パークコート青山高樹町 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークコート青山高樹町 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2208/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155188

所在地：東京都港区南青山6丁目255番､256番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅
　　　徒歩8分【B1出口（6:00-22:00）利用】/ 徒歩9分【B3・A5出口利用】
間取：1LDK～3LDK
面積：40.63㎡～143.42㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：85戸（一般販売対象住戸53戸）　その他事務所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上21階地下2階
用途地域：商業地域、第１種住居地域
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類
　定期地上 借地権の期間：2098年（令和80年）04月11日まで約70年
　地代：前払地代/（一括）未定、月払地代/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：敷地内機械式20台 敷地内平面6台 総区画数86区画に対して26台(来客用駐車場1台含む)
駐輪場：85台
施設・設備：各階宅配ロッカー、各階ゴミ置き場

竣工時期：2026年 9月下旬竣工予定
入居時期：2026年10月上旬入居予定
販売予定時期：2024年11月中旬販売予定

バルコニー面積：8.62㎡～22.00㎡
敷地面積：1,312.65㎡
建築面積：547.72㎡
延床面積：9,699.97㎡

UNLIMITED
青山骨董通り、上空。

感度の高い人々が行き交う青山骨董通りに、
ひときわ高くそびえるタワーレジデンスが誕生する。
上空からの視界は、どこまでも開かれている。
邸宅街が広がる青山の空は、広い。
新しい文化を発信し続けるこの街での日々は、色褪せない。

南青山の高台に地上21階建て、都心を望むタワーレジデンス。

共通概要備考
建物存続期間は2098年4月11までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。
※借地権の譲渡・賃貸は可能ですが、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意書提出が必要となります（承諾料不要）。
　賃貸については、建物の専有部分等の賃貸借である旨および本件借地権の存続期間満了により
　共同住宅が取り壊されるときに専有部分等の賃貸借が終了する旨を建物賃借人に承諾させ、
　建物賃借人と締結する賃貸借契約書においてその旨を定める必要があります。
※土地面積1312.65㎡のうち約130.76㎡は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。
※管理費・修繕積立金のほか、別途毎月解体準備金が発生します。
※駐輪場は総区画数86区画に対して85台となります。

※本文中のUNLIMITEDとは、青山に暮らすことで感じる、
　果てなく広がる心の開放感を表現したものです。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ewEsQbcaGhWzxUSB9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【パークコート青山高樹町　ザ　タワー】現地訪問インプレッション（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/103351/

[1: eマンションさん]

デザインを外国人がやってる所からも気合いを入れたマンションだってことが分かりますね。

[2: 匿名さん]

85戸のタワマンとは小さいですね。
しかも定借。

[3: マンション検討中さん]

ここ、平均坪1,200くらいらしいですよ。住戸によっては坪1,000位からあると思いますが。

[4: 名無しさん]

港区はタワマンが持てはやされる割に供給が少ないので人気になるのでは？

[5: 匿名さん]

先に言っておきます。定借は、最初からわかりきったことなので、他の定借物件のように、いちいち「定借がー」とかで荒らさないように。

[6: マンション検討中さん]

定借以外、共用部はザタワーレベルじゃないであればやや複雑ですね

61平米もldしか床暖房ついていませんし

なかなか微妙ですね

[7: 匿名]

戸数の規模感は、ちょうどいい感じ。大規模のタワマンは、ちょっと遠慮したかったので。

[8: デベにお勤めさん]

悪いこと言わない。ここの３部屋（３LDK）が竣工後販売されるから待っとき！

https://sites.google.com/view/pckt/

[9: eマンションさん]

>>8 デベにお勤めさん

でも、渋谷区でしょ？

[10: 匿名さん]

>>9 eマンションさん ここ凝った外観だからシンボル的な感じでいいと思いますが。

[11: 匿名さん]

渋谷区のマンションは港区より安いですからね。
ここが買えない人は渋谷区も悪くないと思いますよ。

[12: 契約者さん1]

パークコート渋谷ザタワー売りたいんですが、ここの価格出るまで待った方がいいですか？1200とかなら渋谷1割くらい値上がりするかなと期待してるのですが。、

[13: 職人さん]

>>8 デベにお勤めさん
ここ待ってるんだけど全然出てこない。待ってたらこっち出てきちゃったじゃん。

[14: 口コミ知りたいさん]

>>12 契約者さん1さん
待てるなら、待ったほうがいいと思いますよ。つられて上がる可能性あると思います。

[15: 通りがかりさん]

>>12 契約者さん1さん

パークコート渋谷ザタワーを売却済の者です。定借は出来るだけ早く売った方がいいです。待ってても、大して値上りしないどころか、売れなくなります。それより、また定借買うのですか？もう、定借は懲り懲り。だって、所有権との値上げ巾が、悲しくなるくらい違うから。あの時、比較検討していたザコート神宮外苑買っておけばって思うもん。

[16: 検討板ユーザーさん]

本当に坪1,200で販売されるのであれば、理論的には周辺の所有権は坪1,500まで値上がると思うので、今から仕込むのはアリだと思いますよ。

[17: マンション検討中さん]

>>16 検討板ユーザーさん
ザ・パークハウスグラン南青山は1500で売り出しがあります。

ここ平均的に100以上であれば坪1200も納得できないわけではありません。

[18: 匿名さん]

定借物件でも、希望の立地であればいいかなと思っていましたが
１５さんの情報を読ませていたでいて、そうではないんだなと感じました。
実情のこと知ってしまうと、やはり所有権物件を選択すべきなのかと思いました。

[19: 入居前さん]

>>15 通りがかりさん
ザコートも値上がり少ないけどなｗ

[20: 入居前さん]

>>15 通りがかりさん
おれのパコ渋の東南角住戸は、3年で1.6倍で売れたから文句ないけどなぁ。
北東角や東北角住戸は眺望代が乗りすぎていて全然アップしてなくて草ｗ

ここ出たら更に値上がりしそう。

[21: マンション比較中さん]

定借とはいえ坪単価は1100.1200ですまない可能性高そうですね。
中層100平米３億5000万超えですかね。
検討出来ないのが辛いです。

[22: 匿名さん]

定借のデメリットは売却の時になるのでしょうね。
自分が住む分には立地も良くて問題はないですが、将来売却をするとなると売却に時間がかかったり、
売れなくて値さげをするということもあるのかもしれません。
メリットは何よりも立地条件が良いことでしょう。

[23: 匿名さん]

固定金利1％で投資ローンひける属性なら、定借は利回りを最大化させる。
砂になるまで貸し続ければ良い。本人は死んでるけど子供や孫は喜ぶ

[24: ご近所さん]

このサイトにもパークコート神宮北参道の今回出てくる部屋ってどこにも載ってないんだよね。どちらかというと高樹町より所有権持てる北参道のほうがほしい。

https://sites.google.com/view/pckt/

[25: 匿名さん]

北参道もかなり値上がりしてますよね。ここも立地が良いですし、定借でも買いたい人は多いと思います。

[26: 匿名さん]

>>22　匿名さん
>>定借のデメリットは売却の時
本当、そうですよね。

あまり定借の例がないこともあって、不安です。
マイホームだけどマイホームじゃない感じ。メリットもあればデメリットもあることを理解できていれば……
ですよね。

[27: 匿名さん]

ここはめちゃくちゃいいねえ。
買えるなら1戸押さえておくべき物件だな。

[29: マンション検討中さん]

ますは笑

[30: 評判気になるさん]

北参道って売却も賃貸も最初からずっと厳しそうだし、物は良いとしても失敗物件ですよね？

[31: 匿名さん]

北参道ザタワーなんて本来はパークタワーになる谷地立地で、首都高と明治通りが交差する最悪立地だろ。
外観だけホシノで見繕ったけど、バルコニーや窓ガラスは排気ガスですぐに真っ黒なる

[32: 評判気になるさん]

こちらの坪単価1100は超えそうでしょうか？
定借なので1000とかで収まるのでしょうか？

[33: 匿名さん]

借地いらん

[34: 評判気になるさん]

>>23 匿名さん
その条件は5年程度前に25年固定を引き出しましたが今は無理です。

[35: 匿名さん]

>>34 評判気になるさん
投資ローンの25年固定はすごいな。だいたい3～5年固定で更新が多いイメージだけど。
属性や頭金割合によって違うけど、昨年末の投資ローンで5年固定1.3％だった。
金利上がる前に滑り込めて助かった。

[36: 通りがかりさん]

向かい側の10階建maマンションが
景観の邪魔をしてる

[37: ご近所さん]

>>36 通りがかりさん

北参道は今度出てくる東向き高層は眺望抜けまくってる。確か半永久眺望でしたね。
https://sites.google.com/view/pckt/%E9%96%93%E5%8F%96%E3%82%8A?authuse...

[38: 検討板ユーザーさん]

北参道ってほぼ新宿ですよね。。。涙

こちらは正統な 港区パークコートタワー となりますから、検討に必要な経済レベルが数ランク変わってくるのですよ。

[39: 匿名さん]

パークタワー北山道を早めに売り逃げて、ここ買いたいな。

[40: 匿名さん]

千駄ヶ谷の嫌悪立地にパークコート冠つけてから三井の値上げが醜くなった。
どう考えてもパークタワー千駄ヶ谷だろあんな立地

[41: eマンションさん]

パークコートと名付けるだけで高値で売れちゃいますからね。
小石川ですらパークコとする時代ですし。

[42: 匿名さん]

小石川の後楽園はほぼ千代田区だし結果として利便性でOKだとは思う。
北参道は立地と間取りと値付けで失敗では？

[43: 名無しさん]

千代田区ではないです。ww

[44: 匿名さん]

小石川は中央線外側

北参道は中央線内側


この立地の格差は永久に埋まらない。
そもそも比べること自体が北参道に失礼だけど。

[45: 匿名さん]

小石川は駅直結だし、立地はかなり良いですよ。あの辺は周辺環境にも恵まれてるから人気が高い。

[46: 匿名さん]

勝どきも駅直結だし、ほぼ港区ですから高いのですよ。
もう坪1000みえてきました

[47: 匿名さん]

小石川とか勝どきが暴れ出すと、どこもクソスレ化してる。

どちらも外側エリアの地下鉄の直結だから特に珍しくないし、内側の正統派パークコートタワーに勝てるわけないだろ（というか比較すること自体が失礼）。

[48: 匿名さん]

渋谷区より湾岸のほうが高くなりそうな勢いで湾岸の値上がりすごい。
特に月島地区の勝どき晴海月島

[49: 匿名さん]

勝どき晴海月島は臨海地下鉄も通るからね。

[50: 匿名さん]

湾岸民の書き込み痛いってみんな思ってるよ。
来ないで。

[51: eマンションさん]

小石川 に勝どき。笑

北 とか湾岸とか俺らイラんから。

[52: 匿名さん]

そうだろうか？
ここを購入するような層はもちろん複数の不動産を所有してるだろうから、けっこう広域で物件を検討するもんだと思っていたが。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
複数の不動産を所有しているといっても、どこでもよいわけではないです。

上記にある通り、こちらの検討者は良い都心の不動産が買える属性ですから、山手線外側や中央線北側をあえて買う必要がないのです。

[54: マンション検討中さん]

良い都心の不動産買えるなら定借マンションの掲示板いないだろ。
投資なら湾岸でも大阪だろうがどこでもええわ

[55: eマンションさん]

そうそう
投資なら、島根県でも港区千代田区でも同じってこと

[56: 通りがかりさん]

>>55 さん

>>55 eマンションさん
島根はないよ
どんな物件投資するん？

[58: 契約者さん8]

こちらいつくらいに価格発表ですか？

[59: 検討板ユーザーさん]

>>15 通りがかりさん

足元見られるからですか？
投資用ローンで、地代など経費にでき、所得税を軽減できるとも思いますが。

[60: 買い替え検討中さん]

>>58 契約者さん8さん
気になります。
角部屋で坪1100くらいに抑えて欲しい！

[61: 匿名さん]

小さいからほとんど角住戸だよｗ

[62: マンション検討中さん]

パークコート島根ザタワー（定期借地権）

地獄

[63: マンション検討中さん]

限定サイトの眺望見ると抜けてくる部屋も多いですね。

[64: マンション掲示板さん]

>>55 eマンションさん
港区はアドレスによってピンキリ。埋立地の方はあまり住環境良くないし島根の方が良いかも。

[65: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
眺望といえばいい立地と思います。

特に高層階です。

問題は当選と価格ですね。

[66: マンション検討中さん]

高層階、少し広めの部屋ともなれば定借とはいえかなりの高額になりそうですね。
さすがに坪1500とかまではいかないと思いますが。

[67: 匿名さん]

この小規模パコで坪1200だと、たいして値が上がってない渋谷ザタワーが割安に見えてくる

[68: 匿名さん]

立地はほんと良いですね。
借地権物件なので、少しでも価格が抑えられているのでしょうか。
１１月販売開始ですが、価格はいつころ出てくるかしら。
詳細が楽しみです。

[69: 評判気になるさん]

>>67 匿名さん

パコ渋谷ザ・タワーで、どのくらい単価上がっているんですかね？？？もしご存知でしたら教えてください！

[70: 入居前さん]

代々木公園側が売りだったが高かったため1.2倍くらいで、六本木～渋谷側は眺望抜けてるのに安かったので1.5倍以上になってます。

そして高層階より安かった低層階のほうが上がり率は大きいです。
低層階は賃貸予定だった住戸を売り出す際に値上げした効果もあります。

[71: 口コミ知りたいさん]

351また買うのか？

[72: 匿名さん]

上階からの眺望は、ほんとうに最高だと思います。
ここを選ぶということは、金額云々は関係なくという方でしょうね。
特に最上階はかなりの競争率かも。

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
143Aはかなり高そうですけど、100Bは大変抽選になりますね。

実需に対してここが借地はいい所かもしれません。

[74: マンション掲示板さん]

>>73 マンション検討中さん

中国の方ですか？

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション掲示板さん
仰る通りです。

お墓ビューに気に入ってますが、上層階を手に入れたいです。

[77: マンション検討中さん]

手付金15%予定とのこと。撤退致します涙

[78: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん

20%でないだけまし。でも、結局は10%にしてくれる場合もあるから、諦めるのは早い。

[79: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん
同じく借地権のパークコート三番町ハウスは前払い地代を除いた上物だけに手付金を要求されたようです。
ここも同様であれば15%でもたいした金額にならないのでは。

[80: 通りがかりさん]

>>78 名無しさん

なるほど、希望を持てます、ありがとうございます！

[81: 匿名さん]

>>79 名無しさん

なるほど、ありがとうございます。付いていけておらず、もう少し具体的に教えてください。
例えば80平米、坪単価1000万、約24000万円だったとして、全体価格の何%ぐらいを対象に手付15%を払うイメージになりますでしょうか？？？

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

私のパークコート渋谷ザ・タワーの部屋は、販売価格の約85%が手付金の対象でした。多分、全体の価格設定で、前払い地代の占める割合は全然違ってくると思うので、あくまでご参考まで。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 マンション検討中さん

ありがとうございます、具体的なイメージが持てました！

[84: eマンションさん]

>>81 匿名さん

三番町は敷地面積が大きいため、地代の割合が大きかったです。中層階で総額の4割ぐらいが前払い
地代だったかな。
物件価格が2億だとしたら、建物部分1.2億に対して10%の手付金（1,200万）だったと思います。

[85: 匿名さん]

正確に言うと、(販売価格?前払い地代)＝(建物価格(消費税込み)＋権利金)が手付金の対象かと思います。

[86: 名無しさん]

>>85 匿名さん

ありがとうございます！
そうすると高樹町タワーは渋谷ザ・タワーと三番町ハウスの間ぐらいと理解しました。申込できそうな希望がもてました！

[87: マンション検討中さん]

手付の数千万すら払えないのにどうして買おうとするのかが分からない。。
高層階坪1300て所でしょうかね。
100平米で39000万とかできそうですよね。
高いですが倍率凄くいきそう。

[89: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
100平米4億以内であれば、定借でも倍率高そうですね。

[90: マンション検討中さん]

埋立地の所有権タワマンと都心の借地権タワマンなら後者がいいかな。
タワマンなんて実質再建築不可だし、猫の額程度の土地持ってても仕方ないでしょ。

[91: eマンションさん]

>>90
とは言っても借地権タワマンの値上がり率は、所有権と比較すれば明らかに鈍い。シティタワー品川みたいな行政が絡んでの異常な割安価格とかの物件は別として、借地タワマン買うならそれくらいは知っておいた方がいい。

[92: eマンションさん]

あと、借地権を取得時に大半払っている物件はまだいいけど、毎月の借地権が高額で設定されてる物件は管理費、修繕費は当然かかるとして、借地代と解体費積立費がプラス毎月かかるものなので、売却時に所有権と比較して売れづらいという難点あり。ただ、パークコートブランドと表参道というブランドからそれでも人気は出そうだけど。

[93: 匿名さん]

アドレスは南青山の方がいいけど、雰囲気風格は渋谷4の方が圧倒的に上なんだよなあ

[94: 匿名]

>>90 マンション検討中さん
最後の最後まで所有して使い倒すなら、それもあり。でも、途中で売るなら、所有権の方が絶対いいよ。定借は、時限爆弾抱えてるようなもので、残存期間が短くなるにつれ、いつ売れなくなるか気が気じゃないので気持ちが落ち着かない。なので、とっとと手放しました！（ちょっと血迷って手を出してしまいましたが）もう次は定借は買いません。

[95: マンション検討中さん]

こちらは事前案内会スタートしているのでしょうか？？？どなたかご存知でしたらお教えください。

[96: やまだ]

価格出るいつくらいになるか皆様の予想を教えてください。

[97: マンション検討中さん]

南青山第一マンションズ建て替えの最近の動向知ってる方いますか？

[98: 名無しさん]

>>97 マンション検討中さん

最近聞いた三井のリハウスの方の情報では、南青山第一マンションズは完全に頓挫しているとのことです。実際夜前を通ると、かなりの部屋に明かりが着いてますよね。

一方で原宿パークマンションの建て替えは、確定したようなことを言ってました。

[99: 口コミ知りたいさん]

>>98 名無しさん
原宿パークマンションは、現地に看板出てる通り、確定してます。周辺大物だとコープオリンピアがなかなか決まらないですね。所有権もいつ決まるともわからない建替問題に耐える忍耐が必要です。定借にはそれがないから、使い倒すつもりならあり。

[100: 通りがかりさん]

定借に住むと、残り何年と数えるようになります。