れあり。

[1451: マンション掲示板さん]

治安も悪いですし怖いです

[1452: マンション検討中さん]

>>1447 口コミ知りたいさん
管理費の名で補填するのはどうかなと

[1453: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
出たデベの常套句、他で安いところあるからトントン理論

[1454: 匿名さん]

>>1452 マンション検討中さん
お気持ちはわかりますが、管理費の名で補填している証拠はありますか？
契約者であれば、まずは管理費の内訳を請求してみてください。
想像で語っても仕方ないですよ。

[1455: eマンションさん]

23区行ったらここより3,000～4,000万円高く、管理費修繕の合計もここと同等がザラですよ。
みなさんどこと比べているんでしょうかね。
管理費少し高いかもしれませんが、全く大した話ではない。

[1456: 通りがかりさん]

おそらくこの板では管理費修繕費高い問題は解決しないでしょう。
いつまで経ってもポジvsネガになります。

妥当だと思えば進めばよいでしょうし、そう思わなければ別のマンションにすればよいと思われます。

単純明快です。

結局は人それぞれです。

[1457: マンション検討中さん]

今後151戸のクレストプライムタワー東小金井の管理費に注目したい

[1458: マンション掲示板さん]

>>1457 マンション検討中さん
ここよりは間違いなく安い

[1459: マンコミュファンさん]

>>1447 口コミ知りたいさん
それは何年住むかの前提により変わってきますよね。
リセール目的で短期での住替えであれば別ですが、永住目的であれば50年、子供の代も含めればもっと長く住む可能性がありますよね。ローン返済後も重くのしかかる維持管理費を少しでも抑えたいという心理は至極当然かと思います。
少し高い物件でも維持管理費が安い物件の方がトータルで安く済むということも十分あり得ます。

[1460: マンション検討中]

>>1456 通りがかりさん
その通りだと思います。
従前に営業さんとお話した時は管理会社やサービス内容は相談可能と言っていました。
ご契約者は重要事項説明やその前段階でこのあたりは確認されていると思います。
不変ではないのでルールに則して適正化すれば良いと思います。

[1461: 口コミ知りたいさん]

>>1459 マンコミュファンさん
管理費こそ明細をはっきりしないまま
販売価格が高くないから仕方ないでしょとかは嫌ですね

[1462: 通りがかりさん]

管理費や修繕費については、2009年7月にできた隣の東村山駅のパークハウスワンズタワーがデベロッパーは違うものの、規模的にも造り的にも似ているかと思いますので、ここの管理費や修繕費の現状が一番参考になるような気がします。

[1463: 口コミ知りたいさん]

>>1456 通りがかりさん
その通りです。管理費の件は契約者や組合、管理会社で必ず話し合いになります。条件変更有無は多数決でしょう。共同住宅だから当然です。

[1464: マンション検討中さん]

パークハウスワンズタワー182戸
管理費 1㎡あたり229円
修繕積立金 1㎡あたり215円

[1465: 通りがかりさん]

>>1464 マンション検討中さん

だから手放さないのでしょう。

[1466: マンコミュファンさん]

>>1459 マンコミュファンさん

この文章、以前も同じのみたことある気がします。

[1467: マンコミュファンさん]

>>1455 eマンションさん
多摩地域の西武線沿線でここより管理費高いマンション教えてください。

[1468: 評判気になるさん]

>>1467 マンコミュファンさん
1455ですが、私は多摩地域の西武線沿線の話はしていませんよ。23区内の管理費の話をしております。
多摩地域の西武線沿線という狭い地域だけを見るのではなく、もう少し視野を広く持っていただけましたら幸いです。

[1469: マンション掲示板さん]

>>1461 口コミ知りたいさん
なぜこんなに管理費が高いのか明確な説明をして頂きたいですね。少ない世帯数で負担しているとはいえ、東村山と比べても明らかに高いです。商業施設を安く誘致する為に、住居に負担を寄せているとか、物件価格は小平市との取り決めで高くできない為、管理費で採算を取ろうとしているとかそんな密約があるんですかね?

[1470: 検討板ユーザーさん]

>>1469 マンション掲示板さん
それはMRで聞く事ですよ
ここの掲示板で聞いても正確ではありません

[1471: マンション検討中さん]

物件価格が低めなので追加で別途コスト発生するなら
それは充分理解できる。
ただただ販売戦略で物件価格を調整して管理費に補填するのであればそれはどうかなと
少なくとも管理じゃないので別枠しないと管理費の透明性をずっと疑うしかない

[1472: 通りがかりさん]

管理費を高くしても別に売主は儲からないんじゃない？

[1473: 名無しさん]

>>1468 評判気になるさん
いや逆かと、西武線で比べないと意味がない。23区は資産価値が桁違いで物件価格も桁違いなので相対的に管理費が占めるウェイトが違ってきます。限りなく同条件の東村山のパークタワーが出ましたが安い、、、小川はやはり管理費が高すぎる

[1474: 匿名さん]

>> 1473 名無しさん
パークハウスワンズタワーは直近売りに出ている物件がないので、最新の管理費や修繕積立金の金額がわかりません。
条件でいうと、23区外、西武沿線、駅近
名称　HIBARI　TOWER
築年月　2009年
総戸数　322
場所　西東京市
このあたりで比べたらどうですか？

[1475: マンション検討中さん]

>>1472 通りがかりさん
売主は旭化成不動産レジデンスで、管理会社は旭化成不動産コミュニティです。　同じ旭化成グループですので、物件価格を抑えて、管理費で採算性を確保するのはよくある手法です。管理費はサブスクみたいに将来的にわたって安定的な収益になりますからね。

[1476: 名無しさん]

>>1473 名無しさん
近隣でいうとたしかに東村山の駅前タワーになりますよね。

ただ、販売時期(時代)も販売会社も管理会社も違うかと思います。
似ているのは立地だけですよね。

管理費というのは立地ではなく、管理サービス面や管理会社や時代背景によって決まるのではないでしょうか？
都心になってしまい、恐縮ですが比べるならば同じ時期、同じ管理会社のアトラスタワー五反田などはどうでしょうか？

[1477: 評判気になるさん]

東村山のパークワンズタワーって調べたら2009年竣工なんですね。
となるとおそらく販売は2007年～2008年。
2008年となるとまさにリーマンブラザーズの破綻、リーマンショックがありましたよね。
その頃って不動産の価格が暴落してたんですよ。
値下げ合戦なんてこともあらましたから。
その頃に竣工されたマンションと比較されても比較にならないかと思います。

[1478: eマンションさん]

総戸数284戸、同じく下層階に公的な施設のはいっている国分寺のツインタワー（2018年築）が売りに出ていて、
こちらは60平米のお部屋の管理費が約22000円です。　
単価370円くらい？ですかね？
計算間違っていたらすみません。

管理費に立地はあまり関係しなくて、管理会社や総戸数（何軒で負担するのか）、どんな施設・共用部があるのか、が響いてくると思うので、ある程度参考になるのではないかと思いました。

販売中物件
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kokubunji/nc_76897729/

[1479: 通りがかりさん]

>>1475 マンション検討中さん
管理目的じゃなければ管理費の名目はやはり腑に落ちない
これじゃ管理費の不透明性をずっと疑っちゃう