アトラスタワー小平小川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アトラスタワー小平小川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/ogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155205

所在地：東京都小平市小川西町4丁目3001番（地名地番）
交通：西武国分寺線・西武拝島線「小川駅」西口より徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.97㎡～87.11㎡
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社東京支店
設計・監理：株式会社INA新建築研究所
管理会社：未定

総戸数：218戸（事業協力者取得住戸33戸含む）、店舗12区画、業務1区画、公共1区画
販売戸数：185戸
構造・規模：RC造一部鉄骨造（本体）、鉄骨造（駐車場棟）、地上27階、地下1階
用途地域：商業地域
地域地区：防火地域、小川駅西口地区地区計画（駅前商業地区）、
　　　　　高度利用地区（小川駅西口地区）、小川駅西口地区市街地再開発事業
駐車場：111台（ﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ 100台、平置10台、身障者用1台）
駐輪場：438台（2段式148台、スライド式236台、平置き54台）
バイク置場：7台

竣工予定日：2026年5月下旬予定
入居予定日：2026年8月下旬予定
販売開始予定時期：2024年12月上旬

バルコニー面積：7.88㎡～30.28㎡
建蔽率・容積率：69.64%・546.94%
敷地面積：5045.35㎡
建築面積：3,513.84㎡
延床面積：40,268.69㎡

Station Direct 1min.
中央線「国分寺」駅3駅直通。
小川からはじまる羨望のタワーライフ。

始まりの地から、
かつてない未来が始まる。

小川エリアだけでなく小平市がまだ見ぬ空を未来を壮大に描く、
駅直結の複合施設とともに誕生する地上27階建タワー。
JR中央線「国分寺」駅へ直通3駅、
西武線2路線利用可能のアクセス。
まだ誰も見たことのない未来を描く、壮大な再開発。
この地が護り続けてきた自然と暮らしやすさを受け継ぎながら、
まったく新しい価値を創造するプロジェクトです。

- "エリア初"※1のデッキにて駅直結(予定) × 徒歩1分
- "エリア最高層"※2 27階タワー
- "エリア初"※3 商業 × 公共 × 住宅の複合開発

※1※2※3.1995年以降小平市で分譲されたマンションにおいてエリア初の
　　　　　ペデストリアンデッキにて駅直結タワーレジデンス・複合開発、
　　　　　エリア最高層の階高などのプロジェクトのスケール感を表現した
　　　　　ものです。※MRC調べ（2023年10月現在）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/98kb9M8CsiCFpTyN9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1301: 匿名さん]

>>1286 名無しさん
元々は古い商店街があったんですよ。
セブンイレブン、飲食店や八百屋、衣料雑貨店などがありました。かなり老朽化していましたが。
本プロジェクトが始まり全てを更地にしている点を考慮してください。

元々何も無かった地に店舗を誘致するのではなく、駅前の活気を戻すべく作り直す感じでしょうか。

近くにできたトヨタモビリティ東京は、津田町にあった小平店と恋ヶ窪にあった国分寺店の合併移転です。
そのようなことからもこの地のマーケティング的な価値が向上している表れではないでしょうか。

[1302: 匿名さん]

今週の東洋経済は都市部の病院経営が危ういという特集でした。
吉祥寺の具体例も載っていましたが、建築費の高騰で病院経営の採算がとれず老朽化した施設の更新が中止された事例が載っていました。

中野サンプラザ計画見直しもそうですが今まで通りの感覚では建物が建たない時代になってしまったのだと思います。

そう言った意味で小川駅再開発はギリギリ間に合ったと感じます。

[1303: 通りがかりさん]

>>1302 匿名さん
どこの場所かすっかり忘れてしまって恐縮ですが、どちらかのマンション？商業ビル？もゼネコンと話の折り合いがつかず、工事に着手できていないようです。建築費が高すぎて

[1304: マンション検討中]

>>1297 名無しさん
HP更新されました。先着順の11戸はあっという間になくなりましたね。２次も順調に売れていきそうな気がします。

[1305: 評判気になるさん]

>>1301 匿名さん
元々も知ってますよ
でも元々活気があったわけじゃないじゃないですか
自転車マナーの悪い印象が強いですね

[1306: マンション検討中さん]

あの商店街の店はもう戻ってこないでしょう
元々かなり高齢化してましたからね

[1307: マンション検討中さん]

>>1300
MR行かれましたか？下の商業施設の建物は管理組合が違いますよ。
私はそう説明されました。
居住部分と商業施設部分で管理維持費も別です。
でも管理維持費が今後上がることについては間違い無いと思いますけどね。

[1308: マンション検討中さん]

2026年5月竣工予定の小川駅再開発物件のこちらと、2028年2月竣工予定の石神井公園駅再開発物件と迷っています。資金計画上、合計の事業費は同額、補助金等もほぼ近い物件です。
皆さんならどう検討されますか？

それぞれの事業計画書を見る限り、
【小川駅の再開発（218戸）の資金計画】
・資金計画合計253億円（252.7億円）
　収入：補助金等108億円＋組合負担金127億円
　支出：工事費187億円＋その他諸々66億円
　販売住戸は185戸のため、
　1戸当たりの組合負担金は0.68億円。


【石神井公園再開発（248戸？）の資金計画】
・資金計画合計253億円（253.0億円）
　収入：補助金等99億円＋保留床処分金154億円
　支出：工事費166億円＋その他諸々87億円
　販売住戸を220戸（1割減）として、
　1戸当たりの保留床処分金は0.7億円。

デベロッパーが仕入れる1戸当たりの原価もほぼ同額とみて良いのでしょうか？？

[1309: 評判気になるさん]

>>1307 マンション検討中さん
それ本当ですか？もう一度確認されたほうがいいと思いますよ。他の物件だと、大体同じ管理組合ですよ。同じ建物なのに管理組合自体分かれていたら、修繕とかで困りますから。おそらく、管理組合の下部組織として、商業とかの施設部分と、住宅の部分とで分かれているだけでは？？
全体で共有するスペースの管理費・修繕費とかは住宅側も負担すると思いますよ。

[1310: 匿名]

>>1305 評判気になるさん
そこに商店街のニーズがあったことは、知っている我々は良いのです。
ですが、地縁の無い方が今の現地を見てネガティブになりすぎないよう補足したのが意図です。
元々の商店が戻ってこないことも仕方ないと思います。
そう言った古いものが刷新されて再開発されることに価値を感じています。

[1311: 口コミ知りたいさん]

>>1310 匿名さん
住むのはこれからだから昔を知っても意味ないでしょ
それが商店街ならなおさら
しかもあんたがネガティブになりすぎないようにとか謎の配慮してるのも意味わからん

[1312: マンション検討中さん]

>>1309 評判気になるさん
>おそらく、管理組合の下部組織として、商業とかの施設部分と、住宅の部分とで分かれているだけでは？？
そうかもしれません。これは組合が別れてるとは言わないんですかね？
商業側、住戸側で議決等の決定権の影響が及ばない関係体制という面では別れているものと考えてました。間違っていたらごめんなさい。
商業側の住民以外の誰でも入れるスペースなどは、住戸側の共有スペースでは無いと認識していましたが、違いますかね？

[1313: 通りがかりさん]

駅近に学校や病院が多いので、いきなり商業スペースが広がっていくのは難しいと思いますが、コーヒーショップやファーストフードは新しい商業施設内に出来るとありがたいかなぁ。

[1314: 名無しさん]

>>1312 マンション検討中さん
まず最初のコメントの「下の商業施設の建物は管理組合が違いますよ」ということの認識は違うかと。通常は、同じ管理組合だと思います。
翻って、次のコメントの「組合が別れてる」というワードには諸々含意されてるように見えますので、、、あくまで管理組合は同じで、管理組合の下部組織がそれぞれの部会？委員会？とかで分かれている＋それぞれ管理すべきスペース分の管理費を払っているということを言いたいのであれば、分かれてると言えなくもないと思いますが、、、少なくとも全体共有部分は分かれてないと思いますよ。
議決権の観点から言えば、管理組合は同じだと思いますので、仲良くやっていく必要があるはずです。管理規約とかに書かれてると思いますので、営業の方に聞くのが早いです。たぶんですが、議決権自体の数だけで言えば、単独保有で1番もってるのは小平市っぽいですかね。

[1315: マンション掲示板さん]

>>1312 マンション検討中さん
「商業側の住民以外の誰でも入れるスペースなどは、住戸側の共有スペースでは無いと認識していましたが、違いますかね？」
営業の方に聞いた方が早いと思いますが、個人的な経験で言えば、以前住んでたタワーマンションでは、施設側が、「地上1階はマンションのみんな使うから、不特定多数が使うけど、マンションみんなで清掃費、管理費とか折半ね。あ、費用は㎡数でちゃんと割ろうね（住宅側の方が多い）」というのがありましたから。。。その後、ハードな交渉をしてなんとかなりましたけど。この物件がどうなのかはちょっと確認しないとって感じですね。

[1316: 匿名]

>>1311 口コミ知りたいさん
あなたの書き込みが偏りすぎていると感じたからです。
それ以上でもそれ以下でも無いです。

今の姿見るだけではわからないことも多々あると個人的に思うので、必要ない情報なら流していただければと。

昔から住んでいる方にお話を伺った際に、昔は商店街でサンバのイベントなども行っていたそうです。
その姿は今の商店街からは感じられません。
個人的にそういった活気を取り戻してほしい、そんな思いもあります。

[1317: マンション]

>>1307 マンション検討中さん
負担が大きいということには変わりまりません。
そもそもタワーマンションで200戸はかなり少ない上にそこから24時間人を置くとなるとかなりの負担になります。ペンシルマンションなんて言われますが色々調べてもらえればわかるとおもいます。
ただ幸いこのマンションは価格が抑えめなので良かったと思います。別にこのマンションのアンチとか買うなとも思いませんがその辺注意したほうが良いです。修繕積立金もかなり上がると思いますよこの規模だと

[1318: 検討板ユーザーさん]

>>1317 マンションさん
200戸でタワマンはかなり少ないですよね。管理しっかりしないと将来危ういと思います。200戸は板マンなら管理費2.5万くらいです。

[1319: 評判気になるさん]

>>1308 マンション検討中さん
予算に問題なければ西武線で唯一の高級スーパークイーンズ伊勢丹がある石神井公園のプラウドタワーが一択でしょうね

[1320: マンション検討中さん]

1321です。レスありがとうございます。
この物件は管理費が大幅に上がる要素が多くあるということを理解しました。
ニュースで発売時の見栄えを良くするため修繕積立金の費用見積もりを低くして売り出し、数年で大幅な値上げするやり方をするところもあったと聞きます。
この物件は旭化成の販売なのでそのような会社の印象を悪くする売り方はしないとおもいますが、現在タワーマンションに住われてる方で、購入時から修繕積立金が値上がりした方いますか？あくまで参考として購入時からどの程度月額値上がりしたのか情報お持ちでしたら教えていただけると幸いです。

[1321: 評判気になるさん]

>>1320 マンション検討中さん
管理費はともかく修繕積立金はどこのマンションでもら上がりますよね？
上がり幅をお知りになりたいのなら営業の方に聞けば長期修繕積立案を教えてくれると思います

[1322: マンション検討中さん]

修繕積立金の方針は検討者には表で示されてました
管理費については管理会社を変更するのも手段です
このご時世板マンですら管理費修繕費共に上昇してますよね、タワマンだからではない

[1323: 検討板ユーザーさん]

>>1320 マンション検討中さん
修繕積立金が購入時低く設定されている件ですが、国土交通省が修繕計画のガイドラインを定めてます。高層マンションに分類されるため、目安は240～410円/m2月となります。高層マンションは足場が組めない為、低層マンションに比べ約1.4倍のイメージです。また、2024年6月時点の見立てであり、今後の人手不足による人件費の増加、円安、インフレに伴う資材の高騰や当物件の性質を踏まえれば、上限の410円は悠に超えていくでしょう。
ローン完済後の年金生活時で維持費月6～8万位かかる可能性も想定したライフプランが必要です。
https://www.mlit.go.jp/jutakukenti...
勿論このマンションに限った話ではないですか、高層マンションは低層マンションに比べよりその上昇幅が大きいという事です。
長期修繕計画は5年毎に見直されますので、営業の方が示した金額はあくまで現時点の参考値ぐらいに考えておきましょう。（5年後は更なる人手不足、インフレで大幅に上がることを覚悟しましょう）

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1323
国土交通省が定めたガイドラインです。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

[1325: マンション検討中さん]

修繕積立金はどこも上がりますが200戸で支えるのはかなり厳しいです。もちろんここが特別厳しいというわけではなくほかの200戸もしくはそれ以下のマンションも厳しいです。建築費高騰がここ数年なのでまだ大規模修繕になっておらず表面化してないだけです。
管理費はすでに高いですし今後少し上がるかもしれませんが修繕積立金ほどは心配してません。
検討してる方には耳障りな投稿ですがその辺と考慮してご検討ください。
ただ通常であれば坪350万とかで売られてもおかしくないですから買ってもいいとは思いますが

[1326: eマンションさん]

管理費485円/平米、修繕費160/平米。
70平米で凡そ34000円、11000円。
管理費は固定。（上昇未確定）
修繕費は経年に連れて上昇。（計画済）
上昇の考え方は他と大きく変わらないです。
管理費は今のインフレをある程度考慮して設定されているため、極端な上昇は想定していません。
修繕費の上昇計画は失念しましたが、違和感はなかったです。
管理費が修繕費のように上昇していくとインパクトは大きいですが、上述の通り想定していません。
5年、10年前のマンションと比較して管理費の高騰リスクは低いと思います。
管理費の初期設定値が35000円である事実が受け入れられるか否かだと思います。
27階建て前後のマンションはたくさんありますから、こちらのマンションだけ特別な考えが必要とは思いません。
ここで議論するより営業さんにシミュレーションしてもらう方が早いです。

[1327: 評判気になるさん]

ここは管理費は検討者の評価より高いですが、物件費は安いというのが見解としては多いと思います。
グロスの費用としてはお買い得だとは思います。
後は周辺環境をどのように判断するかです。
価値観によって印象は変わると思います。
自然が多く治安は悪くない。
商業施設は乏しいものの、商業施設の多い駅に出やすく補完関係が作りやすい。
再開発により大規模スーパーが入るため、日用品の購入は便利。
駅舎の建替が決定済、２つの広場と道路の整備が決定済。
都心ではないので通勤時間は掛かる。
小学校は遠い。

[1328: 通りがかりさん]

東久留米の価格を見ると、小川や所沢、昭島がお買い得に見えて来ます。
マンマニさん最新ブログ。
今はどこも高いですね。

https://manmani.net/?p=57827

[1329: マンション掲示板さん]

>>1326 eマンションさん
うろ覚えですが、修繕費は数年後に25000円位に上がり、管理費と合わせて6万弱になると記憶しています。
冷静に考えると、ローンの支払と別に月6万円の支払って結構大変ですよね。金利1%と仮定した場合、7000万と9000万の物件を買う位の差になるイメージですよね。

[1330: たまに利用]

>>1308 マンション検討中さん
石神井公園駅は駅が大きめ、店、バス停もありますね。気になるならどちらにも行ってみれば？会社に価格聞いてみれば？

[1331: 口コミ知りたいさん]

>>1328 さん
東久留米も高くなりましたね。

[1332: 近隣住民]

>>1327 評判気になるさん
列記いただいた以外に地盤が固く、水害も起こりにくい立地環境というのも結構重要だと思います。
あと、小学校は少し遠いですが、学ばせるものが多く給食も提供する幼稚園(丸山幼稚園)や中学校は東側の線路沿いで近いですし。

[1333: 口コミ知りたいさん]

>>1326 eマンションさん
確かにそうですね。
ここで管理費や修繕費の話をしていても仕方がないので、ランニングは営業さんから情報をもらいます。
金利も悪目に見てシミュレーションしてもらいます。