パークコート青山高樹町 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークコート青山高樹町 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2208/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155188

所在地：東京都港区南青山6丁目255番､256番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅
　　　徒歩8分【B1出口（6:00-22:00）利用】/ 徒歩9分【B3・A5出口利用】
間取：1LDK～3LDK
面積：40.63㎡～143.42㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：85戸（一般販売対象住戸53戸）　その他事務所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上21階地下2階
用途地域：商業地域、第１種住居地域
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類
　定期地上 借地権の期間：2098年（令和80年）04月11日まで約70年
　地代：前払地代/（一括）未定、月払地代/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：敷地内機械式20台 敷地内平面6台 総区画数86区画に対して26台(来客用駐車場1台含む)
駐輪場：85台
施設・設備：各階宅配ロッカー、各階ゴミ置き場

竣工時期：2026年 9月下旬竣工予定
入居時期：2026年10月上旬入居予定
販売予定時期：2024年11月中旬販売予定

バルコニー面積：8.62㎡～22.00㎡
敷地面積：1,312.65㎡
建築面積：547.72㎡
延床面積：9,699.97㎡

UNLIMITED
青山骨董通り、上空。

感度の高い人々が行き交う青山骨董通りに、
ひときわ高くそびえるタワーレジデンスが誕生する。
上空からの視界は、どこまでも開かれている。
邸宅街が広がる青山の空は、広い。
新しい文化を発信し続けるこの街での日々は、色褪せない。

南青山の高台に地上21階建て、都心を望むタワーレジデンス。

共通概要備考
建物存続期間は2098年4月11までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。
※借地権の譲渡・賃貸は可能ですが、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意書提出が必要となります（承諾料不要）。
　賃貸については、建物の専有部分等の賃貸借である旨および本件借地権の存続期間満了により
　共同住宅が取り壊されるときに専有部分等の賃貸借が終了する旨を建物賃借人に承諾させ、
　建物賃借人と締結する賃貸借契約書においてその旨を定める必要があります。
※土地面積1312.65㎡のうち約130.76㎡は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。
※管理費・修繕積立金のほか、別途毎月解体準備金が発生します。
※駐輪場は総区画数86区画に対して85台となります。

※本文中のUNLIMITEDとは、青山に暮らすことで感じる、
　果てなく広がる心の開放感を表現したものです。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ewEsQbcaGhWzxUSB9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【パークコート青山高樹町　ザ　タワー】現地訪問インプレッション（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/103351/

[105: マンション検討中さん]

ようやく事前案内ありましたね！
豊海と違って瞬殺ではないのは価格が高い？からでしょうか…
まずは楽しみです。

[106: 購入経験者さん]

アンケート書いたのにお呼ばれしなかった。。涙　坪1200万円くらいの予算で出した記憶ですが、これじゃ顧客として見てもらえないということですね。。涙涙

[107: 買い替え検討中さん]

１LDKが未発売だからとかでしょうか？
それか転売実績がある方は呼ばれなかったとかでしょうか。
掲示板での盛り上がりも無いですし、実需層が多いと嬉しいですね。

[108: マンション検討中さん]

>>107 買い替え検討中さん

転売実績があると、新築販売時に呼ばれないとかあるんですか？？？

[109: マンション検討中さん]

Xだと、坪1400万からって流れてますね。。。
定借でこの単価だと、所有権だと1700-1800万の立地という評価なんですかね。。。流石に上がり方が急すぎて手が出せないです。。。

[110: 名無しさん]

>>109 マンション検討中さん

事実だとしたら同じ借地権のパークコート渋谷ザ・タワーは超割安ですよね。

個人的には埋立地のタワマンより都心の借地権ですね。
70年後には確実に死んでるし出口とか気にする必要はないかなと（笑）

[112: 買い替え検討中さん]

>>109 マンション検討中さん
定借で1400だと、購入後にもし不動産が少し落ちて低迷をしたら数年住んで住み替えが大赤字になりそうで怖くて買えない...

[113: マンコミュファンさん]

>>112 買い替え検討中さん
そもそも、住替え前提の人は、定借に手を出しちゃいけませ。住むなり貸すなりで、最後まで所有する覚悟がある人だけが買うべき。

[114: 匿名さん]

立地が良ければ定借でも高値で取引されるよ。建物価値は70年も経てばゼロで、すぐに建て替えなんだから、イニシャルが安く住めるならむしろ合理的。

[115: 通りがかりさん]

>>114 匿名さん

広尾ガーデンフォレスト、パークコート渋谷ザ・タワーの中古取引実績をみたらわかると思うけどなー。所有権の値上がりに全然ついていけてない。まあ、わかった上で買うのは自由だけど、

[116: 匿名さん]

どこもかなり値上がりしてるよ。立地が良い物件は定借でも強いです。

[117: 匿名さん]

2098年まで。
今からだと74年後。

30歳だと104歳
40歳だと114歳

寿命を考えると、いいかなって思える年齢でした。子にはマンションを残さない方が遺産相続としてはやりやすいこともありそうで、気になります。

[118: 匿名さん]

こちらは永住目的で購入される方が多いのですか？
これほどの立地であればリセールよりも高級賃貸マンションとして賃貸に出す方もいらっしゃるのではないでしょうか。

[119: 買い替え検討中さん]

広尾ガーデンフォレストを見てると売りに出す人も多いし、どっちとも言えないのではないでしょうか？
ただ、売り辛いは間違いないので私のような買い替えて住み替えを考える層には厳しいかなと思ってます。

[120: 匿名さん]

ここは立地がいいですよね。
定借物件だけを聞くと購入検討は外れそうですが
立地を見てなら、納得して購入したいという人は多いと思います。
定借でも立地が良いとリセールは問題ないですからね。

[121: 検討板ユーザーさん]

全員に当てはまるわけではありませんが、マンションは住み替え前提の商品と言ってほぼ間違いないです。

定借は、罠ですよ。

[122: 口コミ知りたいさん]

>>121 検討板ユーザーさん

完全にその通りだと思います。
パークコート渋谷ザ・タワーのとき、販売側からもらった資料の中に、住まいサーフィンの沖さんの定借推しの紙が入っていた。今から思えば、あれは沖さん個人のポジショントークで罠だったんだと思ってる。不幸中の幸いで、そこそこ上乗せして売れたので傷は浅かったけど、同時に検討していた所有権物件と比べたら悲しくなるくらい値上がり幅が小さく残念な思いをした。次は、定借には手を出さないと決めてる。

[123: 買い替え検討中さん]

定借ってそんなに売り辛いですか？？

[124: 匿名]

>>123 買い替え検討中さん

よく築浅なら、残存期間が50年以上残っていれば、立地が良ければ大丈夫……、などなど適当なことをいう人がいますが、そんなこととは関係なく、間違いなく所有権と比べて売りにくいです。なぜかは、買い手の立場になってみればわかると思います。

[125: マンション検討中さん]

最低坪1400万で、坪1200万の予算でアンケート答えた人にもモデルルーム案内送らない（客として見てない）くらいなんだから、定借だからって安売りする気ゼロ、余計な客は来んなっていうスタンス

[126: 検討板ユーザーさん]

>>122 口コミ知りたいさん

なぜか私の121の投稿が削除されてしまいましたが、特に問題があったとは思えません。

あるいは、定借の闇を話すのはタブーなのですか？

[127: マンション掲示板さん]

>>125 マンション検討中さん

やはり噂の通り、下限で坪1400-のようです。いくら中規模タワーとはいえ、高すぎで撤退です。。。世の中にはお金持ちが多いんですね。。。

[128: 通りがかりさん]

お金持ちは欲しい物件であれば所有権・定借関係なく買いますからね。

[129: 匿名さん]

パコ渋のほうが大規模メリットあって高台で全然良い

[130: 名無しさん]

>>129 匿名さん

規模感はそうだけど、渋谷になんか住みたくないわ。
だからたいして値上がりしてないんじゃないの？

[131: 検討板ユーザーさん]

お金持ちは資産性のないものを買いません。

[132: 匿名さん]

いや、高い。高すぎる。

[133: 匿名さん]

こんなペンシルタワーなのに地代一括じゃなくてあの全額なら、パコ渋のほうが10倍良いよ

[134: 匿名さん]

地代一括じゃないのは現地主が死んだことのことより、今小遣い欲しいから一括じゃないんだろうな。

[135: 匿名さん]

いや立地の希少性を考えたら相当安いでしょう。投資で買う人も多そうだけど。

[136: 口コミ知りたいさん]

ここ買うならパークコート渋谷ザタワーだな。あそこは今から上がるフェーズだと思う。ここが1400で近くのパークハウスアーバンスが坪1000越えで成約してるから明らかに割安。

[137: 匿名さん]

立地といっても骨董通りの外れ。現地人はみんな分かってる。

[138: 匿名さん]

第二九曜ビルあたりのワイドスパン立地ならわかるけど、骨董通りのパンの耳みたいな立地をパークコートザタワーは駄目

[139: 匿名さん]

渋谷も相当高くなってるしどちらも資産性は間違いない。地縁で選んだら良いと思う。

[140: 名無しさん]

埋立地の所有権よりも神立地の借地権だよね。

[141: 匿名さん]

リセール良いのは圧倒的に埋立地や低地な所有権で悲しい。

[142: 匿名さん]

羽田ルートの真上ドンピシャですね。

[143: マンション検討中さん]

借地権なので、価格の100%ではないとはいえ、手付金15％は痺れますね。当然かもですが、富裕層しか相手にしてないですね。

三田ガーは20-30%だったと思いますが、それ以外でも10%超の事例というには結構あるのでしょうか？？？

[144: マンション検討中さん]

三田ガーは15ー20ですよ

WTRは10/20

因みに、中華は借地権を買わない、買ってもお墓ビューも買わない

[145: マンション検討中さん]

>>144 マンション検討中さん

中華が寄り付かないマンションは、それはそれでいいですね。

[146: マンコミュファンさん]

>>141 匿名さん
港区の埋立地とか23区の中でもリセール最低レベルじゃないか？

[147: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん
リセールの時は泣きますね

渋谷の108平米32700万円まだ残ってますよ、同期マンションは分譲価格の倍になります

[148: マンション検討中さん]

高過ぎだ。バブル弾けないかな。。

[149: 匿名さん]

高いですかね？ここの立地を考えたら間違いなく割安では。

[150: 匿名さん]

こんな高値だったら高台の渋谷ザタワーのほうが良い

[151: 匿名]

>>139 匿名さん
相場がもの凄い上がってるから、絶対値としては多少は値上がりしてるけど、同時期販売だった同グレードの所有権物件と比較すると、情けないくらい値上がりしていない。キャピタルを狙いたいなら、定借はダメ。

[152: 匿名さん]

立地の良い定借はどこも上がってますよ。

[153: 検討板ユーザーさん]

>>152 匿名さん

なんか、話が通じない人みたい。。。

[155: マンション検討中さん]

築地も定期借地権だし（レジが分譲されるかはんかりませんが）、今後都心の超一等地は定期借地権が増えてくるのでは。
リセールに不安ある方は新築の所有権買えばいいと思います。お金あるならね。

[156: 匿名さん]

羽田ルートの真上という発言が目にとまりましたが、この辺りは航空機の騒音が気になります？
公式ホームページにはその旨何も記載されていませんし騒音対策についても触れられていないので気にならない程度ではありませんか？

[157: 匿名さん]

現地、夕方に行ってみてください。
羽田ルートの真上になるのが分かります。

[158: 口コミ知りたいさん]

>>157 匿名さん


確かに通ってますけど、都心の高級住宅街で、羽田ルートから外れてるところを探す方が難しいのでは？？？

[162: 匿名さん]

品川よりパークタワー勝どきのほうが坪単価高くて草。

[163: 匿名さん]

「表参道」駅徒歩8分の立地で40.63㎡～143.42㎡のプラン、都心にしては広くて、価格が高くても当然だと思います。2年後の竣工、入居、その頃はいろいろなことがどうなっているのだろうと思うと、早いうちに買えるのは少しでもお得かな？と思うのでした。自分は買えないとしても・・・ですが。
敷地は綺麗な長方形で、整っている感じですね。ブランの方はそうでもないみたいに見えますが、角住戸率がとても高いので、どのプランも開放感はありそうな感じがします。

[164: マンション検討中さん]

ここは薬局やスーパーやクリーニング屋などを使う一般人の生活では不便をしてしまいますか？

[165: マンション検討中さん]

オフィス兼自宅にするには良質な物件だと思います。上層階には地権者の事務所が入る話があるとか。採算取れるなら賃貸用に私も１戸欲しいですがランニングコストが高いので難しそう。いずれにしても不特定多数の出入りを気にしない人が住まうのに向いているかもしれません。

[166: マンション検討中さん]

確かに。上層がオフィスですし他でも場所柄不特定多数の人が出入りしますよね。

[170: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
少しあるけば、マツキヨとか普通にあるよ。

[171: 匿名さん]

品川とか関係ない書き込みやめてくれるかな。同じような書き込み、あちこちで見かけるんだけど、嫌がらせが趣味なの？

[172: 匿名さん]

三井のチャレンジ価格！

[173: 評判気になるさん]

>>171 匿名さん

同感。私の両親が品川のタワマンに住んでるので気分が悪いです。今度見かけたら黙って削除依頼しましょう。

[174: 職人さん]

>>172 匿名さん
高いって意味ですか？

[175: 匿名さん]

渋谷ザタワーならダイレクトウインドの角住戸が坪950万円で買える。
渋谷区では地盤強い高台でランドマーク性も十分

[180: 匿名さん]

定借物件ではあるのですが、
思っているよりも食材などの買い物も便利な立地です。
立地さえよければ、リセールもできると思いますし
価格がどれくらいになるのか楽しみですね。

[183: 評判気になるさん]

案内受けて来ましたよ

低層の狭めの部屋は二期からで
一期は高層の広めの部屋中心
最上階21F、20Fは地権者で
14階以上の
80㎡は坪1500万代後半スタート予定
管理費11万前後+毎月の地代1万ちょいで約12万

100㎡の部屋は坪1600万代真ん中スタート予定
管理費18万半ば+毎月の地代2万弱で約20万

管理費がかなり重たいですね

[184: 管理担当]

[NO.154～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[185: マンション比較中さん]

管理費などの固定費がやばいですよね。
後々で居住してても貸しに出しても売る時にも詰まりそう。

[186: マンション検討中さん]

80平米ならランニングコスト１７万円（駐車場も）

共用部もほぼありません、大規模より高いのは将来結構厳しいですね

[187: マンション比較中さん]

立地があんまりなのに定借でこの価格は厳しいね
堀田坂上とか骨董通りと青学に挟まれた渋谷４アドレスならよかったのにな

[188: 評判気になるさん]

>>187 マンション比較中さん

それは流石にないのでは?
渋谷アドレスの時点で買わない人多そう。。。

[189: マンション比較中さん]

>>188 評判気になるさん
アドレスはもちろん南青山の方がいいけど、周辺環境が違いすぎるからね
渋谷４～南青山７～西麻布４の流れが高級住宅街の雰囲気が強くある

[190: 匿名さん]

立地が圧倒的に良いですからね。この値段でも買いたい富裕層は多いと思う。

[191: 評判気になるさん]

>>189 マンション比較中さん

渋谷4丁目って、どこなんだろうと思って見てみたらほとんど青学で、南青山側をみたら、渋谷区渋谷なのに半分くらいマンション名に青山を付けてますね。残りは表参道か緑ヶ丘。。。青山学院もそうですけど、、、。まー青山ブランドの圧勝でしょうから納得ですけど。。。

[192: マンション検討中さん]

南青山6より7？
5には及ばないですが6は3には負けませんよ

[193: 匿名さん]

>>190 匿名さん

この値段？ここはまだ価格は発表されてないはずですけど？

[194: 検討板ユーザーさん]

色んな広さのプランがありますが…
間取り悪くないですか？
柱の食い込みが多くて気になりますが

[195: マンション検討中さん]

>>194 検討板ユーザーさん
結構悪いですよ

メニュープランも微妙ですし

パコザタワーらしくないですね

[196: マンション検討中さん]

こちら3LDK80平米で予定価格でいくと、賃貸出すと70-80万くらいしか取れないでしょう。
管理費重く駐車場代と税金入れると新築時から利回り1%台になる。本当にこの値段で買う人いますか。

[197: 匿名さん]

パコ渋の70㎡角なら65万とれるなか、地権者が強すぎるペンシルタワマンを利回り1%で買ってたらデベ養分

[198: 匿名さん]

最上階に事務所が入り、エレベーター共有になるのがあり得ないですね。そもそも貨物用エレベーターもないのか。

[199: 匿名さん]

利回りを結構気にされてる方が多いようですが、そもそもこの物件はこの立地のタワマンに住むことを重視されている方に向けたもののように感じます。

[200: 通りがかりさん]

厳しいと評価せざるを得ないね、ここ。
はっきり言って坪400～500くらい割高。

[201: 匿名さん]

定借の小規模タワーなら青山のパンの耳立地では坪1000が良いとこ。
最近の三井は調子乗りすぎ

[202: マンション検討中さん]

こちらの価格はいつ確定するんですかね？？？

[203: 匿名さん]

立地の希少性が高いですからね。坪1500なら安いでしょう。周りはもっと高いですよ。

[204: 匿名さん]

坪1500で買ってアップサイドあるなら良いが、定借パコ渋の惨劇を見たら坪1200でも売れない。