アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1321: 評判気になるさん]

>>1320 マンション検討中さん
管理費はともかく修繕積立金はどこのマンションでもら上がりますよね？
上がり幅をお知りになりたいのなら営業の方に聞けば長期修繕積立案を教えてくれると思います

[1322: マンション検討中さん]

修繕積立金の方針は検討者には表で示されてました
管理費については管理会社を変更するのも手段です
このご時世板マンですら管理費修繕費共に上昇してますよね、タワマンだからではない

[1323: 検討板ユーザーさん]

>>1320 マンション検討中さん
修繕積立金が購入時低く設定されている件ですが、国土交通省が修繕計画のガイドラインを定めてます。高層マンションに分類されるため、目安は240～410円/m2月となります。高層マンションは足場が組めない為、低層マンションに比べ約1.4倍のイメージです。また、2024年6月時点の見立てであり、今後の人手不足による人件費の増加、円安、インフレに伴う資材の高騰や当物件の性質を踏まえれば、上限の410円は悠に超えていくでしょう。
ローン完済後の年金生活時で維持費月6～8万位かかる可能性も想定したライフプランが必要です。
https://www.mlit.go.jp/jutakukenti...
勿論このマンションに限った話ではないですか、高層マンションは低層マンションに比べよりその上昇幅が大きいという事です。
長期修繕計画は5年毎に見直されますので、営業の方が示した金額はあくまで現時点の参考値ぐらいに考えておきましょう。（5年後は更なる人手不足、インフレで大幅に上がることを覚悟しましょう）

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1323
国土交通省が定めたガイドラインです。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

[1325: マンション検討中さん]

修繕積立金はどこも上がりますが200戸で支えるのはかなり厳しいです。もちろんここが特別厳しいというわけではなくほかの200戸もしくはそれ以下のマンションも厳しいです。建築費高騰がここ数年なのでまだ大規模修繕になっておらず表面化してないだけです。
管理費はすでに高いですし今後少し上がるかもしれませんが修繕積立金ほどは心配してません。
検討してる方には耳障りな投稿ですがその辺と考慮してご検討ください。
ただ通常であれば坪350万とかで売られてもおかしくないですから買ってもいいとは思いますが

[1326: eマンションさん]

管理費485円/平米、修繕費160/平米。
70平米で凡そ34000円、11000円。
管理費は固定。（上昇未確定）
修繕費は経年に連れて上昇。（計画済）
上昇の考え方は他と大きく変わらないです。
管理費は今のインフレをある程度考慮して設定されているため、極端な上昇は想定していません。
修繕費の上昇計画は失念しましたが、違和感はなかったです。
管理費が修繕費のように上昇していくとインパクトは大きいですが、上述の通り想定していません。
5年、10年前のマンションと比較して管理費の高騰リスクは低いと思います。
管理費の初期設定値が35000円である事実が受け入れられるか否かだと思います。
27階建て前後のマンションはたくさんありますから、こちらのマンションだけ特別な考えが必要とは思いません。
ここで議論するより営業さんにシミュレーションしてもらう方が早いです。

[1327: 評判気になるさん]

ここは管理費は検討者の評価より高いですが、物件費は安いというのが見解としては多いと思います。
グロスの費用としてはお買い得だとは思います。
後は周辺環境をどのように判断するかです。
価値観によって印象は変わると思います。
自然が多く治安は悪くない。
商業施設は乏しいものの、商業施設の多い駅に出やすく補完関係が作りやすい。
再開発により大規模スーパーが入るため、日用品の購入は便利。
駅舎の建替が決定済、２つの広場と道路の整備が決定済。
都心ではないので通勤時間は掛かる。
小学校は遠い。

[1328: 通りがかりさん]

東久留米の価格を見ると、小川や所沢、昭島がお買い得に見えて来ます。
マンマニさん最新ブログ。
今はどこも高いですね。

https://manmani.net/?p=57827

[1329: マンション掲示板さん]

>>1326 eマンションさん
うろ覚えですが、修繕費は数年後に25000円位に上がり、管理費と合わせて6万弱になると記憶しています。
冷静に考えると、ローンの支払と別に月6万円の支払って結構大変ですよね。金利1%と仮定した場合、7000万と9000万の物件を買う位の差になるイメージですよね。

[1330: たまに利用]

>>1308 マンション検討中さん
石神井公園駅は駅が大きめ、店、バス停もありますね。気になるならどちらにも行ってみれば？会社に価格聞いてみれば？

[1331: 口コミ知りたいさん]

>>1328 さん
東久留米も高くなりましたね。

[1332: 近隣住民]

>>1327 評判気になるさん
列記いただいた以外に地盤が固く、水害も起こりにくい立地環境というのも結構重要だと思います。
あと、小学校は少し遠いですが、学ばせるものが多く給食も提供する幼稚園(丸山幼稚園)や中学校は東側の線路沿いで近いですし。

[1333: 口コミ知りたいさん]

>>1326 eマンションさん
確かにそうですね。
ここで管理費や修繕費の話をしていても仕方がないので、ランニングは営業さんから情報をもらいます。
金利も悪目に見てシミュレーションしてもらいます。

[1334: 購入検討中]

先着順販売住戸が完売しました。

・販売済:75戸（一般販売住戸の41%）
・販売済+地権者住戸=108戸（総戸数の50%）

【全体】
・総戸数:218戸
・内地権者住戸:33戸
・内一般販売住戸:185戸

【販売経過】
・第1期登録住戸:75戸

【未販売】
・未販売住戸:110戸

[1335: 口コミ知りたいさん]

>>1328 通りがかりさん

これは本当にバブル価格ですね。東久留米の五分で面積が少ないマンションが6000万とは信じられないです。
ただ成城石井や駅前は羨ましすぎます、、

[1336: eマンションさん]

>>1335 口コミ知りたいさん

もはやこの立地で新築マンション買うのがアホらしい値段ですね。

[1337: 購入検討中]

>>1334 購入検討中さん
要望書の受付は始まったばかりですが、やはり稀少な間取りは人気があるようです。
抽選会は3/1です。
残念ながら2次では狙いの間取りは販売対象ではありませんでした。
販売可能対象の間取りが決まっています。
販売進捗が順調であれば、徐々に価格を上げるそうです。
悩ましいところです。

[1338: マンション検討中さん]

東久留米で坪400万は乾いた笑いが出ますね。
売れるんだろうか。

[1339: マンション]

>>1326 eマンションさん
ここだけ特別考えが必要というわけではないですが戸数が少ないところは築が古くなるにつれて維持費が重たくなりますのでそこは注意が必要です

[1340: 通りがかりさん]

東久留米は鉄道網が西武池袋線しかないうえに急行停車駅じゃないのが気になるところ。

[1341: eマンションさん]

>>1335 口コミ知りたいさん
不動産マーケットがとても騰がっているので、仕方ないでしのうね。

[1342: 検討板ユーザーさん]

この物件は駅直結の割に非常にコスパが良く、終の棲家として買うつもりでしたが、残念ながら、私はやめておくことにしたいと思います。

もし50年住むとなった場合、

物件価格＋約4,000万（一時金を除き、入居時点の管理費&修繕費&固定資産税等が年間80万×50年）
＝1.2億～1.3億想定＋更に利息が上乗せされる

として考えたときに、人生において子育て含めて家計的にギリギリになりそうです。
ここを含め、今の時代に不動産を買える方々をリスペクトしたいです。

[1343: マンション]

>>1342 検討板ユーザーさん
長く住む場合はやめたほうがいいと思います
１０年以内に手放す感じの人があってくると思います。価格は魅力的なので。!

[1344: 評判気になるさん]

>>1343 マンションさん
10年後に売れればいいけどね

[1345: マンション]

>>1344 評判気になるさん
全然売れるとおもいます。ただ15.20.25となって修繕積立金がガッツリ上がるか数百万単位の修繕一時金が発生するのが必須なので年数が経つほど売りづらくなります